بعد الشقق.. ما هو نوع العقار الذي سيقود التدفقات النقدية في الفترة المقبلة؟

الشقق لا تزال تقود السوق

إلى جانب النمو المستقر للاقتصاد ، واصل سوق العقارات في الربع الثاني من عام 2024 تسجيل إشارات إيجابية مع زيادة العرض الجديد وحجم المعاملات بشكل حاد، 3 مرات و2.4 مرة على التوالي مقارنة بالربع السابق.

على وجه التحديد، تُظهر بيانات بحثية من جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن العرض الأولي للسكن في الربع الأخير بلغ حوالي 27,335 منتجًا، مع طرح حوالي 19,747 منتجًا جديدًا. وسُجِّلت 14,400 معاملة ناجحة في السوق ككل. وارتفع حجم المعاملات بشكل حاد بفضل جودة العرض وتحسن الطلب، مع التركيز بشكل رئيسي على مشاريع الشقق. وارتفع طلب السوق، بما في ذلك طلب الاستثمار، بنحو 30% مقارنةً بالربع السابق، كما تحسن الطلب الحقيقي مع التعافي التدريجي للثقة في السوق.

أشارت VARS أيضًا إلى أن الشقق لا تزال حتى الآن القطاع الرئيسي المسيطر على سيولة السوق. ويساهم قطاع الشقق بأكثر من 70% من المعروض و75% من حجم المعاملات في سوق العقارات الأولية في الربع الثاني من عام 2024. وقد سجلت مشاريع الشقق الجديدة، التي تتجاوز أسعارها 50 مليون دونج/متر مربع، والمتركزة في هانوي ، معدلات استحواذ ممتازة، وصلت إلى 90% بعد فترة وجيزة من الافتتاح الرسمي، على الرغم من استمرار ارتفاع الأسعار الأولية.

يواصل مؤشر أسعار الشقق الحفاظ على اتجاه تصاعدي، مسجلاً أعلى معدل نمو في هانوي. منذ منتصف عام 2023، بدأ معدل نمو أسعار بيع الشقق في هانوي بالارتفاع، متجاوزًا معدل الزيادة في أسعار سوق مدينة هو تشي منه. وبحلول الربع الثاني من عام 2024، بلغ متوسط ​​سعر بيع الشقق الرئيسية في هانوي قرابة 60 مليون دونج/متر مربع. وبالمقارنة مع عام 2019، سجل سعر بيع الشقق الرئيسية في هانوي زيادة تجاوزت 58%، أي أكثر من ضعف معدل الزيادة (27%) في سوق مدينة هو تشي منه.

علاوةً على ذلك، بدأ مؤشر أسعار الشقق في دا نانغ بالارتفاع مجددًا، ليتجاوز معدل ارتفاع الأسعار في الربع الثاني من عام ٢٠٢٤ معدل مدينة هو تشي منه. ومع ذلك، لا يزال متوسط ​​سعر بيع الشقق هنا أقل من متوسط ​​سعر بيع الشقق في المنطقتين الحضريتين الخاصتين.

تعتقد شركة VARS أن أسعار الشقق الأولية ستظل صعبة الانخفاض، خاصةً مع وفرة الشقق الفاخرة. إلى جانب ذلك، ترتفع تكاليف البناء، ويتزايد الاستثمار في المساحات والمرافق لضمان الجودة. سيستمر مستثمرو قطاع الشقق في تمويل مشاريع الإسكان التجاري في وسط المدينة وضواحيها، مما يلبي احتياجات الاستثمار والاحتياجات السكنية الحقيقية للأثرياء. أما بالنسبة لامتلاك المنازل، فسيستمر اعتماد أصحاب الدخل المحدود والمتوسط ​​على السكن الاجتماعي. لكن هذا القطاع لن يكون متاحًا بكثرة في نطاق يقل عن 30 كيلومترًا من المنطقة المركزية.

مع ذلك، ووفقًا لهذه الوحدة، في ظل عدم انتعاش سوق العقارات بشكل كامل، واستمرار ندرة العرض، سيظل قطاع الشقق خيارًا جذابًا ومنخفض المخاطر للمستثمرين. لأن تقلبات الحل السابق تُمثل درسًا باهظ الثمن للمستثمرين الجدد، وكذلك للمستثمرين "المخضرمين" الذين يفرضون شروطًا أكثر صرامة على شراء المنازل للاستثمار، وخاصةً عند استخدام الرافعة المالية.

لدى التدفق النقدي القدرة على تغيير الاتجاه.

وبحسب VARS، وبناء على دراسة متأنية للعوامل الجزئية، فإن التدفق النقدي سوف "يتحول" تدريجيا إلى أنواع أخرى، مع عوامل مثل الموقع وإمكانات التطوير والوضع القانوني النظيف.

الموقع هو العامل الأهم في الاستثمار العقاري، فهو يحدد قيمة المنتج وارتفاع سعره المحتمل. تقع هذه العقارات في المناطق المركزية، في المناطق التي تتمتع بنمو اقتصادي جيد، وتطور مرتبط بالصناعة والتجارة والخدمات، وتتميز بشبكة مواصلات مريحة، وقريبة من المرافق العامة كالمدارس والمستشفيات ومراكز التسوق وأماكن الترفيه.

علاوةً على ذلك، فإن العقارات في المناطق ذات التطوير والتخطيط الفعال، وسياسات جذب الاستثمار الجذابة، والتي توفر حركة مرور متزامنة بجرأة، من المحتمل أن ترتفع أسعارها بشكل واضح. ولكن من الضروري دراسة خطة تطوير تلك المنطقة بعناية في المستقبل.

وأخيرًا، تُعدّ المنتجات العقارية الحاصلة على شهادات ملكية أو شهادات حقوق استخدام الأراضي القانونية عاملًا مهمًا أيضًا. سواءً طُوّر المنتج من قِبل مستثمرين ذوي سمعة طيبة، ويتمتع ببنية تحتية ومرافق حديثة ومتكاملة، أو منتجات ذات منظومة خدمات راقية، تستهدف المجتمعات السكنية الراقية.

من المتوقع أن يكون للتدفقات النقدية الاستثمارية في العقارات القدرة على تغيير الاتجاه.

تعتقد VARS أن سوق العقارات سيحتاج بالتأكيد إلى وقت لاستيعاب مضمون القوانين الجديدة بالكامل. كما تحتاج المشاريع العقارية إلى وقت لتجاوز العقبات، إذ دخل القانون حيز التنفيذ قبل خمسة أشهر من القرار السابق، ولإكمال الإجراءات والبدء وإعادة التنفيذ قبل طرح عروض جديدة في السوق. لذلك، بالإضافة إلى قطاع الشقق، سيتحول التدفق النقدي تدريجيًا، على المدى القصير، إلى منتجات جاهزة للتداول وذات أداء متميز.

أولاً، يمكننا ذكر العقارات منخفضة الارتفاع التي يقدمها مستثمرون مرموقون، بشروط تسليم أو تم تسليمها بالفعل، وتتمتع بقوة في السوق الثانوية. ثانياً، لا يسعنا إلا أن نذكر نوع الأراضي - "ملك قنوات الاستثمار" بأرباح مغرية. ستظل قطع الأراضي المقسمة، في المناطق المتطورة المرتبطة بالصناعة والتجارة والخدمات، والمجهزة ببنية تحتية متكاملة، وبأسعار معقولة، محط أنظار المستثمرين.

تُطرح الأراضي الأكثر جاذبيةً في المزادات في المناطق الحضرية والسكنية، لأنها أراضي نظيفة، خالية من النزاعات والدعاوى القضائية، وغير مُتعدى عليها، وغير مُخصصة للإيجار، خاصةً مع وجود سجلات عقارية وبنية تحتية مُتاحة. يُمكن للمستثمرين بسهولة بناء منازل على هذه الأراضي للإيجار، مما يُحقق لهم دخلًا شهريًا.

في الواقع، شهدت المناطق مؤخرًا تنظيم مزادات للأراضي في المناطق الحضرية والمناطق السكنية الجديدة، بمعدلات أعلى من الفترة نفسها. وشهدت أنشطة مزادات الأراضي ازدهارًا ملحوظًا في بعض جوانبها، حيث ارتفعت أرقام المبيعات بشكل كبير، حيث تراوحت أسعارها الناجحة بين 20% و10 أضعاف سعر البداية.

في الفترة المقبلة، من المؤكد أن الأموال ستستمر في "التدفق" على الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد العلني عندما يتم إيجاد طرق لتنظيم العديد من المزادات لتحقيق إيرادات الميزانية.

وعلقت VARS قائلة: "إن الاستثمار المناسب لا يساعد المستثمرين على الاحتفاظ بالأصول، وتحقيق الأرباح، وزيادة القيمة للمجتمع فحسب، بل يساعد أيضًا سوق العقارات على التطور بشكل أكثر صحة وفعالية على المدى الطويل، بدلاً من منتجات الأراضي ذات العديد من أنواع الأسعار".

المصدر: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html