২০২৩ সালে কি রিয়েল এস্টেট বাজার আরও নিয়ন্ত্রণযোগ্য হবে?

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ এবং বাজার গবেষণা সংস্থাগুলি ভবিষ্যদ্বাণী করে যে 2023 সালটি ক্ষুদ্র ও মাঝারি আকারের উদ্যোগগুলির (SMEs) জন্য সুযোগ নিয়ে আসবে যাদের জমির মজুদ এবং শক্তিশালী আর্থিক ব্যবস্থা রয়েছে, বেশ কয়েকটি প্রধান খেলোয়াড়দের দ্বারা উল্লেখযোগ্য পুনর্গঠন এবং শুদ্ধিকরণের পর।

ক্ষুদ্র ও মাঝারি আকারের উদ্যোগের জন্য সুযোগ

২০২৩ সালে রিয়েল এস্টেট বাজারের পূর্বাভাস দেওয়া একটি সাম্প্রতিক প্রতিবেদন, যা Dat Xanh Services Institute for Economic , Financial and Real Estate Research (FERI) দ্বারা প্রকাশিত হয়েছে, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য তিনটি পরিস্থিতি উপস্থাপন করেছে: ইতিবাচক, উচ্চ প্রত্যাশা এবং চ্যালেঞ্জ।

ইতিবাচক দিক হলো, FERI ২০২৩ সালে ভিয়েতনামের জিডিপি প্রবৃদ্ধির পূর্বাভাস দিয়েছে প্রায় ৫.৫% - ৬.৫%, মুদ্রাস্ফীতি ৫% - ৫.৫%, সুদের হার ১০% - ১১% এবং স্থিতিশীল বিক্রয়মূল্য সহ রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি মাঝারি শোষণ হার।

আশাবাদী পরিস্থিতিতে, জিডিপি প্রবৃদ্ধি প্রায় ৪.৫%-৫.৫%, মুদ্রাস্ফীতি ৬%-৭%, সুদের হার ১৪-১৬%, বাজার শোষণ গড়ের নিচে নেমে যেতে পারে এবং বিক্রয়মূল্য কিছুটা সামঞ্জস্যপূর্ণ হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে। চ্যালেঞ্জিং পরিস্থিতিতে, জিডিপি প্রবৃদ্ধি প্রায় ৩.৫%-৪.৫%, মুদ্রাস্ফীতি প্রায় ১০% এবং সুদের হার ১৮%-২০% থাকলে, শোষণ খুবই কম হবে এবং বিক্রয়মূল্য আরও তীব্রভাবে নিম্নগামী হবে।

উল্লেখযোগ্য বাজার একত্রীকরণের পর, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার দেশী এবং বিদেশী উভয় বিনিয়োগকারীদের দৃষ্টি আকর্ষণ করছে।

FERI-এর পরিচালক ডঃ ফাম আন খোইয়ের মতে, ২০২৩ সালে রিয়েল এস্টেট বাজার, পরিস্থিতি যাই হোক না কেন, পূর্ববর্তী সময়ের তুলনায় আরও ইতিবাচক রয়ে গেছে। বর্তমান সামষ্টিক অর্থনৈতিক পরিস্থিতি আরও আশাবাদী, মুদ্রাস্ফীতি এবং অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি আগের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে ভালো। ভূমি আইন, গৃহায়ন আইন ইত্যাদি সম্পর্কিত নীতিগুলি ধীরে ধীরে চূড়ান্ত করা হচ্ছে। পূর্বে, রিয়েল এস্টেটের অতিরিক্ত সরবরাহ ছিল, কিন্তু এখন ঘাটতি রয়েছে, বিশেষ করে প্রকৃত আবাসনের চাহিদার জন্য।

এছাড়াও, অর্থনীতির সকল ক্ষেত্রের সমন্বিত উন্নয়নকে উৎসাহিত করার জন্য এবং রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধার সহায়তা প্যাকেজের মাধ্যমে নিম্ন আয়ের মানুষদের বাড়ির মালিকানা অর্জনে সহায়তা করার জন্য রেজোলিউশন ৪৩ (৩৫০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং প্যাকেজ) এবং আর্থ-সামাজিক পুনরুদ্ধার ও উন্নয়ন কর্মসূচি ২০২২-২০২৩-এর রেজোলিউশন ১১-এর মতো নীতিগুলি অব্যাহত রাখা হচ্ছে।

বিশেষ করে, পূর্ববর্তী সংকট থেকে শিক্ষা নিয়ে, ব্যবসা, বিনিয়োগকারী এবং গ্রাহকরা সকলেই তাদের নিজস্ব টিকে থাকার কৌশল তৈরি করছেন। বৃহৎ রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলি বন্ড ইস্যু করার ক্ষেত্রে সমস্যার সম্মুখীন হলেও, কিছু মাঝারি এবং ছোট আকারের উদ্যোগ (SMEs) স্থিতিশীল রয়েছে, সামগ্রিক পরিস্থিতির কারণে ধীর তরলতা সত্ত্বেও বন্ড ইস্যু করতে, মূলধন আকর্ষণ করতে এবং প্রকল্প বাস্তবায়ন করতে সক্ষম। শক্তিশালী আর্থিক, ভাল জমির রিজার্ভ এবং উপযুক্ত অংশীদারদের সাথে এই সংস্থাগুলি 2023 এবং আগামী বছরগুলিতে অনেক সুযোগ পাবে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের মহাসচিব ডঃ নগুয়েন হোয়াং বিশ্বাস করেন যে একটি যাচাই-বাছাই প্রক্রিয়ার পরে, শক্তিশালী আর্থিক সম্ভাবনা, পরিষ্কার জমি তহবিলের মালিকানা, ক্ষমতা, খ্যাতি এবং একটি বৃহৎ শিল্প নেটওয়ার্ক সহ বিনিয়োগকারী এবং ব্যবসাগুলি, সংকট মোকাবেলার অভিজ্ঞতা সহ, তারাই অসুবিধার মধ্যে সুযোগ খুঁজে পেতে সক্ষম।

"তবে, ব্যবসাগুলিকে আইনের শাসন সম্পর্কে সচেতন হতে হবে; দীর্ঘমেয়াদী কৌশলগুলির উপর মনোনিবেশ করতে হবে এবং সম্ভাব্য পরিস্থিতির জন্য প্রস্তুত থাকতে হবে। একই সাথে, তাদের অংশীদার এবং বিনিয়োগকারীদের নেটওয়ার্ককে বৈচিত্র্যময় করা উচিত," মিঃ হোয়াং জোর দিয়েছিলেন।

অনেকেই টাকা জমানোর ইচ্ছা পোষণ করেন।

ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারীদের দৃষ্টিকোণ থেকে, Batdongsan.com.vn সম্প্রতি ২০২৩ সালের শুরুতে রিয়েল এস্টেট ভোক্তাদের মনোভাব নিয়ে একটি প্রতিবেদন প্রকাশ করেছে, যেখানে দেখানো হয়েছে যে জরিপে অংশগ্রহণকারীদের প্রায় ৭০% ২০২৩ সালে রিয়েল এস্টেট কিনতে চান। ভোক্তারা বাজার সম্পর্কে কম আশাবাদী কিন্তু তবুও রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির আশা করছেন।

"অনেক ভিয়েতনামী মানুষ তাদের মোট আয়ের ৪০% - ৬০% বন্ধকী পরিশোধের জন্য ব্যয় করতে ইচ্ছুক। যাদের পারিবারিক আয় ৪ কোটি ভিয়েতনামী ডং/মাসের কম, তাদের মোট আয়ের প্রায় ৪০% - ৬০% বন্ধকী পরিশোধের জন্য উৎসর্গ করতে ইচ্ছুক শতাংশ ৪৬%।"

"এই হার পারিবারিক আয় বৃদ্ধির সাথে সাথে বৃদ্ধি পায়, বিশেষ করে যারা মাসে ৪-৭০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং আয় করেন তাদের জন্য ৬৭%, মাসে ৭০-১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং আয় করেন তাদের জন্য ৭৩% এবং মাসে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং আয় করেন তাদের জন্য ৭৪%," প্রতিবেদনে বলা হয়েছে।

২০২২ সালের চতুর্থ প্রান্তিকের শেষে FERI দ্বারা পরিচালিত একটি জরিপে দেখা গেছে যে বেশিরভাগ গ্রাহক ২০২৩ সালে সাশ্রয়ী মূল্যে, প্রায় ২-৩.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, ১-২টি শয়নকক্ষ এবং স্বচ্ছ আইনি মর্যাদাসম্পন্ন একটি প্রকল্প সহ একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে সক্ষম হবেন বলে আশা করছেন। তারা স্যাটেলাইট শহর, প্রাথমিক রিয়েল এস্টেটের ধরণ এবং সহজে ভাড়াযোগ্য প্রকল্পগুলিকেও অগ্রাধিকার দেন।

অধিকন্তু, সম্ভাব্য রিয়েল এস্টেট ক্রেতারা ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংক ঋণ সীমা শিথিল করবে, ঋণের সুদের হার সামঞ্জস্য করবে এবং ডেভেলপারদের কাছ থেকে আরও সহায়তা নীতি প্রদান করবে বলেও আশা করেন। তাদের রিয়েল এস্টেট ক্রয়ের সিদ্ধান্তকে প্রভাবিত করার মূল কারণগুলি হল সুদের হার, বিক্রয় মূল্য এবং পরিণামে, মূল্য বৃদ্ধির সম্ভাবনা।

বিনিয়োগের দৃষ্টিকোণ থেকে, স্যাভিলস ভিয়েতনাম বিশ্বাস করে যে ২০২৩ সালের প্রথম ছয় মাস সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে তাদের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ সময় হবে। "বিশ্বব্যাপী অর্থনৈতিক অনিশ্চয়তা হ্রাসের পরিপ্রেক্ষিতে, আমরা বিশ্বাস করি বিনিয়োগকারীদের বাজার থেকে তাড়াহুড়ো করে সরে আসা উচিত নয়।"

"ভিয়েতনামে, স্টেট ব্যাংক অন্যান্য মুদ্রার বিপরীতে VND স্থিতিশীল রাখার জন্য খুব ভালো কাজ করছে, এবং রিয়েল এস্টেট একটি দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ। আগামী ১-২ বছরে ঝুঁকি সম্পর্কে অনিরাপদ বোধ করা বিনিয়োগকারীদের আরও উপযুক্ত বিনিয়োগের পথ খুঁজে বের করা উচিত কারণ, সামগ্রিক চিত্র দেখে, ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেট বাজার খুব ভালো অবস্থানে রয়েছে," - স্যাভিলস ভিয়েতনামের বিশেষজ্ঞরা বলেছেন।

কলিয়ার্স ভিয়েতনামের বাজার গবেষণা প্রধান মিঃ টিন নগুয়েন বিশ্বাস করেন যে আবাসিক রিয়েল এস্টেট বিভাগ আইনি বিষয়, তারল্য এবং মূলধনের উৎসের ক্ষেত্রে এখনও সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে এবং এই চ্যালেঞ্জগুলি কমপক্ষে ২০২৩ সালের তৃতীয় প্রান্তিক পর্যন্ত স্থায়ী হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

সরকারের সর্বশেষ পদক্ষেপ, স্টেট ব্যাংক থেকে শুরু করে মন্ত্রণালয় এবং সংস্থাগুলির টাস্কফোর্স পর্যন্ত, বাজারকে একটি টেকসই দিকে ফিরিয়ে আনার দৃঢ় সংকল্প দেখায়। "নতুন বিক্রয় রাউন্ড চালু করা স্থগিত করা সরবরাহকে সংকুচিত করে, লেনদেন বৃদ্ধিতে অবদান রাখে," মন্তব্য করেছেন মিঃ টিন নগুয়েন।

ক্লাস সি অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা বাড়তে থাকবে।

স্যাভিলস ভিয়েতনামের ডেপুটি ম্যানেজিং ডিরেক্টর ট্রয় গ্রিফিথস মূল্যায়ন করেছেন যে একটি শক্তিশালী শুদ্ধিকরণ প্রক্রিয়ার পরেও, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও দেশী-বিদেশী বিনিয়োগকারীদের দৃষ্টি আকর্ষণ করছে। "বিনিয়োগকারীদের দৃষ্টিতে, নগরায়ন প্রক্রিয়ার সাথে ভিয়েতনামকে এখনও অনেক দীর্ঘ পথ পাড়ি দিতে হবে।"

"মধ্যবিত্ত ও ধনী জনসংখ্যা বৃদ্ধি পাচ্ছে, অন্যদিকে ডেভেলপাররা উচ্চমানের পণ্যের পিছনে ছুটছে বলে ক্লাস সি অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ কম। অতএব, ক্লাস সি অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা অবশ্যই দীর্ঘ সময়ের জন্য বৃদ্ধি পাবে," ট্রয় আরও বিশ্লেষণ করেছেন।

সূত্র: https://nld.com.vn/kinh-te/bat-dong-san-2023-co-de-tho-hon-20230109213345268.htm