قال السيد نغوين فان توان (حي فينه توي، هانوي ) إنه اشترى قطعة أرض في ثاتش ثات (هانوي) في بداية عام 2025 مقابل 2.5 مليار دونغ فيتنامي لكل 50 مترًا مربعًا. ومنذ نهاية عام 2025 وحتى الآن، شهد سوق الأراضي انخفاضًا في السيولة، مما أدى إلى انخفاض سعر قطعة أرضه إلى ملياري دونغ فيتنامي .
في أوائل عام 2026، ونظرًا لصعوبات مالية، طلب السيد توان مرارًا من وكلاء العقارات الإعلان عن الأرض للبيع، لكن لم يتقدم أحد للاستفسار عن شرائها. شعر السيد توان بقلق بالغ، خشية أن يصعب بيع الأرض وأن تتجمد أمواله.
في منتصف عام 2025، عندما أظهر سوق العقارات مؤشرات على تحسن في الصفقات، ارتفعت قيمة قطعة أرض السيد توان إلى حوالي 2.7 مليار دونغ فيتنامي للقطعة الواحدة. ومع ذلك، لا يزال عدد المشترين المهتمين قليلاً، ولم تجد الأرض مالكاً جديداً حتى الآن.
"لقد تعافى السوق، لكن لا يزال عدد الزبائن قليلاً، خاصة وأن سعر الشراء كان مرتفعاً للغاية. الآن، ستكون مسألة إيجاد طريقة للبيع دون تكبد خسائر مشكلة صعبة للغاية"، قال توان بقلق.
 |
يشعر العديد من المستثمرين بنفاد الصبر عندما يكون السوق راكداً. |
وبالمثل، وجدت السيدة تران هاي لان (من حي كوا نام، هانوي) نفسها في وضع مؤسف يتمثل في "الاحتفاظ بالأرض" بعد فشل استثمارها المضارب. اشترت السيدة لان قطعة أرض في فان جيانغ ( هونغ ين ) في نهاية عام 2024 مقابل ما يقارب 4 مليارات دونغ فيتنامي ، على أمل إعادة بيعها في أوائل عام 2025 وتحقيق ربح سريع. إلا أنه بعد ذلك، بدأت الأسعار في العديد من المناطق بالركود، مما أجبرها على الاحتفاظ بالأرض.
قررت مؤخراً بيع الأرض مجدداً بنفس سعر شرائها، أي 4 مليارات دونغ فيتنامي للقطعة الواحدة. إلا أن وكيل العقارات يرى أن هذا السعر مرتفع جداً مقارنةً بسعر السوق العام وأسعار قطع الأراضي الأخرى في نفس الموقع وعلى نفس الطريق.
"عندما اشتريتها، كانت أسعار الأراضي في المنطقة قد ارتفعت بأكثر من 30% مقارنة ببداية العام الماضي. الآن، إذا أردت إعادة بيعها، فسيكون من الصعب جداً بيعها بهذا السعر؛ وإذا أردت بيعها بسرعة، فسأضطر إلى خفض السعر"، هذا ما قالته السيدة لان.
بحسب بيانات موقع PropertyGuru Vietnam، يُظهر سوق العقارات مؤشرات واضحة على التباطؤ. ففي قطاع الشقق، انخفض متوسط سعر الطلب في هانوي من 87 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع في يناير إلى 85 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع في مايو، أي بانخفاض قدره 2% تقريبًا مقارنةً بشهر يناير.
لا تقتصر الضغوط على الشقق فحسب، بل تشمل أيضاً المنازل المطلة على الشارع، نتيجة انخفاض الطلب. ففي شهر مايو، انخفض عدد عمليات البحث عن هذه المنازل بنسبة 10% مقارنة بالشهر السابق، وبنسبة تقارب 50% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
انخفضت الأسعار، لكن حذر المشترين لا يزال قائماً. وأفاد موقع PropertyGuru Vietnam أن الاهتمام العام بالسوق انخفض في مايو بنسبة 4% مقارنة بالربع السابق، وبنسبة تصل إلى 36% مقارنة بالعام الماضي.
في غضون ذلك، ووفقًا لشركة SSI Research، لا تزال أسعار الفائدة على الرهن العقاري مرتفعة نسبيًا، حيث تتراوح بين 8.5% و10% خلال فترة التفضيل، وبين 11% و15% بعدها. وقد أدى ارتفاع تكاليف رأس المال إلى انخفاض السيولة، وشهد كل من سوقي العقارات الجديدة والمستعملة تعديلات في الأسعار.
أظهر استطلاع أجرته جمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS) أن المستثمرين الذين يستخدمون رافعة مالية كبيرة، حيث يقترضون ما بين 70% و90% من قيمة العقار، بدأوا بتخفيض أسعار البيع بمقدار يتراوح بين 100 و300 مليون دونغ فيتنامي للعديد من الشقق والمنازل منخفضة الارتفاع لاسترداد رأس المال. كما شهدت بعض المناطق التي كانت تشهد ارتفاعات سريعة في الأسعار استقرارًا أو انخفاضًا طفيفًا في الأسعار.
انخفضت تدفقات الاستثمار العقاري المضارب بشكل ملحوظ.
 |
يتجه التدفق النقدي نحو المنتجات الملموسة. |
بحسب السيد نغوين لي نام، مدير قسم عملاء الأفراد فيبنك ACB ، فقد انخفض الاستثمار العقاري المضارب بشكل ملحوظ. ومن أهم الأسباب الارتفاع الحاد في تكاليف رأس المال. ففي السابق، كانت أسعار الفائدة على قروض العقارات حوالي 7% سنوياً، أما الآن فقد ارتفعت إلى 13-14% سنوياً.
إن تكلفة رأس المال هذه تجعل استراتيجية الاقتراض من البنوك لشراء الأراضي وانتظار ارتفاع الأسعار أقل فعالية من ذي قبل. ويواجه المستثمرون الذين يستخدمون الرافعة المالية المفرطة ضغوطاً متزايدة لسداد الفوائد وأصل الدين.
عندما لا تغطي العوائد المتوقعة تكلفة رأس المال، يُجبر السوق على التكيف. وهذا ليس مجرد تعديل في الأسعار، بل هو أيضاً تحول في التفكير الاستثماري.
يحتاج المشاركون في السوق اليوم إلى دراسة التدفق النقدي وفترات الاحتفاظ وإمكانات استغلال الأصول بعناية، بدلاً من التركيز ببساطة على سؤال "كم سيرتفع السعر؟".
من أبرز التغييرات الملحوظة التحول في تفضيلات الاستثمار. ففي السابق، كان الكثيرون على استعداد للاستثمار بناءً على معلومات التخطيط فقط أو توقع ارتفاع أسعار الأراضي، أما الآن فيميل المستثمرون إلى توخي الحذر الشديد.
يعكس مفهوم "الدفاع النشط" بوضوح توجهات السوق العامة. فبدلاً من السعي وراء أرباح سريعة ومتفجرة، تتجه الأموال نحو الأصول التي تحافظ على قيمتها وتولد دخلاً ثابتاً.
تُفضّل بشكل متزايد العقارات القابلة للتأجير، أو التي تلبي الاحتياجات السكنية الفعلية، أو الواقعة في مناطق حضرية راسخة. لم يعد المستثمرون يركزون على معدل ارتفاع الأسعار، بل يولون اهتماماً أكبر لجودة العقار.
يرى الدكتور نغوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية (VNREA)، أنه مع تحوّل سوق العقارات نحو إعطاء الأولوية للقيمة الحقيقية، يُضطر المستثمرون أيضاً إلى تغيير معاييرهم لاختيار العقارات. فبدلاً من الاكتفاء بالنظر إلى توقعات ارتفاع الأسعار، سيتعين عليهم تقييم ما إذا كان العقار يلبي احتياجاتهم فعلاً، ويتمتع بإمكانية الاستغلال الأمثل، ويخلق قيمة مستدامة.
أوضح أن العديد من المستثمرين كانوا في السابق يفضلون شراء العقارات في المناطق المركزية من هانوي ومدينة هو تشي منه فقط. إلا أن الأسعار الحالية مرتفعة للغاية، بينما لم تعد فرص الاستثمار جذابة كما كانت من قبل.
في هذا السياق، يرى أن على المستثمرين توسيع نطاق بحثهم ليشمل مجالات جديدة. ومع ذلك، لن يعتمد اختيارهم بعد الآن على مبدأ "ركوب الموجة"، بل سيُضطرون إلى تحليل كل مشروع بدقة. لم يعد المهم هو ما إذا كان المشروع سيرتفع سعره، بل ما إذا كان لديه القدرة على إنشاء منطقة حضرية حقيقية تضم سكانًا وشركات وفرص عمل، بالإضافة إلى نظام متكامل من الخدمات والمرافق لضمان استدامة حيوية طويلة الأمد.
يعتقد الدكتور نغوين فان دينه أنه إذا كان المشروع قادراً على جذب السكان، وتنشيط الحركة التجارية، وتكوين مجتمع متكامل، فإن قيمة العقار ستحظى بأساس نمو أكثر استدامة. وفي الوقت نفسه، سيزداد احتمال استغلال المشاريع التجارية وزيادة دخل الإيجار. بالنسبة لمشتري المنازل، ستصبح المناطق ذات البنية التحتية المتكاملة، والمرافق الشاملة، والبيئة المعيشية النابضة بالحياة الخيار المفضل.
بحسب قوله، بعد تقلبات السوق التي شهدها العامان الماضيان، أصبح المستثمرون أكثر حذراً وواقعية. فهم مضطرون إلى دراسة خياراتهم بعناية قبل الاستثمار، بدلاً من الاكتفاء بتوقع أرباح قصيرة الأجل كما كان الحال سابقاً.
وأشار إلى أن المنتجات المختارة في الفترة المقبلة يجب أن تستوفي عدة معايير في آن واحد: أن تكون مناسبة للاستخدام السكني، وأن تتمتع بإمكانية تحقيق دخل من الإيجار، وأن تولد تدفقاً نقدياً مستقراً، وأن يكون لها مجال لارتفاع سعرها مستقبلاً. وستكون هذه أهم العوامل المؤثرة في قرارات المشترين والمستثمرين في دورة التطوير الجديدة لسوق العقارات.
المصدر: https://znews.vn/nhieu-nha-dau-tu-dat-nen-mac-ket-vi-du-dinh-post1663954.html
