বছরের শুরুতে জমি খোঁজা।

জমির প্লটে লাভের সম্ভাবনা উপলব্ধি করে অনেক বিনিয়োগকারী বছরের একেবারে শুরুতেই সাহসিকতার সাথে তাদের অর্থ বিনিয়োগ করেছিলেন। কেউ কেউ তো আবার সর্প বর্ষের চান্দ্র নববর্ষের ঠিক আগেও অগ্রিম জমা দিয়েছিলেন।

জমির প্লটে লাভের সম্ভাবনা উপলব্ধি করে অনেক বিনিয়োগকারী বছরের একেবারে শুরুতেই সাহসিকতার সাথে তাদের অর্থ বিনিয়োগ করেছিলেন। কেউ কেউ তো আবার সর্প বর্ষের চান্দ্র নববর্ষের ঠিক আগেও অগ্রিম জমা দিয়েছিলেন।

বিনিয়োগকারীরা বছরের প্রথম দিন থেকেই জমি কিনছেন। ছবি: ট্রুং থান

চন্দ্র নববর্ষের ঠিক পরেই বিনিয়োগকারীরা তাদের টাকা বিনিয়োগ করতে হুমড়ি খেয়ে পড়েছিল।

'জানুয়ারি মাস অবসরের মাস' এই ধারণাটিকে উপেক্ষা করে, টেট উৎসবের পর কাজে ফেরার প্রথম দিনেই অফিসকর্মী থু হুয়ং একটি জমি লেনদেন সম্পন্ন করতে নোটারি অফিসে যান।

এই অপেশাদার বিনিয়োগকারী জানান যে, চান্দ্র নববর্ষের ছুটির আগের শেষ সপ্তাহে তিনি হ্যানয়ের মাই ডুক জেলার ডং টাম কমিউনে ৯০ বর্গমিটারের একটি জমি কেনার জন্য অগ্রিম টাকা জমা দিয়েছেন, যাতে ছুটির পরপরই তিনি চুক্তিটি চূড়ান্ত করতে পারেন।

“বাজার যাচাই করার পর আমি দেখলাম যে, আন্তঃসাম্প্রদায়িক সড়কের পাশে এক খণ্ড জমির জন্য ২.১ বিলিয়ন VND দামটি যুক্তিসঙ্গত। এই জায়গাটির ব্যবসায়িক সম্ভাবনা ভালো, তাই ক্রেতা পাওয়া সহজ হবে। বিক্রেতা যাতে মত পরিবর্তন না করেন বা দাম বাড়িয়ে না দেন, সেজন্য আমি সঙ্গে সঙ্গে অগ্রিম টাকা জমা দেওয়ার সিদ্ধান্ত নিয়েছি,” মিসেস থু হুয়ং জানান।

যেসব জমি খণ্ড খণ্ড করা হয়েছে, যেগুলোর আইনি মর্যাদা নিশ্চিত, যেগুলো সম্পূর্ণ পরিকাঠামোযুক্ত এলাকায় অবস্থিত এবং যেগুলোর দাম ২ বিলিয়ন VND-এর নিচে, সেগুলোর দামে ভালো বৃদ্ধি অব্যাহত রয়েছে।

মিস হুয়ং-এর মতে, জমিতে বিনিয়োগ করা এখন আর আগের মতো সহজ নয়। এর কারণ হলো, হ্যানয় নতুন জমির মূল্য তালিকা কার্যকর করার পর নিবন্ধন ফি এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের ওপর আয়কর উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। মিস হুয়ং-এর অনুমান অনুযায়ী, গত বছরের শুরুর তুলনায় মোট কর ও ফি প্রায় দ্বিগুণ হয়েছে।

বিনিয়োগকারী মিসেস জুয়ান হোয়া বলেছেন যে, ২০২৪ সালের সেপ্টেম্বরে কেনা তার জমিটি এখন লাভজনক হতে চলেছে। এটি হ্যানয়ের চুয়ং মাই জেলার হোয়াং ভান থু কমিউনে অবস্থিত ১২০ বর্গমিটারের একটি জমি, যা মূলত প্রায় ১.৩ বিলিয়ন VND দিয়ে কেনা হয়েছিল, কিন্তু দুই পক্ষের মধ্যে আলোচনার মাধ্যমে এর বর্তমান মূল্য বেড়ে প্রায় ১.৬ বিলিয়ন VND-এ দাঁড়িয়েছে।

“টেট (চন্দ্র নববর্ষ)-এর আগেও রিয়েল এস্টেট এজেন্টরা ফোন করে জানতে চাইছিল আমি জমিটা বিক্রি করতে চাই কি না। আসলে, জমিটা কেনার প্রায় এক মাস পরেই একজন ক্রেতা প্রায় ১০০ মিলিয়ন VND বেশি দেওয়ার প্রস্তাব দিয়েছিলেন,” মিসেস জুয়ান হোয়া উত্তেজিতভাবে বললেন।

তবে, বিনিয়োগকারীরা বাজারে শুধু ওঠানামা করেই সবসময় লাভবান হন না। মিসেস হোয়া জানান যে, হ্যানয়ের হা ডং জেলার ইয়েন নিয়া ওয়ার্ডের একটি জমিতে তিনি ৭ বছরের জন্য তার মূলধন আটকে রেখেছিলেন। ব্যাংক ঋণের সুদ পরিশোধের চাপে তিনি ক্রমাগত মানসিক চাপে ও ক্লান্তিতে ভুগছিলেন। ২০২৪ সালের শুরুতে জমিটি বিক্রি করার পরেই কেবল এই সমস্যার সমাধান হয়।

যদিও আমি কেনার দামের দ্বিগুণ দামে এটি বিক্রি করেছিলাম, ঋণের খরচ বাদ দিলে লাভ খুব বেশি ছিল না। সাতটি দীর্ঘ বছর ধরে যে মানসিক চাপ আমি সহ্য করেছি, তা তো বলাই বাহুল্য। সেই সময়ে আমি প্রায়ই অনিদ্রা ও মাথাব্যথায় ভুগতাম,” মিসেস হোয়া জানান।

এছাড়াও, জমির লেনদেন সুষ্ঠুভাবে সম্পন্ন করার জন্য, বিশেষ করে হ্যানয়ের উপশহরগুলোতে, বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই স্থানীয় রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের সাথে সুসম্পর্ক বজায় রাখতে হবে। এই এজেন্টদের এলাকায় 'স্থানীয় বিশেষজ্ঞ' হিসেবে গণ্য করা হয় এবং তারা জমির তারল্যকে ব্যাপকভাবে প্রভাবিত করবে।

“এই দালালরা সাধারণত স্থানীয় হয়। তারা জানে কীভাবে ভালো মূল্যের এমন জমি খুঁজে বের করতে হয়, যেগুলোর মালিকানা খুব বেশিবার হাতবদল হয়নি। তবে, এই দালালরা প্রায়শই তাদের ক্লায়েন্টদের কাছ থেকে জমির মালিকের যোগাযোগের তথ্য গোপন করে। তারা শুধুমাত্র নোটারি অফিসে লেনদেন করার সময় দুই পক্ষের সাক্ষাতের ব্যবস্থা করে,” মিসেস হোয়া বলেন।

২০২৫ সাল কি জমির প্লটের বছর হবে?

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS)-এর মতে, ২০২৫ সালে, সম্পূর্ণ অবকাঠামোসম্পন্ন এলাকায় অবস্থিত এবং ২ বিলিয়ন VND-এর কম মূল্যের, নিশ্চিত আইনি মর্যাদাসম্পন্ন বিভক্ত জমির প্লটগুলোর দামে উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধি অব্যাহত থাকবে। অধিকন্তু, নগরায়ন ও অর্থনৈতিক উন্নয়নের সাথে সাথে, একটি সুগঠিত আইনি কাঠামোর সহায়তায় আবাসিক এবং বিনিয়োগ উভয় উদ্দেশ্যেই ক্রয়ের চাহিদা ক্রমাগত বৃদ্ধি পাবে।

একই মত পোষণ করে, নির্মাণ অর্থনীতি ইনস্টিটিউটের ( নির্মাণ মন্ত্রণালয় ) একজন প্রতিনিধিও মনে করেন যে, এ বছর জমির লেনদেন ২০২৪ সালের তুলনায় বেশি সক্রিয় হবে এবং দাম প্রায় ৮-১০% বৃদ্ধি পাবে বলে আশা করা হচ্ছে।

ইনভেস্টমেন্ট নিউজপেপারের একজন প্রতিবেদকের সাথে কথা বলার সময়, ইজেড রিয়েল এস্টেট কোম্পানির সিইও, মিঃ ফাম ডুক তোয়ান মন্তব্য করেন যে, অধিকাংশ ভিয়েতনামী মানুষ এখনও জমি বা সোনা জমানোকে অগ্রাধিকার দেয়। বাস্তবে, ১৯৯৩ সালের ভূমি আইন প্রণয়নের পর থেকে হ্যানয়তে জমির দাম কেবল দুটি ধারাই অনুসরণ করেছে: স্থবিরতা অথবা বৃদ্ধি; তা কখনও হ্রাস পায়নি।

এই স্থিতিশীলতার কারণে, অনেকে জমিকে মুদ্রাস্ফীতির বিরুদ্ধে সম্পদের একটি নিরাপদ আশ্রয়স্থল হিসেবে বিবেচনা করেন। তাই, কোনো এলাকায় সম্পূর্ণ অবকাঠামো, প্রধান শহরগুলোর নৈকট্য এবং যথাযথ আইনি কাগজপত্র থাকলে, অনেক বিনিয়োগকারী এখনও আত্মবিশ্বাসের সাথে সেখানে বিনিয়োগ করেন,” জনাব তোয়ান জোর দিয়ে বলেন।

সিইও মনে করেন যে, আবাসিক জমির বাজার বিভিন্ন ধরনের বিনিয়োগ পদ্ধতির জন্য সহজেই উপযুক্ত। স্বল্পমেয়াদী ক্রেতারা স্থানীয় বাজারের আকস্মিক মূল্যবৃদ্ধি থেকে লাভবান হতে পারেন, অন্যদিকে দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগকারীরা কয়েক বছর পর নিশ্চিন্তে তাদের মুনাফা নিশ্চিত করতে পারেন।

তবে, এই বিশেষজ্ঞ আরও উল্লেখ করেছেন যে, শহরতলির জমির খণ্ডের তারল্যের হার তুলনামূলকভাবে ধীর, এবং এই পণ্যটির নিজেরও নগদ প্রবাহ তৈরির সম্ভাবনা নেই। সুতরাং, বিনিয়োগকারীরা যদি অতিরিক্ত আর্থিক লিভারেজ ব্যবহার করেন, তাহলে ঝুঁকি দেখা দিতে পারে।

Batdongsan.com-এর বিজনেস ডিরেক্টর জনাব নগুয়েন কুওক আন-এর মতে, এখন থেকে ২০২৫ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের শুরু পর্যন্ত সময়কালে বাজার একটি সংহতকরণ পর্যায়ে প্রবেশ করবে। বিনিয়োগকারীরা রিয়েল এস্টেট শিল্পের উন্নয়ন সম্ভাবনা সম্পর্কে ক্রমান্বয়ে আরও বেশি আত্মবিশ্বাসী হয়ে উঠবেন।

“এই সময়ের পর, বাজার পুনরুদ্ধার পর্বের দিকে অগ্রসর হবে, যা ২০২৫ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিক থেকে চতুর্থ ত্রৈমাসিকের মধ্যে শুরু হবে বলে আশা করা হচ্ছে। সেই সময়ে, বিনিয়োগকারীরা বাজারের মন্দার সময়ের মতো আর বিক্রয় মূল্য এবং আইনি দিকগুলোকে অগ্রাধিকার দেবেন না। পরিবর্তে, বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়ার ক্ষেত্রে মূল্য বৃদ্ধির সম্ভাবনাই হবে মূল নির্ধারক। তাই, জমির প্লটের মতো লাভজনক খাতগুলো বিনিয়োগকারীদের বিশেষ মনোযোগ পাবে,” জনাব কুওক আন বলেন।

জমির প্লট খাতে মূল্যবৃদ্ধির সম্ভাবনা সম্পর্কে আরও বলতে গিয়ে জনাব নগুয়েন কুওক আন একটি পরিসংখ্যান তুলে ধরেন: পূর্ববর্তী চক্রগুলো বিবেচনা করলে দেখা যায়, যখন বাজার উন্নয়নের পর্যায়ে প্রবেশ করত, তখন বিনিয়োগ করা প্রতি ১০০ ডং-এর বিপরীতে অ্যাপার্টমেন্ট থেকে মাত্র ১৩৬ ডং পাওয়া যেত, কিন্তু জমির প্লট থেকে ৩০০ ডং পর্যন্ত আয় হতো। সুতরাং, বিনিয়োগকারীদের জন্য জমির প্লটই পছন্দের বিনিয়োগ খাত হিসেবে রয়ে গেছে।

উৎস: https://baodautu.vn/batdongsan/cuoc-san-dat-nen-dip-dau-nam-d244586.html