লাল বই ছাড়া জমিতে বিনিয়োগ করার সময় সাবধান থাকুন

সংশোধিত ভূমি আইন ২০২৪ জাতীয় পরিষদে অনুমোদিত হয়েছে যা ১ আগস্ট থেকে কার্যকর হবে। অনেকের আগ্রহের বিষয়গুলির মধ্যে একটি হল ভূমি ব্যবহারের অধিকারের দলিল ছাড়াই জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্র (সাধারণত লাল বই নামে পরিচিত) প্রদানের নিয়ম।

আগাম কেনাকাটা

বিশেষ করে, সংশোধিত ভূমি আইনের ১৩৮ অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যে, যেসব পরিবার এবং ব্যক্তি দলিল ছাড়াই জমি ব্যবহার করছেন কিন্তু ভূমি আইন লঙ্ঘন করছেন না, এবং ১ জুলাই, ২০১৪ সালের আগে যথাযথ কর্তৃত্ব ছাড়াই জমি বরাদ্দ করা হয়েছে, তাদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ প্রদানের জন্য বিবেচনা করা হবে না। এই আইনে ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ প্রদানের জন্য বিবেচনা করা হয় এমন অনেক মামলার রূপরেখাও দেওয়া হয়েছে।

অনেক মতামতের ভিত্তিতে বলা হয়েছে যে, উপরোক্ত নিয়ম কার্যকর হলে, পূর্বপুরুষদের রেখে যাওয়া এবং স্থিতিশীলভাবে ব্যবহৃত জমি ব্যবহারের ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারের অধিকার সার্টিফিকেট প্রদানের সমস্যার সমাধান হবে। বিশেষ করে গ্রামীণ এলাকায় এগুলি সাধারণ ঘটনা।

মন্থর রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রেক্ষাপটে, বেশিরভাগ বিনিয়োগের মাধ্যমই আকর্ষণীয় নয়, কেউ কেউ গ্রামীণ এলাকায় লাল বই ছাড়াই জমি কেনার ঝুঁকি নিয়েছেন এই আশায় যে ভূমি আইন কার্যকর হলে জমি লাল বই পাবে, বিক্রয় মূল্য বহুগুণ বেড়ে যাবে।

ডাক নং প্রদেশের ডাক গ'লং জেলার কোয়াং খে কমিউনে অনেকেই লাল বই ছাড়াই জমি কিনতে চাইছেন।

ডাক নং প্রদেশের একজন রিয়েল এস্টেট ব্রোকার মিঃ বুই কং, নগুই লাও ডং সংবাদপত্রের একজন প্রতিবেদকের সাথে কথা বলার সময়, বলেন যে গত কয়েক মাসে তিনি অনেক গ্রাহকের কাছ থেকে লাল বই ছাড়া কৃষি জমি কিনতে "অর্ডার" পেয়েছেন। মিঃ কং-এর মতে, গ্রাহকরা মূলত সবুজ বই (বনজমি), লাল বই ছাড়া জমি, কিন্তু দীর্ঘদিনের বাসিন্দাদের মালিকানাধীন জমি অথবা উত্তোলনযুক্ত জমি (জমির সীমানা পরিমাপ এবং চিহ্নিত করা হয়েছে) অনুরোধ করেন। "আমি হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয়ে ২ জন গ্রাহকের কাছে ২টি জমি বিক্রির দালালি করেছি। তারা খাতা ছাড়াই কৃষি জমি কিনেছিল এবং কেনার পর, তাদের সীমানা বাজির অংশ অবিলম্বে স্থাপন করা হয়েছিল। তারা বলেছে যে ১ আগস্ট থেকে নতুন আইন কার্যকর হওয়ার জন্য তারা বইয়ের জন্য অপেক্ষা করার জন্য এটি কিনেছে," মিঃ কং বলেন।

মিঃ কং-এর মতে, লাল বই ছাড়া বনভূমি এবং কৃষি জমি বর্তমানে খুবই সস্তা, মাত্র ৪০০ - ৫০ কোটি ভিয়েতনামী ডং/হেক্টর (১০,০০০ বর্গমিটার)। এদিকে, লাল বইযুক্ত জমি ২-৩ গুণ বেশি ব্যয়বহুল।

"অতীতে, যখন সার্টিফিকেট ছাড়া কৃষি জমির কথা আসত, তখন সবাই দ্বিধাগ্রস্ত থাকত কারণ তারা কাগজপত্র সম্পন্ন করতে না পারার ভয় পেত। কেবল স্থানীয় লোকেরাই কৃষিকাজের জন্য একে অপরের কাছে এটি কিনে বিক্রি করত। সম্প্রতি, অনেকেই এটির খোঁজ করছে এবং আমাকে এটি খুঁজে পেতে বলেছে। হয়তো তারা জানে যে নতুন আইন সার্টিফিকেট প্রদানের অনুমতি দেয় এবং এই ধরণের জমির দাম খুব সস্তা, তাই তারা এটি প্রচুর পরিমাণে কিনতে চাইছে," মিঃ কং জোর দিয়ে বলেন।

একইভাবে, বিন ফুওক এবং তাই নিনহ-এর একটি রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ কোম্পানির কর্মচারী মিস কিম আরও বলেন যে সম্প্রতি অনেকেই কৃষিকাজের জন্য বিশাল জমি কিনতে যোগাযোগ করেছেন, কিছু লোক এমনকি দাম ভালো হলে লাল বই ছাড়াই জমি কিনতেও বলেছেন। "গত সপ্তাহে, আমার কোম্পানি বিন ফুওক প্রদেশের লোক নিনহ জেলায় ১২ হেক্টরেরও বেশি জমির একটি প্লট নিয়ে আলোচনা করেছে এবং বন্ধ করে দিয়েছে, যার দাম ৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি। এই ১২ হেক্টরের মধ্যে মাত্র ৩ হেক্টরের লাল বই রয়েছে, বাকিগুলো এখনও নিবন্ধিত হয়নি" - মিস কিম বলেন।

একটি ঝুঁকিপূর্ণ প্রবণতা

SENLAW ল ফার্মের আইনজীবী নগুয়েন ফুওং লিয়েন বলেন, কার্যকর হতে যাওয়া নতুন ভূমি আইন মানুষকে সার্টিফিকেট প্রদানের সুবিধা দেবে। তবে, সার্টিফিকেট ছাড়া জমি কেনা এক ধরণের দুঃসাহসিক এবং অত্যন্ত ঝুঁকিপূর্ণ বিনিয়োগ। এই প্রবণতা অনুসরণ করে জমি কেনা বা বিক্রি করার সময় জনগণ এবং বিনিয়োগকারীদের সুবিধা এবং অসুবিধা বিবেচনা করা উচিত। "আইনি কাগজপত্র ছাড়া জমি প্রায়শই রাষ্ট্র-স্বীকৃত অধিকারযুক্ত জমির তুলনায় অনেক সস্তা। তবে এর সাথে অনেক ঝুঁকি আসে, যেমন আইনি কাগজপত্র ছাড়া জমি কেনার সময়, ক্রেতার পক্ষে জমির উৎপত্তি, জমির প্লট সম্পর্কে তথ্য এবং পরিকল্পনার অবস্থা যাচাই করা কঠিন। এরপর, যেহেতু কোনও ভূমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্র নেই, তাই ক্রেতার পক্ষে নিশ্চিত করা কঠিন যে জমিটি বিতর্কিত বা দখলকৃত নয়, অথবা জমি বিক্রির ওভারল্যাপিং এবং মালিকানা নিয়ে দ্বন্দ্বের পরিস্থিতি রয়েছে। সেই সময়ে, ক্রেতা বিক্রেতার সততার উপর নির্ভরশীল। অথবা ক্রেতার ভূমি ব্যবহারকারী হিসাবে তাদের মৌলিক অধিকার সীমিত থাকবে কারণ তারা হস্তান্তর, দান, উত্তরাধিকার, বন্ধক, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন, ইজারা... যদি তারা জমিতে নির্মাণ করতে চান, তাহলে তাদের ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্র জারি করার জন্য আবেদন করার প্রক্রিয়া সম্পন্ন হওয়া পর্যন্ত অপেক্ষা করতে হবে..." - আইনজীবী লিয়েন বিশ্লেষণ করেছেন।

রিয়েল এস্টেট সেক্টরে কর্মরত একজন ব্যক্তি হিসেবে, রিয়েল এস্টেট ফাইন্যান্সিয়াল সার্ভিসেস কোম্পানি (FINA) এর জেনারেল ডিরেক্টর ডঃ ফাম আনহ খোই বলেছেন যে, ১ আগস্টের পরেই, রিয়েল এস্টেট এবং জমি ব্যবসা সম্পর্কিত আইন কার্যকর হবে এবং প্রয়োগ করা হবে, আমরা কি কিছু লোকের লাল বই ছাড়াই জমি কেনার "শর্টকাট নেওয়ার" সিদ্ধান্তের কার্যকারিতা মূল্যায়ন করতে পারি?

"সবাই জানে যে কৃষি জমি, বিশেষ করে সার্টিফিকেটবিহীন জমি, খুবই সস্তা। যদি সার্টিফিকেট দেওয়া হয়, তাহলে দাম অনেক গুণ বেড়ে যাবে। তবে, কেউ নিশ্চিত নন যে সার্টিফিকেটবিহীন সেই জমি কোনও পরিকল্পনার সাথে জড়িত কিনা, বিতর্কিত কিনা, অথবা সার্টিফিকেটের জন্য বিবেচিত হবে কিনা?"

"কৃষি জমি, যদি চাষাবাদের জন্য ব্যবহার করা হয়, কৃষি উৎপাদনের জন্য উচ্চ প্রযুক্তিতে বিনিয়োগ করা হয়, অর্থনৈতিক দক্ষতা বৃদ্ধি করা হয়, তাহলে এর প্রচুর সম্ভাবনা রয়েছে। যারা কৃষি জমি, সার্টিফিকেট ছাড়াই জমি কিনে পরবর্তীতে ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করে, জমিকে প্লটে ভাগ করে বিক্রি করে, তাদের জন্য ভূমি আইন এবং রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত অন্যান্য আইনে এটি কঠিন এবং উৎসাহিত করা হবে না" - এই বিশেষজ্ঞ মন্তব্য করেছেন।

প্রকৃতপক্ষে, রিয়েল এস্টেট এবং আর্থিক বিশেষজ্ঞরা বারবার সুপারিশ করেছেন যে অলস অর্থ এবং রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা প্রত্যন্ত এবং পার্শ্ববর্তী প্রদেশগুলিতে রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করার আগে সাবধানতার সাথে বিবেচনা করুন। বিনিয়োগের আগে, অর্থনৈতিক দক্ষতা, শোষণ ক্ষমতা, সম্ভাব্য সুবিধা, নগদ প্রবাহ, লাভজনকতা, তরলতা ইত্যাদি বিবেচনা করা প্রয়োজন, বিশেষ করে পূর্বাভাসযোগ্য ঝুঁকি।

সূত্র: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm