الاستحواذ على الأرض عند التوصل إلى اتفاق بنسبة 75% وتحدي موازنة المصالح.

من المتوقع أن يتم تقديم مشروع القرار بشأن بعض الآليات والسياسات لإزالة الصعوبات والعقبات في تنظيم وتنفيذ قانون الأراضي إلى الجمعية الوطنية للنظر فيه والموافقة عليه في الدورة العاشرة.

في المسودة المقدمة للتعليقات، هناك لائحة واحدة حظيت باهتمام كبير من مجتمع الأعمال وهي: عندما يتوصل مشروع ما إلى اتفاق بشأن نقل حقوق استخدام الأراضي مع أكثر من 75٪ من المساحة وأكثر من 75٪ من الأسر، ولكن لم يتم إكمال الاتفاق في غضون الموعد النهائي أو الفترة الممتدة، يجوز لمجلس الشعب الإقليمي النظر في إلغاء الأرض المتبقية لتخصيصها للمستثمر لمواصلة تنفيذ المشروع.

تُعدّ آلية "التفاوض" خطوةً حاسمةً نحو إضفاء الطابع التجاري على العلاقات العقارية: إذ تتفاوض الشركات مباشرةً مع السكان، دون تدخل الدولة إدارياً. ويُسهم ذلك في تسريع تنفيذ العديد من المشاريع، بما يعكس القيمة السوقية الحقيقية للأرض. مع ذلك، في الواقع، لا تتجاوز نسبة الاتفاق في كثير من المشاريع 70-80%، بينما تتعثر النسبة المتبقية بسبب اعتراضات بعض الأسر، مما يُؤدي إلى تأخير المشاريع وزيادة التكاليف الاجتماعية.

لذا، يُنظر إلى اللائحة التي تسمح باستصلاح الأراضي المتبقية عند بلوغ مساحة الاستصلاح 75% على أنها خطوة وسيطة بين آليتين: التفاوض القائم على السوق واستصلاح الأراضي المخطط له من قبل الدولة. وتتيح هذه اللائحة فرصًا لإعادة إطلاق مئات مشاريع البنية التحتية والمجمعات الصناعية والمناطق الحضرية، وهو أمرٌ يحتاجه الاقتصاد بشدة لتحقيق أهدافه في النمو الاقتصادي برقمين في السنوات القادمة.

مع ذلك، وكأي سياسة رائدة، يتيح هذا النظام فرصًا ويحمل في طياته مخاطر. فبحسب مسودة القرار، عند استعادة الدولة للمساحة المتبقية من الأرض، يُحتسب التعويض بناءً على سعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي ومعامل تعديل سعر الأرض. قد يؤدي هذا إلى أن يكون السعر المتفق عليه بين الشركة والسكان هو سعر السوق، ما ينتج عنه فرق كبير بينه وبين سعر الأرض في قائمة الأسعار. وقد يُثير هذا الأمر شكاوى من السكان، ما يؤثر على تنفيذ المشروع ويؤخره.

يقترح اتحاد التجارة والصناعة الفيتنامي حلاً أكثر منطقية، يتمثل في وضع الدولة في دور الوسيط بين الشركات والأفراد للتفاوض على الأسعار. وإذا تعذر التوصل إلى اتفاق، ستشرع الدولة في استصلاح الأراضي.

يحافظ هذا النهج على الشفافية مع ضمان الحقوق المشروعة لكل من المواطنين والمستثمرين. ولضمان فعالية نموذج "الدولة كوسيط"، يلزم وجود إطار قانوني واضح يُحدد الجهة التفاوضية الرئيسية، وآلية العمل، وعدد جولات التفاوض، والموعد النهائي، مع تجنب الإجراءات الشكلية أو المطولة. كما يمكن للدولة تنظيم مفاوضات ثلاثية الأطراف، بمشاركة منظمات تقييم مستقلة وممثلين عن الحكومات المحلية. لذا، يُعد وجود نظام تقييم أراضٍ مستقل ومهني ضروريًا لضمان الموضوعية ومنع تضارب المصالح. علاوة على ذلك، تلعب آلية إشرافية تضم هيئات منتخبة، وجبهة الوطن ، وغيرها، دورًا حاسمًا.

قد يُسهم الاستحواذ على الأراضي عند التوصل إلى اتفاق بنسبة 75% في حل المشكلات العالقة التي أثارتها الشركات، ولكنه يؤثر أيضاً على أصحاب الأراضي المستحوذ عليها. لذا، يتعين على الجهة التي تُعدّ القرار مواصلة دراسة الخيارات السياسية بعناية لضمان توازن المصالح بين جميع الأطراف، مما يُساعد على استخدام الأراضي بكفاءة أكبر ويُسهم في التنمية الوطنية.

المصدر: https://daibieunhandan.vn/thu-hoi-dat-khi-dat-75-thoa-thuan-va-bai-toan-can-bang-loi-ich-10394004.html