أصدرت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه مؤخرًا قرارًا بشأن إصدار خطة لتطوير 11 منطقة حضرية مركزية وفقًا لنموذج التنمية الموجهة نحو النقل (TOD) (نموذج يركز على النقل العام) على طول خطوط المترو والطريق الدائري الثالث، وذلك وفقًا للقرار 98/2023/QH15. وبناءً على ذلك، من المتوقع خلال الفترة 2024-2025 تطوير التنمية الموجهة نحو النقل في 9 مواقع، إلى جانب ثلاثة مشاريع نقل رئيسية قيد التنفيذ، وهي: المترو رقم 1 (بن ثانه - سوي تيان)، والمترو رقم 2 (بن ثانه - ثام لونغ)، والطريق الدائري الثالث.
تعزيز دور مركز تنمية صندوق أراضي المدينة
أكبر موقع في منطقة التنمية الموجهة نحو النقل (TOD) تبلغ مساحته أكثر من 389 هكتارًا في بلدية شوان ثوي ثونغ (منطقة هوك مون)، ويتصل بالطريق الدائري الثالث. أما الموقع الأصغر فهو مركز المعارض والمركز الرياضي في منطقة تان بينه (5.1 هكتار). صُمم هذا الموقع لتطوير التنمية الموجهة نحو النقل (TOD) لربط حركة المرور بخطي المترو 2 و5. وتحيط بهذه المنطقة مناطق سكنية قائمة ومدارس وأسواق حيوية.
وتقع المواقع المتبقية في المنطقة 10 ومنطقة تان فو ومدينة ثو دوك ومنطقة بينه تشانه؛ وهي متصلة بخطوط المترو 1 و2 و3 والطريق الدائري 3.
دعمًا لخطة تطوير 11 منطقة حضرية متكاملة على طول الطرق الرئيسية لحكومة مدينة هو تشي منه، صرّح الدكتور فام فيت ثوان، مدير معهد مدينة هو تشي منه للموارد الطبيعية واقتصاديات البيئة، بأنّ نموذج التنمية الموجهة نحو التنمية (TOD) قد طُبّق في العديد من المدن الحديثة حول العالم، وخاصةً في الصين وتايلاند وسنغافورة. وسيساعد هذا النموذج على استغلال وتنمية موارد الأراضي ذات الظروف الملائمة للتجديد، وإنشاء مناطق حضرية متكاملة وتجمعات حضرية ذكية.
بناءً على التخطيط والوضع الراهن للأراضي، تتبع مدينة هو تشي منه توجهين في بناء المناطق الحضرية النموذجية للتنمية الموجهة نحو النقل. الأول هو مجموعة تجديد وتحسين المناطق القائمة، وخاصةً في المناطق السكنية القائمة القريبة من الطريق الدائري أو خطوط المترو. أما الثاني فهو مجموعة الاستثمارات الجديدة، والتي تُبنى على الوضع الراهن للأراضي الشاغرة، أو المناطق قليلة السكان، أو المناطق التي يُتوقع انتقال المصانع والشركات إليها.
إذا استُغلت أموال الأراضي على طول خط المترو رقم 1 جيدًا، فسيساهم ذلك في إنشاء تجمعات حضرية ذكية في مدينة هو تشي منه. الصورة: هوانغ تريو
يرى الدكتور ثوان أنه بالنسبة للمنطقة المركزية للمحطة (نصف قطرها 400-500 متر)، ينبغي التركيز على تطوير مناطق حضرية مثالية عالية الكثافة. أما في منطقة انتقال المحطة (نصف قطرها 500-1000 متر)، فيجب التركيز على تطوير مناطق حضرية عالية الكثافة. وتحديدًا بالنسبة للطريق الدائري الثالث، ينبغي تطوير مناطق حضرية بالقرب من التقاطعات المرورية، والطرق التي تربط الطريق الدائري الثالث، أو الخطوط الفرعية.
من أجل التنفيذ السلس، وفقًا للدكتور ثوان، يجب على مدينة هوشي منه الإعلان عن حدود التخطيط لمواقع التنمية الموجهة للنقل لإعلام الناس بوضوح، وفي الوقت نفسه، يجب أن يكون لديها خطة معقولة لاستعادة الأراضي للنماذج وفقًا للخطة المعتمدة.
إن عبء العمل المتعلق بتعويضات إخلاء المواقع واستملاك الأراضي لتنمية المناطق الحضرية (TOD) ضخم. وبناءً على قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، ولتخفيف العبء عن هيئة إدارة الدولة، وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، تحتاج مدينة هو تشي منه إلى تعزيز دور مركز تنمية صندوق أراضي المدينة لخدمة خطة TOD. وإذا نُفِّذت الخطة جيدًا وفي الاتجاه الصحيح، فستساعد مدينة هو تشي منه على إنشاء مناطق حضرية، أو بعبارة أخرى، تجمعات حضرية ذكية حقًا تتمتع بأفضل وسائل النقل العام في فيتنام، كما علق الدكتور ثوان.
التخطيط الجيد وجذب المستثمرين
لحشد الموارد اللازمة لتطوير التنمية الموجهة نحو النقل (TOD)، أشار الدكتور فام تران هاي، من معهد دراسات التنمية في مدينة هو تشي منه، إلى مسألة التنظيم المكاني، وتحديدًا إعادة تنظيم الأراضي في منطقة التنمية الموجهة نحو النقل (TOD). وبناءً على ذلك، ينبغي إعادة تنظيم المساحة المحيطة بمحطة المترو، وحشد التبرعات من المواطنين لتنفيذ مشروع التنمية الموجهة نحو النقل (TOD) كمساهمين رأسماليين. وحسب مساحة وموقع الأرض التي يساهم بها المواطنون، سيتم احتساب مستحقاتهم ودفعها من خلال صندوق الأراضي أو أرضية البناء. وأوضح الدكتور هاي: "يُشجع هذا النموذج المنظمات الدولية، وخاصةً بعض الدول التي تواجه صعوبات في حيازة الأراضي".
فيما يتعلق بالسياسات، يرى الدكتور هاي ضرورة تنظيم القيمة المضافة للأراضي، بما في ذلك رسوم التحسين (المطبقة على العقارات القائمة في مناطق التطوير العمراني الموجه نحو النقل)، ورسوم التأثير (للمشاريع في مناطق التطوير العمراني الموجه نحو النقل)، ونقل حقوق تطوير المساحات (للأراضي في مناطق التطوير العمراني الموجه نحو النقل). ولتحقيق ذلك، من الضروري تحسين الإطار القانوني للسياسات، وتحديدًا إعادة تنظيم الأراضي وفقًا للمادة 219 من قانون الأراضي لعام 2024 بشأن مساهمة حقوق استخدام الأراضي، وإعادة تنظيم الأراضي؛ أو اللوائح المتعلقة ببيع حقوق تطوير المساحات نتيجةً لزيادة مساحة البناء.
في الاجتماع لجمع آراء إدارة النقل في مدينة هو تشي منه مع المحليات بشأن تنفيذ مشروع TOD في عام 2023، شارك ممثل لجنة الشعب في مقاطعة نها بي الخبرات في الاستحواذ على الأراضي وبيعها بالمزاد العلني في شارع نجوين هو ثو. وعلى الرغم من أن شارع نجوين هو ثو ليس TOD، إلا أنه يتخذ شكل TOD عندما تنفق الدولة الميزانية لبناء الطريق، ثم تأخذ الأراضي على طول الطريق لبيعها بالمزاد وإعادة الاستثمار في البنية التحتية لحركة المرور. لذلك، ووفقًا لممثل مقاطعة نها بي، لتنفيذ TOD بشكل فعال لخطوط المترو 1 و2 والطريق الدائري 3، عند التخطيط، يجب أن تكون السلطات مرنة وموجهة وفقًا للمعايير العامة، وليست مفصلة للغاية لتسهيل بيع الأراضي بالمزاد وكذلك جذب المستثمرين لأنه لا يقيد أفكارهم.
في التخطيط، كل ما نحتاجه هو تحديد أهداف محددة للأشجار والتجارة والطرق وما إلى ذلك. وعلى هذا الأساس، يمكن للمستثمرين طرح أفكارهم وتصميم الإنشاءات الخاصة بهم، والتي ستكون أكثر فعالية مما لو نفذتها الدولة" - أضاف ممثل منطقة نها بي.
بعض المناطق التي يمر بها خط المترو الثاني، مثل منطقة تان بينه، شاركت تجاربها عند دعوة المستثمرين للمشاركة في المناقصات والمزادات، حيث غالبًا ما تطلب تعديلات لرفع أهداف التخطيط. لذلك، عند تنفيذ التخطيط، ينبغي رفع الأهداف إلى أقصى حد، مع توفير العديد من الشروط الجذابة لجذب المستثمرين.
11 مدينة نموذجية للتنمية الموجهة نحو التنمية
وفقًا للخطة، ستواصل مدينة هوشي منه من عام 2026 إلى عام 2028 نشر منطقتين TOD في بلدية تان هيب (منطقة هوك مون) على طول الطريق الدائري 3 والمنطقة المحيطة بمحطة تان كين (منطقة بينه تشانه)، وربط امتداد خط المترو 3 وخط السكة الحديدية بين مدينة هوشي منه - كان ثو .
مع وجود 9 مناطق حضرية مُصممة خصيصًا للتنمية الموجهة نحو النقل (TOD) في المرحلة الأولى، سيتم تحديد حدود الأراضي وتخطيطها وقانونيتها في الربعين الثاني والثالث من عام 2025. بعد ذلك، سيتم تعديل التخطيط في الربعين الثاني والرابع من عام 2025، وستُستكمل إجراءات اختيار المستثمرين في أوائل عام 2026.
المصدر: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm
تعليق (0)