أخبار سارة لمشتري "سندات ملكية الأراضي المكتوبة بخط اليد" قبل عام 2024.

(NLĐO) - يحظى اقتراح الاعتراف بحقوق استخدام الأراضي في معاملات النقل المكتوبة بخط اليد باهتمام كبير.

وفقًا لمسودة التعديلات على عدة مواد من قانون الأراضي لعام 2024، والتي أعدتها وزارة الزراعة والبيئة ، فإن أحد المحتويات البارزة هو اقتراح إصدار شهادات حق استخدام الأراضي (الكتب الحمراء) للأراضي التي تم شراؤها باتفاقيات مكتوبة بخط اليد بين عامي 2014 و2024 لحل المشكلات القانونية وحماية حقوق الناس.

في الواقع، على مدى أكثر من عقد من الزمان، وعلى الرغم من اللوائح القانونية المتزايدة الصرامة بشأن نقل حقوق استخدام الأراضي، استمر إجراء عدد كبير من المعاملات باستخدام وثائق مكتوبة بخط اليد، دون توثيق أو تصديق، أو تفتقر إلى الشروط القانونية اللازمة.

ونتيجة لذلك، يعجز العديد من مشتري الأراضي عن الحصول على شهادات ملكية الأراضي، ويواجهون صعوبات عند رهن القروض، أو نقل الملكية، أو يواجهون باستمرار خطر النزاعات.

لذلك، إذا تم إضفاء الطابع الرسمي على الاقتراح الجديد بطريقة محكمة، فمن المتوقع أن يؤدي إلى إدخال هذه المعاملات المتراكمة في نظام الإدارة الرسمي، مما يساهم في شفافية سوق العقارات.

قالت السيدة نغوك، وهي سمسارة عقارات في مقاطعة لام دونغ، إن ممارسة بيع وشراء الأراضي باستخدام الوثائق المكتوبة بخط اليد لا تزال شائعة في العديد من مناطق المرتفعات الوسطى، وخاصة الأراضي الزراعية . فالعديد من أسر الأقليات العرقية تتردد في التواصل مع الجهات الإدارية أو تجهل الإجراءات القانونية، لذا غالباً ما تُجري معاملات بسيطة باستخدام هذه الوثائق. وأضافت السيدة نغوك: "يكتب البائع وثيقة نقل الملكية فقط، ثم يتولى المشتري استخراج سند ملكية الأرض بنفسه".

في كثير من الحالات، يتم شراء وبيع الأراضي عدة مرات باستخدام اتفاقيات مكتوبة بخط اليد، ولكن الإجراءات القانونية لم تكتمل بعد.

العديد من قطع الأراضي الكبيرة في المحافظات لا تملك سندات ملكية حتى الآن (صورة توضيحية).

من وجهة نظر قانونية، يعتقد المحامي تران دوك فونغ من نقابة المحامين في مدينة هو تشي منه أنه من الضروري فهم طبيعة هذه المعاملات بدقة لتجنب الارتباك في تطبيق القانون.

بحسب المحامي فونغ، فإن المصطلح الشائع "أرض بوثائق مكتوبة بخط اليد" هو مجرد تعبير عامي ولا يعكس المفهوم القانوني في اللوائح الحالية بشكل كامل.

وجادل بأن العبارة الصحيحة يجب أن تكون "وفقًا للوائح القانونية"، لأن كل حالة استخدام للأراضي سيكون لها شروط اعتراف مختلفة.

أوضح المحامي فونغ، من خلال تحليل لوائح قانون الأراضي على مدى فترات زمنية مختلفة، أن هناك حاليًا ثلاث مجموعات رئيسية من القضايا المتعلقة بتسجيل الأراضي وإصدار شهادات حق استخدام الأراضي.

تتعلق الحالة الأولى بمستخدمي الأراضي الذين يمتلكون أحد المستندات المنصوص عليها في قوانين الأراضي لفترات مختلفة، مثل قانون الأراضي لعام 2003 أو 2013 أو 2024. وتؤهل هذه الحالات للتسجيل الأولي للأراضي وإصدار شهادة ملكية الأرض.

تتعلق الحالة الثانية باستلام شخص ما للأرض من شخص آخر يملك وثائق سارية المفعول وفقًا للشروط المنصوص عليها. وبحسب البند 5 من المادة 137 من قانون الأراضي لعام 2024، يجوز منح المتلقي شهادة ملكية الأرض إذا كان لديه وثائق تثبت عملية الشراء والتحويل.

هذا النوع من المعاملات هو ما يُعرف عادةً باسم "الاتفاقيات المكتوبة بخط اليد"، أي العقود غير الموثقة أو المعتمدة. مع ذلك، يجب توثيق المعاملة كتابيًا؛ فالاتفاقيات الشفهية غير مقبولة.

أما الحالة الثالثة فتتعلق بمستخدمي الأراضي الذين لا يملكون أي وثائق مطلوبة بموجب قانون الأراضي، بمن فيهم المستخدمون السابقون. ومع ذلك، يسمح القانون بتسجيل الأراضي مبدئيًا والنظر في إصدار شهادة استخدام الأراضي إذا استُوفيت شروط الاستخدام المستقر لكل فترة.

بحسب المحامي فونغ، يسيء الكثيرون فهم أن مجرد البيع والشراء بوثائق مكتوبة بخط اليد يكفي لنقل الملكية وتحديث التغييرات في شهادة الملكية. وأضاف: "هذا فهم خاطئ وقد يؤدي إلى مزيد من النزاعات".

لأنه حتى في حالات نقل حقوق استخدام الأراضي حيث تم إصدار شهادة ملكية الأرض ولكن لم يتم توثيقها أو تصديقها، يجب اتباع جميع الإجراءات وفقًا للوائح القانونية الحالية.

ومع ذلك، يجادل المحامي فونغ بأنه إذا قام قانون الأراضي المعدل بتمديد المهلة الزمنية للاعتراف بتسجيل الأراضي في الحالات التي لا تتوفر فيها وثائق، فلا ينبغي أن يقتصر ذلك على 1 يوليو 2014.

ووفقاً له، ينبغي النظر في تمديد الموعد النهائي إلى تاريخ أحدث، مثل 1 يناير 2026، لحل حجم كبير من المعاملات القائمة بشكل نهائي، بدلاً من انتظار سنوات عديدة أخرى لإجراء تعديلات لاحقة على القانون.

الخلافات أمر لا مفر منه.

يرى البعض أن تقنين المعاملات المكتوبة بخط اليد سيثير حتماً مخاوف بشأن احتمالية حدوث انتهاكات أو نزاعات. مع ذلك، يرى المحامي تران دوك فونغ أن النزاعات على الأراضي أمر لا مفر منه عملياً، ولا ينبغي استخدام هذه المخاوف لتقييد حق الأفراد في تسجيل الأراضي والحصول على شهادات ملكيتها.

والأهم من ذلك، أن إدخال المعاملات الحالية في إطار إداري سيساعد في إطلاق العنان لموارد الأراضي التي ظلت "مجمدة" لسنوات عديدة بسبب عدم وجود أهلية قانونية.

عندما يتم الاعتراف الكامل بحقوق استخدام الأراضي، سيجد الناس أنه من الأسهل إجراء المعاملات واقتراض رأس المال والاستثمار في الإنتاج، مع المساهمة أيضًا في سوق عقاري أكثر شفافية واستقرارًا.

المصدر: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm