قائمة أسعار الأراضي الرائجة لعام 2026 في مختلف المحافظات.

أعلنت المحافظات حتى الآن عن قوائم أسعار الأراضي الجديدة وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024، وذلك بهدف جمع آراء واسعة النطاق قبل تقديمها إلى مجالس الشعب في المحافظات لاتخاذ القرار والتنفيذ الرسمي اعتبارًا من 1 يناير 2026. وتجذب التغييرات في قوائم أسعار الأراضي اهتمامًا كبيرًا من الجمهور والشركات والصحافة والرأي العام؛ ويمكن القول إن هذا الموضوع أصبح مثار جدل واسع.

ابتداءً من عام 2026، ستلغي الحكومة إطار تسعير الأراضي الذي تحدده كل خمس سنوات، وتستبدله بجداول أسعار الأراضي التي تحددها المحافظات، بدءًا من عام 2026، ثم تُعدّل سنويًا وفقًا لتقلبات السوق الفعلية. تُطوّر جداول أسعار الأراضي وفقًا للوائح حكومية صارمة وتوجيهات من وزارة الزراعة والبيئة فيما يتعلق بالمبادئ والإجراءات والأساليب والمعايير الخاصة بالمناطق والمواقع. ويتمثل المبدأان الأساسيان في تحديد الأسعار بما يعكس أسعار السوق بدقة، وضمان استقلالية الجهة الاستشارية التي تحدد السعر عن مجلس تقييم الأسعار، وهو الجهة المختصة بالموافقة. يتضمن جدول الأسعار العام ثمانية جداول فرعية أساسية وفقًا لثمانية أنواع من الأراضي: أربعة جداول للأراضي الزراعية (أراضي المحاصيل السنوية، وأراضي المحاصيل المعمرة، وأراضي الاستزراع المائي، وأراضي الغابات)، وأربعة جداول للأراضي غير الزراعية (الأراضي السكنية، والأراضي التجارية والخدمية، وأراضي منشآت الإنتاج، وأراضي المناطق الصناعية). كما يمكن تقسيم أسعار الأراضي إلى جداول فرعية أصغر، مثل الأراضي السكنية وأنواع الأراضي غير الزراعية الأخرى المصنفة حسب المناطق الحضرية والريفية. تتوفر جداول أسعار الأراضي لكل وحدة إدارية (بلدية/حي)، حيث تُقسّم كل وحدة إلى عدة مناطق، وتحتوي كل منطقة على عدد من الفئات. ولكل فئة عدد من المواقع. عادةً ما تحتوي كل فئة من الأراضي السكنية وغير الزراعية على 5 مواقع، بينما تحتوي كل فئة من الأراضي الزراعية عادةً على 3 مواقع. الموقع رقم 1 هو الأعلى سعرًا، وتتناقص الأسعار تدريجيًا مع المواقع اللاحقة.

تُعد قائمة أسعار الأراضي بمثابة الأساس الجوهري لتحديد قيمة الأراضي المملوكة للدولة للتأجير أو التخصيص (مع الدفع)، وأسعار المزايدة، ورسوم استخدام الأراضي عند تحويل الأراضي، والضرائب على شراء وبيع الأراضي، والتعويض عندما تسترد الدولة الأراضي، والرسوم والمصاريف الأخرى المتعلقة بالأراضي.

تقترب قائمة أسعار الأراضي المقترحة للمحافظات في عام 2026 من أسعار السوق، مع زيادة متوسطة تتراوح بين 30% و70% للأراضي السكنية، وبين 20% و50% للأراضي الزراعية (مقارنةً بقائمة أسعار الأراضي المطبقة حتى نهاية عام 2025). وتتراوح الزيادة المقترحة للأراضي السكنية في السهول بين 30% و40%، بينما تتراوح بين 15% و30% للأراضي الزراعية. أما في المناطق الجبلية، فتتراوح هذه النسبة بين 15% و30%، وبين 10% و25% على التوالي. وتُعدّ أسعار الأراضي في المناطق الجبلية أقل بكثير، إذ لا تتجاوز 10% إلى 30% من أسعارها في السهول. ومن الجدير بالذكر أنه في حالات دمج المحافظات، لا ترتفع أسعار الأراضي في المناطق المركزية، بل قد تنخفض عند نقل المركز الإداري للمحافظة. في المقابل، ترتفع أسعار الأراضي في المناطق التي تُصبح المركز الإداري المشترك للمحافظات المدمجة ارتفاعًا حادًا.

أصبحت عدة مناطق محط أنظار وسائل الإعلام. ففي الشمال، تقترح هانوي زيادة في أسعار الأراضي الحضرية بنسبة تتراوح بين 2% و26% (مقارنةً بالسعر المُعدّل في عام 2025)، وزيادة تتراوح بين 150% و270% (مقارنةً بالسعر غير المُعدّل في عام 2025). ويبلغ سعر المتر المربع الواحد 702 مليون دونغ فيتنامي للأراضي الحضرية في مركز المدينة، و290 ألف دونغ فيتنامي للأراضي الزراعية. وفي مقاطعة كوانغ نينه، ارتفعت أسعار الأراضي الحضرية بمعدل يتراوح بين 1.5 و2 ضعف، ووصلت الزيادة في بعض المناطق إلى أكثر من 5 أضعاف، مسجلةً ذروة بلغت 203 ملايين دونغ فيتنامي. أما أسعار الأراضي الريفية، فقد ارتفعت بمعدل 3 أضعاف تقريبًا، ووصلت في بعض المناطق إلى 9 أضعاف. وشهدت هاي فونغ أعلى زيادة بلغت 370%، حيث تجاوزت أسعار الأراضي الحضرية 200 مليون دونغ فيتنامي. وفي مقاطعة باك نينه، ارتفعت أسعار الأراضي الحضرية بمعدل 2.4 ضعف، مسجلةً ذروة بلغت 120 مليون دونغ فيتنامي. في وسط فيتنام، وتحديدًا في مقاطعة نغي آن، تُقدّر أسعار الأراضي في بعض مناطق مدينة فينه القديمة والجديدة بنحو 80% من قيمتها السوقية، حيث تجاوزت الأسعار ذروتها 200 مليون دونغ فيتنامي. وفي دا نانغ، ارتفعت أسعار الأراضي الحضرية بنسبة تتراوح بين 5% و82%، لتصل إلى ذروتها عند 350 مليون دونغ فيتنامي؛ بينما ارتفعت أسعار الأراضي الزراعية بجميع أنواعها بنسبة تتراوح بين 140% و150% في المتوسط، لتصل إلى ذروتها عند 300 ألف دونغ فيتنامي. وفي كوانغ ناي، ارتفعت أسعار الأراضي الحضرية بمقدار ضعفين إلى ثلاثة أضعاف، لتصل إلى ذروتها عند 60 مليون دونغ فيتنامي. أما في جنوب فيتنام، فقد شهدت مدينة هو تشي منه ارتفاعات تتراوح بين 4% و280%. وبلغت ذروة أسعار الأراضي الحضرية 687 مليون دونغ فيتنامي، بينما بلغت أسعار الأراضي الزراعية 810 آلاف دونغ فيتنامي. وفي دونغ ناي، ارتفعت أسعار الأراضي السكنية بمقدار 1.3 إلى ضعفين؛ بينما ارتفعت أسعار الأراضي الزراعية بمقدار 1.1 إلى 1.8 ضعف، مع تسجيل بعض المناطق ارتفاعات وصلت إلى تسعة أضعاف. بلغت أسعار الأراضي الحضرية ذروتها عند 64 مليون دونغ فيتنامي، والأراضي السكنية الريفية عند 18 مليون دونغ فيتنامي، والأراضي الزراعية عند 396 ألف دونغ فيتنامي للمتر المربع. وفي تاي نينه، ارتفعت أسعار الأراضي في المناطق الريفية والحضرية من 1.6 إلى 6 أضعاف، حيث بلغت أسعار الأراضي الحضرية ذروتها عند 83 مليون دونغ فيتنامي، والأراضي الزراعية عند 178 ألف دونغ فيتنامي.

تُصنّف محافظات المناطق الشمالية الوسطى والجبلية ضمن المجموعة التي شهدت ارتفاعًا طفيفًا إلى متوسط ​​في أسعار الأراضي. ارتفعت أسعار الأراضي السكنية الحضرية بنسبة تتراوح بين 15% و30% في المتوسط، ووصلت أعلى نسبة ارتفاع إلى ما بين 5 و8 أضعاف؛ بينما ارتفعت أسعار الأراضي الزراعية بنسبة تتراوح بين 5% و20% في المتوسط، ووصلت أعلى نسبة ارتفاع إلى 80%. وسجّلت محافظة تاي نغوين أعلى سعر، حيث بلغ سعر الأراضي الزراعية 140 ألف دونغ فيتنامي، بينما بلغ سعر الأراضي السكنية الحضرية 100 مليون دونغ فيتنامي. أما في محافظة فو ثو، فقد تجاوزت الأسعار 90 ألف دونغ فيتنامي و105 ملايين دونغ فيتنامي. وفي محافظة لاو كاي، تجاوزت الأسعار 50 ألف دونغ فيتنامي و83 مليون دونغ فيتنامي. وفي محافظة ديان بيان، بلغت الأسعار 82 ألف دونغ فيتنامي و42.5 مليون دونغ فيتنامي. وفي محافظة لاي تشاو، بلغت الأسعار 43 ألف دونغ فيتنامي وأكثر من 9 ملايين دونغ فيتنامي. بلغت الأسعار في مقاطعة لانغ سون 43000 دونغ فيتنامي و37.2 مليون دونغ فيتنامي.

تُعدّ سون لا إحدى المحافظات التي أعلنت مبكراً عن قائمة أسعار الأراضي لعام 2026، وهي تستطلع حالياً آراء جميع المستويات والقطاعات والمنظمات والجمهور. كما تقوم لجنة جبهة الوطن في المحافظة بجمع آراء أعضاء المجلس الاستشاري. تتضمن قائمة أسعار الأراضي في سون لا ثماني قوائم لثمانية أنواع من الأراضي. تُصنّف الأراضي الزراعية إلى أربع قوائم (أراضي المحاصيل السنوية، وأراضي المحاصيل المعمرة، وأراضي الغابات، وأراضي الاستزراع المائي). أما الأراضي غير الزراعية فتُصنّف إلى أربع قوائم (الأراضي السكنية، والأراضي التجارية والخدمية، وأراضي الإنتاج غير الزراعي، وأراضي المجمعات الصناعية). تُقسّم الأراضي غير الزراعية إلى 75 وحدة إدارية (بلديات وأحياء). يضم كل حي عادةً حوالي 20 منطقة، وتضم كل بلدية حوالي 10 مناطق. تحتوي كل منطقة على فئات متعددة، وتضم كل فئة عادةً 5 مواقع. أما بالنسبة للأراضي الزراعية، فتضم المحافظة بأكملها 75 بلدية وحياً، أي 75 منطقة و75 موقعاً. ارتفعت أسعار الأراضي السكنية بنسبة تتراوح بين 10 و20%. كما ارتفعت أسعار الأراضي الزراعية الأساسية بشكل مطرد بنحو 30%. وسجلت الأراضي السكنية أعلى الأسعار بين جميع أنواع الأراضي، حيث بلغ سعر المتر المربع في حي تو هيو 15-20 مليون دونغ فيتنامي، ووصل إلى ذروته عند 54 مليون دونغ. وجاء في المرتبة الثانية حي ثاو نغوين (بلدة موك تشاو سابقًا) بسعر 32 مليون دونغ. أما على مستوى البلدة، فقد بلغ سعر المتر المربع في الأراضي السكنية ذروته عند حوالي 16 مليون دونغ (بلدة ماي سون، بلدة ماي سون سابقًا). وسُجلت أعلى أسعار الأراضي الزراعية في أراضي زراعة الأرز مرتين في السنة، حيث بلغ متوسط ​​سعر المتر المربع 45,000 دونغ، ووصل إلى ذروته عند 78,000 دونغ (بلدة دوان كيت، مقاطعة موك تشاو سابقًا). وبذلك، تُعد أسعار الأراضي المتوقعة في سون لا من بين الأدنى مقارنةً بقوائم أسعار الأراضي المتوقعة في مختلف أنحاء البلاد، كما أن معدل الزيادة فيها من بين الأدنى أيضًا. في منطقة المرتفعات الشمالية والجبال، تتراوح أسعار الأراضي ومعدلات ارتفاعها ضمن النطاق المتوسط. وهذا يتوافق مع الوضع الفعلي لسوق الأراضي في سون لا.

تختلف قائمة أسعار الأراضي في مقاطعة سون لا عن بقية أنحاء البلاد والمنطقة في بعض الجوانب. فعلى سبيل المثال، (1) ترتفع أسعار الأراضي الزراعية بشكل مطرد وبمعدل أعلى من أسعار الأراضي السكنية، بينما ترتفع أسعار الأراضي السكنية في بقية أنحاء البلاد والمنطقة بمعدل أعلى؛ (2) تُقسّم الأراضي الزراعية وغير الزراعية إلى مناطق ومواقع حسب كل بلدية وحي، بدلاً من تقسيم القائمة حسب المناطق الحضرية والريفية؛ (3) تُستخدم كل بلدية وحي كمنطقة وموقع في آن واحد لتحديد أسعار الأراضي الزراعية. ويكمن مصدر القلق في أنه قبل عملية الدمج، كانت المقاطعة تضم 204 بلديات وأحياء، بينما لا يوجد الآن سوى 75 بلدية وحي. وقد تم دمج العديد من البلديات من بلديتين أو ثلاث، بما في ذلك بلديات تابعة لمناطق تنمية مختلفة (المنطقة الأولى، المنطقة الثانية، المنطقة الثالثة)، إلا أنها جميعًا تشترك في الموقع نفسه، مما يثير القلق.

تتفاوت أسعار الأراضي ومعدلات ارتفاعها بين المناطق والمحافظات/المدن، ويعود ذلك أساسًا إلى اختلاف مستويات التنمية الاقتصادية، والتوسع الحضري، وتطوير البنية التحتية، والمناطق الصناعية، والشركات، والمشاريع الاستثمارية. ويتوقع الخبراء عمومًا أنه إذا كانت أسعار الأراضي الحالية تُقارب 70% من قيمتها السوقية، فمن المتوقع أن ترتفع الأسعار في عام 2026 بنحو 85%. مع ذلك، تتأثر أسعار السوق أحيانًا، وفي بعض الأماكن، بعوامل سلبية (التلاعب بالأسعار، التضخم). ويُعدّ ما إذا كان الارتفاع المتوقع في أسعار الأراضي سريعًا جدًا وسيُحدث صدمةً أمرًا محل نقاش. فإذا ما "واكبت" الحكومة سعر السوق، فسيتبعه سعر السوق. ويُعتبر النهج الأكثر أمانًا ومنطقية هو اعتماد دورة لا تقل عن خمس سنوات لتحقيق التقارب الأمثل في الأسعار. ويُعدّ تقريب أسعار الأراضي من قيمتها السوقية اتجاهًا موضوعيًا وضروريًا، ولكنه سلاح ذو حدين. فبينما ستحدّ الحكومة من الخسائر المالية وتزيد من إيرادات الميزانية، فإن ذلك سيزيد أيضًا من تكاليف التعويض والدعم وإعادة التوطين عند استصلاح الأراضي. تشعر الشركات بالقلق من ارتفاع تكاليف مدخلات المشاريع الاستثمارية نتيجة ارتفاع أسعار الأراضي، مما يقلل من القدرة التنافسية لمنتجاتها في السوق، ويؤثر بدوره على جذب العمالة وتوليد إيرادات الميزانية. ويشعر الجمهور بالقلق، لا سيما بشأن سعر أراضي الحدائق عند تحويلها إلى أراضٍ سكنية. فمن المتوقع أن يرتفع سعر أراضي الحدائق الملحقة بالأراضي السكنية بمقدار 1.5 ضعف سعر الأراضي الزراعية المماثلة، ولكن عند تحويلها إلى أراضٍ سكنية، يرتفع السعر بمقدار 20 ضعفًا، أو حتى 50 ضعفًا. وتجد الأسر الراغبة في فصل أراضيها وتحويلها لبناء منازل لأبنائها نفسها عاجزة عن ذلك بسبب العبء المالي الذي يفوق إمكانياتها. ويقترح العديد من الخبراء رفع سعر أراضي الحدائق ليقارب سعر الأراضي السكنية (حوالي 60-70%) لتخفيف العبء المالي على المواطنين. ومع ذلك، تقترح الحكومة، ويجري حاليًا استطلاع آراء الجمعية الوطنية، سياسة استخدام الحوافز المالية لحل هذه المشكلة بشكل أكثر منطقية. ويحق لمن يحولون أراضي الحدائق إلى أراضٍ سكنية ضمن الحدود المحددة الحصول على تخفيض بنسبة 70%، حيث لا يتعين عليهم سوى دفع 30% من التزاماتهم المالية. إذا تم تجاوز الحد أقل من مرة واحدة، فإنهم يدفعون 50%؛ وإذا تم تجاوزه مرة واحدة أو أكثر، فإنهم يدفعون 100%.

فيما يتعلق بارتفاع تكاليف مدخلات مشاريع الاستثمار التجاري نتيجة لارتفاع أسعار الأراضي، يقترح البروفيسور دانغ هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، والعديد من الخبراء، أن تستفيد الدول ذات التجارب الناجحة من هذا الأمر. فعلى وجه التحديد، تُسهم مشاريع الاستثمار التجاري في إنشاء البنية التحتية وجذب العمالة، وهما عاملان أساسيان في رفع أسعار الأراضي في المنطقة وتوليد إيرادات للميزانية. وبالتالي، يمكن تخفيف العبء المالي على الشركات.

تتمثل إحدى المشكلات الأخرى في أن عملية وضع جداول أسعار الأراضي أقل عرضة للتأثيرات السلبية، بينما قد يكون تحديد أسعار محددة لكل حالة بناءً على نوع الأرض ومساحتها وموقعها وتوقيتها أكثر عرضة للمشاكل. ويعود ذلك إلى أن سعر الأرض المحدد يُحسب بضرب السعر في جدول أسعار الأراضي بمعامل معين. ومن التدابير الفعالة لتجنب المخاطر السلبية والظلم والشكاوى المحتملة ضمان أن يكون تحديد أسعار الأراضي علنيًا وشفافًا، مع إشراف المجتمع المحلي ومشاركته. من جهة أخرى، غالبًا ما تشهد الفترة الانتقالية التي تسبق تعديلات أسعار الأراضي، وإجراءات الأراضي، وعمليات البيع والشراء، وتحويل استخدام الأراضي، تأخيرات واضطرابات، مما يؤثر بشكل كبير على حقوق الشركات والمواطنين. ويتعين على السلطات الحكومية على جميع المستويات ضمان عملية انتقال شفافة وسلسة وفعالة، وتوجيه الجهات المعنية (الجهات المسؤولة عن إجراءات الأراضي وتحصيل الضرائب والرسوم والمصاريف المتعلقة بها) لتجاوز التأخيرات الناجمة عن انتظار ارتفاع أسعار الأراضي.

تُعتبر قوائم أسعار الأراضي لعام 2026 في المحافظات مُعدة بشكل جيد وتعكس عمومًا واقع السوق. مع ذلك، فهي مجرد توقعات. ومن خلال جمع آراء أصحاب المصلحة الرئيسيين (المواطنين والشركات)، بما في ذلك آراء المنظمات ذات الوظائف التقييمية، وتقييمات مجلس التقييم، ستكون قوائم أسعار الأراضي بلا شك أكثر شمولًا، ما يُرضي الحكومة والشركات والمواطنين، ويُسهم إسهامًا كبيرًا في تعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية في كل منطقة وعلى مستوى الدولة ككل.

 

فان دوك نجو

المصدر: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html