১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার অ্যাপার্টমেন্ট, কার জন্য 'খেলা'?

বিশেষজ্ঞদের মতে, ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টটি বেশিরভাগ ক্রেতার বসবাসের জন্য উপযুক্ত নয় কারণ তাদের আয় এই স্তরের খরচ বহন করতে পারে না।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের সাম্প্রতিক প্রতিবেদনে বলা হয়েছে যে বছরের প্রথম ৯ মাসে, অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রয় মূল্য হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে, দাম বেশি ছিল এবং গত বছরের একই সময়ের তুলনায় বৃদ্ধির প্রবণতা ছিল।

বিশেষ করে, ২০২৫ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের গড় প্রাথমিক বিক্রয় মূল্য ৭০-৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, যা ২০২৫ সালের প্রথম প্রান্তিকের তুলনায় ৫.৬% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং ২০২৪ সালের একই সময়ের তুলনায় ৩৩% বৃদ্ধি পেয়েছে। বিশেষ করে, হ্যানয়ে কিছু বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পে ১৫০-৩০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার বিক্রয় মূল্য রেকর্ড করা হয়েছে।

হো চি মিন সিটিতে, গত ৯ মাসে অ্যাপার্টমেন্টের গড় প্রাথমিক বিক্রয় মূল্য ছিল প্রায় ৭৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, যা এই বছরের প্রথম প্রান্তিকের থেকে অপরিবর্তিত থাকলেও ২০২৪ সালের একই সময়ের তুলনায় ৩৬% বেশি। কিছু উচ্চ-স্তরের প্রকল্পের বিক্রয় মূল্য ১৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার বা তার বেশি।

স্যাভিলসের সর্বশেষ প্রতিবেদনে আরও দেখা গেছে যে হ্যানয়ে দ্বিতীয় প্রান্তিকে নতুন চালু হওয়া প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম গড়ে ৯১ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে। এই দাম কমার আশা করা হচ্ছে না, অন্তত এই বছর, কারণ বছরের বাকি সময়ে চালু হওয়ার জন্য প্রস্তুত বেশিরভাগ প্রকল্পের দাম ৯০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারের বেশি।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের প্রতিবেদনে আরও জোর দেওয়া হয়েছে যে, প্রতি বছর রিয়েল এস্টেটের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পায় কিন্তু তাদের প্রকৃত মূল্য প্রতিফলিত করে না এবং বেশিরভাগ মানুষের গড় আয়ের তুলনায় এখনও তা বেশি।

বিশেষ করে, নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের মতে, এখনও মজুদদারি, মূল্যবৃদ্ধি এবং জল্পনা-কল্পনার ঘটনা ঘটছে। এর ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি পায়, যা সরবরাহ ও চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা তৈরি করে এবং বেশিরভাগ মানুষের ক্রয়ক্ষমতার চেয়ে বেশি হয়ে যায়।

বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগের প্রধান গ্রাহক হলেন বিনিয়োগকারী এবং ধনী ব্যক্তিরা। (ছবি: মিন ডাক)।

এদিকে, রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞদের মতে, আজকের বাজারের উচ্চমূল্যের অংশের বেশিরভাগ ক্রেতাই উচ্চ মুনাফার সম্ভাবনার আশায় বিনিয়োগকারী। বিপরীতে, উচ্চ চাহিদা থাকা সত্ত্বেও, ব্যয়বহুল আবাসনের দামের কারণে বেশিরভাগ মানুষের, বিশেষ করে তরুণদের, আবাসন অ্যাক্সেস করার ক্ষমতা খুবই কম।

রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বিশ্লেষণ করেছেন: বাড়ি ক্রেতাদের ক্ষেত্রে, বাস্তবতা দেখায় যে শুধুমাত্র একটি ছোট দলই প্রথমবারের মতো ক্রেতা এবং প্রকৃত আবাসনের চাহিদা নিয়ে কেনে। বেশিরভাগই বিনিয়োগকারী, কেউ কেউ স্বল্পমেয়াদী "সার্ফিং" উদ্দেশ্যে কেনে, কেউ কেউ অন্যান্য বিনিয়োগ চ্যানেলে শক্তিশালী ওঠানামার প্রেক্ষাপটে সম্পদ ধরে রাখার জন্য কেনে।

বাজার গবেষণা সংস্থা ডিকেআরএ ভিয়েতনামের একটি জরিপ অনুসারে, বাস্তবে, বিনিয়োগ ক্রেতাদের প্রকৃত আবাসন চাহিদা সম্পন্ন ক্রেতাদের তুলনায় বেশি, যা বিক্রয়ের ৭০-৮০%। এই গ্রাহকদের বেশিরভাগই ইতিমধ্যে কমপক্ষে ২টি সম্পত্তির মালিক, ঋণ নেওয়ার পরিবর্তে অলস অর্থ ব্যবহার করে। তারা লাভজনকতা, স্পষ্ট আইনি অবস্থা, ভাড়ার ক্ষমতা এবং তারল্যের উপর মনোযোগ দেয়।

প্রপার্টি গুরু ভিয়েতনাম কোম্পানির একটি জরিপে দেখা গেছে যে সাম্প্রতিক অ্যাপার্টমেন্ট বাজারের লেনদেনের ৬০% পর্যন্ত বিনিয়োগ গ্রাহক গোষ্ঠীর উপর কেন্দ্রীভূত। সহজাত ঝুঁকি সহনশীলতা সম্পন্ন বিনিয়োগকারীরা সকলেই আর্থিক সুবিধা ব্যবহার করে কিনতে ইচ্ছুক, এই বিশ্বাসে যে নিকট ভবিষ্যতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়তে থাকবে।

লাভের জন্য ক্রয়কারী বিনিয়োগকারীদের দল ছাড়াও, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড ইভালুয়েশন ইনস্টিটিউট (VARS IRE) এর ডেপুটি ডিরেক্টর মিসেস ফাম থি মিয়েন আরও একটি দলের কথা উল্লেখ করেছেন যারা ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার মূল্যে অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে ইচ্ছুক, যারা ভালো আর্থিক সম্ভাবনা সম্পন্ন।

মিসেস মিয়েন উল্লেখ করেছেন যে উচ্চ বিক্রয়মূল্য সত্ত্বেও, বিনিয়োগকারীরা এখনও তাদের পণ্য বিক্রি করেছেন। বিশেষ করে, নতুন সরবরাহের উপর শোষণের হার এখনও 62% এ পৌঁছেছে। বিশেষ করে, বেশিরভাগ "বন্ধ" অ্যাপার্টমেন্টগুলি উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল বিভাগে ছিল।

“ নতুন খোলা প্রকল্পগুলিতে উচ্চ মূল্য "কিন্তু এখনও ভালোভাবে শোষিত হয়েছে কারণ ভিয়েতনামী এবং বিদেশী সহ ভালো আর্থিক সক্ষমতা সম্পন্ন ব্যক্তিদের আবাসনের চাহিদা এখনও বেশি। এছাড়াও, বিনিয়োগের চাহিদাও বৃদ্ধি পেয়েছে কারণ গ্রাহকরা 'অগ্রাধিকারমূলক' নগদ প্রবাহের সুযোগ নিচ্ছেন এবং আশা করছেন যে দাম আরও বাড়বে, " মিসেস মিয়েন বলেন।

বিশেষজ্ঞ আরও বলেন যে প্রাথমিক বাজারে বেশিরভাগ লেনদেনই আসে অনেক সম্পত্তির মালিকদের চাহিদা থেকে।

হ্যানয়ের একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির একজন প্রতিনিধি প্রকাশ করেছেন যে, গুরুত্বপূর্ণ স্থানে প্রকল্পগুলি, যার দাম কয়েক মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার, বেশিরভাগ ক্রেতাই ধনী ব্যক্তি যাদের প্রকৃত আবাসনের চাহিদা রয়েছে। এরা ৮X এবং ৯X বয়সের গ্রাহক হতে পারে যারা পূর্ণ সুযোগ-সুবিধা এবং একটি সভ্য সম্প্রদায় সহ একটি বাসস্থান খুঁজছেন।

" ১০০ - ১৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার মূল্যের প্রকল্পগুলি বিক্রি করা সবচেয়ে সহজ, যেখানে ২০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের বেশি মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলি আরও নির্বাচনী হবে ," তিনি বলেন।

শীর্ষে বিনিয়োগ করা ঝুঁকিপূর্ণ।

ভিয়েতনাম ব্যাংকিং অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস চেয়ারম্যান এবং জেনারেল সেক্রেটারি মিঃ নগুয়েন কোক হাং একবার সতর্ক করে দিয়েছিলেন যে, যেসব বিনিয়োগকারী উচ্চমূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট "ধরে" রেখেছেন, দাম বৃদ্ধির জন্য অপেক্ষা করছেন এবং তারপর বিক্রি করছেন, তাদের ২০২৫ সাল থেকে অনেক ঝুঁকির সম্মুখীন হতে হবে। মিঃ হাংয়ের মতে, ব্যাংকগুলি নিজেরাই ঋণ দিতে থাকে, বিনিয়োগকারীরা বাড়ি কিনতে থাকে এবং পরবর্তীতে ক্রেতাদের দাম বৃদ্ধির আশায় অন্যান্য ক্রেতাদের সাথে দামের পার্থক্য থাকে। কিন্তু যখন দাম কমে যায় বা আর বিক্রি করা যায় না, তখন চূড়ান্ত ক্রেতারা এর পরিণতি ভোগ করতে বাধ্য হন।

সর্বোচ্চ দামে অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ অনেক ঝুঁকি নিয়ে আসতে পারে। (চিত্র: কং হিউ)।

মিঃ হাং বিশ্বাস করেন যে আগামী সময়ে, যখন সরকার "১০ লক্ষ সামাজিক আবাসন অ্যাপার্টমেন্ট" প্রকল্প বাস্তবায়ন করবে, তখন রিয়েল এস্টেট বাজার তার আসল রূপে ফিরে আসবে।

এর পাশাপাশি, সামাজিক আবাসন বিনিয়োগকারীদের জন্য অপেক্ষারত ১৪৫,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি মূলধনও রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য একটি ভালো দিকনির্দেশনা দেবে।

অর্থ ও ব্যাংকিং অনুষদের (নুয়েন ট্রাই বিশ্ববিদ্যালয়) প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা মিঃ নগুয়েন কোয়াং হুই আরও বলেন যে, কয়েক মিলিয়ন ডং মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ উচ্চ ঝুঁকি তৈরি করবে।

বিশেষ করে, এটি এমন একটি সেগমেন্ট যেখানে সীমিত তরলতা রয়েছে, যখন গ্রাহক বেস ছোট হয়, তখন দ্রুত পুনরায় বিক্রি করা কঠিন হবে। এই একশ মিলিয়ন/বর্গমিটার অ্যাপার্টমেন্টগুলির ভাড়ার ফলনও বেশ সামান্য, যার ফলন মাত্র ৩-৫%/বছর, অন্যান্য চ্যানেলের তুলনায় অনেক কম।

এদিকে, এই অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে বিনিয়োগ করলে মূল্য সমন্বয় বা ফ্ল্যাট বৃদ্ধির ঝুঁকি বেশি থাকে। যদি দাম ক্রয়ক্ষমতা এবং প্রকৃত শোষণ মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি হয়, তাহলে বাজারে মন্দা দেখা দিতে পারে।

পরিশেষে, মিঃ হুইয়ের মতে, সমস্ত মূলধন একটি বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ করার অর্থ হল অন্যান্য ক্ষেত্রে বিনিয়োগের বৈচিত্র্য আনার সুযোগ হাতছাড়া করা।

ইজেড রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ফাম ডুক টোয়ান আরও বলেন যে, এই সময়ে বিনিয়োগকারীদের কেবল সস্তা অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য অর্থ ব্যয় করা উচিত।

মিঃ টোয়ানের মতে, প্রায় ২-৩ বছর আগে, অ্যাপার্টমেন্টগুলি খুব কমই আকর্ষণীয় বিনিয়োগ পোর্টফোলিওতে ছিল কারণ তাদের মানসিকতা ছিল যে এগুলি ভোগ্যপণ্য, সময়ের সাথে সাথে মূল্য হ্রাস পাচ্ছে। কিন্তু যখন হ্যানয়ে নতুন সরবরাহ ধীরে ধীরে সীমিত হয়ে গেল, তখন এই পণ্যটি আবার অনেক নিরাপদ স্বাদের বিনিয়োগকারীদের দ্বারা আগ্রহী হয়ে উঠল। মাসিক ভাড়া নগদ প্রবাহ এবং মূল্য বৃদ্ধির হারের কারণে, অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে বিনিয়োগ বর্তমান সঞ্চয়ের চেয়ে ভাল লাভ নিয়ে আসে।

তবে, বর্তমান অ্যাপার্টমেন্টের দাম এত বেশি যে ক্রেতারা সহজেই "উপরে থেকে কিনবেন", যার ফলে বড় ঝুঁকি তৈরি হয়। উদাহরণস্বরূপ, একটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৪-৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং কিন্তু ভাড়ার হার মাত্র ১ কোটি ভিয়েতনামি ডং/মাস, যেখানে একটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম ২-৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, ভাড়ার দামও সমান। অতএব, মিঃ টোয়ানের মতে, বিনিয়োগকারীদের কেবল যুক্তিসঙ্গত দামের পণ্যগুলিতে বিনিয়োগ করা উচিত।

প্রপার্টিগুরু ভিয়েতনামের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোক আনহও বিশ্বাস করেন যে আপনার কেবল সস্তা, যুক্তিসঙ্গত পণ্য কেনা বা বিনিয়োগ করা উচিত। তিনি আরও উল্লেখ করেছেন যে ক্রয়ের সময়টি একটি শক্তিশালী আর্থিক পরিস্থিতি প্রস্তুত করার মতো গুরুত্বপূর্ণ নয়। ক্রেতাদের তাদের নিজস্ব অর্থে বাড়ির মূল্যের কমপক্ষে 30-40% থাকা উচিত। বাড়ি কেনার জন্য ঋণ নেওয়ার সময় আর্থিক চাপ এড়াতে আগামী 3-5 বছরে স্থিতিশীল নগদ প্রবাহ নিশ্চিত করা প্রয়োজন।

সূত্র: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html