الائتمان العقاري: لم يتم تشديده، ولكنه انتقائي.

أدت سياسة بنك الدولة الفيتنامي لعام 2026، والتي تهدف إلى السيطرة على نمو الائتمان العقاري وإعطاء الأولوية لتدفقات رأس المال إلى الإنتاج والأعمال، إلى قيام البنوك بشكل متزايد باختيار قطاعات محددة للاستثمار.

فحص القروض وتقليل نسبتها.

حقق بنك تيكومبانك أرباحًا بلغت 8.9 تريليون دونغ فيتنامي في الربع الأول من عام 2026، بزيادة قدرها 22.6%. ومن الجدير بالذكر أن نسبة قروض العقارات انخفضت إلى أقل من 30% لأول مرة، لتصل إلى 28.9%، مما يعكس توجهًا نحو إعادة هيكلة محفظة الائتمان. وفي الوقت نفسه، أصبح قطاعا التجزئة والشركات الصغيرة والمتوسطة محركًا رئيسيًا للنمو، حيث بلغت قيمة القروض القائمة 395.3 تريليون دونغ فيتنامي، بزيادة قدرها 33% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وشهدت عدة قطاعات نموًا قويًا، بما في ذلك القروض غير المضمونة (بزيادة قدرها 159.1%)، وقروض البناء (بزيادة قدرها 72%)، وقروض الإسكان (بزيادة قدرها 6.4%)، وقروض الهامش (بزيادة قدرها 2%).

قبل ذلك، في عام 2025، قام بنك تيكومبانك أيضاً بتخفيض نسبة قروض العقارات تدريجياً من 33.2% (في عام 2024) إلى 31.1% من إجمالي القروض القائمة.

في بنك LPBank ، بلغ إجمالي القروض القائمة المخصصة لقطاع العقارات في الربع الأول من عام 2026 ما قيمته 14,721.8 مليار دونغ فيتنامي، بانخفاض قدره 2.4% مقارنةً ببداية العام. وحاليًا، لا تتجاوز نسبة قروض العقارات في هذا البنك 3.65% من إجمالي القروض القائمة.

أوضح السيد نغوين لي نام، مدير قسم عملاء الأفراد فيبنك ACB ، أن البنك لا يقدم قروضًا لأغراض المضاربة، بل يركز موارده على خدمة العملاء الذين يشترون منازل للاستخدام الفعلي، ويدعم حصولهم على التمويل اللازم لتحسين مستوى معيشتهم. كما يتعاون بنك ACB مع شركات التطوير العقاري لتصميم باقات تمويلية مناسبة، ويقدم الدعم والمشورة المستمرة للعملاء.

بحسب السيد نام، تباطأ نمو قروض الإسكان في بنك ACB خلال الربع الأول من هذا العام. ولا تقتصر الأسباب على السياسات المصرفية فحسب، بل تشمل أيضاً مخاوف الناس إزاء الوضع الاقتصادي المعقد، وارتفاع أسعار العقارات، وضغوط ارتفاع أسعار الفائدة. وقد أصبح العديد من مشتري المنازل أكثر حذراً مع ارتفاع أسعار فائدة القروض إلى ما بين 12 و14%، خشية العودة إلى مستوياتها المرتفعة السابقة التي قد تتجاوز قدرتهم المالية.

مع ذلك، تعتبر شركة ACB هذا مؤشراً إيجابياً لا يدعو للقلق. فالعملاء الآن أكثر حذراً ومسؤولية في تعاملهم مع القروض، إذ يعرفون كيفية اختيار الوقت والمنتج المناسبين لضمان قدرتهم على السداد بشكل مستدام.

استمر تمويل العقارات كأحد قطاعات الإقراض واسعة النطاق في العديد من البنوك خلال الربع الأول من عام 2026، إلا أن النمو لم يعد منتظماً. ووفقاً للتقارير المالية الموحدة للربع الأول من عام 2026 الصادرة عن 12 بنكاً، والتي تتضمن شروحاً تفصيلية، بلغ إجمالي القروض القائمة المتعلقة بالعقارات أكثر من 990.27 مليار دونغ فيتنامي، بزيادة قدرها 6.4% مقارنة بنهاية عام 2025.

من بين هذه البنوك، يُعدّ كلٌّ من بنك SHB وبنك BVBank البنكين اللذين تُمثّل قروضهما العقارية أكثر من 30% من إجمالي قروضهما القائمة. وسجّل بنك VPBank، على وجه الخصوص، قروضًا قائمة في قطاع العقارات بقيمة 238.473 مليار دونغ فيتنامي، بزيادة قدرها 31.000 مليار دونغ فيتنامي مقارنةً ببداية العام، أي ما يُعادل 15% تقريبًا، ليظلّ بذلك القطاع صاحب أكبر حجم قروض قائمة في محفظة البنك الائتمانية حسب القطاع.

تحتاج الشركات إلى تقليل اعتمادها على الائتمان.

وبحسب الدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في BIDV، فإنه بحلول نهاية عام 2025، من المتوقع أن تصل القروض القائمة في قطاع العقارات إلى 4.7 مليون مليار دونغ فيتنامي، بزيادة قدرها 36٪ مقارنة بعام 2024، في حين من المتوقع أن يرتفع الائتمان في جميع أنحاء الصناعة بأكثر من 19٪.

في عام 2026، بلغ الهدف من نمو الائتمان في القطاع المصرفي ككل حوالي 15%، وبالتالي سيتم ضبط الائتمان العقاري أيضاً. ووفقاً للسيد لوك، فإن ضبط الائتمان العقاري ضروري بعد فترة من النمو السريع، لكن هذا لا يعني "تشديداً" للقيود، بل تنظيماً انتقائياً. وتتمثل سياسة السلطات التنظيمية في توجيه تدفقات رأس المال نحو قطاع شراء العقارات، والحد من الائتمان المخصص للمضاربة لتقليل المخاطر النظامية.

فيما يخص المستثمرين، من الضروري تنويع مصادر التمويل وتقليل الاعتماد على القروض المصرفية. في عام 2025، ستصدر شركات العقارات سندات بقيمة تقارب 123 تريليون دونغ فيتنامي. وفي الأشهر الأربعة الأولى من عام 2026 وحدها، بلغ هذا الرقم ما يقارب 40 تريليون دونغ فيتنامي، ما يمثل 51% من إجمالي الإصدارات في السوق. مع ذلك، فإن الضغط على السندات المستحقة هذا العام مرتفع للغاية، حيث يبلغ حوالي 204 تريليون دونغ فيتنامي، ويستحوذ قطاع العقارات على 61% منها.

قام الأستاذ المشارك الدكتور نغوين هو هوان من جامعة الاقتصاد في مدينة هو تشي منه بتحليل أنه في سياق الائتمان العقاري الخاضع للرقابة والضغط المتزايد من الديون المعدومة، أصبح إيجاد قنوات بديلة لتعبئة رأس المال إلى جانب سياسات ائتمانية مرنة مسألة بقاء بالنسبة لشركات العقارات.

أشار السيد هوان إلى أن شركات العقارات تعتمد بشكل مفرط على الائتمان المصرفي، مما يضع ضغطاً كبيراً على النظام المالي. في الوقت نفسه، تقوم معظم البنوك بتعبئة رؤوس أموال قصيرة الأجل، لكنها تقرض قطاع العقارات على المدى المتوسط ​​والطويل، مما يخلق تبايناً في آجال الاستحقاق ومخاطر السيولة.

أكد الأستاذ المشارك الدكتور نغوين هو هوان على "الحاجة إلى المزيد من الحلول لتنويع تدفقات رأس المال لسوق العقارات وتقليل الاعتماد على الائتمان المصرفي".

بحسب السيد هوان، يتطلب حل هذه المشكلة حلولاً هيكلية، مثل تطوير سوق سندات الشركات الراكدة حالياً بشكل مكثف لتصبح القناة الرئيسية لتوفير رأس المال على المديين المتوسط ​​والطويل. وفي الوقت نفسه، من الضروري البحث عن نماذج جديدة لجمع رأس المال من خلال آليات تجريبية (بيئات اختبارية)، ومراكز مالية دولية، وخاصة حلول ترميز العقارات.

في المقابل، يؤدي الإفراط في إقراض قطاع العقارات إلى زيادة مخاطر الديون المعدومة. والسبب الرئيسي هو أن العديد من شركات العقارات تستخدم رافعة مالية عالية، مما يعني أن حتى التقلبات الطفيفة في أسعار الفائدة يمكن أن تخلق ضغطًا كبيرًا على سداد الديون، ما يدفع الشركات إلى خطر الديون المعدومة.

من الواضح أنه في ظل استمرار الرقابة الانتقائية على الائتمان العقاري، لم يعد بإمكان شركات العقارات الاعتماد بشكل كبير على رأس المال المصرفي كما كان في السابق. وسيكون تنويع مصادر التمويل، من السندات وصناديق الاستثمار إلى النماذج المالية الجديدة، أمراً بالغ الأهمية لتحقيق استقرار السوق وتخفيف الضغط على النظام الائتماني.

المصدر: https://baodautu.vn/tin-dung-bat-dong-san-khong-siet-nhung-chon-loc-d599713.html