জমির নিলাম আবারও তুঙ্গে উঠেছে।

সম্প্রতি, হ্যানয়ের শহরতলির জেলাগুলিতে জমির বাজার আগের চেয়েও উত্তপ্ত হয়ে উঠেছে, জমির নিলাম ধারাবাহিকভাবে বিক্রি হচ্ছে। পরবর্তী প্রতিটি নিলামে সফল দরপত্রের দাম ক্রমাগত পূর্ববর্তী রেকর্ড ভেঙে দিচ্ছে।

আশেপাশের এলাকার তুলনায় ২-৩ গুণ বেশি

বিশেষ করে, ২৮শে জুলাই, ড্যান ফুওং জেলার ভূমি উন্নয়ন কেন্দ্র ৮৫টি জমির নিলাম সফলভাবে আয়োজন করে, যার মধ্যে একটি প্লট ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টারমিটার দরে বিজয়ী দরে পৌঁছেছে, যা শুরুর মূল্যের দ্বিগুণ। ১০ই আগস্ট, থানহ ওয়ে জেলায় ৬৮টি জমির নিলামে ৭,০০০টি আবেদন জমা পড়ে, যার মধ্যে একটি প্লট ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টারমিটারের বেশি দামে জিতেছে, যা অনেককে অবাক করে দিয়েছে।

সম্প্রতি, হোয়াই ডাক জেলার তিয়েন ইয়েন কমিউনে একটি রেকর্ড-নকশা নিলাম অনুষ্ঠিত হয়, যা ১৯শে আগস্ট থেকে ২০শে আগস্ট ভোর ৪:৩০ পর্যন্ত প্রায় ১৯ ঘন্টা স্থায়ী হয়। আয়োজকদের মতে, তিয়েন ইয়েন কমিউনের লং খুক এলাকায় ১৯টি জমির প্লটের নিলামে ৫১৭ জন অংশগ্রহণকারী অংশগ্রহণ করেছিলেন, যার মধ্যে ১,১০০টি আবেদন জমা পড়েছিল। নিলামটি আয়োজক এবং দরদাতা উভয়ের জন্যই উত্তেজনাপূর্ণ, উত্তেজনাপূর্ণ এবং ক্লান্তিকর ছিল। অনেকেই তাড়াতাড়ি চলে যান কারণ বেশ কয়েকটি প্লট অত্যধিক উচ্চ মূল্যে দরপত্র আহ্বান করা হয়েছিল, যে কোনও মূল্যে জমি অধিগ্রহণের মরিয়া প্রচেষ্টার কারণে।

বিনিয়োগকারীরা যখন দরপত্র লিখছিলেন, তখন নিলাম এলাকার বাইরে অসংখ্য রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ গ্রুপ উপস্থিত ছিল, যারা দাম বৃদ্ধি এবং লাভের জন্য অনুমান করার জন্য নিলাম এলাকার পরিবেশ সম্পর্কে রিপোর্ট করার জন্য সোশ্যাল মিডিয়া প্ল্যাটফর্মে ভিডিও লাইভ-স্ট্রিমিং করছিল।

ফলস্বরূপ, ১১৩ বর্গমিটারের বেশি আয়তনের LK03-12 (তিনটি রাস্তার সামনের অংশ সহ একটি কোণার লট) লটের জন্য ১৩৩.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার পর্যন্ত দর দেওয়া হয়েছে, যা প্রারম্ভিক মূল্যের (৭.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার) চেয়ে ১৮ গুণ বেশি। বাকি লটগুলিতে ৯৭.৩ থেকে ১২৭.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার পর্যন্ত দর দর ছিল, যার সর্বনিম্ন বিজয়ী দর ছিল ৯১.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার।

উপস্থিত কিছু ব্রোকার মন্তব্য করেছেন যে বিজয়ী দর মূল্য এলাকার বর্তমান বাজার মূল্যের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি। এটি হ্যানয়ের একটি শহরতলির জেলার জন্য একটি রেকর্ড উচ্চ মূল্যও।

২০শে আগস্ট সকালে নিলাম শেষ হওয়ার পরও, লং খুক গ্রামের নিলামস্থলে অনেক রিয়েল এস্টেট ব্রোকার এখনও কাজ করছিল। কিছু ব্রোকার জানিয়েছেন যে নিলামকৃত জমির প্লটগুলি এলাকা এবং অবস্থানের উপর নির্ভর করে ৩০০-৫০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর মার্কআপে পুনরায় বিক্রি করা হচ্ছে। "১১৩ বর্গমিটারেরও বেশি আয়তনের LK03-12 (৩টি রাস্তার সামনের অংশ সহ কোণার প্লট) প্লটের জন্য বিজয়ী দর ছিল ১৩৩.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, এবং বিজয়ী দরদাতা এখন এটি ৩০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ পুনরায় বিক্রি করছেন। ৯১.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের সর্বনিম্ন বিজয়ী দর সহ দুটি প্লট ৬০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর প্রতিটিতে পুনরায় বিক্রি করা হচ্ছে," একজন ব্রোকার জানিয়েছেন।

Batdongsan.com.vn এর দক্ষিণাঞ্চলীয় অঞ্চলের পরিচালক মিঃ দিন মিন তুয়ান মন্তব্য করেছেন যে জমির নিলামের উচ্চ মূল্য নতুন প্রকল্পের জন্য জমি ছাড়পত্রের খরচ আরও ব্যয়বহুল করে তুলবে। একই সাথে, আশেপাশের অঞ্চলে জমির মালিকদের জমির বিক্রয়মূল্যও সেই অনুযায়ী বৃদ্ধি পাবে। জমির দামের হঠাৎ বৃদ্ধি জমির জল্পনা-কল্পনার প্রবণতা তৈরি করতে পারে, যেখানে অনেকে দামের ক্রমাগত বৃদ্ধি থেকে লাভের আশায় জমি কিনতে ছুটে আসবেন। তবে, এর ফলে এমন পরিস্থিতি তৈরি হতে পারে যেখানে অন্যান্য অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ডে অর্থ সঞ্চালনের পরিবর্তে জমিতে জমা থাকবে।

মিঃ তুয়ানের মতে, Batdongsan.com.vn-এর মূল্য ইতিহাসের টুল থেকে দেখা যায় যে, হোয়াই ডুক জেলার তিয়েন ইয়েন কমিউনের LK03 এবং LK03 এলাকার ১৯টি জমির প্লটের জন্য জয়ী দরপত্রগুলি প্রচলিত বাজার মূল্যের তুলনায় ২-৩ গুণ বেশি ছিল।

হ্যানয়ের হোয়াই ডুক জেলার তিয়েন ইয়েন কমিউনের লং খুক এলাকার ১৯টি জমির প্লট সম্প্রতি নিলামে তোলা হয়েছে। ছবি: HUU HUNG

অস্বাভাবিক কিছু আছে কি?

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস (VARS) এর চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন-এর মতে, গত বছরের শেষের দিক থেকে, হ্যানয়ের অনেক রিয়েল এস্টেট সেগমেন্টে ক্রমাগত তীব্র মূল্যবৃদ্ধি দেখা গেছে, বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্টের দাম যা উচ্চ রয়ে গেছে (প্রায় 60 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টায় পৌঁছেছে এবং স্থবিরতার লক্ষণ দেখাচ্ছে), যার ফলে বিনিয়োগের লাভের পরিমাণ উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পেয়েছে। কিছু আবাসন প্রকল্প এবং শহরাঞ্চলে নিম্ন-উচ্চ আবাসনের জন্য, দামও কয়েকশ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টায় রয়েছে। অতএব, অনেক বিনিয়োগকারী শহরতলির এলাকায় জমির প্লটগুলিতে স্থানান্তরিত হতে চাইছেন, যেখানে নিলামে তোলা জমি আরও বেশি মনোযোগ আকর্ষণ করছে।

মিঃ দিন-এর মতে, ১লা আগস্ট থেকে কার্যকর নতুন রিয়েল এস্টেট আইন, জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয়ের উপর নিয়ন্ত্রণ কঠোর করার সাথে সাথে, শহরতলির জমির চাহিদা আরও বেশি প্রাণবন্ত হয়ে উঠেছে। বিশেষ করে, হ্যানয়ের কিছু জেলা ২০২৫ সালের মধ্যে নগর জেলায় পরিণত হওয়ার প্রস্তুতি নিচ্ছে এই খবর বাসিন্দা এবং বিনিয়োগকারী উভয়ের মনস্তত্ত্বের উপর প্রভাব ফেলেছে, যার ফলে হাজার হাজার মানুষ জমি নিলামে অংশগ্রহণ করেছে, যদিও ২০২৩ সালের শেষের দিকে অনেক নিলামই হতাশ ছিল এবং কিছু জমির প্লট এমনকি অপর্যাপ্ত অংশগ্রহণকারীদের কারণে স্থগিত করতে হয়েছিল।

সংবাদমাধ্যমের সাথে কথা বলতে গিয়ে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিষয়ক প্রাক্তন উপমন্ত্রী অধ্যাপক ড্যাং হুং ভো বলেছেন যে, শহরের কেন্দ্রস্থল থেকে ৩০-৪০ কিলোমিটার দূরে অবস্থিত হ্যানয়ের শহরতলির জেলাগুলিতে জমির জন্য বিডের জন্য বিজয়ী মূল্য ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারেরও বেশি বৃদ্ধি করা অস্বাভাবিক। এই অঞ্চলগুলিতে জমির দাম কৃত্রিমভাবে এমন স্তরে বৃদ্ধি করা হচ্ছে যা বেশিরভাগ মানুষের পক্ষে ক্রয়ক্ষমতার বাইরে।

আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান হাই (হ্যানয় বার অ্যাসোসিয়েশন) যুক্তি দেন যে জমি নিলাম স্থানীয় বাজেটে তাৎক্ষণিক সুবিধা বয়ে আনবে বলে আশা করা হচ্ছে, কিন্তু যদি কঠোরভাবে পরিচালিত না করা হয়, তাহলে এর ফলে অনেক নেতিবাচক পরিণতি হতে পারে। বিগত বছরগুলির সুস্পষ্ট শিক্ষা হল যে কৃত্রিমভাবে জমির দাম বৃদ্ধি কেবল বাজারকে ব্যাহত করে না বরং ফাটকাবাজদের জন্য লাভের জন্য দাম আরও বেশি করে তোলার সুযোগ তৈরি করে, যা সম্ভাব্যভাবে একটি অস্থিতিশীল রিয়েল এস্টেট বুদবুদের দিকে পরিচালিত করে।

ভিয়েতনাম ইনস্টিটিউট ফর রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড ইভালুয়েশনের ডেপুটি ডিরেক্টর ডঃ ট্রান জুয়ান লুওং আরও উল্লেখ করেছেন যে থানহ ওয়ে এবং হোয়াই ডুকের মতো হ্যানয়ের শহরতলির জেলাগুলিতে নিলামে তোলা জমি বাজার মূল্যের তুলনায় অনেক বেশি দাম পেয়েছে, যার আংশিক কারণ অনুমানমূলক গোষ্ঠীগুলির হেরফের এবং মূল্যস্ফীতি। তিনি সাম্প্রতিক নিলামগুলি পর্যবেক্ষণ করেছেন, হাই ডুওং, বাক নিনহ এবং বাক গিয়াং প্রদেশের বিনিয়োগকারীদের অংশগ্রহণ এবং উচ্চ দর উল্লেখ করেছেন। এটি এমন একটি কারণ যা আসন্ন সময়ে জমি এবং রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়িয়ে দেবে, যার ফলে প্রকৃত চাহিদা সম্পন্নদের বাজারে প্রবেশ করা কঠিন হয়ে পড়বে। অতএব, ডঃ ট্রান জুয়ান লুওং প্রস্তাব করেছেন যে ফাঁদ এবং মূল্যস্ফীতি রোধ করার জন্য, আমানতের পরিমাণ প্রাথমিক মূল্যের ৫০% পর্যন্ত বৃদ্ধি করা উচিত এবং নিলামে তোলা জমি কেবল ১-২ বছর পরে কেনা, বিক্রি করা বা নোটারি করা উচিত, অথবা যদি সেই সময়ের মধ্যে পুনরায় বিক্রি করা হয়, তাহলে উচ্চতর কর প্রয়োগ করা উচিত।

মানুষকে সতর্ক থাকতে হবে।

Nguoi Lao Dong সংবাদপত্রের সাংবাদিকদের পর্যবেক্ষণ এবং batdongsan.com.vn-এর ঐতিহাসিক মূল্য পরিসংখ্যান অনুসারে, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে Hoai Duc জেলার Tien Yen কমিউনে জমির প্লটের জন্য সাধারণ চাওয়া মূল্য ছিল প্রায় ৪৩ মিলিয়ন VND/m2, যা এক বছর আগের তুলনায় প্রায় ৪৮% বেশি। অবস্থান এবং পরিবহন সংযোগের উপর নির্ভর করে পার্শ্ববর্তী কমিউনগুলিতে জমির প্লটের জন্য চাওয়া মূল্য ২২-৬২ মিলিয়ন VND/m2 পর্যন্ত ছিল।

পরিকল্পনার কারণ এবং নিলাম কার্যক্রমের কারণে হ্যানয়ের উপকণ্ঠে জমির প্লটের প্রতি আগ্রহ এবং দাম বৃদ্ধি পেয়েছে। ২০২৪ সালের প্রথমার্ধে, দং আন, গিয়া লাম, থাচ থাট এবং কোক ওই (হ্যানয় শহর) জেলায় জমির প্লট অনুসন্ধান ৪৮%-১০৪% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং এই বর্ধিত চাহিদার কারণে ২০২৩ সালের দ্বিতীয়ার্ধের তুলনায় এই শহরতলির জেলাগুলিতে জমির দাম ৪% থেকে ২৪% বৃদ্ধি পেয়েছে।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞরা ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে জমির নিলাম এখন থেকে বছরের শেষ পর্যন্ত সক্রিয় থাকবে, কারণ নতুন জমির মূল্য তালিকা এখনও প্রয়োগ করা হয়নি। বর্তমান রাষ্ট্র-নির্ধারিত মূল্য কাঠামোর উপর ভিত্তি করে প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণের ফলে অন্যান্য ধরণের জমির তুলনায় দাম অনেক কম হবে। অতএব, বিশেষ করে জমি নিলামের "উষ্ণতা" এবং সাধারণভাবে রিয়েল এস্টেট বাজারের ঝুঁকি এড়াতে, অনেক কারণের প্রভাব এবং পরিণতির কারণে, বিনিয়োগ করার আগে বা আবাসনের প্রকৃত প্রয়োজন বিবেচনা করার আগে লোকেদের সতর্ক থাকতে হবে।

জমির দাম স্থিতিশীল করার জন্য সরঞ্জামের অভাব।

অধ্যাপক ড্যাং হুং ভো-এর মতে, অনেক রিয়েল এস্টেট ব্রোকার জমি ও বাড়ি কেনার বিষয়ে সর্বত্র ফোন কল করছে এবং বাজারের দাম কৃত্রিমভাবে বৃদ্ধি করার জন্য অনেক জায়গায় সম্পত্তি পরিদর্শন করছে। সাম্প্রতিক দিনগুলিতে হ্যানয়ের উপকণ্ঠে জমির নিলামের পরিমাণ খুবই কম, তাই ফটকাবাজরা এই নিলামগুলিকে দাম বাড়ানোর জন্য ব্যবহার করতে চায়, যা প্রমাণ করে যে জমির দাম প্রকৃতপক্ষে বাড়ছে এবং মানুষকে উচ্চ মূল্যের দিকে পরিচালিত করছে। ইতিমধ্যে, ই-কমার্সের ক্রমবর্ধমান জনপ্রিয়তার কারণে মধ্য হ্যানয়ের প্রধান রাস্তায় অনেক সম্পত্তি বন্ধ হয়ে যাচ্ছে, অন্যদিকে শহরতলিতে জমির দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাচ্ছে, যা ব্যবসায়ী সম্প্রদায়ের প্রভাবের ইঙ্গিত দেয়। "আমাদের জমির বাজার পরিচালনার জন্য প্রয়োজনীয় সরঞ্জামের অভাব রয়েছে। ২০০৪ সালে, সরকার জমির বিভাজন এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করে কারণ এটি আধুনিক নগর উন্নয়নের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ ছিল না। অনেকেই জমি কিনেছিলেন এবং তারপর এটিকে অব্যবহৃত রেখেছিলেন। জমিতে বিনিয়োগ বা উন্নয়ন করা হয়নি, কিন্তু সেখানে কেবল অর্থ জমা হয়েছিল, যার ফলে জমির দাম আকাশছোঁয়া হয়ে গিয়েছিল। সম্প্রতি প্রণীত রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন বিশেষ শহর, টাইপ ১ শহর, টাইপ ২ শহর এবং টাইপ ৩ শহরগুলিতে জমির বিভাজন এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করে। আমরা জমির বিভাজন এবং বিক্রয়ের উপর নিয়ন্ত্রণ কঠোর করেছি, কিন্তু বাজার মূল্য স্থিতিশীল করার জন্য আমাদের এখনও একমাত্র হাতিয়ার, রিয়েল এস্টেট কর নেই," অধ্যাপক ড্যাং হুং ভো বলেন।

সূত্র: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm