জমির মালিকানা শংসাপত্র ছাড়া জমিতে বিনিয়োগ করার সময় সতর্ক থাকুন।

জাতীয় পরিষদ কর্তৃক সম্প্রতি পাস হওয়া ২০২৪ সালের সংশোধিত ভূমি আইন ১ আগস্ট থেকে কার্যকর হবে। অত্যন্ত আগ্রহের বিষয়গুলির মধ্যে একটি হল বিদ্যমান ভূমি ব্যবহারের অধিকারের দলিল ছাড়াই জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্র (সাধারণত ভূমির মালিকানা নামে পরিচিত) প্রদানের নিয়ন্ত্রণ।

আগেভাগে কেনাকাটার খোঁজ করুন

বিশেষ করে, সংশোধিত ভূমি আইনের ১৩৮ অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যে, যেসব পরিবার এবং ব্যক্তি বর্তমানে দলিল ছাড়াই জমি ব্যবহার করছেন কিন্তু ভূমি আইন লঙ্ঘন করছেন না, এবং ১ জুলাই, ২০১৪ সালের আগে যথাযথ কর্তৃত্ব ছাড়াই জমি বরাদ্দ করা হয়েছে এমন মামলার আওতায় না পড়ছেন, তাদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ প্রদানের জন্য বিবেচনা করা হবে। এই অনুচ্ছেদে ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ প্রদানের জন্য বিবেচনা করা হবে এমন বেশ কয়েকটি মামলার রূপরেখাও দেওয়া হয়েছে।

অনেকেই বিশ্বাস করেন যে যখন উপরে উল্লিখিত নিয়ম কার্যকর হবে, তখন পূর্বপুরুষদের কাছ থেকে উদ্ভূত জমি ব্যবহারের ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারের অধিকার সার্টিফিকেট প্রদানের সমস্যাটি সমাধান হবে, যা স্থিতিশীলভাবে ব্যবহৃত হয়েছে। এগুলি এখনও সাধারণ ঘটনা, বিশেষ করে গ্রামীণ এলাকায়।

মন্থর রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রেক্ষাপটে, বেশিরভাগ বিনিয়োগ চ্যানেল আকর্ষণীয় না হওয়ায়, কেউ কেউ গ্রামীণ এলাকায় জমির মালিকানা ছাড়াই জমি কেনার ঝুঁকি নিয়েছেন, এই আশায় যে যখন ভূমি আইন কার্যকর হবে এবং জমির মালিকানা জারি করা হবে, তখন বিক্রয় মূল্য বহুগুণ বেড়ে যাবে।

ডাক নং প্রদেশের ডাক গ'লং জেলার কোয়াং খে কমিউনে অনেকেই জমির মালিকানা সনদ ছাড়াই জমি কিনতে চাইছেন।

ডাক নং প্রদেশের একজন রিয়েল এস্টেট ব্রোকার মিঃ বুই কং, নগুই লাও দং সংবাদপত্রের একজন প্রতিবেদকের সাথে কথা বলতে গিয়ে বলেন যে গত কয়েক মাসে তিনি জমির মালিকানা ছাড়াই কৃষি জমি কেনার বিষয়ে জিজ্ঞাসা করা গ্রাহকদের কাছ থেকে বেশ কয়েকটি "অর্ডার" পেয়েছেন। মিঃ কং-এর মতে, গ্রাহকরা মূলত সবুজ জমি (বনভূমি), লাল জমি (ভূমি) ছাড়া জমি, কিন্তু বহু বছর ধরে চাষাবাদ করা লোকদের মালিকানাধীন জমি, অথবা জমির উত্তোলন (জরিপ করা এবং সীমানা চিহ্নিত করা জমি) অনুরোধ করেন। "আমি হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয়ের দুই গ্রাহকের কাছে দুটি জমি বিক্রির দালালি করেছি। তারা জমির মালিকানা ছাড়াই কৃষি জমি কিনেছিল এবং কেনার পরপরই সীমানা চিহ্নিত করা হয়েছিল। তারা বলেছিল যে তারা ১লা আগস্ট নতুন আইন কার্যকর হওয়ার পরে জমির মালিকানা প্রয়োগের জন্য অপেক্ষা করার জন্য এটি কিনেছিল," মিঃ কং বর্ণনা করেন।

মিঃ কং-এর মতে, জমির মালিকানা সনদ ছাড়া বনভূমি এবং কৃষি জমি বর্তমানে খুবই সস্তা, মাত্র ৪০-৫০ কোটি ভিয়েতনামি ডং/হেক্টর (১০,০০০ বর্গমিটার)। এদিকে, জমির মালিকানা সনদ সহ জমির দাম ২-৩ গুণ বেশি।

"আগে, যখন লোকেরা জমির মালিকানা ছাড়া কৃষি জমির কথা বলত, তখন সবাই দ্বিধাগ্রস্ত থাকত কারণ তারা ভয় পেত যে কেনার পর তারা কাগজপত্র তৈরি করতে পারবে না। কেবল স্থানীয় লোকেরাই চাষের জন্য নিজেদের মধ্যে এটি কিনে বিক্রি করত। সম্প্রতি, অনেকেই সক্রিয়ভাবে এটি অনুসন্ধান করছে, এটি খুঁজে বের করার জন্য আমার কাছে অর্ডার দিয়েছে। তারা হয়তো নতুন আইনের মাধ্যমে জমির মালিকানা দেওয়ার অনুমতি সম্পর্কে এবং এই ধরণের জমি এত সস্তা যে তারা এত বেশি কিনছে সে সম্পর্কে জেনেছে," মিঃ কং জোর দিয়ে বলেন।

একইভাবে, বিন ফুওক এবং তাই নিন প্রদেশের একটি রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ কোম্পানির কর্মচারী মিস কিম আরও বলেন যে সম্প্রতি অনেকেই কৃষিকাজের জন্য বড় জমি কিনতে তার সাথে যোগাযোগ করেছেন, এমনকি কেউ কেউ জমির মালিকানা ছাড়াই জমি কেনার বিষয়েও জিজ্ঞাসাবাদ করেছেন যদি দাম ভালো হয়। "গত সপ্তাহে, আমার কোম্পানি বিন ফুওক প্রদেশের লোক নিন জেলায় ১২ হেক্টরেরও বেশি জমির জন্য ৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি মূল্যের একটি চুক্তির পরামর্শ এবং চূড়ান্ত করেছে, যেখানে বর্তমানে ডুরিয়ান এবং অন্যান্য ফলের গাছ লাগানো হয়েছে।" এই ১২ হেক্টরের মধ্যে মাত্র ৩ হেক্টরের জমির মালিকানা রয়েছে; বাকিগুলো এখনও অনিবন্ধিত," মিস কিম বলেন।

একটি ঝুঁকিপূর্ণ প্রবণতা

SENLAW ল ফার্মের আইনজীবী নগুয়েন ফুওং লিয়েন বলেন যে, শীঘ্রই কার্যকর হতে যাওয়া নতুন ভূমি আইন নাগরিকদের জমির মালিকানা প্রদানের সুবিধা প্রদান করবে। তবে, মালিকানা ছাড়া জমি কেনা একটি ঝুঁকিপূর্ণ এবং সম্ভাব্যভাবে অত্যন্ত বিপজ্জনক বিনিয়োগ। এই প্রবণতা অনুসরণ করে জমি কেনা বা বিক্রি করার সময় নাগরিক এবং বিনিয়োগকারীদের সুবিধা এবং অসুবিধাগুলি সাবধানতার সাথে বিবেচনা করা উচিত। "আইনি কাগজপত্র ছাড়া জমি সাধারণত সরকারীভাবে স্বীকৃত মালিকানাযুক্ত জমির তুলনায় অনেক সস্তা। তবে, এর সাথে অনেক ঝুঁকিও আসে। আইনি কাগজপত্র ছাড়া জমি কেনার সময়, ক্রেতাদের জমির উৎপত্তি, প্লট সম্পর্কে তথ্য এবং এর পরিকল্পনার অবস্থা যাচাই করা কঠিন হয়ে পড়ে। তদুপরি, কোনও ভূমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্র না থাকায়, ক্রেতারা নিশ্চিত হতে পারেন না যে জমিটি বিরোধ বা দখলের বিষয় নয়, অথবা জমির লেনদেন এবং মালিকানার দ্বন্দ্ব ওভারল্যাপিং রয়েছে। সেক্ষেত্রে, ক্রেতারা বিক্রেতার সততার উপর নির্ভরশীল। ক্রেতারা তাদের মৌলিক ভূমি ব্যবহারের অধিকারেও সীমাবদ্ধ থাকতে পারেন কারণ তারা জমি হস্তান্তর, দান, উত্তরাধিকার, বন্ধক, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন বা লিজ দিতে পারবেন না। যদি তারা জমিতে নির্মাণ করতে চান, তাহলে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তরের জন্য আবেদন করার জন্য এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্র পাওয়ার জন্য প্রক্রিয়াগুলি সম্পন্ন হওয়ার জন্য তাদের অপেক্ষা করতে হবে..." - আইনজীবী লিয়েন বিশ্লেষণ করেছেন।

রিয়েল এস্টেট সেক্টরে কর্মরত একজন ব্যক্তি হিসেবে, রিয়েল এস্টেট ফাইন্যান্সিয়াল সার্ভিসেস কোম্পানি (FINA) এর জেনারেল ডিরেক্টর ডঃ ফাম আনহ খোই বলেছেন যে, ১লা আগস্টের পরে, যখন রিয়েল এস্টেট এবং জমি ব্যবসা সম্পর্কিত আইন কার্যকর হবে এবং প্রয়োগ করা হবে, তখনই আমরা কিছু লোকের জমির মালিকানা ছাড়াই জমি কেনার "শর্টকাট" সিদ্ধান্তের কার্যকারিতা মূল্যায়ন করতে পারব।

"সবাই জানে যে কৃষিজমি, বিশেষ করে জমির মালিকানা ছাড়া জমি, খুবই সস্তা, কিন্তু যদি এটিকে মালিকানা দেওয়া হয়, তাহলে দাম বহুগুণ বেড়ে যাবে। তবে, কেউ নিশ্চিত হতে পারে না যে সেই মালিকানাবিহীন জমি কোনও পরিকল্পনা বিধিনিষেধের দ্বারা প্রভাবিত কিনা, বিতর্কের বিষয় কিনা, অথবা এটি কোনও মালিকানার জন্য বিবেচিত হবে কিনা।"

"কৃষি জমি, যদি চাষাবাদের জন্য ব্যবহার করা হয় এবং অর্থনৈতিক দক্ষতা বৃদ্ধির জন্য উচ্চ প্রযুক্তির কৃষি উৎপাদনে বিনিয়োগ করা হয়, তাহলে এর প্রচুর সম্ভাবনা রয়েছে। তবে, যারা মালিকানা দলিল ছাড়াই কৃষি জমি বা জমি কিনে পরবর্তীতে ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করে, উপবিভক্ত করে এবং প্লট বিক্রি করে, তারা সমস্যার সম্মুখীন হবেন এবং ভূমি আইন এবং রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত অন্যান্য আইন অনুসারে তাদের উৎসাহিত করা হবে না," এই বিশেষজ্ঞ মন্তব্য করেছেন।

প্রকৃতপক্ষে, রিয়েল এস্টেট এবং আর্থিক বিশেষজ্ঞরা বারবার পরামর্শ দিয়েছেন যে যাদের অলস অর্থ আছে এবং রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা প্রত্যন্ত এবং শহরতলির প্রদেশগুলিতে জমি এবং বাড়িগুলিতে বিনিয়োগ করার আগে সাবধানতার সাথে বিবেচনা করুন। বিনিয়োগের আগে, তাদের অবশ্যই অর্থনৈতিক দক্ষতা, শোষণের সম্ভাবনা, সুবিধা, নগদ প্রবাহ, বিনিয়োগের উপর রিটার্ন, তারল্য এবং বিশেষ করে পূর্বাভাসযোগ্য ঝুঁকি বিবেচনা করতে হবে।

সূত্র: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm