প্রকল্প হস্তান্তর থমকে আছে।

৩০শে মে ‘ভিয়েতনামে বিনিয়োগ কার্যক্রমের নীতি ও আইন বিষয়ক গবেষণা ও পরামর্শ সমিতি’ কর্তৃক আয়োজিত ‘ভিয়েতনামে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে মূলধন হস্তান্তর, অবদান এবং বিনিয়োগ সংক্রান্ত আর্থিক কার্যক্রমের আইন’ শীর্ষক সেমিনারে বিশেষজ্ঞরা এই মূল্যায়ন ব্যক্ত করেন।

প্রকল্পটি বিক্রি করতে তাদের আইন ভাঙতে হচ্ছে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান জনাব লে হোয়াং চাউ-এর মতে, সমগ্র রাজনৈতিক ব্যবস্থা বর্তমানে প্রকল্পগুলোর প্রতিবন্ধকতা দূর করতে অত্যন্ত দৃঢ়প্রতিজ্ঞ। তবে, প্রকল্পগুলোকে সম্পূর্ণ বা আংশিকভাবে হস্তান্তরের আগে তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণের বাধ্যবাধকতা সংক্রান্ত নিয়মটি ব্যবসাগুলোর জন্য অসুবিধা সৃষ্টি করছে।

কারণ পরিষ্কার জমি অধিগ্রহণ করতে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর বিপুল বিনিয়োগের প্রয়োজন হয়। বাস্তবায়ন শুরু করার আগেই অনেক বিনিয়োগকারীর অর্থ ফুরিয়ে যায়, কারণ আইন অনুযায়ী ঋণ পাওয়ার যোগ্য হতে হলে প্রকল্পের জমির মালিকানার সনদ থাকা আবশ্যক। ফলে, অনেক বিনিয়োগকারী তাদের প্রকল্পগুলো নির্ধারিত সময়ের আগেই বিক্রি করে দিতে বাধ্য হন।

তবে, প্রকল্প হস্তান্তরে অসুবিধা দেখা দিলে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো কোম্পানির শেয়ার হস্তান্তর করে নিয়ম এড়িয়ে চলে। সেই মুহূর্তে, ব্যবসার ‘মূল’ কাঠামো পরিবর্তিত হয়ে যায় এবং নতুন মালিক মূলত প্রকল্পটির ক্রেতা হয়ে ওঠেন। এই ফাঁকফোকরটি মৌলিকভাবে ভুল নয়, কারণ আইন কোম্পানির শেয়ার হস্তান্তর নিষিদ্ধ করে না, কিন্তু পরবর্তীতে এটি কিছু ঝুঁকি বহন করে।

বর্তমানে অতিরিক্ত কঠোর নিয়মকানুনের কারণে অনেক প্রকল্প হস্তান্তর করা যাচ্ছে না।

ছবি: দিন সন

বিন থুয়ান প্রাদেশিক পার্টি কমিটির স্থায়ী কমিটির প্রাক্তন সদস্য ডঃ হো ট্রুং ফুওকের মতে, শুধুমাত্র হো চি মিন সিটিতেই বর্তমানে ১০০টিরও বেশি প্রকল্প আইনি বাধার সম্মুখীন এবং হস্তান্তরের শর্ত পূরণ করতে না পারায় কয়েক লক্ষ বিলিয়ন ডং আটকে আছে। এর ফলে যারা বিক্রি করতে চান তাদের পক্ষে তা করা অসম্ভব হয়ে পড়েছে, এবং যারা কিনতে চান তাদের পক্ষেও তা করা অসম্ভব।

এর মূল কারণটি আইনি কাঠামোর অভ্যন্তরীণ দ্বন্দ্ব থেকে উদ্ভূত। বিশেষত, বিনিয়োগ আইন বিনিয়োগ পরিকল্পনার অনুমোদন সাপেক্ষে হস্তান্তরের অনুমতি দেয়, অন্যদিকে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং ২০২৪ সালের ভূমি আইন আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণের শর্ত আরোপ করে। এটি একটি আইনি 'ধূসর এলাকা' তৈরি করে: বিনিয়োগ অনুমোদিত হলেও, জমিতে প্রবেশাধিকার বাধাগ্রস্ত হয়।

আইন অনুযায়ী জমি হস্তান্তরের আগে নতুন অবকাঠামোর কাজ সম্পন্ন করাও আবশ্যক, কিন্তু এর শতকরা হার নির্দিষ্ট করে বলা নেই। তাছাড়া, জমি মূল্যায়নে একটি প্রতিবন্ধকতা রয়েছে; জমি মূল্যায়ন প্রক্রিয়া অনির্দিষ্টকালের জন্য দীর্ঘায়িত হচ্ছে এবং নমনীয় বাজার-ভিত্তিক মূল্য নির্ধারণ পদ্ধতির অভাবে মূলধন আটকে যাচ্ছে ও প্রকল্পগুলো স্থবির হয়ে পড়ছে।

এর পরিবর্তে ক্রেতা ভূমি ব্যবহার ফি পরিশোধ করেন।

এই পরিস্থিতিতে, টিএটি ল ফার্মের চেয়ারম্যান, আইনজীবী ট্রুং আন তু যুক্তি দেন যে, রিয়েল এস্টেট এমএন্ডএ এখন আর কেবল সম্পদের হস্তান্তর নয়, বরং অনেক ক্ষেত্রে এটি প্রকল্পের সম্পূর্ণ 'আইনি স্মৃতি'র হস্তান্তরে পরিণত হয়েছে। এই কারণেই মূলধন প্রবাহের ক্ষেত্রে আইনি দিকগুলো প্রথম ছাঁকনি হয়ে উঠছে।

"পূর্বে, ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলো প্রধানত জামানতের মূল্যের প্রতি আগ্রহী ছিল, কিন্তু এখন তারা জানতে চায় যে ভূমি ব্যবহারের অধিকার কীভাবে অধিগ্রহণ করা হয়েছিল, আর্থিক দায়বদ্ধতা কতটুকু পূরণ করা হয়েছে, প্রকল্পটি সরকারি সম্পদের সাথে জড়িত কিনা, এবং আইনি পরিবেশের পরিবর্তনের ক্ষেত্রে সেই সম্পত্তির অধিকারগুলো স্থিতিশীলতা বজায় রাখতে সক্ষম কিনা," বলেছেন আইনজীবী ট্রুং আন তু।

যখন এই প্রশ্নগুলো যথাযথ যাচাই-বাছাই প্রক্রিয়ার কেন্দ্রবিন্দুতে পরিণত হয়, তখন আইনি ঝুঁকিগুলো লেনদেনের মূল্যে সরাসরি প্রতিফলিত হতে শুরু করে। জটিল আইনি ইতিহাসসম্পন্ন কোনো প্রকল্পে আরও বেশি ছাড় দেওয়া হবে। অসম্পূর্ণ আর্থিক দায়বদ্ধতাসম্পন্ন কোনো প্রকল্পের জন্য তহবিল সংগ্রহ করতে বেশি সময় লাগবে। অস্পষ্ট আইনি ইতিহাসসম্পন্ন কোনো প্রকল্প আরও কঠোর ও দীর্ঘ যথাযথ যাচাই-বাছাই প্রক্রিয়ার মধ্য দিয়ে যাবে।

অন্য কথায়, বর্তমানে আইনি ঝুঁকি আর আইনজীবীদের প্রতিবেদনের মধ্যে সীমাবদ্ধ নেই, বরং মূলধনের ব্যয়, অর্থ বিতরণের শর্তাবলী, লোন-টু-ভ্যালু অনুপাত এবং প্রকল্পের মূল্যায়নের মাধ্যমে তা আর্থিক পরিভাষায় রূপান্তরিত হচ্ছে।

মিঃ ট্রুং আন তু-এর মতে, আরও গভীরে গেলে দেখা যায়, বাজারে বর্তমানে যেটির অভাব রয়েছে, তা অগত্যা জমি বা নগদ অর্থের প্রবাহ নয়। বিনিয়োগকারীরা দীর্ঘ মেয়াদের জন্য তখনই সত্যিকার অর্থে প্রস্তুত হন, যখন তাঁরা তাঁদের অধিকার, তাঁদের বাধ্যবাধকতা এবং বহু বছর পরেও সেই অধিকারগুলো সুরক্ষিত থাকবে কি না, তা স্পষ্টভাবে বুঝতে পারেন।

এ কারণেই রিয়েল এস্টেট অধিগ্রহণ ও একত্রীকরণ বাজারের সবচেয়ে বড় ঘটনাটি এখন আর আরও বেশি জমির মালিক হওয়ার প্রতিযোগিতা নয়, বরং আরও স্বচ্ছ, স্থিতিশীল এবং নির্ভরযোগ্য সম্পত্তির অধিকার গড়ে তোলা। ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে বর্তমানে এটাই সবচেয়ে গভীর পরিবর্তন।

এই অসুবিধাগুলো কাটিয়ে উঠতে অনেক সমাধান প্রস্তাব করা হয়েছে।

ছবি: দিন সন

এই প্রকল্পগুলোর সম্মুখীন হওয়া বাধাগুলো নিরসন করতে, জাতীয় সংসদের অর্থ ও বাজেট কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান ড. বুই ডাং ডুং এমন একটি পদ্ধতি অধ্যয়নের প্রস্তাব দিয়েছেন, যা ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলোকে গ্যারান্টি প্রদান বা এসক্রো অ্যাকাউন্ট স্থাপন করার সুযোগ দেবে। তদনুসারে, ক্রেতার তহবিল সরাসরি বিক্রেতার পক্ষ থেকে রাষ্ট্রকে ভূমি-সম্পর্কিত আর্থিক দায় পরিশোধে ব্যবহার করা যাবে। এই সমাধানটি পূর্ববর্তী বিনিয়োগকারীর কর প্রদানে অক্ষমতার কারণে বর্তমানে আটকে থাকা প্রকল্পগুলোকে সচল করতে সাহায্য করবে এবং একই সাথে রাষ্ট্র যাতে সঠিকভাবে ও সম্পূর্ণভাবে কর আদায় করতে পারে, তা নিশ্চিত করবে।

রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REITs) এবং প্রাইভেট ইক্যুইটি ফান্ডের বিকাশের জন্য আইনি কাঠামো দ্রুত চূড়ান্ত করা প্রয়োজন। এগুলি পেশাদার ক্রেতা হিসেবে ইক্যুইটি হস্তান্তরের মাধ্যমে খণ্ডিত প্রকল্পগুলিকে একত্রিত করে একটি শক্তিশালী আর্থিক ভিত্তি প্রদান করবে এবং ব্যাংক ঋণের উপর অত্যধিক নির্ভরতা কমাবে।

একই সাথে, নতুন ভূমি আইনের অধীনে ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতির উপর বিস্তারিত ও সামঞ্জস্যপূর্ণ নির্দেশিকা জারি করা উচিত। ভূমির সুস্পষ্ট মূল্যায়ন ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে সুযোগ ব্যয় সঠিকভাবে নির্ধারণ করতে সাহায্য করবে, যার ফলে একীভূতকরণ ও অধিগ্রহণ (M&A) লেনদেনের মূল্যায়ন দ্রুত করা যাবে এবং দীর্ঘ আলোচনার সময় কমে আসবে।

হস্তান্তরের পরবর্তী প্রশাসনিক পদ্ধতিগুলো সরল করা প্রয়োজন। বিনিয়োগ সনদ এবং জমির মালিকানা সনদে বিনিয়োগকারী পরিবর্তনের প্রক্রিয়াটি একটি সমন্বিত ব্যবস্থার মাধ্যমে বাস্তবায়ন করা উচিত, যা অপেক্ষার সময় কমিয়ে আনবে এবং প্রকল্পের পুনর্গঠনে দ্রুত মূলধন প্রবাহ নিশ্চিত করবে," জনাব বুই ডাং ডুং পরামর্শ দেন।

উৎস: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm