تايلاند: تحديات جديدة لسوق الإسكان.

يُحدث تزايد نسبة كبار السن تغييرات جذرية في سوق الإسكان في تايلاند. فمع تباطؤ نمو الدخل مقارنةً بارتفاع تكلفة امتلاك العقارات، تتراجع القدرة على تحمل تكاليف السكن بالنسبة للعديد من الأسر. وفي هذا السياق، يُنظر إلى تطوير نماذج إسكان للإيجار طويل الأجل، إلى جانب سياسات تنظيم السوق المناسبة، كنهج ضروري لتخفيف الضغوط المالية والحفاظ على استقرار سوق العقارات.

يؤدي شيخوخة السكان إلى تغيير احتياجات السكن.

تشهد تايلاند فترة شيخوخة سكانية سريعة. ففي عام 2023، أصبحت البلاد رسمياً مجتمعاً متقدماً في السن، ووفقاً للتوقعات الديموغرافية، قد يبلغ عدد سكان تايلاند ذروته حوالي عام 2033 قبل أن يبدأ في الانخفاض.

تؤثر التغيرات في التركيبة السكانية بشكل مباشر على سوق الإسكان. لسنوات عديدة، كان الطلب على امتلاك المنازل في تايلاند مدفوعًا بالنمو السكاني، وتوسع الطبقة المتوسطة، وتوجه الناس نحو تراكم الثروة من خلال العقارات. إلا أن هذه العوامل بدأت تضعف تدريجيًا.

تتناقص نسبة الأشخاص في سن العمل الذين يملكون القدرة المالية على شراء منزل، في حين يتقلص حجم الأسر. ويؤدي تزايد أعداد الأسر المكونة من شخص واحد والأسر الصغيرة إلى تغيير ملحوظ في الطلب على المساكن التقليدية.

يُحدث شيخوخة السكان تغييرات عميقة في سوق الإسكان التايلاندي.
صورة: وكالة فرانس برس

علاوة على ذلك، فإن غالبية قروض الإسكان في تايلاند تُموّل بشكل فردي. ومع تغير أنماط الأسر، تتضاءل القدرة على الحصول على الدعم من شبكات الأقارب الممتدة، مما يزيد من الضغط المالي على مشتري المنازل.

تشير الدراسات إلى أن تأثير شيخوخة السكان قد يؤدي إلى انخفاض الطلب على المساكن في تايلاند بنسبة تتراوح بين 0.6% و1.3% سنوياً. ويُعتبر هذا اتجاهاً طويل الأمد يؤثر بشكل مباشر على آفاق سوق العقارات.

في غضون ذلك، لم يواكب نمو دخل الأفراد ارتفاع تكاليف السكن. وتشير بعض النماذج التحليلية إلى أنه للحفاظ على مستويات ملكية المنازل السابقة، يحتاج دخل الأفراد إلى الزيادة بمعدل 4.7% سنويًا. ومع ذلك، ظل معدل نمو الأجور الحقيقية في تايلاند منخفضًا نسبيًا وغير متساوٍ بين مختلف فئات العمال لسنوات عديدة.

وبالتالي، تتسع الفجوة بين أسعار المنازل والدخل. بالنسبة للعديد من الأسر، وخاصة ذات الدخل المنخفض، أصبح امتلاك منزل عبئًا ماليًا طويل الأجل بدلاً من كونه أداة للأمن الاقتصادي كما كان في السابق.

ضغوط القدرة على تحمل التكاليف والتحولات المكانية الحضرية

تُحدث التحولات الديموغرافية وتغيرات الدخل تفاوتًا في سوق الإسكان في تايلاند. يتركز الطلب على المساكن بشكل متزايد في المناطق الحضرية الرئيسية التي تتمتع ببنية تحتية جيدة وفرص عمل وفيرة. في المقابل، تُجبر العديد من الأسر ذات الدخل المنخفض على الانتقال إلى الضواحي، حيث تكون خدمات النقل أقل جودة وفرص ارتفاع الأسعار أقل.

بحسب الخبراء، غالباً ما يؤدي اتجاه شيخوخة السكان إلى فائض في المعروض من المساكن في المناطق الأقل جاذبية، بينما يؤدي في الوقت نفسه إلى انخفاض قيمة العقارات في المناطق ذات معدلات النمو السكاني المنخفضة. وهذا يعني أن العقارات لم تعد تؤدي دورها كقناة مستقرة لتراكم الأصول بالنسبة للعديد من الأسر.

تتزايد ضغوط تكاليف السكن بشكل ملحوظ. إذ تنفق نسبة كبيرة من الأسر التايلاندية حالياً ما بين 36% و60% من دخلها على نفقات السكن. ويُعتبر هذا مستوىً عالياً من المخاطر المالية، لا سيما في ظل اقتصاد مُسنّ ونمو دخل بطيء.

أشار البنك الدولي إلى أن ارتفاع تكاليف السكن بشكل مفرط يمكن أن يقوض مدخرات الأسر، مما يؤثر بالتالي على قدرة الاقتصاد على الصمود في وجه الصدمات طويلة الأجل.

في تايلاند، كما هو الحال في العديد من الدول الآسيوية الأخرى، لا تزال ملكية المنازل مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بمفهوم الاستقرار المعيشي والمكانة الاجتماعية. في المقابل، يُنظر إلى الإيجار غالبًا على أنه حل مؤقت أو أقل جاذبية. ومع ذلك، فإن واقع السوق يُجبر العديد من الأسر على إعادة النظر في هذا المفهوم.

يرى الخبراء أن تايلاند بحاجة إلى تعزيز تطوير نظام إسكان إيجار طويل الأجل يتميز بالاستقرار، لا سيما في المناطق الواقعة خارج المراكز الحضرية. قد يكون هذا النموذج أكثر ملاءمة للفئات السكانية التي تواجه صعوبة في الوصول إلى سوق تملك المنازل.

لكي يصبح سوق الإيجار خيارًا عمليًا، يحتاج إلى مزيد من التنظيم، بما في ذلك عقود طويلة الأجل مستقرة، وأسعار قابلة للتنبؤ، وآليات لحماية حقوق المستأجرين. ومن المتوقع أن يُسهم ذلك في تخفيف العبء المالي عن الأسر ذات الدخل المحدود وكبار السن.

دور الاستثمار الأجنبي في توازن السوق.

إلى جانب الحلول المحلية، يقترح الباحثون أن الاستثمار الأجنبي يمكن أن يلعب دوراً داعماً في إعادة التوازن إلى سوق الإسكان التايلاندي إذا تمت إدارته بشكل صحيح.

يتركز الطلب الحالي من المستثمرين الأجانب بشكل أساسي على قطاع الشقق في المراكز الحضرية الرئيسية. وتشير بيانات مركز معلومات العقارات في تايلاند إلى أن عمليات شراء العقارات من قبل الأجانب قد ساهمت في ارتفاع أسعار المنازل في بعض المناطق ذات الطلب المرتفع.

يرى الخبراء أنه في حال ضبط تدفقات رأس المال الأجنبي بشكل سليم، فإنها قادرة على المساعدة في استيعاب العرض في قطاعات العقارات الفاخرة ودعم النشاط الاقتصادي في سوق العقارات الحضرية. وفي الوقت نفسه، يمكن للسياسات المحلية أن تركز على تطوير مساكن الإيجار طويل الأجل في المناطق ذات الطلب المنخفض.

إلا أن هذا النهج ينطوي أيضاً على مخاطر كبيرة. تشير العديد من الدراسات إلى تزايد ظاهرة تحويل الشقق إلى وحدات سكنية للإيجار قصير الأجل في تايلاند، مما يضغط على إدارة المدن ويزعزع استقرار سوق الإسكان.

علاوة على ذلك، قد يستمر الطلب من المستثمرين الأجانب في رفع أسعار العقارات في المناطق المركزية، مما يجعل السكن في متناول السكان المحليين بشكل أكبر.

كما يحذر الخبراء من خطر تزايد عدم المساواة المكانية مع تدفق رؤوس الأموال إلى المدن الكبيرة، في حين تواجه العديد من المناطق الضواحي فائضاً في العرض وانخفاضاً في قيم العقارات.

في هذا السياق، يقترح الباحثون أن سياسة الإسكان في تايلاند بحاجة إلى أن تكون أكثر شمولاً، تجمع بين تعديلات جانب الطلب، وإعادة هيكلة جانب العرض، والتحكم السليم في تدفقات الاستثمار.

وبناءً على ذلك، ينبغي اعتبار دعم انتقال الفئات الأكثر ضعفاً من ملكية المنازل إلى الإيجار طويل الأجل أحد أهم أولويات السياسة العامة. وفي الوقت نفسه، ينبغي أن تهدف آليات إدارة الاستثمار الأجنبي إلى استقرار السوق بدلاً من التركيز فقط على تعزيز النمو قصير الأجل.

على المدى البعيد، من المتوقع أن يستمر تزايد عدد كبار السن في إحداث تغييرات جذرية في سوق العقارات التايلاندية. وهذا يستلزم سياسات إسكان أكثر مرونة وقابلية للتكيف لضمان القدرة على تحمل التكاليف، والحفاظ على الاستقرار الاجتماعي، والتخفيف من المخاطر المالية الناجمة عن التحول الديموغرافي.

المصدر: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html