مفارقة القوة الشرائية في قطاع الشقق السكنية.

إلى جانب العوامل المالية، يؤثر الموقع بشكل كبير على إمكانية بيع الشقة.

في حين أن قضية السكن الميسور التكلفة تُثار باستمرار باعتبارها مصدر قلق للعمال ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض، فإن سوق العقارات يُظهر مفارقة ملحوظة: فالعديد من الشقق ذات الأسعار المعقولة والعقارات الثانوية في المناطق الضواحي تكافح للعثور على مشترين، في حين أن العقارات المتوسطة إلى الراقية في وسط المدينة تحافظ على جاذبية كبيرة.

لا تزال المنازل منخفضة السعر صعبة المنال.

لأكثر من عامين، تحاول السيدة هوانغ نهي (مدينة هو تشي منه) بيع شقتها التي تبلغ مساحتها 62.2 مترًا مربعًا في مشروع تيكو هومز آن فو (حي آن فو، مدينة هو تشي منه) مقابل 1.89 مليار دونغ فيتنامي، لكنها لم تجد مشترًا حتى الآن. وقالت إنها اشترت الشقة قبل أربع سنوات بنظام التقسيط. وكان سعر الشراء الأولي يزيد عن 1.7 مليار دونغ فيتنامي، دون احتساب فوائد القرض البنكي. وبسعرها الحالي، يبلغ سعر الوحدة حوالي 30 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، وهو أقل بكثير من أسعار العديد من المشاريع التجارية المعروضة في السوق اليوم، ومع ذلك لم تجد مشترًا حتى الآن.

لا تزال مشاريع الشقق الفاخرة في منطقة ثو ثيم الحضرية الجديدة، وكذلك في المنطقة المركزية لمدينة هو تشي منه، جذابة على الرغم من أسعارها المرتفعة، في حين تشهد مشاريع الشقق ذات الأسعار المعقولة في المناطق الضواحي مبيعات بطيئة نسبياً.

وبالمثل، اشترى السيد هوانغ ذات مرة شقة بمساحة 46 مترًا مربعًا مكونة من غرفة نوم واحدة في مشروع ليجاسي في ثوان آن (حي ثوان جياو، مدينة هو تشي منه). وبعد فترة من السكن فيها، وجد صعوبة في التنقل إلى مركز المدينة، فقرر بيعها. ورغم قبوله سعرًا يزيد عن 1.3 مليار دونغ فيتنامي، شاملًا الأثاث، إلا أنه استغرق عدة أشهر للعثور على مشترٍ.

بحسب سماسرة العقارات في الجنوب، تُعرض العديد من الشقق التجارية للبيع بأسعار تتراوح بين 28 و30 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، إلا أن حجم المعاملات لا يزال متواضعًا. وصرح السيد فو هونغ ثانغ، نائب المدير العام لمجموعة DKRA، بأن العديد من مشاريع الشقق المكتملة في وسط مدينة هو تشي منه لا تزال تشهد إقبالًا على الشراء، على الرغم من عدم ارتفاع الأسعار بشكل ملحوظ. في المقابل، تواجه المشاريع في المناطق الحدودية أو الضواحي ضغوطًا أكبر على السيولة. ويقبل العديد من أصحاب المنازل تخفيضات في الأسعار، بل ويبيعون بأقل من التكلفة، لكنهم ما زالوا يجدون صعوبة في العثور على مشترين.

بحسب الخبراء، تكمن المفارقة الأكبر في أن المنتج مصمم لأصحاب الدخل المتوسط، ومع ذلك تواجه هذه الفئة نفسها العديد من العقبات التي تحول دون حصولها عليه. صرّح السيد دات مينه، وهو سمسار عقارات مخضرم في مدينة هو تشي منه، بأن معظم العملاء في هذه الشريحة لا يملكون سوى مليار دونغ فيتنامي تقريبًا، ويعتمدون في بقية مدخراتهم على القروض المصرفية. إلا أن متطلبات مثل كشوفات الدخل وعقود العمل والسجل المالي تجعل من الصعب على العديد من العاملين لحسابهم الخاص وعمال المصانع وأصحاب المشاريع الصغيرة استيفاء شروط الائتمان.

أشار السيد نغوين لي هاي دانغ، نائب مدير الاستراتيجية والعلاقات الخارجية في شركة سمارت لاند، إلى أن العديد من العمال غير المهرة لا يملكون خبرة تُذكر في التعاملات المالية مع البنوك، باستثناء استلام رواتبهم أو سحب الأموال. ولذلك، يُعدّ إكمال طلبات القروض، بما تتضمنه من إجراءات معقدة، تحديًا كبيرًا بالنسبة لهم. وعندما يعجزون عن الحصول على رأس المال، يُضطرون إلى الاستمرار في استئجار المساكن بدلًا من امتلاكها.

إلى جانب الاعتبارات المالية، يؤثر الموقع بشكل كبير على إمكانية بيع المساكن ذات الأسعار المعقولة. فالأراضي في قلب المدينة أصبحت نادرة وباهظة الثمن، مما يُجبر معظم مشاريع الإسكان منخفض السعر على التطور في المدن المحيطة أو المناطق الضواحي، على بُعد 20-30 كيلومترًا من مركز مدينة هو تشي منه. ورغم أن السعر معقول، إلا أن وقت السفر، وازدحام المرور، ومحدودية البنية التحتية والخدمات، تجعل الكثيرين يترددون.

في حين يواجه قطاع الإسكان الميسور تحديات سيولة كبيرة، يعمل سوق العقارات الفاخرة وفق قواعد مختلفة تماماً. هنا، لا يقتصر الأمر على أسعار البيع فحسب، بل يشمل أيضاً حاجة العملاء الميسورين إلى تراكم الأصول والحفاظ عليها وتعزيز مكانتهم الاجتماعية.

ماذا تخبرنا الحقيقة؟

يتساءل الكثيرون عن سبب عدم تركيز المطورين العقاريين على الإسكان منخفض التكلفة، وهو قطاع يشهد طلباً أعلى، واستمرارهم بدلاً من ذلك في تطوير مشاريع شقق بأسعار تصل إلى مئات الملايين من الدونغ للمتر المربع؟ والحقيقة هي أن الطلب من عملاء الطبقتين المتوسطة والعليا لا يزال مستقراً، مما يوفر أساساً لتطوير منتجات فاخرة.

بالنسبة لهذه الفئة من العملاء، لا يقتصر المنزل على كونه مكانًا للسكن فحسب، بل إنهم يبحثون عن بيئة معيشية متكاملة تشمل مساحات خضراء، وكثافة سكانية منخفضة، ووسائل راحة عالية الجودة، وخدمات إدارة احترافية، ومجتمعًا من السكان ذوي أنماط حياة متشابهة. هذه العوامل تجعلهم على استعداد لدفع ثمن أعلى مقابل الخصوصية والأمان وزيادة القيمة على المدى الطويل.

بحسب شركة سافيلز فيتنام، سجلت العديد من المشاريع العقارية من الفئة (أ) التي تم إطلاقها مؤخراً معدلات إقبال إيجابية. تقع غالبية هذه المشاريع في مواقع مميزة، مما ساهم في رفع أسعار البيع في السوق الأولية إلى ما يزيد عن 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. في الواقع، من المتوقع أن يصل متوسط ​​سعر البيع في بعض قطاعات السوق الأولية التي شملها المسح إلى حوالي 224 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع بحلول نهاية عام 2025. وعلى الرغم من ارتفاع الأسعار، لا يزال الطلب على العقارات في هذا القطاع قوياً.

يتجلى جاذبية العقارات الفاخرة بشكل أكبر في الاهتمام المتزايد بالمشاريع الجديدة في وسط مدينة هو تشي منه ومنطقة ثو ثيم الحضرية الجديدة. فعلى سبيل المثال، استقطب مشروع شركة سون كيم لاند، المصمم وفق نموذج 5.0 في محطة ثو ثيم، اهتمام المستثمرين رغم عدم الإعلان عن سعر البيع بعد. كما سجلت مشاريع سابقة مثل ذا متروبول وذا بيركلي، بأسعار تتراوح بين 280 و430 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، معدلات إقبال جيدة. وبالمثل، حظيت مشاريع أخرى عديدة، مثل ذا بريف وإيتون بارك وماسترايز كوزمو سنترال، باهتمام كبير من العملاء منذ البداية.

يعتقد السيد نغوين لي هاي دانغ أن قيمة العقارات الفاخرة لا تُقاس فقط بحجمها أو تكاليف بنائها، بل أيضاً بعوامل أخرى كالندرة والموقع والقدرة على الحفاظ على قيمتها على المدى الطويل. بالنسبة لأصحاب الموارد المالية الكبيرة، غالباً ما يستند قرار شراء منزل إلى القيمة الفريدة للمنتج، وسمعة المطور العقاري، وإمكانية ارتفاع قيمة العقار مستقبلاً، بدلاً من السعر المطلق.

في الواقع، يُعدّ المعروض من المساكن الفاخرة في المنطقة المركزية لمدينة هو تشي منه محدوداً بسبب ندرة الأراضي المتزايدة. وهذا ما يجعل العقارات ذات المواقع المتميزة أكثر ندرة مع مرور الوقت.

بحسب السيد فو هونغ ثانغ، تتمتع المشاريع الواقعة بالقرب من الحي التجاري والمالي المركزي لمدينة هو تشي منه، وخاصةً حول منطقة ثو ثيم، بميزة فريدة من حيث الموقع. هذه الندرة تُسهم في جذب العملاء الأثرياء الذين يسعون إلى تكوين ثروة ويتوقعون ارتفاعًا في الأسعار على المدى الطويل. وأضاف السيد ثانغ: "بشكل عام، يعكس ارتفاع الأسعار في قطاع العقارات الفاخرة إلى حد كبير قانون العرض والطلب، وارتفاع تكاليف الأراضي، ومعايير تطوير المنتجات الأكثر صرامة. في المقابل، تكمن الصعوبات في قطاع الإسكان منخفض التكلفة في سهولة الوصول إليه بالنسبة للمشترين، بدءًا من الإجراءات القانونية وشروط القروض وصولًا إلى موقع المشروع".

نحن بحاجة إلى فك العقد.

يرى الخبراء أن الحل الأمثل لا يكمن في خفض أسعار المساكن الفاخرة إلى ما دون سعر السوق، بل في إزالة العقبات القانونية، وتوسيع نطاق الحصول على الائتمان، والاستثمار في البنية التحتية التي تربط المناطق السكنية. وبمجرد معالجة هذه العوائق، سيصبح السكن الميسور متاحًا لمن هم في أمسّ الحاجة إليه، مما يُسهم في تضييق فجوة العرض والطلب التي استمرت لسنوات طويلة في سوق العقارات.

المصدر: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm