জমির নিলাম আবার "উত্তপ্ত"

সম্প্রতি, হ্যানয়ের শহরতলির জেলাগুলিতে জমির বাজার আগের চেয়ে "উত্তপ্ত" হয়ে উঠেছে যখন জমির নিলাম ক্রমাগত "বিক্রি হয়ে গেছে"। পরবর্তী অধিবেশনগুলিতে সফল নিলামের দাম পূর্ববর্তী অধিবেশনগুলির রেকর্ড ভেঙে চলেছে।

আশেপাশের এলাকার তুলনায় ২-৩ গুণ বেশি

বিশেষ করে, ২৮শে জুলাই, ড্যান ফুওং জেলার ভূমি তহবিল উন্নয়ন কেন্দ্র ৮৫টি জমির নিলাম সফলভাবে আয়োজন করে, যার মধ্যে রয়েছে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টা মূল্যের একটি বিজয়ী জমির নিলাম, যা শুরুর মূল্যের দ্বিগুণ। ১০ই আগস্ট, থানহ ওয়ে জেলায় ৬৮টি জমির নিলামে ৭,০০০ অংশগ্রহণকারী ডসিয়ার রেকর্ড করা হয়, যার মধ্যে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টা মূল্যের একটি বিজয়ী জমির প্লটও অন্তর্ভুক্ত ছিল, যা অনেককে অবাক করে দেয়।

এবং সম্প্রতি, হোয়াই ডুক জেলার তিয়েন ইয়েন কমিউনে রেকর্ড নিলামটি ১৯ আগস্ট থেকে ২০ আগস্ট ভোর ৪:৩০ পর্যন্ত প্রায় ১৯ ঘন্টা স্থায়ী হয়েছিল। আয়োজকদের মতে, তিয়েন ইয়েন কমিউনের লং খুক এলাকায় ১৯টি জমির নিলামে ৫১৭ জন গ্রাহক অংশগ্রহণ করেছিলেন, যারা ১,১০০ সেট নথি নিবন্ধন করেছিলেন। এই নিলামটি আয়োজক এবং নিলামকারী উভয়ের জন্যই উত্তেজনাপূর্ণ, উত্তেজনাপূর্ণ এবং ক্লান্তিকর ছিল। অনেক লোক তাড়াতাড়ি চলে গিয়েছিল কারণ অনেক জমির প্লট খুব বেশি দামে দেওয়া হয়েছিল, "বিষয়টি জোর করে চাপিয়ে দেওয়ার চেষ্টা করা", "যে কোনও মূল্যে কেনার" স্টাইলে।

বিনিয়োগকারীরা যখন দরপত্র জমা দিচ্ছিলেন, তখন নিলামের বাইরে অনেক রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ গ্রুপ এবং অ্যাসোসিয়েশন উপস্থিত ছিল, যারা দাম বাড়াতে এবং লাভের জন্য অনুমান করার জন্য নিলাম এলাকার পরিবেশ সম্পর্কে রিপোর্ট করার জন্য সোশ্যাল মিডিয়া প্ল্যাটফর্মে লাইভ ভিডিও স্ট্রিমিং মোড চালু করেছিল।

ফলস্বরূপ, ১১৩ বর্গমিটারের বেশি আয়তনের LK03-12 (৩টি সম্মুখভাগ সহ কোণার লট) লটটি ১৩৩.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার পর্যন্ত দর দেওয়া হয়েছিল, যা প্রারম্ভিক মূল্যের (৭.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার) চেয়ে ১৮ গুণ বেশি। বাকি লটগুলির জয়ের মূল্য ছিল ৯৭.৩-১২৭.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, সর্বনিম্ন জয়ের লট ছিল ৯১.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার।

উপস্থিত কিছু দালাল জানিয়েছেন যে নিলামের দাম এই এলাকার বর্তমান বাজার মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি। এটি হ্যানয়ের একটি শহরতলির জেলায় রেকর্ড উচ্চ মূল্য।

২০শে আগস্ট সকালে নিলাম শেষ হওয়ার পরও লং খুক গ্রামের নিলাম এলাকায় রেকর্ডিং অব্যাহত রেখে, অনেক রিয়েল এস্টেট ব্রোকার কাজ করছিল। কিছু ব্রোকার জানিয়েছেন যে নিলামের পরে জমির লটগুলি এলাকা এবং অবস্থানের উপর নির্ভর করে 300-500 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর পার্থক্যে বিক্রি করা হচ্ছে। "113 বর্গমিটারের বেশি আয়তনের লট LK03-12 (3টি ফ্রন্ট সহ কোণার লট) 133.3 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে জিতেছে এবং বিজয়ী দরদাতা 300 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর স্থানান্তর মূল্যে এটি প্রেরণ করেছে। বিশেষ করে, 91.3 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের সর্বনিম্ন বিজয়ী মূল্য সহ 2টি লট 600 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের স্থানান্তর মূল্যে প্রেরণ করা হয়েছিল" - একজন ব্রোকার জানিয়েছেন।

Batdongsan.com.vn-এর দক্ষিণাঞ্চলীয় পরিচালক মিঃ দিন মিন তুয়ান মন্তব্য করেছেন যে এত বেশি দামে জমি নিলামের ফলে নতুন প্রকল্পের জন্য সাইট ক্লিয়ারেন্সের খরচ আরও ব্যয়বহুল হয়ে উঠবে। একই সাথে, আশেপাশের এলাকায় জমির মালিকদের মধ্যে তাদের জমির বিক্রয়মূল্য বাড়ানোর মানসিকতা থাকে। হঠাৎ করে জমির দাম বৃদ্ধির ফলে জমির জল্পনা-কল্পনার প্রবণতাও তৈরি হতে পারে, যখন অনেকে জমির দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি থেকে লাভের আশায় জমি কিনতে ছুটে যান। তবে, এটি এমন পরিস্থিতির সৃষ্টি করতে পারে যেখানে অন্যান্য অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ডে অর্থ সঞ্চালিত হওয়ার পরিবর্তে জমিতে অর্থ স্থির থাকে।

মিঃ তুয়ানের মতে, Batdongsan.com.vn-এর মূল্য ইতিহাসের টুল থেকে দেখা যায় যে, তিয়েন ইয়েন কমিউন, হোয়াই ডুক-এর LK03 এবং LK03 এলাকার ১৯টি জমির নিলাম মূল্য বাজারের সাধারণ মূল্যের তুলনায় ২-৩ গুণ বেশি।

হ্যানয় শহরের হোয়াই ডুক জেলার তিয়েন ইয়েন কমিউনের লং খুক এলাকায় ১৯টি জমির জমি নিলামে তোলা হয়েছে। ছবি: HUU HUNG

অস্বাভাবিক কিছু আছে কি?

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস (VARS) এর চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন মূল্যায়ন করেছেন যে গত বছরের শেষ থেকে এখন পর্যন্ত, হ্যানয়ের অনেক রিয়েল এস্টেট বিভাগের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পেয়েছে, বিশেষ করে যে অ্যাপার্টমেন্টগুলি উচ্চ স্তরে আটকে আছে (প্রায় 60 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টায় পৌঁছেছে এবং স্থবির হয়ে পড়েছে), যার ফলে বিনিয়োগের মুনাফার পরিমাণ তীব্রভাবে হ্রাস পাচ্ছে। কিছু আবাসন প্রকল্প এবং শহরাঞ্চলে নিম্ন-উত্থিত আবাসন বিভাগের জন্য, এটি কয়েকশ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টায়ও সীমার মধ্যে রয়েছে। অতএব, অনেক বিনিয়োগকারীকে শহরতলির জমিতে স্থানান্তরিত হতে হবে, যেখানে নিলামকৃত জমি বেশি আগ্রহের।

মিঃ দিন-এর মতে, ১ আগস্ট থেকে রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত নতুন আইন কার্যকর হওয়ার পর, জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় কঠোর করার ফলে, শহরতলির জমির চাহিদা আরও উত্তেজনাপূর্ণ হয়ে ওঠে। বিশেষ করে, হ্যানয়ের কিছু জেলা ২০২৫ সালে জেলা হওয়ার প্রস্তুতি নিচ্ছে এই তথ্য মানুষ এবং বিনিয়োগকারী উভয়ের মনস্তত্ত্বকেই প্রভাবিত করেছে, তাই হাজার হাজার মানুষ জমি নিলামে যাচ্ছে, যখন ২০২৩ সালের শেষের দিকে অনেক নিলাম শান্ত থাকে এবং অনেক জমির লট এমনকি পর্যাপ্ত অংশগ্রহণকারী না থাকার কারণে নিলামের সময় স্থগিত করতে হয়।

সংবাদমাধ্যমের সাথে কথা বলতে গিয়ে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিষয়ক প্রাক্তন উপমন্ত্রী অধ্যাপক ড্যাং হুং ভো বলেন যে, শহরের কেন্দ্রস্থল থেকে ৩০-৪০ কিলোমিটার দূরে হ্যানয়ের শহরতলির জেলাগুলিতে জমির নিলাম মূল্য ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারেরও বেশি বৃদ্ধি করা একটি অস্বাভাবিক বিষয়। শহরতলিতে জমির দাম এমন পর্যায়ে উন্নীত করা হচ্ছে যা মানুষ সহ্য করতে পারবে না।

আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান হাই (হ্যানয় বার অ্যাসোসিয়েশন) বলেন, জমি নিলাম স্থানীয় বাজেটে তাৎক্ষণিক সুবিধা বয়ে আনবে বলে আশা করা হচ্ছে, কিন্তু কঠোরভাবে পরিচালিত না হলে, এর ফলে অনেক নেতিবাচক পরিণতি হতে পারে। গত কয়েক বছরে স্পষ্ট শিক্ষা হলো, জমির দাম বৃদ্ধি কেবল বাজারকেই ব্যাহত করে না বরং ফটকাবাজদের জন্য জমির দাম বাড়িয়ে লাভ করার পরিস্থিতি তৈরি করে, যা সম্ভাব্যভাবে একটি অস্থিতিশীল রিয়েল এস্টেট বুদবুদ তৈরি করে।

ভিয়েতনাম ইনস্টিটিউট ফর রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড ইভালুয়েশনের ডেপুটি ডিরেক্টর ডঃ ট্রান জুয়ান লুওং আরও বলেছেন যে থানহ ওয়ে, হোয়াই ডুক... এর মতো হ্যানয়ের শহরতলির জেলাগুলিতে নিলামে তোলা জমির দাম বাজার মূল্যের তুলনায় অনেক বেশি, যার আংশিক কারণ অনুমানমূলক গোষ্ঠীগুলির কারসাজি এবং "মূল্যস্ফীতি"। সাম্প্রতিক নিলাম অনুসারে, হাই ডুওং, বাক নিন, বাক জিয়াং... এর একদল বিনিয়োগকারী নিলামে অংশগ্রহণ করেছেন এবং উচ্চ মূল্য পরিশোধ করেছেন। এটি এমন একটি কারণ যা আগামী সময়ে বাড়ি এবং রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়িয়ে দেবে, যার ফলে প্রকৃত চাহিদা সম্পন্নদের জন্য এটি অ্যাক্সেস করা কঠিন হয়ে পড়বে। অতএব, ডঃ ট্রান জুয়ান লুওং প্রস্তাব করেছেন যে অনুমান এবং মূল্যস্ফীতি রোধ করার জন্য, জমা মূল মূল্যের ৫০% পর্যন্ত বৃদ্ধি করা প্রয়োজন এবং নিলামে তোলা জমি ১-২ বছর পরে কেনা এবং বিক্রি করতে হবে, নোটারি করা উচিত, অথবা উপরোক্ত সময়ের মধ্যে স্থানান্তর করা হলে, উচ্চ কর ধার্য করা হবে...

মানুষকে সতর্ক থাকতে হবে।

নগুই লাও দং সংবাদপত্রের প্রতিবেদকের প্রকৃত রেকর্ড এবং batdongsan.com.vn ওয়েবসাইটের ঐতিহাসিক মূল্য পরিসংখ্যান সরঞ্জাম অনুসারে, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে হোয়াই ডাক জেলার তিয়েন ইয়েন কমিউনে বিক্রয়ের জন্য জমির সাধারণ মূল্য প্রায় ৪৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টা, যা এক বছর আগের তুলনায় প্রায় ৪৮% বেশি। তিয়েন ইয়েন কমিউনের পার্শ্ববর্তী কমিউনগুলিতে বিক্রয়ের জন্য জমির দাম ২২-৬২ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টার মধ্যে বিজ্ঞাপন দেওয়া হয়, যা ট্র্যাফিক সংযোগের অবস্থান এবং সুবিধার উপর নির্ভর করে।

পরিকল্পনার কারণ এবং নিলাম কার্যক্রমের কারণে হ্যানয়ের শহরতলির এলাকায় আগ্রহ এবং জমির দাম বেড়েছে। ২০২৪ সালের প্রথমার্ধে, দং আন, গিয়া লাম, থাচ থাট, কোওক ওই (হ্যানয়) জেলায় জমির অনুসন্ধানের পরিমাণ ৪৮% থেকে ১০৪% বৃদ্ধি পেয়েছে, চাহিদা বৃদ্ধির ফলে হ্যানয়ের শহরতলির জেলাগুলিতে জমির দাম ২০২৩ সালের দ্বিতীয়ার্ধের তুলনায় ৪% থেকে ২৪% বৃদ্ধি পেয়েছে।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞরা ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে এখন থেকে বছরের শেষ পর্যন্ত, নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ না করা পর্যন্ত জমির নিলাম সক্রিয় থাকবে, বর্তমান রাষ্ট্রীয় মূল্য কাঠামো অনুসারে প্রয়োগ করা শুরুর মূল্য নির্ধারণ অন্যান্য ধরণের জমির তুলনায় অনেক কম হবে। অতএব, উপরোক্ত অনেক কারণের প্রভাব এবং পরিণতির কারণে বিশেষ করে জমি নিলামের "উষ্ণতা" এবং সাধারণভাবে রিয়েল এস্টেট সেগমেন্টের ঝুঁকি এড়াতে, বিনিয়োগ করার আগে বা প্রকৃত আবাসনের চাহিদা পূরণের আগে মানুষকে সতর্ক থাকতে হবে।

জমির দাম স্থিতিশীল করার জন্য সরঞ্জামের অভাব

অধ্যাপক ড্যাং হুং ভো-এর মতে, অনেক দালাল যেভাবে কাজ করছে তা হল রিয়েল এস্টেট কেনার বিষয়ে জিজ্ঞাসা করার জন্য সর্বত্র ফোন করা, বাজার মূল্যকে উদ্দীপিত করার জন্য অনেক জায়গায় রিয়েল এস্টেট দেখতে যাওয়া। সাম্প্রতিক দিনগুলিতে হ্যানয়ের শহরতলিতে জমির নিলামের পরিমাণ খুবই কম, তাই ফটকাবাজরা জমির নিলাম ব্যবহার করে দাম বাড়াতে চায়, প্রমাণ করে যে জমির দাম সত্যিই বাড়ছে, যার ফলে মানুষ উচ্চ মূল্যের দিকে এগিয়ে যাচ্ছে। যদিও হ্যানয়ের কেন্দ্রীয় রাস্তায় অনেক বাড়ি বন্ধ এবং খালি রয়েছে কারণ ই-কমার্স ক্রমশ জনপ্রিয় হয়ে উঠছে, শহরতলিতে জমির দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাচ্ছে, যার অর্থ ব্যবসায়ী সম্প্রদায়ের প্রভাব রয়েছে। "আমাদের জমির বাজার পরিচালনার জন্য সরঞ্জামের অভাব রয়েছে। ২০০৪ সালে, সরকার জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করে কারণ জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় আধুনিক নগর উন্নয়ন প্রক্রিয়ার জন্য উপযুক্ত ছিল না। অনেকেই জমি কিনে সেখানে রেখে দিয়েছিলেন। জমি বিনিয়োগ বা বিকাশ করা হয়নি, কিন্তু সেখানে অর্থ রাখা হয়েছিল, যার ফলে জমির দাম বহুগুণ বেড়ে গেছে। রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন, যা সবেমাত্র কার্যকর হয়েছে, বিশেষ নগর এলাকা, টাইপ ১ নগর এলাকা, টাইপ ২ নগর এলাকা এবং টাইপ ৩ নগর এলাকায় জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করে। আমরা জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় কঠোর করেছি, কিন্তু বাজার মূল্য স্থিতিশীল করার জন্য আমাদের এখনও একমাত্র হাতিয়ার, যা রিয়েল এস্টেট কর, এর অভাব রয়েছে," বলেন অধ্যাপক ড্যাং হুং ভো।

সূত্র: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm