أصدرت لجنة الشعب لمدينة هو تشي منه قرارًا بشأن خطة تطوير 11 منطقة حضرية متراصة وفقًا لنموذج التنمية الموجهة نحو النقل العام (TOD) على طول خطوط المترو والطريق الدائري الثالث، وذلك بموجب القرار رقم 98/2023/QH15. وبناءً على ذلك، من المتوقع تنفيذ مشاريع التنمية الموجهة نحو النقل العام خلال الفترة 2024-2025 في 9 مواقع على طول 3 مشاريع نقل رئيسية جارية: خط المترو 1 (بن ثانه - سوي تيان)، وخط المترو 2 (بن ثانه - ثام لونغ)، والطريق الدائري الثالث.
تعزيز دور مركز تطوير الأراضي بالمدينة
يمتد أكبر موقع ضمن مشروع التطوير الموجه نحو النقل العام (TOD) على مساحة تزيد عن 389 هكتارًا في بلدية شوان ثوي ثونغ (مقاطعة هوك مون)، ويرتبط بالطريق الدائري رقم 3. أما أصغر موقع فهو مركز معارض ومركز تان بينه الرياضي (5.1 هكتار). من المخطط تطوير هذا الموقع ضمن مشروع TOD لربطه بخطي المترو 2 و5. وتضم المنطقة المحيطة بالفعل مناطق سكنية ومدارس وسوقًا حيويًا.
أما المواقع المتبقية فتقع في المنطقة 10، ومنطقة تان فو، ومدينة ثو دوك، ومنطقة بينه تشان؛ وترتبط بخطوط المترو 1 و2 و3 والطريق الدائري 3.
دعماً لخطة حكومة مدينة هو تشي منه لتطوير 11 منطقة حضرية متراصة على طول طرق النقل الرئيسية، صرّح الدكتور فام فييت ثوان، مدير معهد اقتصاديات الموارد والبيئة في مدينة هو تشي منه، بأن نموذج التنمية الموجهة نحو النقل العام (TOD) يُطبّق على نطاق واسع في المدن الحديثة حول العالم، وخاصة في الصين وتايلاند وسنغافورة. وسيساعد هذا النموذج على الاستخدام الأمثل للأراضي المناسبة لإعادة تطوير المناطق الحضرية، مما يُسهم في إنشاء مناطق حضرية متراصة ومجمعات مدن ذكية.
استنادًا إلى التخطيط والوضع الراهن للأراضي، تتبنى مدينة هو تشي منه نهجين في بناء مدن نموذجية قائمة على التنمية الموجهة نحو النقل العام. أولًا، يركز الفريق على تجديد وتطوير المناطق القائمة، لا سيما المناطق السكنية المجاورة للطرق الدائرية أو خطوط المترو. ثانيًا، يركز الفريق على الاستثمارات الجديدة، التي تُبنى على أراضٍ شاغرة أو قليلة السكان أو حيث يُخطط لنقل المصانع والشركات.
إذا تم استغلال الأراضي الواقعة على طول خط مترو الأنفاق رقم 1 بشكل فعال، فسيسهم ذلك في إنشاء تجمعات حضرية ذكية في مدينة هو تشي منه. (صورة: هوانغ تريو)
اقترح الدكتور ثوان أن تركز المنطقة الأساسية للمحطة (ضمن دائرة نصف قطرها 400-500 متر) على التنمية الحضرية المثلى عالية الكثافة. وفي الوقت نفسه، ينبغي أن تركز المنطقة الانتقالية المحيطة بالمحطة (ضمن دائرة نصف قطرها 500-1000 متر) أيضاً على التنمية الحضرية عالية الكثافة. أما فيما يتعلق بالطريق الدائري الثالث تحديداً، فينبغي أن تتركز التنمية الحضرية في المناطق المجاورة للتقاطعات، والطرق المتصلة بالطريق الدائري الثالث، أو الخطوط الفرعية.
ولتسهيل التنفيذ، وفقًا للدكتور ثوان، ينبغي لمدينة هو تشي منه نشر حدود التخطيط لمواقع التنمية الموجهة نحو النقل العام لإعلام الجمهور ووضع خطط معقولة للاستحواذ على الأراضي للنماذج التي تلبي الخطط المعتمدة.
"إنّ عبء العمل المتعلق بتعويض الأراضي والاستحواذ عليها لأغراض التنمية الحضرية الموجهة نحو النقل العام هائل. واستنادًا إلى قانون الأراضي لعام 2024، ولتخفيف العبء على وكالة إدارة الدولة، وهي إدارة الموارد الطبيعية والبيئة، تحتاج مدينة هو تشي منه إلى تعزيز دور مركز تطوير الأراضي التابع لها لخدمة خطة التنمية الموجهة نحو النقل العام. وإذا نُفّذت الخطة بشكل جيد وفي الاتجاه الصحيح، فستساعد مدينة هو تشي منه على إنشاء مناطق حضرية ذكية بحق، أو بعبارة أخرى، تجمعات حضرية ذكية تتمتع بأفضل شبكات النقل في فيتنام"، هذا ما علّق به الدكتور ثوان.
التخطيط الجيد يجذب المستثمرين.
بهدف إتاحة الموارد اللازمة لتطوير مشاريع التنمية الموجهة نحو النقل العام، تناول الدكتور فام تران هاي من معهد هو تشي منه لأبحاث التنمية مسألة التنظيم المكاني، وتحديدًا إعادة تنظيم الأراضي داخل مناطق هذه المشاريع. وبناءً على ذلك، ينبغي إعادة تنظيم المساحات المحيطة بمحطات المترو، وتشجيع السكان على المساهمة بأراضيهم في مشاريع التنمية الموجهة نحو النقل العام كمساهمين في رأس المال. وسيتم احتساب التعويضات وتقديمها للسكان على شكل أراضٍ أو مساحات بناء، وذلك بحسب مساحة وموقع الأرض المساهمة. وأوضح الدكتور هاي أن "هذا النموذج يحظى بتشجيع المنظمات الدولية، لا سيما في الدول التي تواجه صعوبات في الحصول على الأراضي".
فيما يتعلق بالسياسات، اقترح الدكتور هاي تنظيم القيمة المضافة للأراضي، بما في ذلك رسوم التحسين (المطبقة على العقارات القائمة في مناطق التنمية الموجهة نحو النقل العام)، ورسوم التأثير (للمشاريع في هذه المناطق)، ونقل حقوق التطوير المكاني (للأراضي الواقعة ضمن هذه المناطق). ولتحقيق ذلك، من الضروري تحسين الإطار القانوني لهذه السياسات، وتحديدًا من خلال إعادة صياغة لوائح الأراضي في المادة 219 من قانون الأراضي لعام 2024 بشأن المساهمة في حقوق استخدام الأراضي وتعديلها؛ أو وضع لوائح بشأن بيع حقوق التطوير المكاني نتيجة زيادة مساحة البناء.
خلال اجتماع بين إدارة النقل في مدينة هو تشي منه والسلطات المحلية لمناقشة تنفيذ مشروع التنمية الموجهة نحو النقل العام (TOD) في عام 2023، عرض ممثل عن اللجنة الشعبية لمنطقة نها بي تجربتهم في الاستحواذ على الأراضي وبيعها بالمزاد العلني في شارع نغوين هو ثو. وعلى الرغم من أن شارع نغوين هو ثو ليس مشروعًا من مشاريع التنمية الموجهة نحو النقل العام، إلا أنه يُظهر خصائص مشابهة لتلك التي تخصص فيها الحكومة ميزانية لإنشاء الطرق، ثم تستحوذ على الأراضي على طول مسارها لبيعها بالمزاد العلني وإعادة استثمارها في البنية التحتية للنقل. لذا، ووفقًا لممثل منطقة نها بي، فإنه من أجل التنفيذ الفعال لمشروع التنمية الموجهة نحو النقل العام لخطوط المترو 1 و2 والطريق الدائري 3، ينبغي على سلطات التخطيط التحلي بالمرونة والتركيز على المعايير العامة، وتجنب التفاصيل المفرطة لتسهيل مزادات الأراضي وجذب المستثمرين دون تقييد أفكارهم.
وأضاف ممثل مقاطعة نها بي: "في عملية التخطيط، نحتاج فقط إلى تحديد أهداف محددة للمساحات الخضراء والمناطق التجارية والطرق وما إلى ذلك. وبناءً على ذلك، يمكن للمستثمرين ابتكار أفكارهم وتصاميمهم الخاصة للبناء، وهو ما سيكون أكثر فعالية من قيام الدولة بتنفيذه".
أفادت بعض المناطق التي يمر بها خط مترو الأنفاق رقم 2، مثل مقاطعة تان بينه، بأن المستثمرين غالباً ما يطلبون تعديلات لزيادة أهداف التخطيط عند دعوتهم عبر المناقصات والمزادات. لذا، عند تنفيذ الخطة، ينبغي رفع الأهداف إلى أقصى حد ممكن، إلى جانب توفير العديد من الشروط الجذابة لاستقطاب المستثمرين.
11 مدينة نموذجية للتنمية الموجهة نحو النقل
وفقًا للخطة، ستواصل مدينة هو تشي منه تنفيذ منطقتين من مناطق التنمية الموجهة نحو النقل (TOD) في كومونة تان هيب (مقاطعة هوك مون) على طول الطريق الدائري 3 والمنطقة المحيطة بمحطة تان كين (مقاطعة بينه تشان)، والتي تربط بخط المترو الممتد 3 وخط سكة حديد هو تشي منه - كان ثو ، وذلك خلال الفترة من 2026 إلى 2028.
مع وجود 9 مناطق حضرية موجهة نحو النقل في المرحلة الأولى، سيتم تحديد حدود الأرض وتخطيطها ووضعها القانوني في الربعين الثاني والثالث من عام 2025. بعد ذلك، سيتم تعديل التخطيط في الربعين الثاني والرابع من عام 2025، وسيتم الانتهاء من عملية اختيار المستثمرين في أوائل عام 2026.
المصدر: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm
تعليق (0)