রিয়েল এস্টেট: পাপী নাকি প্রবৃদ্ধির চালিকাশক্তি?

২০২৫ সালের মধ্যে ভিয়েতনামের জিডিপি ৮%-এ উন্নীত করার লক্ষ্য এবং পরবর্তী বছরগুলিতে দুই অঙ্কে পৌঁছানোর লক্ষ্য জাতির মহান আকাঙ্ক্ষার প্রতিনিধিত্ব করে - একটি বৈধ আকাঙ্ক্ষা, যা দেশটির একীকরণ এবং উন্নয়নের যাত্রায় উত্থিত হওয়ার দৃঢ় ইচ্ছাকে প্রতিফলিত করে।

কিন্তু প্রবৃদ্ধি কেবল একটি সংখ্যা হতে পারে না। আরও গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল প্রবৃদ্ধির মান, বৈশ্বিক ওঠানামার মুখে অর্থনীতির স্থিতিস্থাপকতা। প্রশ্ন হল: ভিয়েতনামের কি একটি টেকসই অগ্রগতি তৈরি করার জন্য যথেষ্ট ভিত্তি আছে, নাকি এটি কেবল রিয়েল এস্টেট বাজারের নেতৃত্বে একটি স্বল্পমেয়াদী "উত্থান" - এমন একটি খাত যা অর্থনীতির চালিকা শক্তি এবং স্বাস্থ্যের পরিমাপ উভয়ই?

অস্বীকার করার উপায় নেই যে গত দশকে, কর্পোরেশনগুলি রিয়েল এস্টেট দেশের চেহারা বদলে দিতে অবদান রেখেছে। নতুন নগর এলাকা, রাস্তা, রিসোর্ট এবং আধুনিক শিল্প অঞ্চলগুলি আরও সভ্য নগর চেহারা গঠনে, কর্মসংস্থান সৃষ্টিতে, অবকাঠামোগত উন্নয়নে এবং জীবনযাত্রার মান উন্নত করতে অবদান রেখেছে।

অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠান প্রাকৃতিক দুর্যোগ এবং মহামারীর সময় সরকারের সাথে থেকে সমাজে সক্রিয়ভাবে অবদান রেখেছে। এই অবদানগুলি উল্লেখযোগ্য, যা নতুন যুগে ভিয়েতনামী উদ্যোক্তাদের দায়িত্ববোধ এবং ভূমিকার প্রতিফলন ঘটায়।

তবে, এই সাফল্যের পাশাপাশি, রিয়েল এস্টেট বাজার অনেক চ্যালেঞ্জও প্রকাশ করেছে। দ্রুত বর্ধনশীল আবাসনের দাম, সীমিত সরবরাহ এবং দীর্ঘায়িত আইনি প্রক্রিয়া ব্যবসা এবং জনগণের উপর চাপ বাড়িয়েছে।

পরিসংখ্যান অনুসারে, ২০২৫ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম একই সময়ের তুলনায় ৩৩% বৃদ্ধি পেয়ে প্রায় ৩,০০০ মার্কিন ডলার/বর্গমিটারে পৌঁছেছে; হো চি মিন সিটিতে, ৪৭% বৃদ্ধি পেয়ে প্রায় ৪,৭০০ মার্কিন ডলার/বর্গমিটারে পৌঁছেছে।

এটা স্বীকার করা গুরুত্বপূর্ণ যে রিয়েল এস্টেট বাজার একজাত নয়। এই ক্ষেত্রে মূলত দুই ধরণের ব্যবসা পরিচালিত হয়।

একটি গোষ্ঠী কেবল "কম দামে কেনা, বেশি দামে বিক্রি" নিয়ে চিন্তিত, স্বল্পমেয়াদী অনুমানের শিকার, সমাজের জন্য খুব কম টেকসই মূল্য তৈরি করে। এই গোষ্ঠীই বাজারকে বিকৃত করে এবং প্রকৃত ক্রেতাদের আস্থা হারায়।

কিন্তু এর পাশাপাশি, প্রকৃত রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার, ব্যবসা প্রতিষ্ঠান রয়েছে যারা দীর্ঘমেয়াদী দৃষ্টিভঙ্গি অনুসরণ করে, কেবল বিক্রয়ের জন্য বাড়ি তৈরি করে না বরং একটি বাসযোগ্য শহর তৈরি করে। তারা জনসংখ্যার বিচ্ছুরণ এবং সুষম আঞ্চলিক উন্নয়নের দিকনির্দেশনা সঠিকভাবে বাস্তবায়নের জন্য শহরের উপগ্রহ এলাকায় প্রায়শই পদ্ধতিগতভাবে, যথেষ্ট পরিমাণে বিনিয়োগ করে।

নতুন নগর এলাকায় বসবাসের জন্য মানুষকে আকৃষ্ট করার জন্য, এই প্রকল্পগুলিকে একটি বিস্তৃত জীবন্ত বাস্তুতন্ত্রের চাহিদা পূরণ করতে হবে: আধুনিক অবকাঠামো, শিক্ষা, স্বাস্থ্যসেবা, বাণিজ্য, সবুজ স্থান এবং কেন্দ্রীয় এলাকার তুলনায় উন্নত সুযোগ-সুবিধা। সেই সময়ে, প্রতিটি নগর এলাকা কেবল বসবাসের জায়গা নয়, বরং স্থানীয় আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য একটি চালিকা শক্তিও বটে।

এই ধরনের ব্যবসাগুলি প্রায়শই পরিকল্পনা, আইনি বিষয়, অবকাঠামোগত বিনিয়োগ থেকে শুরু করে বাসিন্দাদের আকর্ষণ করার জন্য প্রস্তুতি নিতে অনেক বছর সময় নেয়।

একটি সাধারণ উদাহরণ হল ক্যান জিও উপকূলীয় নগর প্রকল্প যা বাস্তবায়নের যোগ্য হওয়ার আগে প্রস্তুতি নিতে ২১ বছর সময় লেগেছিল, ভিনহোমস ওয়ান্ডার সিটি প্রকল্প (পূর্বে ড্যান ফুওং) আইনি অনুমোদন পেতে ১৩ বছর সময় লেগেছিল... একটি সমলয় আইনি কাঠামোর অভাবের কারণে দীর্ঘ প্রস্তুতির সময় বিনিয়োগ মূলধন বৃদ্ধির কারণ হয়ে দাঁড়িয়েছে, যা আবাসনের দাম হ্রাসে বাধা সৃষ্টিকারী একটি প্রধান কারণ।

একটি উল্লেখযোগ্য তথ্য হলো, সম্প্রতি রিয়েল এস্টেটে ঋণ মূলধনের প্রবাহ ব্যাপকভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যা মোট বকেয়া ব্যাংক ঋণের একটি বড় অংশ। ৩১ জুলাই, ২০২৫ তারিখে, এই খাতে বকেয়া ঋণ ৪.১ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং (১৫৫ বিলিয়ন মার্কিন ডলারের সমতুল্য) ছাড়িয়ে গেছে, যা ব্যাংকিং ব্যবস্থার মোট বকেয়া ঋণের প্রায় ২৪%। রিয়েল এস্টেট ঋণের বৃদ্ধির হার (১৭%) অর্থনীতির সাধারণ বৃদ্ধির হারের (৯.৬%) প্রায় দ্বিগুণ।

তবে, সমস্যাটি রিয়েল এস্টেটে মূলধন প্রবাহিত হওয়া নয়, বরং রিয়েল এস্টেটে কোথায় তা নিয়ে। যখন মূলধন অনুমানমূলক প্রকল্প, উপবিভাগ, মূল্যস্ফীতি সৃষ্টিতে কেন্দ্রীভূত হয়, তখন অর্থনীতি ঝুঁকির মধ্যে পড়ে। কিন্তু যদি মূলধন সঠিকভাবে পরিচালিত হয়, টেকসই নগর প্রকল্প, অবকাঠামো এবং বাস্তব আবাসন... তাহলে এটি অবকাঠামো উন্নয়ন এবং সামাজিক নিরাপত্তার জন্য একটি লিভার।

কারণ রিয়েল এস্টেট, যদি সঠিক দিকে বিকশিত হয়, তাহলে কেবল সম্পদ তৈরিই হয় না বরং উপকরণ, নির্মাণ, অভ্যন্তরীণ নকশা, সরবরাহ, বাণিজ্য এবং পরিষেবার মতো শত শত সম্পর্কিত শিল্পকেও সক্রিয় করে তোলে। এই বিষয়টি শীঘ্রই বিবেচনা করা এবং সমন্বয় করা প্রয়োজন।

আন্তর্জাতিক অভিজ্ঞতা থেকে দেখা যায় যে প্রতিটি উন্নত অর্থনীতিই রিয়েল এস্টেট বাজারের উত্তপ্ত সময়কাল অতিক্রম করেছে। গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো ঝুঁকি ব্যবস্থাপনা এবং নীতিমালা নিয়ন্ত্রণের ক্ষমতা। যখন রাষ্ট্রের একটি স্বচ্ছ আইনি ব্যবস্থা থাকে, কার্যকরভাবে মূলধন প্রবাহ নিয়ন্ত্রণ করে এবং একটি সুস্থ প্রতিযোগিতামূলক পরিবেশ তৈরি করে, তখন রিয়েল এস্টেট সম্ভাব্য ঝুঁকির পরিবর্তে প্রবৃদ্ধির চালিকা শক্তি হয়ে ওঠে।

দক্ষিণ কোরিয়া, সিঙ্গাপুর বা চীনের মতো অনেক দেশে শিল্পায়নের প্রাথমিক পর্যায়ে রিয়েল এস্টেটের শক্তিশালী প্রবৃদ্ধি দেখা যায়, যা জিডিপিতে ব্যাপক অবদান রাখে। কিন্তু যখন বাজার একটি নির্দিষ্ট সীমায় পৌঁছে যায়, তখন এই দেশগুলি দ্রুত উৎপাদন, প্রযুক্তি এবং উদ্ভাবনের দিকে ঝুঁকে পড়ে।

চীন হলো সাম্প্রতিকতম শিক্ষা - যখন সময়োপযোগী নিয়ন্ত্রণের অভাব সমগ্র আর্থিক ব্যবস্থায় এক শৃঙ্খল ধাক্কার সৃষ্টি করেছিল। তাই ভিয়েতনামকে "সুষম প্রবৃদ্ধি", ভূমি বাজার এবং উৎপাদন খাতের মধ্যে সুসংগত উন্নয়নের সমস্যার দিকে বিশেষ মনোযোগ দিতে হবে।

একটি শক্তিশালী অর্থনীতির উৎপাদন, বিজ্ঞান ও প্রযুক্তি এবং উদ্ভাবনের উপর নির্ভর করতে হবে এবং সমস্ত "দায়িত্ব" জমি বা সম্পদের উপর চাপিয়ে দেওয়া যাবে না। টেকসই প্রবৃদ্ধি অর্জনের জন্য, ভিয়েতনামকে নিম্নলিখিত স্তম্ভগুলির উপর মনোযোগ দিতে হবে:

সংস্কার, প্রশাসনিক বাধা এবং অপ্রয়োজনীয় খরচ অপসারণ।

প্রক্রিয়াকরণ ও উৎপাদন শিল্প, উচ্চ প্রযুক্তির কৃষি, নবায়নযোগ্য শক্তি এবং ডিজিটাল অর্থনীতির প্রচার করা।

ব্যাংক ঋণের উপর নির্ভরতা কমাতে পুঁজিবাজার (স্টক, কর্পোরেট বন্ড) বিকাশ করুন।

সামাজিক আবাসন, কর্মী আবাসন, কম খরচের আবাসনে প্রচুর বিনিয়োগ করুন এবং রিয়েল এস্টেটকে তার যথাযথ নাগরিক কার্যক্ষমতায় ফিরিয়ে আনুন।

ভূমি কর, সম্পত্তি কর সংস্কার করুন, ফটকাবাজি বিরোধী কর এবং খালি বাড়ি কর চালু করুন।

জমির তথ্য, লেনদেনের দাম এবং রিয়েল এস্টেট ঋণ স্বচ্ছ করে তুলুন যাতে মানুষ, ব্যবসা এবং বিনিয়োগকারীরা পর্যবেক্ষণ করতে পারেন।

সংস্কারের মূল লক্ষ্য হলো জমির বাজারকে স্বচ্ছ করা, কারণ জমির দাম, পরিকল্পনা এবং বৈধতা জনসমক্ষে প্রকাশ করা হলেই আর্থিক ও ব্যাংকিং বাজার স্থিতিশীল হতে পারে, সামাজিক আস্থা জোরদার হতে পারে এবং জিডিপি প্রবৃদ্ধির প্রকৃত ভিত্তি তৈরি হতে পারে।

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, ব্যবসা এবং জনগণের আস্থা পুনরুদ্ধার করা গুরুত্বপূর্ণ। একটি বাজার কেবল তখনই সুষ্ঠুভাবে পরিচালিত হয় যখন ব্যবসাগুলি দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগে আত্মবিশ্বাসী থাকে, লোকেরা বিশ্বাস করে যে তাদের সম্পদ সুরক্ষিত এবং রাষ্ট্র ন্যায্য বিচারকের ভূমিকা পালন করে। এখানে একটি গঠনমূলক সরকারের ভূমিকা প্রশাসনিক হস্তক্ষেপ নয়, বরং স্বচ্ছ, স্থিতিশীল এবং অনুমানযোগ্য নিয়ম স্থাপন করা - একটি পরিপক্ক অর্থনীতির ভিত্তি।

দুই অঙ্কের প্রবৃদ্ধি একটি মহৎ আকাঙ্ক্ষা। কিন্তু উন্নয়নকে স্থিতিশীলতার সাথে সাথে চলতে হবে; প্রবৃদ্ধিকে গুণমান এবং সামাজিক ন্যায্যতার সাথে যুক্ত করতে হবে। আমাদের এখনই বেছে নেওয়ার সময়: হয় প্রবৃদ্ধির অস্থায়ী আভাকে তাড়া করব, অথবা দীর্ঘমেয়াদী ভবিষ্যতের জন্য উৎপাদন - প্রযুক্তি - জ্ঞানের ভিত্তি দৃঢ়ভাবে গড়ে তুলব।

সঠিক দিকে একটি "ধাক্কা" উন্নয়নের একটি নতুন যুগের সূচনা করতে পারে; ভুল দিকে একটি "ধাক্কা" অর্থনীতিকে ঝুঁকির ফাঁদে টেনে আনতে পারে। ইতিহাস সেই পছন্দের বিচার করবে এবং আজকের প্রজন্মের দায়িত্ব হল ভবিষ্যতে "বৃদ্ধির ধাক্কা" যাতে "ফাঁদে" পরিণত না হয় তা নিশ্চিত করা।

প্রবৃদ্ধি কেবল সংখ্যার বিষয় নয়, বরং ভিয়েতনামের জনগণের বিশ্বাস, বুদ্ধিমত্তা এবং আকাঙ্ক্ষারও বিষয়। যদি আমরা জানি কীভাবে জাতির দীর্ঘমেয়াদী স্বার্থকে স্বল্পমেয়াদী স্বার্থের উপরে রাখতে হয়, তাহলে আমাদের কেবল "প্রবৃদ্ধির প্রেরণা"ই থাকবে না বরং স্বনির্ভর ও সমৃদ্ধ উন্নয়নের যুগে প্রবেশের জন্য একটি টেকসই ভিত্তিও থাকবে।

সূত্র: https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html