২০২৩ সালে রিয়েল এস্টেট বাজার কি আরও নিয়ন্ত্রণযোগ্য হবে?

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ এবং বাজার গবেষণা সংস্থাগুলো পূর্বাভাস দিচ্ছে যে, বেশ কয়েকটি প্রধান প্রতিষ্ঠানের ব্যাপক পুনর্গঠন ও কর্মী ছাঁটাইয়ের পর, ২০২৩ সালটি জমির মজুদ ও শক্তিশালী আর্থিক অবস্থা সম্পন্ন ক্ষুদ্র ও মাঝারি উদ্যোগগুলোর (এসএমই) সমৃদ্ধির জন্য সুযোগ তৈরি করবে।

ক্ষুদ্র ও মাঝারি উদ্যোগের জন্য সুযোগ

ড্যাট জ্যান সার্ভিসেস ইনস্টিটিউট ফর ইকোনমিক , ফিনান্সিয়াল অ্যান্ড রিয়েল এস্টেট রিসার্চ (FERI) কর্তৃক প্রকাশিত ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট বাজারের পূর্বাভাস বিষয়ক একটি সাম্প্রতিক প্রতিবেদনে তিনটি পরিস্থিতি তুলে ধরা হয়েছে: ইতিবাচক, উচ্চ প্রত্যাশা এবং চ্যালেঞ্জ।

একটি ইতিবাচক দিক হলো, ফেরি (FERI) পূর্বাভাস দিয়েছে যে ২০২৩ সালে ভিয়েতনামের জিডিপি প্রবৃদ্ধি প্রায় ৫.৫% - ৬.৫%, মুদ্রাস্ফীতি ৫%-৫.৫%, সুদের হার ১০%-১১% থাকবে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারে স্থিতিশীল বিক্রয়মূল্যের সাথে একটি মাঝারি শোষণ হার থাকবে।

আশাবাদী পরিস্থিতিতে, জিডিপি প্রবৃদ্ধি প্রায় ৪.৫%-৫.৫%, মুদ্রাস্ফীতি ৬%-৭% এবং সুদের হার ১৪-১৬% হলে, বাজারে এর চাহিদা গড়ের চেয়ে কম হতে পারে এবং বিক্রয়মূল্য সামান্য হ্রাস পাওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে। প্রতিকূল পরিস্থিতিতে, জিডিপি প্রবৃদ্ধি প্রায় ৩.৫%-৪.৫%, মুদ্রাস্ফীতি প্রায় ১০% এবং সুদের হার ১৮%-২০% হলে, চাহিদা খুব কম হবে এবং বিক্রয়মূল্য আরও তীব্রভাবে হ্রাস পাবে।

বাজারে উল্লেখযোগ্য সংহতকরণের পর ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার দেশীয় ও বিদেশী উভয় বিনিয়োগকারীর দৃষ্টি আকর্ষণ করছে।

FERI-এর পরিচালক ডঃ ফাম আন খোই-এর মতে, পরিস্থিতি যাই হোক না কেন, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট বাজার পূর্ববর্তী সময়গুলোর তুলনায় বেশি ইতিবাচক। বর্তমান সামষ্টিক অর্থনৈতিক পরিস্থিতি আরও আশাব্যঞ্জক, যেখানে মুদ্রাস্ফীতি এবং অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি আগের চেয়ে উল্লেখযোগ্যভাবে ভালো। ভূমি আইন, আবাসন আইন ইত্যাদি সম্পর্কিত নীতিগুলো পর্যায়ক্রমে চূড়ান্ত করা হচ্ছে। পূর্বে রিয়েল এস্টেটের অতিরিক্ত সরবরাহ ছিল, কিন্তু এখন ঘাটতি রয়েছে, বিশেষ করে প্রকৃত আবাসন চাহিদার ক্ষেত্রে।

এছাড়াও, অর্থনীতির সকল খাতের যুগপৎ উন্নয়নকে উৎসাহিত করতে এবং আবাসন বাজার পুনরুদ্ধার সহায়তা প্যাকেজের মাধ্যমে স্বল্প আয়ের মানুষদের বাড়ি মালিকানায় সহায়তা করার জন্য রেজুলেশন ৪৩ (৩৫০,০০০ বিলিয়ন VND প্যাকেজ) এবং ২০২২-২০২৩ সালের আর্থ-সামাজিক পুনরুদ্ধার ও উন্নয়ন কর্মসূচি বিষয়ক রেজুলেশন ১১-এর মতো নীতিসমূহ অব্যাহত রাখা হচ্ছে।

বিশেষ করে, পূর্ববর্তী সংকটগুলো থেকে শিক্ষা নিয়ে ব্যবসা, বিনিয়োগকারী এবং গ্রাহক সকলেই নিজেদের টিকে থাকার কৌশল প্রস্তুত করছে। যেখানে বড় রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলো বন্ড ইস্যু করতে অসুবিধার সম্মুখীন হচ্ছে, সেখানে কিছু মাঝারি ও ছোট আকারের উদ্যোগ (এসএমই) স্থিতিশীল রয়েছে এবং সার্বিক পরিস্থিতির কারণে তারল্যের মন্দা সত্ত্বেও বন্ড ইস্যু করতে, মূলধন আকর্ষণ করতে এবং প্রকল্প বাস্তবায়ন করতে সক্ষম হচ্ছে। শক্তিশালী আর্থিক অবস্থা, পর্যাপ্ত জমির মজুদ এবং উপযুক্ত অংশীদার থাকা এই কোম্পানিগুলোর জন্য ২০২৩ সাল এবং তার পরবর্তী বছরগুলোতে অনেক সুযোগ থাকবে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের মহাসচিব ড. নগুয়েন হোয়াং মনে করেন যে, একটি যাচাই-বাছাই প্রক্রিয়ার পর, শক্তিশালী আর্থিক সামর্থ্য, স্বচ্ছ ভূমি তহবিলের মালিকানা, সক্ষমতা, সুনাম, একটি বৃহৎ শিল্প নেটওয়ার্ক এবং সংকট মোকাবেলার অভিজ্ঞতাসম্পন্ন বিনিয়োগকারী ও ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোই প্রতিকূলতার মাঝে সুযোগ খুঁজে নিতে সক্ষম।

তবে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে আইনের শাসন সম্পর্কে সচেতন থাকতে হবে, দীর্ঘমেয়াদী কৌশলের ওপর মনোযোগ দিতে হবে এবং সম্ভাব্য পরিস্থিতির জন্য প্রস্তুত থাকতে হবে। একই সাথে, তাদের অংশীদার ও বিনিয়োগকারীদের নেটওয়ার্কে বৈচিত্র্য আনতে হবে," মিঃ হোয়াং জোর দিয়ে বলেন।

অনেকেই টাকা জমা দেওয়ার পরিকল্পনা করছেন।

ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারীদের দৃষ্টিকোণ থেকে, Batdongsan.com.vn সম্প্রতি ২০২৩ সালের শুরুতে রিয়েল এস্টেট ক্রেতাদের মনোভাব নিয়ে একটি প্রতিবেদন প্রকাশ করেছে, যেখানে দেখা গেছে যে জরিপে অংশগ্রহণকারীদের প্রায় ৭০% ২০২৩ সালে রিয়েল এস্টেট কেনার ইচ্ছা পোষণ করেন। ক্রেতারা বাজার সম্পর্কে ততটা আশাবাদী না হলেও, তারা রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়ার প্রত্যাশা করেন।

অনেক ভিয়েতনামী তাদের মোট আয়ের ৪০% থেকে ৬০% পর্যন্ত বন্ধকী ঋণের কিস্তি পরিশোধে ব্যয় করতে ইচ্ছুক। যাদের পারিবারিক আয় প্রতি মাসে ৪০ মিলিয়ন VND-এর কম, তাদের মধ্যে ৪৬% তাদের মোট আয়ের প্রায় ৪০% থেকে ৬০% বন্ধকী ঋণের কিস্তি পরিশোধে ব্যয় করতে ইচ্ছুক।

প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, "পারিবারিক আয় বাড়ার সাথে সাথে এই হারও বৃদ্ধি পায়; বিশেষত, যাদের মাসিক আয় ৪০-৭০ মিলিয়ন VND, তাদের জন্য ৬৭%, ৭০-১০০ মিলিয়ন VND এবং ১০০ মিলিয়ন VND-এর বেশি, তাদের জন্য ৭৪%।"

২০২২ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিকের শেষে FERI দ্বারা পরিচালিত একটি সমীক্ষায় দেখা গেছে যে, অধিকাংশ ভোক্তা ২০২৩ সালে প্রায় ২-৩.৫ বিলিয়ন VND-এর মধ্যে ১-২ বেডরুমের একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে সক্ষম হবেন বলে আশা করছেন, যেটির আইনি অবস্থা স্বচ্ছ হবে। এছাড়াও তারা স্যাটেলাইট শহরের প্রকল্প, প্রধান রিয়েল এস্টেট প্রকার এবং সহজে ভাড়াযোগ্য প্রকল্পগুলোকে অগ্রাধিকার দেন।

এছাড়াও, সম্ভাব্য রিয়েল এস্টেট ক্রেতারা আশা করেন যে স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম ঋণের সীমা শিথিল করবে, ঋণের সুদের হার সমন্বয় করবে এবং ডেভেলপারদের জন্য আরও সহায়ক নীতি প্রদান করবে। তাদের রিয়েল এস্টেট কেনার সিদ্ধান্তকে প্রভাবিত করার মূল কারণগুলো হলো সুদের হার, বিক্রয় মূল্য এবং পরিশেষে, মূল্য বৃদ্ধির সম্ভাবনা।

বিনিয়োগের দৃষ্টিকোণ থেকে, স্যাভিলস ভিয়েতনাম মনে করে যে সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে ২০২৩ সালের প্রথম ছয় মাস তাদের পর্যবেক্ষণের জন্য একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ সময় হবে। "বৈশ্বিক অর্থনৈতিক অনিশ্চয়তা হ্রাস পাওয়ায়, আমরা মনে করি বিনিয়োগকারীদের বাজার থেকে তাড়াহুড়ো করে সরে আসা উচিত নয়।"

"ভিয়েতনামে, স্টেট ব্যাংক অন্যান্য মুদ্রার বিপরীতে ভিয়েতনামী ডং (VND) স্থিতিশীল রাখতে খুব ভালো কাজ করছে এবং রিয়েল এস্টেট একটি দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ। যেসব বিনিয়োগকারী আগামী ১-২ বছরের ঝুঁকি নিয়ে নিরাপত্তাহীনতায় ভুগছেন, তাদের আরও উপযুক্ত বিনিয়োগের মাধ্যম খোঁজা উচিত, কারণ সার্বিক চিত্র দেখলে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার খুব ভালো অবস্থানে রয়েছে," - স্যাভিলস ভিয়েতনামের বিশেষজ্ঞরা বলেছেন।

কলিয়ার্স ভিয়েতনামের বাজার গবেষণা বিভাগের প্রধান জনাব টিন নগুয়েনের মতে, আবাসিক রিয়েল এস্টেট খাতটি আইনি বিষয়, তারল্য এবং মূলধনের উৎস সংক্রান্ত সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে এবং এই চ্যালেঞ্জগুলো অন্তত ২০২৩ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিক পর্যন্ত স্থায়ী হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

রাষ্ট্রীয় ব্যাংক থেকে শুরু করে বিভিন্ন মন্ত্রণালয় ও সংস্থার টাস্ক ফোর্স পর্যন্ত সরকারের সাম্প্রতিক পদক্ষেপগুলো বাজারকে একটি টেকসই পথে ফিরিয়ে আনার দৃঢ় সংকল্প প্রদর্শন করে। "নতুন বিক্রয় পর্বের সূচনা স্থগিত করা সরবরাহকে সংকুচিত করে, যা লেনদেন বৃদ্ধিতে অবদান রাখে," মন্তব্য করেন জনাব টিন নগুয়েন।

ক্লাস সি অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা বাড়তে থাকবে।

স্যাভিলস ভিয়েতনামের ডেপুটি ম্যানেজিং ডিরেক্টর ট্রয় গ্রিফিথস মূল্যায়ন করেছেন যে, একটি কঠোর শুদ্ধিকরণ প্রক্রিয়ার পরেও ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও দেশি ও বিদেশি বিনিয়োগকারীদের দৃষ্টি আকর্ষণ করছে। "বিনিয়োগকারীদের দৃষ্টিতে, নগরায়ণ প্রক্রিয়ায় ভিয়েতনামের এখনও অনেক পথ বাকি।"

"মধ্যবিত্ত ও বিত্তশালী জনগোষ্ঠী বাড়ছে, অন্যদিকে ডেভেলপাররা উচ্চমানের পণ্যের দিকে ঝুঁকায় ক্লাস সি অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ কমে আসছে। তাই, ক্লাস সি অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা নিশ্চিতভাবেই দীর্ঘ সময় ধরে বাড়তে থাকবে," ট্রয় আরও বিশ্লেষণ করেন।

উৎস: https://nld.com.vn/kinh-te/bat-dong-san-2023-co-de-tho-hon-20230109213345268.htm