জমির মালিকানার সনদপত্র ছাড়া জমিতে বিনিয়োগ করার ক্ষেত্রে সতর্ক থাকুন।

জাতীয় সংসদে সম্প্রতি পাস হওয়া ২০২৪ সালের সংশোধিত ভূমি আইনটি ১লা আগস্ট থেকে কার্যকর হবে। এর অন্যতম উল্লেখযোগ্য বিষয় হলো, যেসব জমির ব্যবহারের অধিকার সংক্রান্ত দলিল নেই, সেগুলোর জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ (সাধারণত জমির দলিল নামে পরিচিত) প্রদানের নিয়মাবলী।

আগেভাগে কেনার জন্য অনুসন্ধান করুন

বিশেষত, সংশোধিত ভূমি আইনের ১৩৮ নং ধারায় বলা হয়েছে যে, যেসব পরিবার ও ব্যক্তি বর্তমানে দলিলপত্র ছাড়া জমি ব্যবহার করছেন কিন্তু ভূমি আইন লঙ্ঘন করছেন না, এবং যারা ১ জুলাই, ২০১৪-এর আগে যথাযথ কর্তৃপক্ষ ছাড়া জমি বরাদ্দের আওতায় পড়েন না, তাদেরকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ প্রদানের জন্য বিবেচনা করা হবে। এই ধারায় এমন কয়েকটি ক্ষেত্রও উল্লেখ করা হয়েছে যেগুলোকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ প্রদানের জন্য বিবেচনা করা হবে।

অনেকে মনে করেন যে, উল্লিখিত প্রবিধানটি কার্যকর হলে, পূর্বপুরুষদের কাছ থেকে পাওয়া এবং স্থিতিশীলভাবে ব্যবহৃত জমির ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ প্রদানের সমস্যার সমাধান হবে। এই ধরনের ঘটনা এখনও বেশ সাধারণ, বিশেষ করে গ্রামীণ এলাকায়।

আবাসন বাজারের মন্দা এবং বিনিয়োগের বেশিরভাগ মাধ্যমই অনাগ্রহী হওয়ায়, কেউ কেউ গ্রামীণ এলাকায় জমির দলিল ছাড়াই জমি কেনার ঝুঁকি নিয়েছেন। তাদের আশা, ভূমি আইন কার্যকর হলে এবং জমির দলিল জারি হলে বিক্রয়মূল্য বহুগুণ বেড়ে যাবে।

ডাক নং প্রদেশের ডাক গ'লং জেলার কোয়াং খে কমিউনে অনেকে জমির মালিকানার সনদপত্র ছাড়াই জমি কিনতে চাইছেন।

‘নগুয়ি লাও দং’ পত্রিকার একজন সাংবাদিকের সাথে কথা বলতে গিয়ে ডাক নং প্রদেশের একজন রিয়েল এস্টেট দালাল মিঃ বুই কং বলেন যে, গত কয়েক মাসে তিনি জমির দলিল ছাড়া কৃষি জমি কেনার বিষয়ে আগ্রহী গ্রাহকদের কাছ থেকে বেশ কিছু ‘অর্ডার’ পেয়েছেন। মিঃ কং-এর মতে, গ্রাহকরা মূলত সবুজ দলিলযুক্ত জমি (বনভূমি), লাল দলিলবিহীন কিন্তু বহু বছর ধরে চাষ করা ব্যক্তির মালিকানাধীন জমি, অথবা ভূমি নির্যাসযুক্ত জমি (যে জমি জরিপ করা হয়েছে এবং সীমানা চিহ্নিত করা হয়েছে) চেয়ে থাকেন। মিঃ কং বলেন, “আমি সম্প্রতি হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয় থেকে আসা দুজন গ্রাহকের কাছে দুটি প্লট জমি বিক্রির মধ্যস্থতা করেছি। তারা দলিল ছাড়াই কৃষি জমি কিনেছেন এবং কেনার পরপরই সীমানা চিহ্নিতকারী স্থাপন করিয়েছেন। তারা বলেছেন যে, আগামী ১লা আগস্ট নতুন আইন কার্যকর হলে জমির দলিলের জন্য আবেদন করা হবে, সেই পর্যন্ত অপেক্ষা করার জন্যই তারা এটি কিনেছেন।”

মিঃ কং-এর মতে, জমির মালিকানার সনদবিহীন বনভূমি ও কৃষি জমি বর্তমানে খুবই সস্তা, প্রতি হেক্টর (১০,০০০ বর্গমিটার) মাত্র ৪০০-৫০০ মিলিয়ন VND। অপরদিকে, জমির মালিকানার সনদসহ জমির দাম এর চেয়ে ২-৩ গুণ বেশি।

"আগে, যখন জমির দলিল ছাড়া কৃষি জমির কথা বলা হতো, তখন সবাই দ্বিধা বোধ করত, কারণ তাদের ভয় ছিল যে কেনার পর তারা প্রয়োজনীয় কাগজপত্র তৈরি করতে পারবে না। শুধু স্থানীয় লোকেরাই চাষাবাদের জন্য নিজেদের মধ্যে তা কেনাবেচা করত। সম্প্রতি, অনেকেই সক্রিয়ভাবে এর খোঁজ করছেন এবং এটি খুঁজে দেওয়ার জন্য আমার কাছে অর্ডার দিচ্ছেন। তারা হয়তো জমির দলিলের অনুমতি দেওয়া নতুন আইন এবং এই ধরনের জমির সস্তা হওয়ার বিষয়টি সম্পর্কে জেনেছেন, যে কারণে তারা এত বেশি পরিমাণে কিনছেন," মিঃ কং জোর দিয়ে বলেন।

একইভাবে, বিন ফুওক এবং তাই নিন প্রদেশের একটি রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ কোম্পানির কর্মচারী মিস কিমও বলেছেন যে, সম্প্রতি অনেকেই কৃষিকাজের জন্য বড় আকারের জমি কেনার জন্য তার সাথে যোগাযোগ করেছেন, এমনকি কেউ কেউ ভালো দামে জমির দলিল ছাড়াই জমি কেনার বিষয়েও খোঁজখবর নিচ্ছেন। মিস কিম বলেন, “গত সপ্তাহে, আমার কোম্পানি বিন ফুওক প্রদেশের লক নিন জেলায় ৭ বিলিয়ন VND-এর বেশি মূল্যে ১২ হেক্টরের বেশি একটি জমির চুক্তি চূড়ান্ত করেছে, যেখানে বর্তমানে কাঁঠাল এবং অন্যান্য ফলের গাছ লাগানো আছে। এই ১২ হেক্টরের মধ্যে মাত্র ৩ হেক্টরের জমির দলিল আছে; বাকিগুলো এখনও নিবন্ধন করা হয়নি।”

একটি ঝুঁকিপূর্ণ প্রবণতা

সেনল ল ফার্মের আইনজীবী নগুয়েন ফুয়ং লিয়েন বলেছেন যে, শীঘ্রই কার্যকর হতে চলা নতুন ভূমি আইন নাগরিকদের জমির দলিল প্রদান সহজতর করবে। তবে, দলিল ছাড়া জমি কেনা একটি ঝুঁকিপূর্ণ এবং সম্ভাব্য অত্যন্ত বিপজ্জনক ধরনের বিনিয়োগ। এই ধারা অনুসরণ করে জমি কেনা বা বেচার সময় নাগরিক ও বিনিয়োগকারীদের এর সুবিধা ও অসুবিধাগুলো সতর্কতার সাথে বিবেচনা করা প্রয়োজন। আইনি দলিলবিহীন জমি সাধারণত সরকারিভাবে স্বীকৃত মালিকানাযুক্ত জমির চেয়ে অনেক সস্তা হয়। তবে, এর সাথে অনেক ঝুঁকিও জড়িত থাকে। আইনি দলিল ছাড়া জমি কেনার সময়, ক্রেতাদের জন্য জমির উৎস, প্লট সম্পর্কিত তথ্য এবং এর পরিকল্পনাগত অবস্থা যাচাই করা কঠিন হয়ে পড়ে। উপরন্তু, যেহেতু কোনো ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সনদ থাকে না, তাই ক্রেতারা নিশ্চিত হতে পারেন না যে জমিটি কোনো বিবাদ বা জবরদখলের শিকার নয়, অথবা সেখানে একাধিক জমির লেনদেন বা মালিকানার দ্বন্দ্ব রয়েছে। সেক্ষেত্রে, ক্রেতারা বিক্রেতার সততার উপর নির্ভরশীল হয়ে পড়েন। ক্রেতারা তাদের মৌলিক ভূমি ব্যবহারের অধিকারের ক্ষেত্রেও সীমাবদ্ধ থাকতে পারেন, কারণ তারা জমিটি হস্তান্তর, দান, উত্তরাধিকার সূত্রে লাভ, বন্ধক, ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন বা ইজারা দিতে পারেন না। যদি তারা জমিতে নির্মাণ করতে চান, তবে তাদের ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের জন্য আবেদন এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সনদ পাওয়ার প্রক্রিয়া সম্পন্ন হওয়া পর্যন্ত অপেক্ষা করতে হয়... - আইনজীবী লিয়েন বিশ্লেষণ করেছেন।

রিয়েল এস্টেট খাতে কর্মরত একজন হিসেবে, রিয়েল এস্টেট ফাইন্যান্সিয়াল সার্ভিসেস কোম্পানি (FINA)-এর জেনারেল ডিরেক্টর ড. ফাম আন খোই বলেছেন যে, শুধুমাত্র ১লা আগস্টের পরেই, যখন রিয়েল এস্টেট ও ভূমি ব্যবসা সংক্রান্ত আইন কার্যকর ও প্রয়োগ করা হবে, তখনই আমরা জমির দলিল ছাড়া জমি কেনার জন্য কিছু লোকের 'শর্টকাট' সিদ্ধান্তের কার্যকারিতা মূল্যায়ন করতে পারব।

সকলেই জানেন যে কৃষি জমি, বিশেষ করে দলিলবিহীন জমির দাম খুব সস্তা, কিন্তু দলিল পাওয়া গেলে তার দাম বহুগুণ বেড়ে যায়। তবে, কেউই নিশ্চিত হতে পারে না যে সেই দলিলবিহীন জমি কোনো পরিকল্পনাগত বিধিনিষেধের আওতায় পড়বে কি না, তা নিয়ে কোনো বিবাদ আছে কি না, বা আদৌ দলিলের জন্য তা বিবেচনা করা হবে কি না।

কৃষি জমি যদি চাষাবাদের জন্য ব্যবহার করা হয় এবং অর্থনৈতিক দক্ষতা বাড়ানোর জন্য উচ্চ প্রযুক্তির কৃষি উৎপাদনে বিনিয়োগ করা হয়, তবে এর ব্যাপক সম্ভাবনা রয়েছে। তবে, যারা দলিলপত্র ছাড়া কৃষি জমি বা জমি কিনে পরে তার ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করেন, সেটিকে খণ্ডে খণ্ডে ভাগ করেন এবং প্লট হিসেবে বিক্রি করেন, তারা অসুবিধার সম্মুখীন হবেন এবং ভূমি আইন ও স্থাবর সম্পত্তি সংক্রান্ত অন্যান্য আইন অনুযায়ী এই ধরনের কাজকে উৎসাহিত করা হয় না," এই বিশেষজ্ঞ মন্তব্য করেন।

প্রকৃতপক্ষে, রিয়েল এস্টেট ও আর্থিক বিশেষজ্ঞরা বারবার পরামর্শ দিয়েছেন যে, যাদের হাতে অলস অর্থ আছে এবং রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা যেন প্রত্যন্ত ও শহরতলী অঞ্চলের জমি ও বাড়িতে বিনিয়োগ করার আগে ভালোভাবে বিবেচনা করেন। বিনিয়োগ করার আগে, তাদের অবশ্যই অর্থনৈতিক কার্যকারিতা, ব্যবহারের সম্ভাবনা, সুবিধাসমূহ, নগদ প্রবাহ, বিনিয়োগের উপর আয়, তারল্য এবং বিশেষ করে সম্ভাব্য ঝুঁকিগুলো বিবেচনা করতে হবে।

উৎস: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm