ভূমি বিভাজন ও বিক্রয়ের অপব্যবহার প্রতিরোধ।

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির সর্বশেষ সিদ্ধান্ত অনুযায়ী, ২০২৪ সালের ২১শে অক্টোবর থেকে, শহরের নতুন রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং নতুন আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের বিনিয়োগকারীদের, ইতিমধ্যে কারিগরি অবকাঠামো সম্পন্ন রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পের আওতাধীন ভূমি ব্যবহারের অধিকার কোনো সংস্থা বা ব্যক্তিকে স্ব-আবাসন নির্মাণের জন্য হস্তান্তর করার অনুমতি দেওয়া হবে না।

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির সর্বশেষ সিদ্ধান্ত অনুযায়ী, ২০২৪ সালের ২১শে অক্টোবর থেকে, শহরের নতুন রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং নতুন আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের বিনিয়োগকারীদের, ইতিমধ্যে কারিগরি অবকাঠামো সম্পন্ন রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পের আওতাধীন ভূমি ব্যবহারের অধিকার কোনো সংস্থা বা ব্যক্তিকে স্ব-আবাসন নির্মাণের জন্য হস্তান্তর করার অনুমতি দেওয়া হবে না।

সুতরাং, যদিও ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন শুধুমাত্র শহরাঞ্চলে ভূমি বিভাজন প্রকল্প নিষিদ্ধ করে, উপরোক্ত সিদ্ধান্তটি হো চি মিন সিটিতে আনুষ্ঠানিকভাবে ভূমি বিভাজন প্রকল্প নিষিদ্ধ করেছে। তবে, শহরটিতে এমন নিয়মকানুনও রয়েছে যা পর্যাপ্ত জমির অধিকারী পরিবার এবং ব্যক্তিদের — যদি তারা শর্ত পূরণ করে — তাদের জমি বিভাজন করার অনুমতি দেয়।

প্রকৃতপক্ষে, ২০০৩ সালের ভূমি আইন শহরাঞ্চলে এবং নগর পরিকল্পনার আওতাধীন এলাকায় জমি বিভাজন ও বিক্রয় সম্পূর্ণরূপে নিষিদ্ধ করেছিল, কিন্তু ছোট শহর ও গ্রামীণ এলাকায় এর অনুমতি দিয়েছিল। ২০০৮ সালে, যখন রিয়েল এস্টেট বাজার সমস্যার সম্মুখীন হয়, তখন এই নিয়মটি শিথিল করা হয় এবং ২০১৩ সালের ভূমি আইনে এমনকি কেন্দ্রীয় এলাকাতেও জমি বিভাজন ও বিক্রয়ের অনুমতি দেওয়া হয়।

এটি ২০০৮-২০১৩ সময়কালে রিয়েল এস্টেট বাজারের অসুবিধাগুলো লাঘব করতে সাহায্য করেছিল।

তবে, শিথিল নিয়মকানুন শহরের উপকণ্ঠ থেকে পার্শ্ববর্তী প্রদেশগুলোতে অবৈধভাবে জমি ভাগ ও বিক্রির সুযোগ তৈরি করেছে। এর ফলে পানি নিষ্কাশন ব্যবস্থা, সাধারণ ব্যবহারের স্থান এবং পার্শ্ববর্তী এলাকার সাথে অবকাঠামোগত সংযোগবিহীন অনেক অপরিকল্পিত আবাসিক এলাকা গড়ে উঠেছে।

এর থেকেই ব্যাপক অননুমোদিত ও অবৈধ নির্মাণ কার্যকলাপের উদ্ভব ঘটে। এর পরিণতির মধ্যে রয়েছে নগর উন্নয়ন পরিকল্পনার ব্যাঘাত, ভূমি সম্পদের অপচয় এবং রিয়েল এস্টেট নিয়ে ফটকাবাজি বৃদ্ধি।

হো চি মিন সিটি নির্মাণ বিভাগের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, জুন ২০১৯ থেকে জুন ২০২৪ পর্যন্ত শহরটিতে ৩,০৮৫টি নির্মাণ আইন লঙ্ঘনের ঘটনা নথিভুক্ত করা হয়েছে (গড়ে প্রতিদিন ১.৭টি ঘটনা)। সংস্থাটির মতে, এই পরিস্থিতির প্রধান কারণ হলো কৃষি জমি কেনা-বেচা এবং বিক্রির জন্য সেগুলোকে ছোট ছোট প্লটে ভাগ করে উচ্চ মুনাফা অর্জন। এই প্রেক্ষাপটে, কিছু ভূমি দালাল জনসাধারণের আবাসনের চাহিদার সুযোগ নিয়ে অবৈধভাবে জমির ব্যবহার পরিবর্তন করছে এবং ব্যবসায়িক উদ্দেশ্যে কৃষি জমিতে বাড়ি নির্মাণ করছে অথবা একটি বাড়িকে একাধিক ছোট ছোট অ্যাপার্টমেন্টে বিভক্ত করছে। এরপর এই ব্যক্তিরা অনানুষ্ঠানিক চুক্তির মাধ্যমে লেনদেন সম্পন্ন করে, যার ফলে হো চি মিন সিটির কিছু শহরতলি এবং প্রত্যন্ত অঞ্চলে জটিল নির্মাণ কার্যক্রম পরিচালিত হচ্ছে।

এ কথাও উল্লেখ করা প্রয়োজন যে, যদিও জমি বিভাজন ও বিক্রয়ের ইতিবাচক দিক রয়েছে, তবুও কিছু সংস্থা ও ব্যক্তি প্রায়শই ফটকা উদ্দেশ্যে এর অপব্যবহার করে থাকে। আবাসনের প্রকৃত প্রয়োজন নেই এমন অনেক ব্যক্তি দ্রুত মুনাফা অর্জনের জন্য জমি বিভাজন ও বিক্রয়ের সুযোগ নিয়েছে, যার ফলে বিস্তীর্ণ এলাকা অনাবাদী ও অব্যবহৃত অবস্থায় পড়ে থাকছে।

ভূমি বিভাজন ও বিক্রয়ের উপর বিধি-নিষেধ কঠোর করার ফলে স্বল্পমেয়াদে জমির লেনদেন হ্রাস পেতে পারে এবং সম্ভাব্যভাবে জমির দাম বেড়ে যেতে পারে, কিন্তু এটি অন্যান্য নেতিবাচক পরিণতি প্রশমিত করবে। হো চি মিন সিটির ভূমি বিভাজন ও বিক্রয়ের উপর নিষেধাজ্ঞার আরেকটি লক্ষ্য হলো আবাসনের রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনাকে একীভূত করা এবং প্রকল্প উন্নয়নকারীদের দায়িত্ব শক্তিশালী করা, যার মাধ্যমে প্রযুক্তিগত ও সামাজিক অবকাঠামোর সমন্বিত উন্নয়ন নিশ্চিত করা হবে এবং বাসিন্দাদের দ্বারা অননুমোদিত বা অবৈধ নির্মাণ প্রতিরোধ করা হবে। প্রশ্ন হলো, ভূমি বিভাজন ও বিক্রয় প্রকল্প সম্পূর্ণরূপে নিষিদ্ধ করে হো চি মিন সিটি কি ফটকাবাজদের আইন এড়ানোর জন্য তাদের নিজস্ব পদ্ধতি ব্যবহার করা থেকে বিরত রাখতে পারবে? হো চি মিন সিটি কেন ভূমি বিভাজন ও বিক্রয় প্রকল্প নিষিদ্ধ করে, কিন্তু জমির পরিমাণ শর্ত পূরণ করলে পরিবার এবং ব্যক্তিদের জমি বিভাজনের অনুমতি দেওয়ার কথা বিবেচনা করছে? এটা খুবই সম্ভব যে ভূমি বিভাজনের অনুমতি দেওয়ার এই নীতির কারণে ভূমি বিভাজন ও বিক্রয় কার্যক্রম বিকৃত হবে।

বাস্তবে, এমন ঘটনাও ঘটেছে যেখানে ব্যক্তি ও সংস্থাগুলো পুনঃবিক্রয়ের উদ্দেশ্যে খণ্ডিত প্লট তৈরি করতে ভূমি বিভাজন নীতির অপব্যবহার করেছে। ক্রেতাদের আকৃষ্ট করার জন্য অসংখ্য খণ্ডিত জমিকে 'প্রকল্প' হিসেবে দেখানো হয়েছে। এছাড়াও এমন পরিস্থিতিও রয়েছে যেখানে ব্যক্তি ও সংস্থাগুলো যথেচ্ছভাবে কৃষি ও অকৃষি জমিতে বাড়ি তৈরি করে, তারপর সেগুলো কেনা-বেচা করে এবং যৌথ মালিকানা , নির্মাণ অনুমতি ও বাড়ির নম্বরসহ আবাসন কমপ্লেক্স তৈরি করে। সাম্প্রতিক সময়ে মূল্যস্ফীতি, ভূমি নিয়ে ফটকাবাজি এবং বাজারের জন্য সম্ভাব্য ঝুঁকির অন্যতম কারণ এটিও।

সুতরাং, ব্যবস্থাপনা সংস্থার দায়িত্ব হলো অবিলম্বে এই সমস্যাটি চিহ্নিত করা এবং সুষ্ঠুভাবে এর সমাধান করা। অন্যথায়, ভূমি বিভাজন ও বিক্রয় কার্যক্রম আরও জটিল বা নেতিবাচক দিকে বিকৃত হয়ে পড়বে, যা ভবিষ্যতে রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়ন এবং নগর পরিকল্পনার ওপর অনিবার্যভাবে নেতিবাচক প্রভাব ফেলবে।

উৎস: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html