ভাড়া বাড়ির বাজার কি চাঙ্গা হবে?

[বিজ্ঞাপন_১]

ইজারা নেওয়া জায়গা ফেরত দেওয়া ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর ঢল

এই কঠিন সময়ে, দেশব্যাপী এবং বিশেষ করে দক্ষিণাঞ্চলীয় প্রদেশগুলোতে আবাসন বাজার বহুবিধ চ্যালেঞ্জের সম্মুখীন হয়েছিল। অর্থনৈতিক ওঠানামা হো চি মিন সিটির বিভিন্ন ধরনের ব্যবসা-বাণিজ্যকে ব্যাপকভাবে প্রভাবিত করে, যার ফলে ভাড়াটিয়ারা তাদের ইজারা নেওয়া জায়গা, অ্যাপার্টমেন্ট এবং অফিস ফেরত দিতে শুরু করে, যা এই খাতটিকে সংকটে ফেলে দেয়।

batdongsan.com-এর একটি প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৩ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে হো চি মিন সিটিতে রাস্তার ধারের সম্পত্তি ভাড়ার চাহিদা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৪০% হ্রাস পেয়েছে। প্রাথমিক পরিসংখ্যানে দেখা গেছে, ৭, ৩ এবং ফু নুয়ান জেলায় এই চাহিদা ৪৫-৫০% কমেছে। কোভিড-১৯ মহামারীর কারণে ব্যাপকভাবে ক্ষতিগ্রস্ত হওয়ায় ভাড়ার বাজারে তীব্র মন্দা দেখা দিয়েছে বলে মনে করা হচ্ছে, যার ফলে শপিং মল, ভাড়ার জায়গা এবং দোকানঘর সবই বন্ধ হয়ে যাচ্ছে।

রিয়েল এস্টেট - ভাড়ার বাজার কি রমরমা হবে? — হো চি মিন সিটির কেন্দ্রস্থলে ভাড়ার জন্য থাকা অনেক বাণিজ্যিক জায়গায় ভাড়াটিয়া খোঁজার বিজ্ঞাপন দেওয়া সাইনবোর্ড রয়েছে।

বর্তমানে হো চি মিন সিটি এবং বিন ডুয়ং- এর মতো দক্ষিণাঞ্চলীয় প্রদেশগুলিতে ভাড়ার বাড়ির চাহিদা কম। ভো থি সাউ স্ট্রিট (ডিস্ট্রিক্ট ১, হো চি মিন সিটি) বরাবর অনেক বাড়ি ও ব্যবসা প্রতিষ্ঠানে ভাড়ার বাড়ি, সস্তা ভাড়া এবং সরাসরি মালিকের তালিকা সম্বলিত অসংখ্য ফোন নম্বর ও ঠিকানা সাঁটা রয়েছে।

তু শুয়ং, নাম কি খোই নিয়া, লে কি ডন এবং নগুয়েন দিন চিয়েউ (হো চি মিন সিটির ৩ নং জেলা)-এর মতো বেশ কিছু রাস্তাও বাড়িওয়ালাদের ব্যানারে পুরোপুরি ছেয়ে গেছে, কিন্তু সেখানে এখনও কোনো ভাড়াটে বা ব্যবসা প্রতিষ্ঠান নেই।

একজন সাংবাদিকের সাথে কথা বলতে গিয়ে, ডিস্ট্রিক্ট ৩-এর বাসিন্দা ও বাড়ির মালিক জনাব ফাম নহাত ফুক বলেন: "কোভিড-১৯ মহামারীর পর থেকে অনেক ব্যবসায়ী তাদের ভাড়া করা জায়গা ফেরত দিতে শুরু করেছেন। আমার কাছে ভাড়ার জন্য ২০০ বর্গমিটারেরও বেশি জায়গা আছে, কিন্তু প্রায় তিন মাস হয়ে গেলেও কেউ কোনো আগ্রহ দেখায়নি। এর কারণ ভাড়া বেশি তা নয়, বরং আমার পুরো এলাকার প্রায় সবাই তাদের ভাড়া করা জায়গা ফেরত দিয়ে দিয়েছে।"

হো চি মিন সিটির গো ভাপ জেলায় বসবাসকারী মিসেস হুয়ং আরও বলেন: “ডিস্ট্রিক্ট ১-এর হোয়াং সা স্ট্রিটে আমার একটি বাড়ি আছে, যার আয়তন ৬০ বর্গমিটারের বেশি এবং এটি ৩ তলা। আগে আমি ব্যবসা ও বসবাসের জন্য বাড়িটি প্রতি মাসে ৩০ মিলিয়ন VND-এর বেশি ভাড়ায় দিতাম। কিন্তু ব্যবসা ভালো না চলায় ভাড়াটিয়া চলে যায়। নতুন ভাড়াটিয়া খুঁজে পেতে আমার দুই মাসেরও বেশি সময় লেগেছিল, কিন্তু তারা শুধু বসবাসের জন্য ভাড়া নিতে চেয়েছিল, তাই ভারসাম্য রক্ষার জন্য আমাকে দাম কমাতে হয়েছে।”

আরেকটি ঘটনা হলো বিন থান জেলার বাসিন্দা জনাব ত্রান থান তুং-এর, যার বিন থান জেলার ডি৫ সড়কে ১০০ বর্গমিটারের বেশি আয়তনের একটি ভাড়া দেওয়া সম্পত্তি রয়েছে। তবে, এই বছরের শুরুর দিকে পূর্ববর্তী ভাড়াটিয়া সম্পত্তিটি ফেরত দিয়ে দেন। বেশ কিছুদিন ধরে 'ভাড়া দেওয়া হবে' সাইনবোর্ড টাঙিয়ে রাখা সত্ত্বেও, তিনি এখনও কোনো নতুন ভাড়াটিয়া খুঁজে পাননি।

রিয়েল এস্টেট - ভাড়া সম্পত্তি কি সমৃদ্ধি লাভ করবে? (চিত্র ২)। — ইজারা দেওয়া সম্পত্তি ফেরত আসার বিষয়টি ভাড়াভিত্তিক আবাসন বাজারের উপর উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলে।

আমাদের প্রতিবেদকের পর্যবেক্ষণ অনুযায়ী, হো চি মিন সিটির কেন্দ্রীয় এলাকাগুলোতে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর ইজারা নেওয়া জায়গা ফেরত দেওয়ার ধারা অব্যাহত থাকলেও, ভাড়ার দাম তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল রয়েছে। ডিস্ট্রিক্ট ১-এর লে লোই স্ট্রিটে ১০০ বর্গমিটারের বেশি একটি জায়গা প্রতি মাসে ৫০ মিলিয়ন VND (২,০০০ মার্কিন ডলারের বেশি) ভাড়ায় দেওয়া হচ্ছে। ডিস্ট্রিক্ট ১-এর হাই বা ট্রুং স্ট্রিটে ১৫০ বর্গমিটারের একটি জায়গা প্রতি মাসে ৪০ মিলিয়ন VND (প্রায় ২,০০০ মার্কিন ডলার) ভাড়ায় দেওয়া হচ্ছে।

শহরকেন্দ্রের অনেক সুন্দর রাস্তা, যেমন পাস্তুর এবং নগুয়েন হুয়ে, ভাড়াটিয়ার অভাবে এখনও প্রচুর বাণিজ্যিক জায়গা খালি পড়ে আছে। তা সত্ত্বেও, ভাড়ার দাম আকাশছোঁয়া, যা প্রতি মাসে ৩,৫০০ ডলার থেকে ২০,০০০ ডলার পর্যন্ত।

বিন থুয়ান প্রদেশের বাসিন্দা, মিসেস লে থি হোয়া, ৩ নং জেলায় একটি খাবারের ব্যবসা খুলেও টিকতে না পেরে বলেন: “২০১৯ সাল থেকে আমি ৩ নং জেলার লে কুই ডন স্ট্রিটে প্রতি মাসে ৩০ মিলিয়ন VND-এর বেশি ভাড়ায় একটি খাবারের ব্যবসা শুরু করি। কিন্তু মহামারীর পর থেকে বাড়িওয়ালা ভাড়া কমায়নি এবং ব্যবসাও মন্দা যাচ্ছে, তাই আমি জায়গাটি ছেড়ে দিতে এবং অন্য চাকরি খোঁজার জন্য ব্যবসা বন্ধ করতে বাধ্য হয়েছি।”

ভাড়া সম্পত্তির বাজারকে পুনরুজ্জীবিত করার মূল চাবিকাঠি।

বাস্তবে, বাণিজ্যিক স্থানগুলোর কম ব্যবহারের হারের পেছনে অনেক কারণ রয়েছে, যার মধ্যে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হলো ভাড়া। কোনো স্থান ভাড়া করার খরচ সেই স্থানের অবস্থান এলাকার জমির দামের ওপর ভিত্তি করে গণনা করা হয়।

সম্প্রতি, আবাসন বাজারে দ্রুত প্রবৃদ্ধি ঘটেছে, যার ফলে বাড়ির দাম আকাশচুম্বী হয়েছে এবং সেই অনুযায়ী ভাড়াও বেড়েছে। এদিকে, অনেক সম্পত্তি ক্রেতা উচ্চ সুদের হারে ব্যাংক ঋণ নিয়েছেন। যখন বাজার বা অর্থনীতি মন্থর হয়ে পড়ে, তখন গ্রাহকের অভাবে পরিষেবা ব্যবসাগুলো ক্ষতিগ্রস্ত হয়, যার ফলে ক্রমবর্ধমান সংখ্যক ব্যবসাকে তাদের জায়গা খালি করে দিতে হয়।

রিয়েল এস্টেট - ভাড়া সম্পত্তি কি সমৃদ্ধি লাভ করবে? (চিত্র ৩)। — বিশেষজ্ঞরা এখনও ভাড়ার খাতটির প্রতি উচ্চ প্রত্যাশা রাখেন এবং এটিকে গুরুত্ব দেন, কারণ তারা বিশ্বাস করেন যে ২০২৪ সালেও এটি বাজারের জন্য রাজস্ব তৈরি করতে থাকবে।

নুয়োই দুয়া টিন- কে দেওয়া এক সাক্ষাৎকারে ভিএনও গ্রুপের চেয়ারম্যান জনাব নগুয়েন হং হাই মন্তব্য করেন: “বর্তমানে, সামগ্রিক পরিস্থিতি বিবেচনা করলে, ভাড়ার বাজার নানা সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে, যেখানে অনেক ব্যবসায়ী তাদের দোকান বন্ধ করে জায়গাগুলো ফেরত দেওয়ার সিদ্ধান্ত নিচ্ছেন। এখন যেহেতু রিয়েল এস্টেট বাজার ক্ষতিগ্রস্ত এবং অনেক শিল্পে রাজস্ব হ্রাস পাচ্ছে, তাই ভাড়ার বাজার আরও বড় চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হচ্ছে।”

জনাব হাই-এর মতে, অর্থনীতির দ্বারা প্রভাবিত হওয়ার পাশাপাশি, ইজারা নেওয়া জায়গা ফেরত দেওয়া ভাড়াটেরা আরও অনেক কারণের সম্মুখীন হন, যার মধ্যে রয়েছে প্রতিকূল ব্যবসায়িক পরিস্থিতি, ব্যবসার ধরনে পরিবর্তন, অনলাইন ব্যবসা, ভার্চুয়াল অফিস ভাড়া ইত্যাদি। “আগের মতো ব্যবসা সম্প্রসারণের পরিবর্তে, বিনিয়োগকারীরা খরচ কমাতে এবং একটি নির্দিষ্ট স্থানে বিনিয়োগ কেন্দ্রীভূত করতে ক্রমশ তাদের ব্যবসা সংহত করছেন, অলাভজনক বা ক্রমহ্রাসমান লাভজনক স্থানগুলো থেকে সরে আসছেন। ব্যবসায় এটি অনিবার্য,” জনাব হাই ব্যাখ্যা করেন।

রিয়েল এস্টেট - ভাড়া সম্পত্তি কি সমৃদ্ধি লাভ করবে? (চিত্র ৪)। — হো চি মিন সিটিতে বর্তমানে নির্মাণাধীন অফিস ভবনগুলো ২০২৪ সালে এই খাতের জন্য একটি বড় সরবরাহ তৈরি করবে বলে আশা করা যায়।

যদিও ২০২৩ সালে অফিস, দোকানঘর এবং ভাড়ার আবাসন বাজার নানা প্রতিকূলতার সম্মুখীন হয়েছিল, তথ্য থেকে দেখা যায় যে ২০২৩ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিক থেকে এই বাজারগুলো প্রাণবন্ত ছিল এবং বিনিয়োগকারীদের দৃষ্টি আকর্ষণ করেছিল।

সিবিআরই-এর গবেষণা ও পরামর্শ বিভাগের উপ-পরিচালক মিস ফাম নগোক থিয়েন থান-এর মতে, ২০২৩ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকে থু ডুক সিটির থু থিয়েম এলাকায় প্রায় ৮৫,০০০ বর্গমিটার মোট ভাড়াযোগ্য এলাকা বিশিষ্ট ‘দ্য মেট’ এবং ‘দ্য হলমার্ক’ নামক দুটি নতুন অফিস ভবন খোলার ফলে হো চি মিন সিটির অফিস বাজার আরও প্রাণবন্ত হয়ে উঠেছে।

এই নতুন সরবরাহের ফলে, হো চি মিন সিটিতে মোট ভাড়াযোগ্য অফিস স্পেসের পরিমাণ প্রায় ১৬ লক্ষ বর্গমিটারে পৌঁছেছে। এই ত্রৈমাসিকে বেশিরভাগ বড় আকারের লিজ লেনদেনগুলো ২০২০ সাল থেকে নির্মিত নতুন ও উন্নতমানের ভবনগুলোতে সম্পন্ন হয়েছে।

২০২৩ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকে হো চি মিন সিটির বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট লিজের বাজারে, শহরকেন্দ্রের নিচতলার জায়গার ভাড়া প্রতি মাসে প্রতি বর্গমিটারে ২০০ থেকে ৩৫০ মার্কিন ডলার ছাড়িয়ে গিয়েছিল।

রিয়েল এস্টেট - ভাড়া সম্পত্তি কি সমৃদ্ধি লাভ করবে? (চিত্র ৫)। — ভাড়া বাড়ির সরবরাহ বাড়ছে।

ভিএনও গ্রুপের চেয়ারম্যান, জনাব নগুয়েন হং হাই বলেন: “বর্তমানে, সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ ‘চাবিকাঠি’ হলো ভাড়ার মূল্যকে যুক্তিসঙ্গত রাখা। তাই, ভাড়াটেদের ধরে রাখতে হলে সম্পত্তির প্রকৃত মূল্যের সাথে সামঞ্জস্য রেখে ভাড়ার মূল্য কমানো প্রয়োজন। তবে, বাড়িওয়ালাদের প্রতিটি সম্পত্তির অবস্থান এবং আর্থিক সামর্থ্যের উপর ভিত্তি করে মূল্যের ভারসাম্য বজায় রাখতে হবে। আগের চেয়ে কম ভাড়া গ্রহণ করলে দীর্ঘমেয়াদী ভাড়াটেরা ধরে রাখা যাবে, পাশাপাশি খালি জায়গার ঝুঁকিও কমবে এবং নতুন ভাড়াটে খোঁজার সময় আয়হীন সময়কাল এড়ানো যাবে। এছাড়াও, ভাড়াটেদের জন্য নমনীয় নগদ প্রবাহ নিশ্চিত করতে বাড়িওয়ালাদের উচিত অর্থ পরিশোধের সময়সূচী সম্পর্কে অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করা।”

জনাব হাই-এর মতে, বাড়িওয়ালা এবং শপিং মলের মালিকরা নিজেরাই তাদের জায়গায় বিপুল পরিমাণ অর্থ বিনিয়োগ করেছেন, তাই তাদের এমন অনেক গ্রাহকের প্রয়োজন যারা ভাড়া নিতে আগ্রহী। যদিও ২০২৪ সাল অবশ্যই চ্যালেঞ্জ নিয়ে আসবে, কিন্তু যদি বাড়িওয়ালা ও ভাড়াটিয়াদের স্বার্থের মধ্যে ভারসাম্য আনা যায় এবং সব পক্ষ একসঙ্গে কাজ করে প্রতিটি এলাকা ও অবস্থানে মূল্য সমন্বয় করে, তাহলে ভাড়ার বাজারে সুযোগ প্রচুর থাকবে।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ ফাম থু হোয়ার মতে, "২০২৩ সালে, বাজারের প্রতিকূলতা এবং অনেক ভাড়াটে ও বিনিয়োগকারী ইজারা নেওয়া জায়গা ফেরত দেওয়া সত্ত্বেও, তাদের ব্যবসায়িক কৌশল ভিন্ন ছিল। ২০২৪ সালে, হো চি মিন সিটি পর্যটকদের আকৃষ্ট করতে এবং শহরের বিশেষ ব্যবস্থাগুলোকে জোরালোভাবে উন্নত করার জন্য পর্যটন ও কেনাকাটার পরিষেবাগুলোকে উৎসাহিত করতে অনেক কর্মসূচি বাস্তবায়ন করবে। এটি ব্যবসাগুলোর ফিরে আসার জন্যও একটি সুযোগ, এবং অফিস ও খুচরা স্থানের ইজারা খাতও বৃদ্ধি পাবে।"

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস