বছরের শুরুতে জমির জন্য "শিকার"

জমিতে এখনও লাভের সম্ভাবনা রয়েছে তা বুঝতে পেরে, অনেক বিনিয়োগকারী বছরের প্রথম দিনগুলিতেই তাদের অর্থ জমা করে ফেলেন। এমনকি কেউ কেউ চন্দ্র নববর্ষের ঠিক আগে আমানত জমা রাখেন।

জমিতে এখনও লাভের সম্ভাবনা রয়েছে তা বুঝতে পেরে, অনেক বিনিয়োগকারী বছরের প্রথম দিনগুলিতেই তাদের অর্থ জমা করে ফেলেন। এমনকি কেউ কেউ চন্দ্র নববর্ষের ঠিক আগে আমানত জমা রাখেন।

বছরের প্রথম দিনগুলিতে বিনিয়োগকারীরা জমি কেনার জন্য অর্থ বিনিয়োগ করেন। ছবি: ট্রুং থান

টেট শেষ হওয়ার সাথে সাথেই বিনিয়োগকারীরা "টাকা জমানোর" জন্য ছুটে আসছেন।

"জানুয়ারি মাস মজা করার মাস" এই মানসিকতা না রেখে, টেটের পর কাজে ফেরার প্রথম দিনেই, মিসেস থু হুওং - একজন অফিস কর্মী, জমির লেনদেনের জন্য নোটারি অফিসে যান।

এই "অপেশাদার" বিনিয়োগকারী বলেছেন যে টেট ছুটির আগের সপ্তাহে, তিনি ডং ট্যাম কমিউনে (মাই ডুক জেলা, হ্যানয় ) 90 বর্গমিটার জমি কেনার জন্য জমা করেছিলেন যাতে টেটের ঠিক পরেই তিনি চুক্তিটি "সমাপ্ত" করতে পারেন।

"বাজার অনুসন্ধান করার পর, আমি দেখতে পেলাম যে আন্তঃ-কমিউন সড়কের একটি জমির জন্য ২.১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর দাম যুক্তিসঙ্গত। এটি এমন একটি জায়গা যেখানে ব্যবসায়িক সম্ভাবনা ভালো, তাই এটি 'খোলা' হলেই ক্রেতা আসবে। বিক্রেতার মন পরিবর্তন বা দাম বাড়ানোর ঘটনা এড়াতে, আমি অবিলম্বে একটি আমানত জমা দেওয়ার সিদ্ধান্ত নিয়েছি," মিসেস থু হুওং শেয়ার করেছেন।

যেসব জমি প্লটে বিভক্ত, আইনি গ্যারান্টিযুক্ত, সম্পূর্ণ অবকাঠামোগত এলাকায় অবস্থিত এবং ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর নিচে দামের, সেগুলোর দাম বৃদ্ধির হার ভালোভাবে রেকর্ড করা অব্যাহত রয়েছে।

মিস হুওং-এর মতে, জমিতে বিনিয়োগ করা আগের মতো সহজ নয়। কারণ হ্যানয় নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগের পর থেকে জমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর থেকে নিবন্ধন ফি এবং আয়কর উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। মিস হুওং-এর হিসাব অনুসারে, গত বছরের শুরুর তুলনায় মোট কর এবং ফি প্রায় দ্বিগুণ বেড়েছে।

একজন বিনিয়োগকারী মিসেস জুয়ান হোয়া বলেন যে ২০২৪ সালের সেপ্টেম্বরে তিনি যে জমি কিনেছিলেন তা লাভজনক হতে চলেছে। এটি ১২০ বর্গমিটার আয়তনের একটি জমি, যা হোয়াং ভ্যান থু কমিউনে (চুওং মাই জেলা, হ্যানয়) অবস্থিত, ক্রয়মূল্য ছিল প্রায় ১.৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, কিন্তু বর্তমান মূল্য যা উভয় পক্ষ আলোচনা করছে তা প্রায় ১.৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ পৌঁছেছে।

"টেটের ঠিক আগে, দালালরা আমাকে ফোন করে জিজ্ঞাসা করত যে আমি বিক্রি করতে চাই কিনা। আমি জমি কেনার প্রায় এক মাস পরেও, এমন গ্রাহক ছিলেন যারা প্রায় ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বেশি দেওয়ার প্রস্তাব দিয়েছিলেন," মিসেস জুয়ান হোয়া উত্তেজিতভাবে বলেন।

তবে, বাজারে "সার্ফিং" করার সময় বিনিয়োগকারীরা সবসময় মিষ্টি প্রতিদান পান না। মিসেস হোয়া বলেন যে তিনি ইয়েন এনঘিয়া ওয়ার্ডে (হা ডং জেলা, হ্যানয়) একটি জমিতে ৭ বছর ধরে তার মূলধন "কবর" দিয়েছিলেন। ব্যাংক ঋণের সুদ পরিশোধের চাপ তাকে সর্বদা চাপা এবং ক্লান্ত করে তুলত। ২০২৪ সালের প্রথম দিকে যখন তিনি জমি বিক্রি করেছিলেন তখনই এই বাঁধনটি খুলে যায়।

"যদিও আমি ক্রয়মূল্যের দ্বিগুণ দামে বিক্রি করেছিলাম, ঋণের খরচ বাদ দেওয়ার পরেও লাভের তেমন কোনও মূল্য ছিল না। ৭ বছর ধরে আমার উপর যে মানসিক চাপ ছিল তা তো বাদই দিলাম। সেই সময়টাতে আমার প্রায়শই অনিদ্রা এবং মাথাব্যথা হতো," মিসেস হোয়া বলেন।

এছাড়াও, জমি ক্রয়-বিক্রয় সহজতর করার জন্য, বিশেষ করে হ্যানয়ের শহরতলির জেলাগুলিতে, বিনিয়োগকারীদের স্থানীয় দালালদের সাথে ভালো সম্পর্ক বজায় রাখতে হবে। এই ব্যক্তিদের এলাকার "স্থানীয়" হিসাবে বিবেচনা করা হয় এবং তারা জমির তারল্য ব্যাপকভাবে নির্ধারণ করবে।

"এই দালালরা সাধারণত গ্রামের মানুষ। তারা জানে কিভাবে ভালো দামে জমি 'শিকার' করতে হয়, যা অনেক লোক 'ব্যবহার' করেনি। তবে, এই দালালরা প্রায়শই তাদের ক্লায়েন্টদের কাছ থেকে জমির মালিকের যোগাযোগের তথ্য গোপন করে। নোটারি অফিসে লেনদেন পরিচালনা করার সময় তারা কেবল দুই পক্ষকে দেখা করতে দেবে," মিসেস হোয়া বলেন।

২০২৫ কি ভূমির বছর হবে?

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) এর মতে, ২০২৫ সালে, যেসব জমি প্লটে বিভক্ত, আইনত সুরক্ষিত, সম্পূর্ণ অবকাঠামো সম্পন্ন এলাকায় অবস্থিত এবং ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং এর কম মূল্যের, সেগুলোর দাম ভালোভাবে বৃদ্ধি পাবে। এছাড়াও, একটি সম্পূর্ণ আইনি করিডোরের ভিত্তিতে নগরায়ণ এবং অর্থনৈতিক উন্নয়নের গতির সাথে সাথে জীবনযাত্রা এবং বিনিয়োগ সহ ক্রয়ের চাহিদা ক্রমাগত বৃদ্ধি পাবে।

একই মতামত প্রকাশ করে, ইনস্টিটিউট অফ কনস্ট্রাকশন ইকোনমিক্সের ( নির্মাণ মন্ত্রণালয় ) একজন প্রতিনিধি আরও বলেছেন যে এই বছর জমি লেনদেনের পরিস্থিতি ২০২৪ সালের তুলনায় আরও প্রাণবন্ত হবে, দাম প্রায় ৮-১০% বৃদ্ধি পাবে বলে আশা করা হচ্ছে।

দাউ তু সংবাদপত্রের সাংবাদিকদের সাথে আলাপকালে, ইজেড রিয়েল এস্টেট কোম্পানির সিইও মিঃ ফাম ডুক টোয়ান মন্তব্য করেছেন যে বেশিরভাগ ভিয়েতনামী মানুষ এখনও জমি বা সোনা মজুদ করাকে অগ্রাধিকার দেয়। প্রকৃতপক্ষে, ১৯৯৩ সালে ভূমি আইন প্রণয়নের পর থেকে, হ্যানয়ে জমির দাম মাত্র দুটি প্রবণতা দেখা দিয়েছে: একটি স্থিতিশীল, অন্যটি বৃদ্ধি পাচ্ছে, কিন্তু কমছে না।

"উপরোক্ত স্থিতিশীলতার কারণে, অনেকেই মুদ্রাস্ফীতির বিরুদ্ধে জমিকে নিরাপদ আশ্রয়স্থল হিসেবে বিবেচনা করেন। অতএব, অনেক বিনিয়োগকারী এখনও সাহসের সাথে বিনিয়োগ করেন যদি তারা এমন একটি এলাকা দেখেন যেখানে সম্ভাবনাময়, সম্পূর্ণ অবকাঠামোগত, প্রধান শহরগুলির কাছাকাছি এবং মানসম্মত আইনি মর্যাদা রয়েছে," মিঃ টোয়ান জোর দিয়ে বলেন।

এই সিইও বিশ্বাস করেন যে আবাসিক জমির অংশটি সহজেই বিভিন্ন বিনিয়োগ শৈলীতে "ফিট" হতে পারে। স্বল্পমেয়াদী ক্রেতারা বাজারে স্থানীয় উত্তেজনার মাধ্যমে লাভ করতে পারেন। এদিকে, দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগকারীরা কয়েক বছর পরেও লাভ নেওয়ার বিষয়ে নিশ্চিত থাকতে পারেন।

তবে, তিনি আরও উল্লেখ করেছেন যে শহরতলির জমির অংশে তারল্যের হার বেশ ধীর, অন্যদিকে পণ্যটির নগদ প্রবাহ তৈরি করার ক্ষমতা নেই। অতএব, বিনিয়োগকারীরা যদি অত্যধিক আর্থিক লিভারেজ ব্যবহার করেন, তাহলে ঝুঁকি দেখা দিতে পারে।

Batdongsan.com-এর বিক্রয় পরিচালক মিঃ নগুয়েন কোক আন-এর মতে, এখন থেকে ২০২৫ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের শুরু পর্যন্ত বাজার একত্রীকরণের পর্যায়ে প্রবেশ করবে। বিনিয়োগকারীরা ধীরে ধীরে রিয়েল এস্টেট শিল্পের উন্নয়নের সম্ভাবনা সম্পর্কে আরও আত্মবিশ্বাসী বোধ করবেন।

"এই সময়ের পরে, বাজার পুনরুদ্ধারের একটি সময়ের দিকে এগিয়ে যাবে, যা ২০২৫ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিক থেকে শুরু হয়ে ২০২৫ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিক পর্যন্ত চলবে বলে আশা করা হচ্ছে। সেই সময়ে, বিনিয়োগকারীরা আর বিক্রয়মূল্য এবং আইনি বিষয়গুলির উপর জোর দেবেন না যেমনটি তারা বাজারের মন্দার সময় দিয়েছিলেন। পরিবর্তে, মূল্য বৃদ্ধির সম্ভাবনা অর্থ ব্যয় করার সিদ্ধান্ত নেওয়ার মূল চাবিকাঠি। তাই জমির প্লটের মতো লাভজনক অংশগুলিকে বিনিয়োগকারীরা বিশেষ মনোযোগ দেন," মিঃ কোক আনহ বলেন।

জমির দাম বৃদ্ধির সম্ভাবনা সম্পর্কে আরও জানাতে গিয়ে, মিঃ নগুয়েন কোক আন একটি পরিসংখ্যান উদ্ধৃত করেছেন, পূর্ববর্তী চক্রগুলি বিবেচনা করে, যখন বাজার উন্নয়নের পর্যায়ে চলে গিয়েছিল, ১০০ ভিয়েতনামি ডং বিনিয়োগের মাধ্যমে, অ্যাপার্টমেন্টটি মাত্র ১৩৬ ভিয়েতনামি ডং আয় করেছিল, কিন্তু জমিটি ৩০০ ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত আয় করবে। অতএব, জমি এখনও সেই অংশ যা বিনিয়োগকারীরা অগ্রাধিকার দেয়।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/cuoc-san-dat-nen-dip-dau-nam-d244586.html