রিয়েল এস্টেটে কর আরোপ: প্রয়োজনীয়!

২০২৪ সালের জন্য খসড়া আইনসভা কর্মসূচি, যা ২০২৩ সালের জন্য সমন্বয় করা হয়েছে এবং বর্তমানে বিচার মন্ত্রণালয় কর্তৃক পর্যালোচনা করা হচ্ছে, তার মধ্যে রিয়েল এস্টেট ট্যাক্স সংক্রান্ত একটি আইন প্রণয়নের একটি উল্লেখযোগ্য প্রস্তাব রয়েছে, যা ২০২৫ সালের মে মাসে অনুমোদনের জন্য অক্টোবর ২০২৪ অধিবেশনে বিবেচনার জন্য জাতীয় পরিষদে জমা দেওয়া হবে।

বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে উচ্চ কর আরোপ করা হয়।

বিচার মন্ত্রণালয়ের মতে, আবাসনকে একটি বিনিয়োগ হিসেবে বিবেচনা করা হয়। অস্থায়ী বাড়ি, জরাজীর্ণ বাড়ি, আধা-স্থায়ী বাড়ি এবং গ্রামীণ ও পাহাড়ি এলাকার বাড়িগুলির মতো কম বিনিয়োগের সম্পত্তিতে কর প্রয়োগ না করার নীতির ভিত্তিতে কর নির্ধারণ অধ্যয়ন করা উচিত। এছাড়াও, অবৈধভাবে দখলকৃত বাড়ি এবং জমি, এবং এখনও ব্যবহারে নেই এমন বাড়ি এবং জমির উপর নির্মিত সম্পত্তির তুলনায় পাঁচ গুণ বেশি হারে কর আরোপ করা প্রয়োজন। উল্লেখযোগ্যভাবে, বিচার মন্ত্রণালয় সামাজিক আবাসন এবং কর্মীদের আবাসনের জন্য কর ছাড়ের প্রস্তাব করেছে, একই সাথে ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/মিটারের বেশি মূল্যের বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে উচ্চ কর আরোপ করেছে।

ভিয়েতনাম আন্তর্জাতিক আরবিট্রেশন সেন্টার (VIAC) এর একজন সালিসকারী আইনজীবী লুং ভ্যান ট্রুং মূল্যায়ন করেছেন যে ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/ঘণ্টার উপরে মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের উপর উচ্চ কর আরোপের বিচার মন্ত্রণালয়ের প্রস্তাব আন্তর্জাতিক অনুশীলনের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ, জল্পনা-কল্পনা রোধে সহায়তা করে, অর্থনৈতিক ও দক্ষ আবাসন ব্যবহারকে উৎসাহিত করে এবং রাজ্যের বাজেট রাজস্ব বৃদ্ধিতে অবদান রাখে।

"তবে, এটা মনে রাখা উচিত যে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স নির্মাণের জন্য জমির পরিমাণ হাজার হাজার অ্যাপার্টমেন্টের মধ্যে ভাগ করা হয়েছে, তাই প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্ট খুব কম পরিমাণে জমি দখল করে। ইতিমধ্যে, বিনিয়োগকারীকে নির্মাণে প্রচুর অর্থ বিনিয়োগ করতে হয়, কর্মসংস্থান সৃষ্টি করতে হয় এবং আর্থ- সামাজিক উন্নয়নে অবদান রাখতে হয়। অতএব, বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টের উপর করের হার যথাযথভাবে গণনা করা প্রয়োজন," আইনজীবী ট্রুং বিশ্লেষণ করেন।

আন্তর্জাতিক অনুশীলন এবং দেশের আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন পরিস্থিতির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হওয়ায় বিচার মন্ত্রণালয়ের গৃহনির্মাণ কর আরোপের প্রস্তাবটি ব্যাপক সমর্থন পেয়েছে। (ছবি: তান থান)

হো চি মিন সিটি কর বিভাগের একজন রিয়েল এস্টেট প্রধানের মতে, ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের বেশি মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের উপর উচ্চ কর আরোপ করা অন্যায্যতার দিকে পরিচালিত করতে পারে। "শহরের কেন্দ্রস্থলে ৭০ বর্গমিটার আয়তনের একটি অ্যাপার্টমেন্ট, যার দাম ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের বেশি, যার মূল্য ৩.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর সমতুল্য, তাকে উচ্চ কর দিতে হবে। শহরতলির আরেকটি অ্যাপার্টমেন্ট, যার দাম মাত্র ৩০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার কিন্তু ১৫০ বর্গমিটার আয়তনের, যার মূল্য ৪.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর সমতুল্য, তাকে কম কর দিতে হবে," এই কর্মকর্তা উদাহরণ হিসেবে উল্লেখ করেছেন।

পূর্বোক্ত নেতার মতে, উচ্চ কর আরোপের একটি লক্ষ্য হল সম্পত্তির বাজারকে ব্যাহত করে এমন অনুমানমূলক রিয়েল এস্টেট ব্যবসা নিয়ন্ত্রণ করা। তিনি পরামর্শ দিয়েছিলেন যে সরকার কেবলমাত্র তাদের উপর উচ্চ কর আরোপ করবে যাদের দ্বিতীয় বা তার বেশি বাড়ি আছে, পরবর্তী বাড়ির জন্য করের হার ক্রমান্বয়ে বৃদ্ধি পাবে। বাড়ির মালিক মালিকানা হস্তান্তরের সাথে সাথেই কর আদায় শুরু করা উচিত। একই সাথে, রাজ্যের বাজেট রাজস্বের পরিপূরক হিসাবে অ -কৃষি জমি কর বৃদ্ধির বিষয়টি বিবেচনা করা যেতে পারে।

অন্যান্য দেশে ব্যবহৃত পদ্ধতিগুলি দেখুন।

বিচার মন্ত্রণালয় বাড়ির ক্ষেত্রফলের উপর ভিত্তি করে প্রতি বর্গমিটার জমির দামকে গুণ করে একটি গৃহনির্মাণ কর গণনা পদ্ধতি প্রস্তাব করেছে। করের হার পর্যায়ক্রমে বৃদ্ধি পাবে।

অর্থনীতিবিদ ডঃ ভু দিন আন বলেন যে, দীর্ঘদিন ধরে বিশ্বব্যাপী গৃহনির্মাণের উপর সম্পত্তি কর প্রযোজ্য। ১৯৯১ সালে ভিয়েতনামে, রাজ্যটি ঘরবাড়ি এবং জমির মূল্যের ০.৩%-০.৪% হারে কর আরোপ করে, কিন্তু ১৯৯২ সালে গৃহনির্মাণের উপর কর প্রয়োগ বন্ধ করে দেয়। ডঃ ভু দিন আনের মতে, একটি রিয়েল এস্টেট কর আইন তৈরি করা প্রয়োজন কারণ এটি আন্তর্জাতিক অনুশীলনের পাশাপাশি বর্তমান আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন পরিস্থিতির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ। বাকি বিষয়গুলি হল গৃহনির্মাণের উপর সম্পত্তি কর কীভাবে গণনা করা হবে, কর গণনার জন্য কোন ইউনিট সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করবে এবং বাস্তবায়নের রোডম্যাপ কী হবে...?

FINA ইনভেস্টমেন্ট কনসাল্টিং কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ফাম আন খোইয়ের মতে, বিদেশে রিয়েল এস্টেট কর আইনগুলি খুব সহজ এবং প্রয়োগ করা সহজ করার জন্য ডিজাইন করা হয়েছে। রিয়েল এস্টেট করের প্রকৃতি হল বিদ্যমান সম্পদের উপর ভিত্তি করে ব্যক্তিগত আয়কর। অতএব, কিছু দেশ শুধুমাত্র একটি করের হার প্রয়োগ করে এবং স্থায়ী বাসস্থান হিসাবে ব্যবহৃত বাড়ির জন্য 50% পর্যন্ত কর কমিয়ে ন্যায্যতা তৈরি করে এবং যারা এখনও সম্পত্তির মালিক নন তাদের জন্য বাড়ি এবং জমি ক্রয় সহজতর করে।

"সরলীকৃত কর গণনা পদ্ধতি সরকারকে আরও সহজে পরিচালনা করতে সাহায্য করে, করদাতাদের জন্য বিভ্রান্তি এড়ায় এবং দ্বিতীয়, তৃতীয় এবং পরবর্তী রিয়েল এস্টেট সম্পত্তিগুলির জন্যও ন্যায্য, যদি সেগুলি সুবিন্যস্ত হয়," মিঃ খোই মন্তব্য করেন।

মিঃ খোই আরও পরামর্শ দেন যে, খরচ কেটে নেওয়ার পর করদাতাদের জন্য কর ফেরতের অনুমতি দেওয়া যেতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, কোভিড-১৯ মহামারীর সময়, উচ্চ বিনিয়োগ খরচের কিছু সম্পত্তি ভাড়া দেওয়া সম্ভব হয়নি, যার ফলে বাড়ির মালিকদের জন্য সমস্যা তৈরি হয়েছে। এই ক্ষেত্রে কর ফেরত মঞ্জুর করা উচিত যাতে ব্যবসায় অংশগ্রহণের জন্য সর্বোত্তম পরিস্থিতি তৈরি করা যায়, পাশাপাশি কর পরিশোধের ভয়ে বাড়ির মালিকদের মিথ্যা ঘোষণা করা থেকে বিরত রাখা যায়, যার ফলে রাজস্ব ক্ষতি এড়ানো যায়।

বিগ ল্যান্ড ফান্ড কোম্পানির ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ তা ট্রুং কিয়েন, জল্পনা-কল্পনা রোধ করতে এবং বাজারের স্বচ্ছতা নিশ্চিত করতে রিয়েল এস্টেট কর প্রয়োগের প্রস্তাবের সাথে একমত। তবে, নীতি এবং কর গণনা পদ্ধতি অস্পষ্ট থাকলে এটি রিয়েল এস্টেট মালিকদের উপর চাপ তৈরি করে। দীর্ঘমেয়াদে, সরকার রিয়েল এস্টেট কর আদায় করছে এমন তথ্য পাওয়ার পর বাজার এমনভাবে সমন্বয় করবে যা ধীর হয়ে যাবে। বিনিয়োগকারীদের রাজস্ব এবং খরচের ভারসাম্য বজায় রাখতে পুনর্গণনা করতে হবে এবং সেই অনুযায়ী দাম সমন্বয় করতে হবে।

ভাড়ার দামের উপর প্রভাব সম্পর্কে উদ্বেগ।

মিঃ ফাম ভ্যান তুয়ান (হো চি মিন সিটির জেলা ১-এ বসবাসকারী) - যার ভাড়ার জন্য অ্যাপার্টমেন্ট এবং কারখানা ভবন সহ অসংখ্য সম্পত্তি রয়েছে - তিনি বিশ্বাস করেন যে আবাসনের উপর কর আরোপ করা একটি উপযুক্ত এবং প্রয়োজনীয় নীতি, তবে এটি রিয়েল এস্টেট বাজারকে ঠান্ডা করতে সাহায্য করতে পারে। মিঃ তুয়ান আরও উদ্বিগ্ন যে সম্পত্তি কর প্রদানের ফলে ভাড়ার দামের উপর প্রভাব পড়তে পারে, যার ফলে উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক কার্যক্রমের বর্তমান অসুবিধার কারণে ভাড়াটেদের জন্য পরিস্থিতি মেনে নেওয়া কঠিন হয়ে পড়বে।

সূত্র: https://nld.com.vn/kinh-te/danh-thue-bat-dong-san-can-thiet-20230208211419248.htm