রিয়েল এস্টেট পুনরুদ্ধার ত্বরান্বিত করুন।

৯ নভেম্বর, নগুই লাও ডং সংবাদপত্র "রিয়েল এস্টেটের জন্য আইনি বাধা অপসারণ" শীর্ষক একটি সেমিনারের আয়োজন করে। ব্যবস্থাপক, বিশেষজ্ঞ, আইনজীবী, সমিতি এবং ব্যবসার অনেক মতামত পরামর্শ দিয়েছে যে রিয়েল এস্টেট বাজারকে আরও উল্লেখযোগ্যভাবে পুনরুদ্ধার করতে আইনি বাধাগুলি সমাধান করতে হবে।

বাজার তার তলানি পেরিয়ে গেছে, এবং মূলধনের কোনও অভাব নেই।

সেমিনারে বক্তব্য রাখতে গিয়ে, অনেক বিশেষজ্ঞ এবং সমিতির নেতারা এই মূল্যায়নের সাথে একমত পোষণ করেন যে রিয়েল এস্টেট বাজার তার সবচেয়ে কঠিন পর্যায় অতিক্রম করেছে, সম্প্রতি তলানিতে এসে পৌঁছেছে এবং পুনরুদ্ধার হচ্ছে, যদিও চ্যালেঞ্জগুলি এখনও রয়ে গেছে।

জাতীয় আর্থিক ও মুদ্রানীতি উপদেষ্টা পরিষদের সদস্য ডঃ ক্যান ভ্যান লুকের উদ্ধৃত তথ্য অনুসারে, বাজারে তুলনামূলকভাবে দুটি আশাব্যঞ্জক অংশ রয়েছে: আবাসিক রিয়েল এস্টেট এবং শিল্প পার্ক রিয়েল এস্টেট, যা সম্প্রতি সবচেয়ে কম প্রভাবিত হয়েছে। আবাসিক রিয়েল এস্টেট সম্পর্কে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস অ্যাসোসিয়েশনের প্রাথমিক প্রতিবেদনগুলি পুনরুদ্ধারের প্রতিফলন ঘটায়, প্রতিটি ত্রৈমাসিক পূর্ববর্তীটিকে ছাড়িয়ে গেছে। প্রায় ২০,০০০ পণ্য চালু করা হয়েছে; লেনদেনের পরিমাণ ধীরে ধীরে ত্রৈমাসিকগুলিতে বৃদ্ধি পেয়েছে, ২০২৩ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকের তুলনায় ৫৬% বৃদ্ধি পেয়েছে।

শিল্প রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে, দেশে প্রায় ৪০০টি শিল্প পার্ক রয়েছে, যার মধ্যে প্রায় ২৯২টি চালু রয়েছে এবং দখলের হার প্রায় ৮০% - ৮২%। ২০২৩ সালের তৃতীয় প্রান্তিকের শেষে দখলের হার দক্ষিণে প্রায় ৮২% এবং উত্তরে ৮০% ছিল। ২০২৩ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে শিল্প পার্ক ভাড়ার দাম গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৭% -১২% বৃদ্ধি পেয়েছে। নতুন সরবরাহ এখনও বাড়ছে, এফডিআই প্রকল্পগুলির শক্তিশালী সম্ভাবনা এবং শিল্প পার্কগুলির সাথে যুক্ত গুদাম, কারখানা এবং সামাজিক আবাসনের উচ্চ চাহিদা রয়েছে।

সাংবাদিক এবং নগুই লাও দং সংবাদপত্রের প্রধান সম্পাদক, ডাক্তার টো দিন তুয়ান সেমিনারে সভাপতিত্ব করেন। ছবি: হোয়াং ট্রিইউ

রিয়েল এস্টেট বাজারে পূর্বে আলোচিত চ্যালেঞ্জগুলির মধ্যে একটি - ঋণের অ্যাক্সেস - এখন ধীরে ধীরে মোকাবেলা করা হচ্ছে। স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম কর্তৃক প্রকাশিত তথ্য দেখায় যে আয় হ্রাস এবং উচ্চ সুদের হার সত্ত্বেও, ২০২৩ সালের প্রথম ছয় মাসে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ এবং আবাসনের জন্য ঋণ প্রায় ৪.৭% বৃদ্ধি পেয়েছে। বিদেশী প্রত্যক্ষ বিনিয়োগ (FDI) বেশ ইতিবাচক হয়েছে, ২০২৩ সালের প্রথম ১০ মাসে রিয়েল এস্টেটের জন্য প্রায় ২ বিলিয়ন ডলার নিবন্ধিত হয়েছে, যার মধ্যে প্রায় ৭৬৩ মিলিয়ন ডলার বিতরণ করা হয়েছে। রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলি বন্ড ইস্যু, পরিপক্ক বন্ডের আলোচনা এবং জারি করা বন্ড পুনঃক্রয়ের মাধ্যমে সক্রিয়ভাবে মূলধন সংগ্রহ করছে।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ আরও বলেছেন যে বাজার তার তলানি অতিক্রম করেছে। বিশেষ করে, হো চি মিন সিটি ডিপার্টমেন্ট অফ কনস্ট্রাকশনের তথ্য অনুসারে, ২০২৩ সালের প্রথম প্রান্তিকে তলানিতে পৌঁছেছিল, যখন রিয়েল এস্টেট সেক্টর ১৬.১% নেতিবাচক প্রবৃদ্ধি অনুভব করেছিল, কিন্তু তারপর ধীরে ধীরে উন্নতি হয়েছিল। ২০২৩ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের শেষে, রিয়েল এস্টেটের প্রবৃদ্ধি এখনও ১১% এরও বেশি নেতিবাচক ছিল, কিন্তু তৃতীয় প্রান্তিকের পর থেকে এটি কেবল ৮% এরও বেশি নেতিবাচক ছিল।

সম্প্রতি রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য গতিশীলতা তৈরির জন্য প্রত্যাশিত ঋণ প্যাকেজগুলির মধ্যে একটি হল সামাজিক আবাসন উন্নয়ন প্রকল্পে বিনিয়োগের জন্য ১২০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং ঋণ প্যাকেজ। ভিয়েতনাম কৃষি ও গ্রামীণ উন্নয়ন ব্যাংক ( এগ্রিব্যাঙ্ক ) জানিয়েছে যে এই ঋণ প্যাকেজ বাস্তবায়নের প্রথম দিন থেকে, ৩০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং নিবন্ধিত হয়েছে।

এগ্রিব্যাংকের বিন ট্রিউ শাখার (হো চি মিন সিটি) পরিচালক মিঃ ফাম ভ্যান ডুয়ং এর মতে, এগ্রিব্যাংক একটি ১০০% রাষ্ট্রায়ত্ত ব্যাংক, তাই এটিকে ১২০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং প্যাকেজ সহ সমস্ত নিয়মকানুন কঠোরভাবে মেনে চলতে হবে। এগ্রিব্যাংক ২০২২ সালের অক্টোবর থেকে সামাজিক আবাসন প্রকল্পের সাথে জড়িত এবং এখন পর্যন্ত সেগুলি অনুসরণ করে আসছে। ঋণ মূলধনের ক্ষেত্রে, ব্যাংকের উদ্বৃত্ত তহবিল রয়েছে এবং ব্যবসাগুলিকে ঋণ দিতে প্রস্তুত। তবে, সমস্যা হল প্রকল্পগুলিতে মূলধন সরবরাহ করার সময়, এটিকে অবশ্যই রাষ্ট্রীয় নিয়মকানুন সম্পূর্ণরূপে মেনে চলতে হবে। বর্তমানে, প্রকল্পগুলির জন্য সমস্যা সমাধান এবং দ্রুত বিতরণের জন্য এগ্রিব্যাংক ব্যবসার সাথে সমন্বয় করছে।

"সামাজিক গৃহায়ন ঋণের সুদের হার বর্তমানে বহু বছরের মধ্যে সর্বনিম্ন। এগ্রিব্যাঙ্ক বর্তমানে সামাজিক গৃহায়ন ক্রয়কারী গ্রাহকদের জন্য আদর্শ হারের চেয়ে ২ শতাংশ কম সুদের হারে ঋণ প্রদান করছে। কম সুদের হার এবং সহজলভ্য মূলধনের কারণে, আমরা কেবল ব্যবসাগুলি বিতরণের প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার জন্য অপেক্ষা করছি," মিঃ ডুয়ং নিশ্চিত করেছেন।

কর্মী গোষ্ঠীর ভূমিকা জোরদার করা

সামাজিক আবাসনের জন্য ঋণের কোনও অভাব না থাকলেও, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি বলে যে এই প্রকল্পগুলি বাস্তবায়ন করা খুবই কঠিন।

হো চি মিন সিটি সোশ্যাল হাউজিং জয়েন্ট স্টক কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ভো মিন হোয়াং বলেন যে সরকার সোশ্যাল হাউজিং ডেভেলপমেন্টের জন্য অনেক প্রণোদনা প্রদান করে, কিন্তু অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠান সেগুলি পেতে পারেনি। সোশ্যাল হাউজিং প্রকল্পে অংশগ্রহণের আগেও ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি এটিকে কঠিন বলে মনে করত এবং একবার জড়িত হয়ে গেলে, এটি আরও চ্যালেঞ্জিং হয়ে ওঠে। বিশেষ করে, মূলধনের পাশাপাশি, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি জমির প্রাপ্যতা নিয়েও সমস্যার সম্মুখীন হয়। তাই, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি আশা করে যে সরকার লিজের জন্য উপলব্ধ জমি পর্যালোচনা করবে এবং সামাজিক হাউজিং ডেভেলপমেন্টের প্রকল্পের তালিকায় এটি অন্তর্ভুক্ত করবে এবং বিনিয়োগকারীদের নির্বাচন করার জন্য দরপত্র পরিচালনা করবে। এরপর, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি সোশ্যাল হাউজিং ডেভেলপমেন্টে অংশগ্রহণ করতে পারে এবং প্রকল্প উন্নয়ন খরচে জমির খরচ অন্তর্ভুক্ত করতে পারে।

"সামাজিক আবাসন প্রকল্প গ্রহণকারী ব্যবসাগুলি কেবল ১০% মুনাফা করে, তবে বিক্রয় মূল্য এবং লক্ষ্য ক্রেতাদের অবশ্যই নির্মাণ বিভাগ কর্তৃক অনুমোদিত হতে হবে। এদিকে, কিছু খরচ বিক্রয় মূল্যে অন্তর্ভুক্ত করা যাবে না। সামাজিক আবাসন নির্মাণে বাণিজ্যিক আবাসনের তুলনায় বেশি সময় লাগে এবং এটি আরও কঠিন, যার ফলে ব্যবসাগুলি কম উৎসাহী হয়। ব্যাংকগুলি ঋণ বিতরণের জন্য ২-৩ বছর অপেক্ষা করা ব্যবসার জন্য অগ্রহণযোগ্য। অতএব, আমরা দ্রুত ঋণ বিতরণের জন্য একটি ব্যবস্থা প্রস্তাব করছি," মিঃ হোয়াং পরামর্শ দেন।

রিয়েল এস্টেট বাজারে উপরে উল্লিখিত সমস্যাগুলি অতীতে চিহ্নিত এবং আলোচনা করা হয়েছে। নুওই লাও ডং সংবাদপত্রের সেমিনারে বিশেষজ্ঞ এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি তাদের মতামত ভাগ করে নেওয়ার মতে, বাকি সমস্যাটি হল এই সমস্যাগুলি দ্রুত দূর করার জন্য সবচেয়ে সম্ভাব্য সমাধানগুলি প্রস্তাব করা।

ডং নাই প্রদেশের নির্মাণ বিভাগের আবাসন উন্নয়ন ও রিয়েল এস্টেট বাজার বিভাগের উপ-প্রধান মিঃ থাই দোয়ান হোয়া বলেন যে, একটি পর্যালোচনার মাধ্যমে, ডং নাই রিয়েল এস্টেট খাতে পাঁচটি অসুবিধা এবং বাধা চিহ্নিত করেছেন। এর মধ্যে সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য হল বিনিয়োগ নীতি অনুমোদন এবং বিনিয়োগকারী নির্বাচনের পদ্ধতি সম্পর্কিত অসুবিধা এবং বাধা। কিছু প্রকল্প বহু বছর ধরে বিনিয়োগ অনুমোদন পেয়েছে, কিন্তু এখন, পরিদর্শন সংস্থাগুলি তাদের আবাসন আইন মেনে চলতে বাধ্য করছে - যার অর্থ তাদের আবাসিক জমি থাকতে হবে। জমির মূল্যায়নও কঠিন। কিছু প্রকল্প বরাদ্দ করা হয়েছে কিন্তু মূল্যায়ন করা যাচ্ছে না কারণ পরামর্শদাতা সংস্থাগুলি কর্তৃপক্ষকে ব্যাখ্যা করতে অসুবিধার ভয়ে তা করতে দ্বিধা করছে...

"প্রকল্পটিতে সামাজিক আবাসন নির্মাণের কাজ বাস্তবায়নে অনেক অসুবিধা রয়েছে। অনেক প্রকল্প পুরানো নিয়ম অনুসারে বাস্তবায়িত হয়েছিল, কিন্তু পরে পরিকল্পনা সামঞ্জস্য করার সময় বাধার সম্মুখীন হয়েছিল। উদাহরণস্বরূপ, আবাসন আইনে বলা হয়েছে যে স্থানীয়দের পুনর্মূল্যায়ন করতে হবে এবং ব্যবসাগুলিকে প্রকল্প এলাকার ২০% সামাজিক আবাসনের জন্য বরাদ্দ করতে হবে, যা খুবই কঠিন," বর্তমান পরিস্থিতি বর্ণনা করে মিঃ হোয়া বলেন।

এই অসুবিধাগুলি কাটিয়ে ওঠার জন্য, ডং নাই প্রদেশ এখন থেকে ২০৩০ সাল পর্যন্ত বাণিজ্যিক আবাসনের জন্য জমি বরাদ্দ অব্যাহত রাখার পরিকল্পনা করেছে, বাকি জমি সামাজিক আবাসনের জন্য বরাদ্দ করা হবে। পরিকল্পনা প্রক্রিয়া সম্পূর্ণ এবং বিনিয়োগকারীদের আকর্ষণ করার জন্য প্রস্তুত, তবে চ্যালেঞ্জগুলি রয়ে গেছে। ২০২২ সাল থেকে, প্রাদেশিক পার্টি কমিটি এবং ডং নাই প্রদেশের পিপলস কমিটি অনুরোধগুলি সমাধান এবং ব্যবসার সমস্যা সমাধানের জন্য একটি ওয়ার্কিং গ্রুপ প্রতিষ্ঠার নির্দেশ দিয়েছে।

২০২৩ সালের শুরু থেকে, দং নাই প্রদেশ ধীরগতির প্রকল্পগুলির বাধা সমাধান, ব্যবসার অসুবিধা সমাধান এবং সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য তিনটি টাস্ক ফোর্স প্রতিষ্ঠা করেছে। তিনটি টাস্ক ফোর্সের নেতৃত্বে রয়েছেন প্রাদেশিক নেতারা। বিভাগগুলি, বিশেষ করে নির্মাণ বিভাগ, তাদের এখতিয়ারের মধ্যে সমস্যা সমাধানের জন্য টাস্ক ফোর্সও গঠন করেছে, পর্যায়ক্রমে সমস্যাগুলি সমাধান করে; যদি সমস্যাগুলির ক্ষেত্রে উচ্চ স্তরের কর্তৃপক্ষ জড়িত থাকে, তবে তারা ব্যবসার জন্য সেগুলি সমাধানের জন্য প্রাসঙ্গিক মন্ত্রণালয় এবং সংস্থাগুলির সাথে কাজ করার জন্য নিবন্ধন করবে।

তিনটি খসড়া সংশোধনী শীঘ্রই পাস হওয়ার প্রত্যাশা অনেক বেশি।

প্রত্যাশিত সমাধানগুলির মধ্যে একটি হল তিনটি খসড়া আইন - যার মধ্যে রয়েছে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন (সংশোধিত), গৃহায়ন সংক্রান্ত আইন (সংশোধিত), এবং ভূমি সংক্রান্ত আইন (সংশোধিত) - যা বর্তমানে ১৫তম জাতীয় পরিষদের ৬ষ্ঠ অধিবেশনে আলোচনা এবং মন্তব্য করা হচ্ছে; পাস হলে, এগুলি রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য আইনি বাধা দূর করবে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের স্থায়ী কমিটির সদস্য আইনজীবী নগুয়েন তান ফং বিশ্লেষণ করেছেন: খসড়া আবাসন আইন (সংশোধিত) এই বিষয়টি উত্থাপন করে যে কিছু বিরোধ বাণিজ্যিক সালিশের মাধ্যমে সমাধান করা হবে। বর্তমানে, বিনিয়োগকারী, গৃহক্রেতা এবং অ্যাপার্টমেন্ট ব্যবহারকারীদের মধ্যে বিরোধ এখনও ঘটে, অনেক প্রকল্প বহু বছর ধরে মালিকানা শংসাপত্র জারি করতে ব্যর্থ হয়েছে। খসড়া আইনের নতুন নিয়মগুলি তাদের এটি আরও স্পষ্টভাবে বুঝতে সাহায্য করবে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত) ভবিষ্যতে রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজের মান উন্নত করার বিষয়েও আলোচনা করে...

"এই তিনটি আইন পাস হলে, এগুলি আইনি জ্ঞানের প্রসারে অবদান রাখবে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারে অংশগ্রহণকারীদের, বিশেষ করে দালালদের, মান উন্নত করবে," আইনজীবী ফং পর্যবেক্ষণ করেছেন।

কর্তৃপক্ষকে সুনির্দিষ্ট এবং স্পষ্ট নির্দেশনা প্রদান করতে হবে।

সামাজিক আবাসন নির্মাণের আইনি ও পদ্ধতিগত দিক সম্পর্কে, অনেক বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে ব্যবসা এবং সমিতিগুলিকে নির্দিষ্টভাবে বর্তমান বাধাগুলি চিহ্নিত করতে হবে এবং কোন পদ্ধতিগুলি দূর করা উচিত তা নির্ধারণ করতে হবে। পদ্ধতির দিক থেকে, সরকার এবং প্রাসঙ্গিক সংস্থাগুলিকে সমস্ত বর্তমান সমস্যা, ওভারল্যাপ এবং অসঙ্গতি সম্পর্কে স্পষ্ট এবং সুনির্দিষ্ট নির্দেশনা প্রদান করতে হবে; স্থানীয় কর্তৃপক্ষকেও দীর্ঘ এবং অকার্যকর পরামর্শ এড়িয়ে এই বিষয়গুলি স্পষ্ট করতে হবে।

"ব্যবসা এবং সমিতিগুলি প্রচুর প্রচেষ্টা চালাচ্ছে, কিন্তু আমার মতে, তাদের আরও সঠিক সুপারিশ এবং আরও সুনির্দিষ্ট সহগামী সমাধানের জন্য প্রচেষ্টা করা উচিত," ডঃ ক্যান ভ্যান লুক মূল্যায়ন করেছেন।

অংশীদার সংগঠন

সূত্র: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm