البنوك تزدهر في الإقراض العقاري

تدفقات رأس المال إلى العقارات

يشير التقرير المالي للربع الثاني من عام 2025 إلى أن العقارات ساهمت بشكل كبير في نمو الائتمان للعديد من البنوك خلال النصف الأول من هذا العام.

على سبيل المثال، في بنك Techcombank ، خلال الأشهر الستة الأولى من هذا العام، شكلت قروض الأعمال العقارية (بما في ذلك الائتمان والسندات) 59% من إجمالي الائتمان المستحق. وبإضافة العملاء الأفراد، تجاوزت نسبة قروض العقارات في Techcombank 64% من إجمالي القروض المستحقة للبنك بأكمله. وبلغ نمو الائتمان الموحد للأعمال العقارية في Techcombank (الائتمان وحده) 21.5% مقارنةً بنهاية عام 2024 (أي ما يقرب من ضعف نمو قروض البنك البالغ 11.6%).

في العديد من البنوك التجارية الأخرى، شهدت قروض الأعمال العقارية في النصف الأول من العام زيادة ملحوظة. ففي بنك HDBank تحديدًا، بلغ إجمالي قروض الأعمال العقارية القائمة 83,125 مليار دونج فيتنامي، بزيادة قدرها 22% مقارنةً ببداية العام، وبلغت نسبة 16.4%. وفي SHB ، بلغ إجمالي قروض الأعمال العقارية القائمة 163,754 مليار دونج فيتنامي، بزيادة تقارب 28.4% مقارنةً ببداية العام، وبلغت نسبة 27.5%، بدلاً من 24.5% في نهاية عام 2024. وفي بنك MB، بلغ إجمالي قروض الأعمال العقارية 85,834 مليار دونج فيتنامي، بزيادة تقارب 34% مقارنةً ببداية العام، وبلغت نسبة 9.72% (مقارنةً بـ 8.26% في نهاية العام الماضي).

ارتفعت قروض الأعمال العقارية المستحقة حتى نهاية يونيو 2025 في TPBank بنسبة 32٪، وفي PGBank بنسبة 30٪، وفي VietBank بنسبة 19٪، وفي MSB بنسبة 15٪...

اعتبارًا من 30 يونيو 2025، من المتوقع أن يبلغ الائتمان العقاري المستحق 3.18 مليون مليار دونج، وهو أعلى بمقدار 2.4 مرة مما كان عليه في نهاية عام 2024 ويمثل 18.5٪ من إجمالي الديون المستحقة للنظام بأكمله.

ليس من الصعب تفسير سبب إقبال البنوك على إقراض العقارات. يرى محللو SSI Research أنه في ظل استمرار حالة عدم اليقين في السوق العالمية بشأن السياسات الضريبية، فإن القوة الدافعة لنمو الائتمان تأتي بشكل رئيسي من قطاعي العقارات والبنية التحتية. وهما أيضًا قطاعان يحظيان باهتمام متزايد من حيث السياسات، تماشيًا مع جهود الحكومة لتحفيز الطلب المحلي والحفاظ على زخم النمو الاقتصادي.

ومع ذلك، حذر السيد تران نغوك باو، المدير العام لشركة WiGroup (وهي شركة متخصصة في تقديم البيانات الاقتصادية والمالية) من أن الزيادة الحادة في الائتمان العقاري في سياق ضعف الإنتاج والاستهلاك تشكل خطر تدفق الائتمان "خارج المرحلة".

رأس مال كبير ورأس مال رخيص ولكن يجب ضخه في الاتجاه الصحيح

في معرض شرحه للتركيز على قروض العقارات، صرّح السيد نجوين آنه توان، مدير قسم الخدمات المصرفية للأفراد في بنك Techcombank، بأن الطلب على امتلاك المنازل كبير جدًا. هذا الطلب طويل الأجل ومستمر. كما أكد مسؤولو Techcombank أن الديون المعدومة (NPL) في قطاع قروض المنازل لدى Techcombank تخضع لرقابة صارمة، حيث يتم الحفاظ عليها عند حوالي 2%. ويُعزى هذا المعدل إلى استراتيجية اختيار الضمانات منذ البداية، بالإضافة إلى القدرة على التعامل معها بكفاءة. وبما أن القروض مصحوبة بضمانات، فإن معدل الخسارة الفعلي منخفض جدًا.

على الرغم من ادعاء البنوك بانخفاض المخاطر، إلا أن الخبراء لا يزالون يحذرون منها. حاليًا، يتم صرف حزمة قروض الإسكان الاجتماعي (145,000 مليار دونج) ببطء شديد بسبب نقص المعروض. وقد ارتفع الائتمان العقاري بشكل حاد، ويعود ذلك أساسًا إلى حرص البنوك على إقراض مشاريع العقارات الفاخرة. إذا استمر هذا الوضع، فسيحدث عدم استقرار في كل من سوق العقارات والبنوك.

حددت الحكومة هذا العام هدفًا لنمو الناتج المحلي الإجمالي يتراوح بين 8.3% و8.5%. ولتحقيق هذا الهدف، يرى خبراء الاقتصاد أن الائتمان للعام بأكمله قد يرتفع بنسبة تصل إلى 18%، بدلاً من هدف 16% الذي حدده بنك الدولة الفيتنامي في بداية العام.

أعلن بنك الدولة الفيتنامي مؤخرًا (31 يوليو) عن زيادة أهداف نمو الائتمان للمؤسسات الائتمانية. كما طلب من هذه المؤسسات توجيه تدفقات رأس المال إلى قطاعات الإنتاج والأعمال والقطاعات ذات الأولوية ومحركات النمو، وفرض رقابة صارمة على الائتمان الممنوح للقطاعات ذات المخاطر المحتملة، بما يضمن السلامة والكفاءة.

وفقًا لخبراء اقتصاديين، فإن نمو الائتمان هذا العام، الذي يتراوح بين 18% و20%، يتماشى مع نمو الناتج المحلي الإجمالي ومعدل التضخم، وليس "مرتفعًا". ومع ذلك، لا يُعد هذا المعدل آمنًا إلا في حال تدفق رؤوس الأموال إلى القطاعات ذات الأولوية. على العكس، إذا تدفق الائتمان إلى قطاعات المضاربة كالأسهم والعقارات وغيرها، فقد تتشكل فقاعات أصول، مما يضغط على أسعار الفائدة والتضخم، ويؤدي إلى مخاطر ديون معدومة وعدم استقرار الاقتصاد الكلي.

إذا تدفقت رؤوس الأموال إلى القطاعات ذات الأولوية، فإن الائتمان هذا العام يحتاج إلى زيادة بنسبة 17-18% فقط لتحقيق هدف نمو الناتج المحلي الإجمالي الذي يتراوح بين 8.3% و8.5%. أما إذا تدفقت إلى قطاعات المضاربة، مثل الأوراق المالية والعقارات، فيجب أن يزيد الائتمان بأكثر من 20% لتحقيق هدف نمو الناتج المحلي الإجمالي الذي يتراوح بين 8.3% و8.5%، وفقًا للأستاذ المشارك الدكتور نجوين هو هوان (جامعة مدينة هو تشي منه للاقتصاد).

في سياق النمو القوي للائتمان، بدأت بعض البنوك التجارية في الأشهر الأخيرة بزيادة طفيفة في أسعار الفائدة على الودائع لفترات عديدة، والتي يتم تطبيقها على الودائع الكبيرة.

في ظل هذا الوضع، عقد بنك الدولة الفيتنامي في 4 أغسطس اجتماعًا مع البنوك التجارية، طالبًا منها تثبيت أسعار الفائدة على الودائع؛ ومواصلة خفض تكاليف التشغيل، وتعزيز التحول الرقمي، والاستعداد لمشاركة جزء من أرباحها لخفض أسعار الفائدة على القروض. وصرح السيد فام تشي كوانغ، مدير إدارة السياسة النقدية، بأن متوسط سعر الفائدة على الودائع المُنشأ حديثًا بلغ 4.18% سنويًا فقط، وهو مستقر بشكل عام مقارنةً بعام 2024. وانخفض متوسط سعر الفائدة على القروض إلى 6.53% سنويًا، بانخفاض قدره 0.4 نقطة مئوية مقارنةً بنهاية عام 2024.

ويطلب بنك الدولة الفيتنامي من مؤسسات الائتمان، بالإضافة إلى الحفاظ على أسعار الفائدة مستقرة، أن تسعى جاهدة لخفض أسعار الفائدة مع توجيه الائتمان إلى الإنتاج والأعمال والقطاعات ذات الأولوية ومحركات النمو؛ والسيطرة الصارمة على الائتمان للقطاعات التي يحتمل أن تكون محفوفة بالمخاطر، وضمان السلامة والكفاءة.

المصدر: https://baodautu.vn/ngan-hang-ram-ro-cho-vay-bat-dong-san-d350030.html