জমির বিভাজন এবং বিক্রয় বন্ধ করা

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির সর্বশেষ সিদ্ধান্ত অনুসারে, ২১শে অক্টোবর, ২০২৪ থেকে, শহরের নতুন রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং নতুন আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের বিনিয়োগকারীরা প্রযুক্তিগত অবকাঠামো এবং আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্প সহ রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিতে ভূমি ব্যবহারের অধিকার তাদের নিজস্ব বাড়ি তৈরিকারী সংস্থা এবং ব্যক্তিদের কাছে হস্তান্তর করতে পারবেন না।

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির সর্বশেষ সিদ্ধান্ত অনুসারে, ২১শে অক্টোবর, ২০২৪ থেকে, শহরের নতুন রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং নতুন আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের বিনিয়োগকারীরা প্রযুক্তিগত অবকাঠামো এবং আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্প সহ রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিতে ভূমি ব্যবহারের অধিকার তাদের নিজস্ব বাড়ি তৈরিকারী সংস্থা এবং ব্যক্তিদের কাছে হস্তান্তর করতে পারবেন না।

সুতরাং, যদিও ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন শুধুমাত্র শহরাঞ্চলে জমির প্লটগুলিকে বিক্রয়ের জন্য প্লটে ভাগ করার প্রকল্পগুলিকে নিষিদ্ধ করে, উপরোক্ত সিদ্ধান্তের মাধ্যমে, হো চি মিন সিটি আনুষ্ঠানিকভাবে শহরে জমির প্লটগুলিকে বিক্রয়ের জন্য প্লটে ভাগ করার প্রকল্পগুলিকে নিষিদ্ধ করেছে। যাইহোক, শহরের এমন নিয়মও রয়েছে যা জমির পরিমাণ সহ পরিবার এবং ব্যক্তিদের - যদি পর্যাপ্ত শর্ত পূরণ করে - তবুও প্লট ভাগ করতে সক্ষম করে।

প্রকৃতপক্ষে, ২০০৩ সালের ভূমি আইন নগর এলাকা এবং নগর পরিকল্পনা উন্নয়ন এলাকায় জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় সম্পূর্ণরূপে নিষিদ্ধ করেছিল, কিন্তু শহর এলাকা এবং গ্রামীণ এলাকায় জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয়ের অনুমতি দিয়েছিল। ২০০৮ সালে, যখন রিয়েল এস্টেট বাজার সমস্যার সম্মুখীন হয়েছিল, তখন ২০১৩ সালের ভূমি আইন কেন্দ্রীয় এলাকায় জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয়ের অনুমতি দিয়ে এই নিয়ন্ত্রণ শিথিল করা হয়েছিল।

এটি ২০০৮-২০১৩ সময়কালে রিয়েল এস্টেট বাজারের অসুবিধাগুলি কমাতে সাহায্য করেছে।

কিন্তু শিথিল নিয়মকানুনগুলি শহরের উপকণ্ঠ থেকে পার্শ্ববর্তী প্রদেশগুলিতে জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় ছড়িয়ে পড়ার সুযোগ তৈরি করে। সেখান থেকে, অনেক স্বতঃস্ফূর্ত আবাসিক এলাকা তৈরি হয়েছিল, যেখানে নিষ্কাশন ব্যবস্থা ছিল না, সাধারণ স্থান ছিল না এবং পার্শ্ববর্তী এলাকার সাথে অবকাঠামোগত সংযোগ ছিল না।

এখানে অবৈধ নির্মাণ কার্যক্রমও ব্যাপকভাবে চলছে। এর ফলে নগর উন্নয়ন পরিকল্পনা ভেঙে পড়ে, ভূমি সম্পদের অপচয় হয় এবং রিয়েল এস্টেটের ফটকাবাজি বৃদ্ধি পায়।

হো চি মিন সিটির নির্মাণ বিভাগের প্রতিবেদন অনুসারে, জুন ২০১৯ থেকে জুন ২০২৪ পর্যন্ত, শহরে নির্মাণ আদেশ লঙ্ঘন করে ৩,০৮৫টি নির্মাণ কাজ হয়েছে (প্রতিদিন গড়ে ১.৭টি ঘটনা)। এই সংস্থাটি উপরোক্ত পরিস্থিতির মূল কারণ হিসেবে কৃষি জমি কেনা-বেচা এবং শহরে বিক্রয়ের জন্য প্লট ভাগ করে নেওয়ার মাধ্যমে বিপুল মুনাফা অর্জনকে ব্যাখ্যা করেছে। সেই প্রেক্ষাপটে, কিছু দালাল মানুষের আবাসন চাহিদার সুযোগ নিয়েছিল, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তর করেছিল এবং ব্যবসার জন্য কৃষি জমিতে ঘর তৈরি করেছিল বা একটি বাড়িকে অনেক ছোট অ্যাপার্টমেন্টে ভাগ করেছিল। এই বিষয়গুলি তখন ব্যক্তিগত নথির আকারে লেনদেন পরিচালনা করেছিল, যার ফলে হো চি মিন সিটির কিছু শহরতলির জেলা এবং বহির্মুখী জেলাগুলিতে নির্মাণ কার্যক্রম জটিল হয়ে পড়েছিল।

এটাও যোগ করা উচিত যে জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয়েরও ইতিবাচক দিক রয়েছে, তবে কিছু সংস্থা এবং ব্যক্তি অনুমানমূলক উদ্দেশ্যে এটি ব্যবহার করে। অনেক ব্যক্তি যাদের প্রকৃত আবাসনের চাহিদা নেই তারা লাভ করার জন্য জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয়ের সুযোগ নিয়েছে, যার ফলে অনেক জমি পরিত্যক্ত এবং নষ্ট হয়ে গেছে।

জমি বিভাজন ও বিক্রয় কঠোর করার ফলে জমির লেনদেনে স্বল্পমেয়াদী হ্রাস পেতে পারে, জমির দাম বাড়তে পারে, তবে অন্যান্য নেতিবাচক পরিণতি রোধ করা যাবে। হো চি মিন সিটিতে জমি বিভাজন ও বিক্রয় নিষিদ্ধ করার নিয়মটি আবাসনের রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনাকে একীভূত করা এবং প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের দায়িত্ব বৃদ্ধি করা, সামাজিক অবকাঠামোর সাথে প্রযুক্তিগত অবকাঠামোর সমকালীন নির্মাণে বিনিয়োগ নিশ্চিত করা; এমন পরিস্থিতি এড়ানো যেখানে লোকেরা অনুমতি ছাড়াই বা অনুমতি ছাড়াই নির্মাণ করে। প্রশ্ন হল, হো চি মিন সিটি কি জমি বিভাজন ও বিক্রয় প্রকল্প সম্পূর্ণরূপে নিষিদ্ধ করার সময় আইনকে এড়িয়ে যাওয়ার জন্য তাদের নিজস্ব পদ্ধতি ব্যবহার করা থেকে ফটকাবাজদের আটকাতে পারে? হো চি মিন সিটি কেন জমি বিভাজন ও বিক্রয় প্রকল্প নিষিদ্ধ করে, কিন্তু তবুও কেন পরিবার এবং ব্যক্তিদের শর্ত পূরণকারী জমির এলাকা থাকলে তাদের পৃথক প্লট দেওয়ার অনুমতি দেওয়ার কথা বিবেচনা করে? জমি বিভাজনের অনুমতি দেওয়ার এই নীতি থেকে জমি বিভাজন ও বিক্রয় কার্যক্রম রূপান্তরিত হওয়ার সম্ভাবনা খুব বেশি।

বাস্তবে, এমন কিছু ঘটনা ঘটেছে যেখানে ব্যক্তি এবং সংস্থাগুলি ভূমি বিভাজন নীতির সুযোগ নিয়ে প্লটগুলি ভাগ করে পুনরায় বিক্রি করেছে। এমন অনেক জমি রয়েছে যা প্লটে বিভক্ত করা হয়েছে, কিন্তু ক্রেতাদের আকর্ষণ করার জন্য সেগুলিকে "প্রকল্প" হিসাবে ছদ্মবেশে রাখা হয়েছে। এমন পরিস্থিতির কথা তো বাদই দেওয়া যাক যেখানে সংস্থা এবং ব্যক্তিরা কৃষি এবং অকৃষি জমিতে ইচ্ছামত বাড়ি তৈরি করে, তারপর সেগুলি ক্রয়-বিক্রয় করে, 3-ভাগ করা আবাসন এলাকা (ভাগ করা মালিকানা , ভাগ করা নির্মাণ অনুমতি এবং ভাগ করা বাড়ির নম্বর) তৈরি করে। এটিও সাম্প্রতিক সময়ে মূল্যস্ফীতি, জমির জ্বর এবং বাজারের জন্য সম্ভাব্য ঝুঁকির একটি কারণ।

অতএব, ব্যবস্থাপনা সংস্থার কাজ হল উপরোক্ত সমস্যাটি তাৎক্ষণিকভাবে চিহ্নিত করা এবং সুসংগতভাবে মোকাবেলা করা। অন্যথায়, জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় আরও পরিশীলিত বা নেতিবাচক দিকে বিকৃত হয়ে উঠবে এবং ভবিষ্যতে রিয়েল এস্টেট বাজারের পাশাপাশি নগর পরিকল্পনার উন্নয়নের উপর অনিবার্যভাবে নেতিবাচক প্রভাব ফেলবে।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html