জমির নিলাম আবার জমে উঠছে।

সম্প্রতি হ্যানয়ের উপশহরগুলোর জমির বাজার আগের যেকোনো সময়ের চেয়ে বেশি তেতে উঠেছে এবং জমির নিলামগুলোতে ধারাবাহিকভাবে সব জমি বিক্রি হয়ে যাচ্ছে। প্রতিটি পরবর্তী নিলামের সফল দর আগেরটির রেকর্ড ক্রমাগত ভেঙে দিচ্ছে।

আশেপাশের এলাকার তুলনায় ২-৩ গুণ বেশি

বিশেষ করে, ২৮শে জুলাই, দান ফুয়ং জেলার ভূমি উন্নয়ন কেন্দ্র সফলভাবে ৮৫টি জমির প্লটের নিলাম আয়োজন করে, যার মধ্যে একটি প্লট প্রাথমিক মূল্যের দ্বিগুণ, অর্থাৎ প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন VND-এর সর্বোচ্চ দরে বিক্রি হয়। ১০ই আগস্ট, থান ওআই জেলায় ৬৮টি জমির প্লটের নিলামে ৭,০০০-এর বেশি আবেদন জমা পড়ে এবং একটি প্লট প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন VND-এর বেশি দামে বিক্রি হয়ে অনেককে অবাক করে দেয়।

অতি সম্প্রতি, হোয়াই ডুক জেলার তিয়েন ইয়েন কম্যুনে একটি রেকর্ড সৃষ্টিকারী নিলাম অনুষ্ঠিত হয়, যা ১৯শে আগস্ট থেকে ২০শে আগস্ট ভোর ৪:৩০টা পর্যন্ত প্রায় ১৯ ঘন্টা ধরে চলে। আয়োজকদের মতে, তিয়েন ইয়েন কম্যুনের লং খুক এলাকার ১৯টি জমির প্লটের এই নিলামে ৫১৭ জন অংশগ্রহণকারী অংশ নেন এবং ১,১০০টি আবেদনপত্র জমা পড়ে। নিলামটি আয়োজক এবং দরদাতা উভয়ের জন্যই ছিল উত্তেজনাপূর্ণ, স্নায়ুচাপ সৃষ্টিকারী এবং ক্লান্তিকর। যে কোনো মূল্যে জমিটি দখলের মরিয়া চেষ্টায় বেশ কয়েকটি প্লটের জন্য অত্যধিক চড়া দামে দর হাঁকা হয়েছিল, যার ফলে অনেকেই নির্ধারিত সময়ের আগেই চলে যান।

বিনিয়োগকারীরা যখন দর হাঁকছিলেন, তখন নিলাম এলাকার বাইরে অসংখ্য রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ গ্রুপ উপস্থিত ছিল, যারা দাম বাড়িয়ে মুনাফা লাভের উদ্দেশ্যে নিলাম এলাকার চারপাশের পরিবেশের খবর পরিবেশন করতে সোশ্যাল মিডিয়া প্ল্যাটফর্মে লাইভ-স্ট্রিমিং ভিডিও প্রচার করছিল।

ফলস্বরূপ, ১১৩ বর্গমিটারের বেশি আয়তনের এলকে০৩-১২ (তিনটি রাস্তার দিকে মুখ করা একটি কোণার প্লট) এর জন্য প্রতি বর্গমিটারে ১৩৩.৩ মিলিয়ন ভিএনডি পর্যন্ত দর ওঠে, যা এর প্রাথমিক মূল্যের (প্রতি বর্গমিটারে ৭.৩ মিলিয়ন ভিএনডি) চেয়ে ১৮ গুণেরও বেশি। বাকি প্লটগুলোর জন্য বিজয়ী দর ছিল প্রতি বর্গমিটারে ৯৭.৩ থেকে ১২৭.৩ মিলিয়ন ভিএনডি-এর মধ্যে, যার মধ্যে সর্বনিম্ন বিজয়ী দর ছিল প্রতি বর্গমিটারে ৯১.৩ মিলিয়ন ভিএনডি।

উপস্থিত কিছু দালাল মন্তব্য করেছেন যে, বিজয়ী দরটি এলাকার বর্তমান বাজার মূল্যের চেয়ে উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি ছিল। এটি হ্যানয়ের একটি উপশহরীয় জেলার জন্য একটি রেকর্ড সর্বোচ্চ মূল্যও বটে।

২০শে আগস্ট সকালে নিলাম শেষ হওয়ার পর পর্যবেক্ষণে দেখা যায়, লং খুচ গ্রামের নিলামস্থলে তখনও অনেক রিয়েল এস্টেট দালাল সক্রিয় ছিল। কিছু দালাল জানায় যে, এলাকা ও অবস্থানের ওপর নির্ভর করে নিলামে তোলা জমির প্লটগুলো ৩০০-৫০০ মিলিয়ন VND বেশি দামে পুনরায় বিক্রি করা হচ্ছে। একজন দালাল বলেন, "১১৩ বর্গমিটারের বেশি আয়তনের প্লট LK03-12 (তিনটি রাস্তার দিকে মুখ করা কোণার প্লট)-এর জন্য সর্বোচ্চ দর ছিল প্রতি বর্গমিটারে ১৩৩.৩ মিলিয়ন VND, এবং বিজয়ী দরদাতা এখন এটি ৩০০ মিলিয়ন VND-তে পুনরায় বিক্রি করছেন। সর্বনিম্ন ৯১.৩ মিলিয়ন VND/বর্গমিটার দরে বিক্রি হওয়া দুটি প্লট প্রতিটি ৬০০ মিলিয়ন VND-তে পুনরায় বিক্রি করা হচ্ছে।"

Batdongsan.com.vn-এর দক্ষিণ অঞ্চলের পরিচালক জনাব দিন মিন তুয়ান মন্তব্য করেছেন যে, জমির নিলামের উচ্চ মূল্য নতুন প্রকল্পের জন্য জমি অধিগ্রহণের খরচ আরও বাড়িয়ে দেবে। একই সাথে, আশেপাশের এলাকার জমির মালিকরাও সম্ভবত সেই অনুযায়ী তাদের জমির বিক্রয়মূল্য বাড়িয়ে দেবেন। জমির মূল্যের এই আকস্মিক বৃদ্ধি জমি নিয়ে ফটকাবাজির একটি প্রবণতাও তৈরি করতে পারে, যেখানে অনেকেই ক্রমাগত মূল্যবৃদ্ধি থেকে লাভের আশায় জমি কেনার জন্য হুমড়ি খেয়ে পড়বে। তবে, এর ফলে এমন একটি পরিস্থিতি তৈরি হতে পারে যেখানে অর্থ অন্যান্য অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ডে আবর্তিত না হয়ে জমিতেই আটকে থাকবে।

জনাব তুয়ানের মতে, Batdongsan.com.vn-এর মূল্য ইতিহাস টুল থেকে দেখা যায় যে, হোয়াই ডুক জেলার তিয়েন ইয়েন কম্যুনের LK03 এবং LK03 এলাকায় ১৯টি জমির প্লটের জন্য বিজয়ী দর প্রচলিত বাজার মূল্যের চেয়ে ২-৩ গুণ বেশি ছিল।

হ্যানয়ের হোয়াই ডুক জেলার তিয়েন ইয়েন কম্যুনের লং খুক এলাকায় সম্প্রতি নিলামে তোলা ১৯টি প্লটের জমি। ছবি: হু হুং

কোনো অস্বাভাবিক কিছু আছে কি?

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS)-এর চেয়ারম্যান জনাব নগুয়েন ভান দিন-এর মতে, গত বছরের শেষভাগ থেকে হ্যানয়ের অনেক রিয়েল এস্টেট খাতে ক্রমাগত তীব্র মূল্যবৃদ্ধি দেখা গেছে, বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বেশি রয়েছে (যা প্রায় ৬০ মিলিয়ন VND/m²-এ পৌঁছেছে এবং স্থবিরতার লক্ষণ দেখাচ্ছে), যার ফলে বিনিয়োগ থেকে লাভের পরিমাণ উল্লেখযোগ্যভাবে কমে গেছে। কিছু হাউজিং প্রজেক্ট এবং শহরাঞ্চলের নিচু তলার বাড়ির দামও কয়েকশ মিলিয়ন VND/m²-এ পৌঁছেছে। তাই, অনেক বিনিয়োগকারী শহরতলির প্লটের দিকে ঝুঁকছেন এবং নিলামে ওঠা জমি বেশি মনোযোগ আকর্ষণ করছে।

জনাব দিনের মতে, ১লা আগস্ট থেকে কার্যকর হওয়া নতুন রিয়েল এস্টেট আইন ভূমি বিভাজন ও বিক্রয়ের উপর নিয়মকানুন কঠোর করায় শহরতলির জমির চাহিদা আরও জোরালো হয়েছে। বিশেষ করে, হ্যানয়ের কিছু জেলা ২০২৫ সালের মধ্যে নগর জেলায় পরিণত হওয়ার প্রস্তুতি নিচ্ছে—এই খবরটি বাসিন্দা ও বিনিয়োগকারী উভয়ের মনস্তত্ত্বকে প্রভাবিত করেছে, যার ফলে হাজার হাজার মানুষ জমির নিলামে অংশ নিয়েছে। তবে ২০২৩ সালের শেষের দিকে অনেক নিলামই নিষ্প্রভ ছিল এবং পর্যাপ্ত অংশগ্রহণকারী না থাকায় কিছু জমির নিলাম স্থগিতও করতে হয়েছিল।

সংবাদমাধ্যমকে দেওয়া এক সাক্ষাৎকারে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের প্রাক্তন উপমন্ত্রী অধ্যাপক ডাং হুং ভো বলেন, শহর কেন্দ্র থেকে ৩০-৪০ কিলোমিটার দূরে অবস্থিত হ্যানয়ের উপশহরগুলোতে জমির সর্বোচ্চ দর প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এরও বেশি হয়ে যাওয়াটা অস্বাভাবিক। এই এলাকাগুলোতে জমির দাম কৃত্রিমভাবে এমন পর্যায়ে স্ফীত করা হচ্ছে যা অধিকাংশ মানুষের ক্রয়ক্ষমতার বাইরে।

আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান হাই (হ্যানয় বার অ্যাসোসিয়েশন) যুক্তি দেন যে, ভূমি নিলাম স্থানীয় বাজেটে তাৎক্ষণিক সুবিধা বয়ে আনবে বলে আশা করা হয়, কিন্তু কঠোরভাবে পরিচালিত না হলে তা বহু নেতিবাচক পরিণতি ডেকে আনতে পারে। বিগত বছরগুলো থেকে সুস্পষ্ট শিক্ষা হলো, কৃত্রিমভাবে জমির দাম বাড়ানো কেবল বাজারকেই ব্যাহত করে না, বরং ফটকাবাজদের লাভের জন্য দাম আরও বাড়িয়ে দেওয়ার সুযোগও তৈরি করে, যা সম্ভাব্যভাবে একটি অস্থিতিশীল রিয়েল এস্টেট বুদবুদের জন্ম দিতে পারে।

ভিয়েতনাম ইনস্টিটিউট ফর রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড ইভ্যালুয়েশন-এর ডেপুটি ডিরেক্টর ড. ত্রান জুয়ান লুয়ং আরও উল্লেখ করেছেন যে, হ্যানয়ের শহরতলি এলাকা যেমন থান ওআই এবং হোয়াই ডুক-এ নিলামে তোলা জমি বাজার মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি দামে বিক্রি হয়েছে, যার আংশিক কারণ হলো ফটকাবাজ গোষ্ঠীর কারসাজি এবং মূল্যস্ফীতি। তিনি সাম্প্রতিক নিলামগুলো পর্যবেক্ষণ করে হাই ডুয়ং, বাক নিন এবং বাক জিয়াং প্রদেশের বিনিয়োগকারীদের অংশগ্রহণ এবং উচ্চ দর লক্ষ্য করেছেন। এটি এমন একটি কারণ যা আগামী সময়ে জমি এবং রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়িয়ে দেবে, যার ফলে প্রকৃত প্রয়োজন রয়েছে এমন ব্যক্তিদের জন্য বাজারে প্রবেশ করা কঠিন হয়ে পড়বে। তাই, ড. ত্রান জুয়ান লুয়ং প্রস্তাব করেছেন যে, ফটকাবাজি এবং মূল্যস্ফীতি রোধ করতে, আমানতের পরিমাণ প্রাথমিক মূল্যের ৫০% পর্যন্ত বাড়ানো উচিত এবং নিলামে তোলা জমি ১-২ বছর পর কেনা, বেচা বা নোটারি করা উচিত, অথবা যদি সেই সময়ের মধ্যে পুনরায় বিক্রি করা হয়, তবে উচ্চতর কর আরোপ করা উচিত।

মানুষকে সতর্ক থাকতে হবে।

নগুয়ি লাও দং সংবাদপত্রের সাংবাদিকদের পর্যবেক্ষণ এবং batdongsan.com.vn-এর ঐতিহাসিক মূল্য পরিসংখ্যান অনুসারে, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে হোয়াই দুক জেলার তিয়েন ইয়েন কমিউনে জমির প্লটের সাধারণ প্রস্তাবিত মূল্য ছিল প্রায় ৪৩ মিলিয়ন VND/m², যা এক বছর আগের তুলনায় প্রায় ৪৮% বৃদ্ধি পেয়েছে। পার্শ্ববর্তী কমিউনগুলোতে জমির প্লটের প্রস্তাবিত মূল্য অবস্থান এবং পরিবহন সংযোগের উপর নির্ভর করে ২২-৬২ মিলিয়ন VND/m²-এর মধ্যে ছিল।

পরিকল্পনাগত কারণ এবং নিলাম কার্যক্রমের ফলে হ্যানয়ের উপকণ্ঠে জমির প্লটের প্রতি আগ্রহ ও দাম বেড়েছে। ২০২৪ সালের প্রথমার্ধে, হ্যানয় শহরের ডং আন, গিয়া লাম, থাচ থাট এবং কুওক ওআই জেলাগুলিতে জমির প্লটের অনুসন্ধান ৪৮%-১০৪% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং এই বর্ধিত চাহিদা ২০২৩ সালের দ্বিতীয়ার্ধের তুলনায় এই উপশহরীয় জেলাগুলিতে জমির দাম ৪% থেকে ২৪% পর্যন্ত বাড়িয়ে দিয়েছে।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞরা পূর্বাভাস দিচ্ছেন যে, এখন থেকে বছরের শেষ পর্যন্ত জমির নিলাম সক্রিয় থাকবে, কারণ জমির নতুন মূল্য তালিকা এখনও কার্যকর হয়নি। বর্তমান রাষ্ট্র-নির্ধারিত মূল্য কাঠামোর উপর ভিত্তি করে প্রাথমিক মূল্য নির্ধারণ করা হলে, অন্যান্য ধরণের জমির তুলনায় এর দাম অনেক কম হবে। অতএব, বিশেষ করে জমির নিলামের এই উত্তাপ এবং সাধারণভাবে রিয়েল এস্টেট বাজারের মধ্যে বিভিন্ন কারণের প্রভাব ও পরিণতির কারণে সৃষ্ট ঝুঁকি এড়াতে, বিনিয়োগ করার আগে বা আবাসনের প্রকৃত প্রয়োজন বিবেচনা করার আগে মানুষকে সতর্ক হতে হবে।

জমির মূল্য স্থিতিশীল করার উপকরণের অভাব।

অধ্যাপক ডাং হুং ভোর মতে, অনেক রিয়েল এস্টেট দালাল কৃত্রিমভাবে বাজারের দাম বাড়ানোর জন্য সর্বত্র জমি ও বাড়ি কেনার বিষয়ে ফোন করছে এবং অনেক জায়গায় সম্পত্তি পরিদর্শনে যাচ্ছে। সাম্প্রতিক দিনগুলোতে হ্যানয়ের উপকণ্ঠে জমির নিলামের পরিসর খুবই ছোট, তাই ফটকাবাজরা এই নিলামগুলোকে ব্যবহার করে দাম বাড়াতে চাইছে, এটা প্রমাণ করতে যে জমির দাম সত্যিই বাড়ছে এবং মানুষকে উচ্চ মূল্যের দিকে চালিত করতে চাইছে। এদিকে, ই-কমার্সের ক্রমবর্ধমান জনপ্রিয়তার কারণে মধ্য হ্যানয়ের প্রধান সড়কগুলোর অনেক সম্পত্তি বন্ধ হয়ে যাচ্ছে, অন্যদিকে উপশহরগুলোতে জমির দাম তীব্রভাবে বাড়ছে, যা ব্যবসায়ী সম্প্রদায়ের প্রভাব নির্দেশ করে। ভূমি বাজার ব্যবস্থাপনার জন্য আমাদের কাছে প্রয়োজনীয় উপকরণের অভাব রয়েছে। ২০০৪ সালে, সরকার ভূমি বিভাজন ও বিক্রয় নিষিদ্ধ করেছিল, কারণ এটি আধুনিক নগর উন্নয়নের সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ ছিল না। অনেকেই জমি কিনে সেটিকে অনুন্নত অবস্থায় ফেলে রেখেছিল। জমিতে কোনো বিনিয়োগ বা উন্নয়ন করা হয়নি, কিন্তু সেখানে কেবল অর্থ জমা হয়েছে, যার ফলে জমির দাম আকাশচুম্বী হয়ে যায়। সম্প্রতি প্রণীত রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনটিও বিশেষ শহর, টাইপ ১ শহর, টাইপ ২ শহর এবং টাইপ ৩ শহরে ভূমি বিভাজন ও বিক্রয় নিষিদ্ধ করেছে। আমরা ভূমি বিভাজন ও বিক্রয়ের উপর নিয়মকানুন কঠোর করেছি, কিন্তু বাজারের মূল্য স্থিতিশীল করার একমাত্র উপায়, অর্থাৎ রিয়েল এস্টেট ট্যাক্স, আমাদের কাছে এখনও নেই," অধ্যাপক ডাং হুং ভো বলেন।

উৎস: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm