بعد الشقق السكنية، ما نوع العقارات الذي سيحفز الاستثمار في الفترة المقبلة؟

لا تزال المباني السكنية تتصدر السوق.

إلى جانب النمو المستقر للاقتصاد ، واصل سوق العقارات في الربع الثاني من عام 2024 تسجيل علامات إيجابية مع زيادة حادة في العرض الجديد وحجم المعاملات، حيث كان أعلى بمقدار 3 أضعاف و2.4 ضعف على التوالي مقارنة بالربع السابق.

تُظهر بيانات بحثية صادرة عن جمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS) أن المعروض من المساكن الأساسية بلغ حوالي 27,335 وحدة سكنية خلال الربع الماضي، مع طرح حوالي 19,747 وحدة جديدة للبيع. وسجل السوق إجمالاً 14,400 صفقة ناجحة. ويعود هذا الارتفاع الكبير في عدد الصفقات إلى تحسن جودة العرض والطلب، لا سيما على مشاريع الشقق السكنية. وقد زاد الطلب في السوق، بما في ذلك الطلب الاستثماري، بنحو 30% مقارنةً بالربع السابق، كما تحسن الطلب الحقيقي مع تعافي الثقة في السوق تدريجياً.

أشارت VARS أيضًا إلى أن الوحدات السكنية لا تزال حتى الآن القطاع المهيمن الذي يُحرك سيولة السوق. فقد ساهم قطاع الشقق بأكثر من 70% من المعروض و75% من المعاملات في سوق العقارات الأولية خلال الربع الثاني من عام 2024. وسجلت مشاريع الشقق التي تم إطلاقها حديثًا، ولا سيما تلك التي يزيد سعرها عن 50 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، والمتركزة في هانوي ، معدلات استيعاب جيدة جدًا، حيث وصلت إلى 90% بعد فترة وجيزة من إطلاقها الرسمي، على الرغم من الارتفاع المستمر في أسعار السوق الأولية.

تواصل أسعار الشقق ارتفاعها، مسجلةً أعلى معدل نمو في هانوي. فمنذ منتصف عام 2023 وحتى أواخره، بدأ نمو أسعار الشقق في هانوي بالتزايد، متجاوزًا بذلك نظيره في مدينة هو تشي منه. وبحلول الربع الثاني من عام 2024، بلغ متوسط ​​سعر الشقة الأساسية في هانوي ما يقارب 60 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وبالمقارنة مع عام 2019، سجلت أسعار الشقق الأساسية في هانوي زيادة تجاوزت 58%، أي أكثر من ضعف معدل الزيادة في مدينة هو تشي منه (27%).

علاوة على ذلك، بدأت أسعار الشقق في دا نانغ بالارتفاع مجدداً، حيث تجاوز معدل الزيادة في الربع الثاني من عام 2024 نظيره في مدينة هو تشي منه. ومع ذلك، لا يزال متوسط ​​سعر بيع الشقق هنا أقل من مثيله في المنطقتين الحضريتين الخاصتين.

ترى شركة VARS أن أسعار الشقق في السوق الأولية ستظل صعبة التخفيض، لا سيما مع وفرة الشقق الفاخرة. ويتزامن ذلك مع ارتفاع تكاليف البناء وتزايد جودة المساكن والمرافق. وسيستمر المستثمرون في قطاع الشقق بتطوير الأراضي المخصصة للمشاريع السكنية التجارية في مركز المدينة والمناطق المحيطة بها، لتلبية احتياجات الاستثمار والسكن الفعلية للأفراد الميسورين. في المقابل، سيستمر الأفراد من ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض في الاعتماد على الإسكان الاجتماعي لامتلاك منازلهم. إلا أن هذا القطاع سيقتصر على نطاق 30 كيلومترًا من مركز المدينة.

مع ذلك، ووفقًا لهذه الوحدة، في ظل سوق عقاري لم يتعافَ تمامًا ولا يزال المعروض شحيحًا، سيظل قطاع الشقق خيارًا جذابًا ومنخفض المخاطر للمستثمرين. وتُعدّ تقلبات الحلول السابقة درسًا قيّمًا للمستثمرين الجدد، وكذلك للمستثمرين ذوي الخبرة، ما يدفعهم إلى وضع معايير أكثر صرامة عند شراء العقارات للاستثمار، لا سيما عند استخدام الرافعة المالية.

من المرجح أن يتغير اتجاه تدفق الأموال.

وفقًا لـ VARS، بعد دراسة متأنية للعوامل الاقتصادية الجزئية، ستتحول تدفقات رأس المال تدريجيًا نحو أنواع أخرى من الاستثمارات التي تتمتع بمزايا مثل الموقع وإمكانات التنمية والوضع القانوني السليم.

يُعدّ الموقع العامل الأهم في الاستثمار العقاري، فهو يُحدد قيمة العقار وإمكانية ارتفاع سعره. ويشمل ذلك العقارات الواقعة في المناطق المركزية، والمناطق ذات النمو الاقتصادي القوي، والمرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالقطاعات الصناعية والتجارية والخدمية؛ والتي تتمتع بشبكات مواصلات مريحة، وقريبة من المرافق الأساسية كالمدارس والمستشفيات ومراكز التسوق وأماكن الترفيه.

علاوة على ذلك، تتمتع العقارات في المناطق ذات التنمية والتخطيط الفعالين، وسياسات الاستثمار الجذابة، والبنية التحتية المتكاملة للنقل، بإمكانية واضحة لارتفاع الأسعار. ومع ذلك، من الضروري إجراء بحث شامل حول خطط التنمية المستقبلية لتلك المنطقة.

وأخيرًا، يُعدّ امتلاك شهادة استخدام الأرض أو غيرها من وثائق الملكية القانونية للأرض عاملًا مهمًا أيضًا. وبدلاً من ذلك، ينبغي أن يتم تطوير العقار من قبل مستثمرين ذوي سمعة طيبة، وأن يتمتع ببنية تحتية شاملة وحديثة، أو أن يوفر خدمات راقية ويركز على إنشاء مجمع سكني فاخر.

من المتوقع أن تتغير اتجاهات تدفقات الاستثمار إلى العقارات.

ترى شركة VARS أن سوق العقارات سيحتاج بالتأكيد إلى وقت لاستيعاب مضمون القوانين الجديدة بشكل كامل. إلى جانب ذلك، تحتاج مشاريع العقارات إلى وقت لتذليل العقبات الناجمة عن دخول القانون حيز التنفيذ قبل خمسة أشهر من القرار السابق، واستكمال الإجراءات، وإعادة التشغيل، واستئناف التنفيذ قبل طرح عروض جديدة في السوق. لذا، فإنه بالإضافة إلى قطاع الشقق، سيتجه رأس المال تدريجياً على المدى القريب نحو المنتجات الجاهزة للتداول والتي تتمتع بميزات استثنائية.

أولاً، هناك عقارات منخفضة الارتفاع من مطورين عقاريين مرموقين جاهزة للتسليم أو تم تسليمها بالفعل، ولها حضور قوي في السوق الثانوية. ثانياً، لا يمكننا إغفال قطع الأراضي - "ملكة قنوات الاستثمار" بعوائدها الجذابة. ستظل قطع الأراضي المقسمة في المناطق النامية المرتبطة بالصناعة والتجارة والخدمات، والتي تتمتع ببنية تحتية متكاملة وأسعار منخفضة نسبياً، مطلوبة بشدة من قبل المستثمرين.

يُعدّ شراء الأراضي بالمزاد العلني في المناطق الحضرية والسكنية الخيار الأمثل، فهو استثمار مضمون، خالٍ من النزاعات والدعاوى القضائية، وغير قابل للتعدي، وغير مؤجر حاليًا. والأهم من ذلك، أنه يأتي مع سند ملكية وبنية تحتية قائمة. يستطيع المستثمرون بسهولة بناء منازل على هذه الأراضي لتأجيرها، مما يدرّ عليهم دخلًا شهريًا ثابتًا.

في الواقع، شهدت السلطات المحلية مؤخراً زيادة في مزادات الأراضي في المناطق الحضرية والسكنية الجديدة مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. وقد ازدهرت أنشطة مزادات الأراضي في بعض الجوانب، مع ارتفاع ملحوظ في عدد الطلبات وعروض فائزة تراوحت بين 20% و10 أضعاف السعر الابتدائي.

من المؤكد أن الأموال ستستمر في التدفق إلى مزادات الأراضي في المستقبل مع تنظيم المزيد من جلسات المزادات لتوليد إيرادات الميزانية.

وذكرت شركة VARS أن "الاستثمار الصحيح لا يساعد المستثمرين فقط في الحفاظ على الأصول وتحقيق الأرباح وخلق قيمة مضافة للمجتمع، بل يساعد أيضًا سوق العقارات على التطور بشكل أكثر صحة وكفاءة على المدى الطويل، بدلاً من مجرد منتجات الأراضي ذات النطاقات السعرية المختلفة".

المصدر: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html