হ্যানয়ের উপশহরগুলোতে জমির দাম স্থবির হয়ে পড়েছে।

দ্রুত বৃদ্ধির একটি সময়ের পর, হ্যানয়ের উপশহরগুলোর জমির বাজার একটি স্পষ্ট মন্দা পর্যায়ে প্রবেশ করছে। হোয়া লাক, থাচ থাট, ফু ক্যাট, কুওক ওআই ইত্যাদিতে চাওয়া দাম কমছে।

সাংবাদিকদের করা এক সমীক্ষা অনুযায়ী, হ্যানয়ের অনেক উপশহরীয় এলাকায়, যেগুলো একসময় জমির মূল্যবৃদ্ধির কেন্দ্রবিন্দু ছিল, সেখানে এখন সর্বোচ্চ দামের সময়ের তুলনায় জমির দাম উল্লেখযোগ্যভাবে কমে গেছে।

সব ক্ষেত্রেই দাম কমেছে, এবং অনেক প্রতিষ্ঠানই তাদের লোকসান উল্লেখযোগ্যভাবে কমিয়ে এনেছে।

ফু ক্যাট এলাকায় ১০৭ বর্গমিটারের একটি জমি প্রায় ৩ বিলিয়ন VND মূল্যে বিক্রির জন্য দেওয়া হচ্ছে, যা ২০২৫ সালের শুরুতে দালালদের দেওয়া দামের চেয়ে উল্লেখযোগ্যভাবে কম।

প্রাপ্ত তথ্য থেকে জানা গেছে যে, হ্যানয়ের ফু ক্যাট এলাকায় জমির প্লট বাজার দরের চেয়ে কম দামে বিক্রি হচ্ছে। এদিকে, অবস্থানভেদে এই এলাকার জমির দাম প্রায় ১০-২০% কমেছে।

Batdongsan.com-এর তথ্য থেকে দেখা যায় যে, ২০২৫ সালের এপ্রিল মাসের সর্বোচ্চ দামের তুলনায় বাক ফু ক্যাট শিল্প পার্কের আশেপাশের জমির দাম প্রায় ২০% কমেছে। বর্তমানে, প্রচলিত দাম প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ৩৩ মিলিয়ন VND-এর আশেপাশে ওঠানামা করছে; অন্যদিকে, বছরের শুরুতে সর্বোচ্চ দামের তুলনায় প্রাক্তন থাচ হোয়া এলাকার জমির দাম প্রায় ১১% কমেছে।

শুধু ফু ক্যাটই নয়, প্রাক্তন তান সা এলাকাতেও (যা এখন নতুন হোয়া লাক কম্যুনের অংশ) তীব্র পতন দেখা গেছে। হোয়া লাক হাই-টেক পার্ক থেকে প্রায় ১ কিমি দূরে অবস্থিত বলে বিজ্ঞাপিত একটি ১০০ বর্গমিটারের প্লট বর্তমানে প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ৩০ মিলিয়ন VND মূল্যে বিক্রির জন্য দেওয়া হচ্ছে, যা এপ্রিল ২০২৫-এ তেজি বাজারের সর্বোচ্চ শিখরের তুলনায় প্রায় ৩০% কম।

এই ঘটনাটি জমির প্লট খণ্ডের নিম্নমুখী প্রবণতাকে স্পষ্টভাবে প্রতিফলিত করে। নির্মাণ মন্ত্রণালয় কর্তৃক প্রকাশিত ২০২৬ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকের রিয়েল এস্টেট বাজারের তথ্য অনুযায়ী, অ্যাপার্টমেন্ট, স্বতন্ত্র বাড়ি এবং জমির প্লট—এই তিনটি খণ্ডেই লেনদেনের পরিমাণ হ্রাস পেয়েছে। বিশেষত, জমির প্লট খণ্ডে গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ১০%-এর বেশি এবং পূর্ববর্তী ত্রৈমাসিকের তুলনায় প্রায় ২০% হ্রাস দেখা গেছে।

হোয়া লাক এলাকার একটি রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ ফার্মের পরিচালক মিসেস ফাম থি টাম বলেছেন যে, শহরতলির জমির বাজার দুটি প্রধান চাপের সম্মুখীন হচ্ছে, যার কারণে জমির দাম কমছে, অথচ লেনদেন প্রায় "উধাও" হয়ে গেছে।

batdongsan.com-এর তথ্য অনুযায়ী, বাজার তেজি থাকার সর্বোচ্চ সময়ের তুলনায় হ্যানয়ের উপশহর এলাকাগুলোতে জমির দাম এখন উল্লেখযোগ্যভাবে কমে গেছে।

"প্রথমত, ২০২৪-২০২৫ সালে অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণের কারণে জমির দাম বেড়ে যাওয়ায় বর্তমান দাম অনেক বেশি। এর আগেও অনেক এলাকায় দাম তার প্রকৃত মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি বেড়ে গিয়েছিল, তাই বিনিয়োগকারীরা আর বিনিয়োগ করতে আগ্রহী নন," মিসেস ট্যাম বলেন।

এই নারী ব্রোকারের মতে, দ্বিতীয় চাপটি আসছে ব্যাংক সুদের হার থেকে, যা বছরের শুরু থেকেই বেশি থাকায় বিনিয়োগ প্রবাহ সংকুচিত হচ্ছে। আর্থিক লিভারেজ ব্যবহারকারী বিনিয়োগকারীদের লোকসানে বিক্রি করতে হচ্ছে অথবা বাজার পুনরুদ্ধারের অপেক্ষায় নিজেদের হোল্ডিং ধরে রাখতে হচ্ছে।

কুওক ওআই-এর আরেকজন রিয়েল এস্টেট এজেন্ট গিয়া ফু বলেছেন যে, আগের জমির দামের উল্লম্ফন মূলত পরিকল্পনা ও অবকাঠামোগত তথ্যের কারণে মূল্যবৃদ্ধির প্রত্যাশার উপর ভিত্তি করে হয়েছিল। তবে, বিনিয়োগকারীরা এখন অনেক বেশি সতর্ক।

আগে শুধু রাস্তা নির্মাণ, এলাকার উন্নয়ন, বা কোনো বড় প্রকল্পের কাছাকাছি থাকার খবরেই জমির দাম আকাশছোঁয়া হয়ে যেত। কিন্তু এখন ক্রেতারা আইনি দিক, পরিকল্পনা এবং বাস্তব উন্নয়ন সম্ভাবনা নিয়ে খুব বিস্তারিত প্রশ্ন করেন। যে জমি শুধু দাম বাড়ার অপেক্ষায় থাকে, তা এখন প্রায় আর আকর্ষণীয় নয়; কিছু প্লট কয়েকশ মিলিয়ন ডং ছাড়ে বিক্রির জন্য দেওয়া হচ্ছে, কিন্তু পুরো এক মাস ধরে কেউ কেনার জন্য খোঁজ নেয়নি," এই রিয়েল এস্টেট এজেন্ট বলেন।

নগদ প্রবাহ অন্তর্নিহিত মূল্যসম্পন্ন রিয়েল এস্টেটের দিকে সরে যাচ্ছে।

ভিয়েতনাম ইনস্টিটিউট ফর রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড ইভ্যালুয়েশন (VARS IRE)-এর মতে, অতীতের মতো গুজব বা স্বল্পমেয়াদী মূল্যবৃদ্ধির প্রত্যাশার ওপর ভিত্তি করে ফটকা বিনিয়োগের জন্য শহরতলির জমি আর উপযুক্ত থাকবে না।

VARS IRE-এর গবেষণা তথ্য থেকে দেখা যায় যে, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার একটি ‘স্বাস্থ্যকর শুদ্ধিকরণ’ প্রক্রিয়ার মধ্য দিয়ে যাচ্ছে, যেখানে বিনিয়োগকারীদের আচরণ এবং বাজারের গতিপ্রকৃতিতে একটি সুস্পষ্ট পরিবর্তন পরিলক্ষিত হচ্ছে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, বাজার একটি 'স্বাস্থ্যকর শুদ্ধিকরণ' প্রক্রিয়ার মধ্য দিয়ে যাচ্ছে, যেখানে পরিকাঠামো ও সুযোগ-সুবিধাবিহীন পণ্য, বিশেষ করে শহরতলির জমির প্লটগুলোর চাহিদা মন্থর রয়েছে।

পূর্বে যেখানে সুযোগ হারানোর ভয় এবং দ্রুত মূল্যবৃদ্ধির প্রত্যাশার উপর ভিত্তি করে বিনিয়োগ করার মানসিকতা প্রচলিত ছিল, এখন ক্রেতারা আরও সতর্ক। আইনি দিক, ডেভেলপারদের সক্ষমতা, বাস্তব উন্নয়ন সম্ভাবনা, তারল্য এবং টেকসই প্রবৃদ্ধির সম্ভাবনার মতো বিষয়গুলোর ওপর ক্রমশ বেশি জোর দেওয়া হচ্ছে।

অন্যদিকে, পরিকাঠামো ও সুযোগ-সুবিধার অভাবযুক্ত, অথবা 'মূল্যবৃদ্ধির আখ্যানের' ওপর অতিমাত্রায় নির্ভরশীল পণ্য, বিশেষ করে শহরতলির জমির প্লট, ক্রমাগত মন্দার সম্মুখীন হচ্ছে।

বাজার গবেষণা সংস্থাগুলোর প্রতিবেদন অনুযায়ী, হ্যানয়ে শুধু জমির খণ্ডই নয়, অ্যাপার্টমেন্ট এবং নিচু তলার আবাসন খাতেও লেনদেন হ্রাস পেয়েছে।

নিচু তলার আবাসন প্রসঙ্গে, স্যাভিলসের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৬ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে হ্যানয়ে প্রথমবারের মতো চালু হওয়া নিচু তলার আবাসন ইউনিটগুলোর মাত্র ৭% সফলভাবে বিক্রি হয়েছে, যা ২০২৫ সালের একই সময়ের ৪১% এর তুলনায় একটি বড় হ্রাস। এটি কেবল ভোগের মন্দাকেই প্রতিফলিত করে না, বরং ক্রেতাদের আচরণেও একটি স্পষ্ট পরিবর্তন নিয়ে আসে।

অ্যাপার্টমেন্ট খাতে, ওয়ান মাউন্ট গ্রুপের মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড কাস্টমার ইনসাইটস সেন্টারের তথ্য অনুযায়ী সবচেয়ে তীব্র পতন রেকর্ড করা হয়েছে, যেখানে ২০২৬ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে প্রায় ৪,০০০ লেনদেন হয়েছে, যা পূর্ববর্তী ত্রৈমাসিকের তুলনায় ৬০% এবং পূর্ববর্তী বছরের তুলনায় ২৬% কম। এর প্রধান কারণ হলো বিনিয়োগ মূলধনের প্রত্যাহার, যদিও প্রকৃত আবাসনের চাহিদা থাকলেও তা এই ক্ষতি পুষিয়ে নেওয়ার জন্য যথেষ্ট নয়।

উৎস: https://znews.vn/dat-nen-vung-ven-ha-noi-thanh-khoan-dong-bang-post1654538.html