ব্যবসা প্রতিষ্ঠান এবং জনগণ কী কী সুবিধা পায়?

[বিজ্ঞাপন_১]

১৮ই জানুয়ারি পাস হওয়া সংশোধিত ভূমি আইনে, ভূমির মূল্য কাঠামো বিলুপ্ত করা হয়েছে এবং ১৫৯ নং ধারায় একটি ভূমির মূল্য তালিকা নির্ধারণ করা হয়েছে। তদনুসারে, ভূমির মূল্য তালিকাটি বার্ষিকভাবে প্রণয়ন করা হবে এবং প্রথম ভূমির মূল্য তালিকাটি ১লা জানুয়ারি, ২০২৬ থেকে প্রকাশিত ও প্রয়োগ করা হবে এবং পরবর্তী বছরের ১লা জানুয়ারি থেকে তা সমন্বয় করা হবে।

এই নতুন পরিস্থিতি প্রসঙ্গে বিশেষজ্ঞরা সাধারণত একমত যে, প্রশাসনিকভাবে চাপানো ভূমি ব্যবস্থাপনা পদ্ধতি নির্মূল করতে এবং বাজারমূল্যকে ঘনিষ্ঠভাবে প্রতিফলিত করে এমন একটি ভূমি মূল্য তালিকা প্রতিষ্ঠার দিকে অগ্রসর হতে ভূমি মূল্য কাঠামো বাতিল করা প্রয়োজন।

এটি জমি নিয়ে ফটকাবাজি রোধ করতে সাহায্য করবে। কারণ যখন জমির দাম বাজার মূল্যের কাছাকাছি থাকে, তখন উচ্চ সম্পত্তি কর এবং হস্তান্তর ফি জমিতে বিনিয়োগের আকর্ষণ কমিয়ে দেয়। যাদের বসবাসের জন্য বাড়ি বা জমি কেনার প্রয়োজন, তাদের 'সঠিক দামে' কেনার আরও ভালো সুযোগ থাকবে, এবং এর ফলে ফটকাবাজদের জমি মজুত করে দাম বাড়িয়ে দেওয়ার পরিস্থিতি এড়ানো যাবে…

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA)-এর চেয়ারম্যান জনাব লে হোয়াং চাউ মনে করেন যে, জমির মূল্য কাঠামো বাতিল করা যুক্তিসঙ্গত, কারণ রাষ্ট্রের জমির মূল্য তালিকায় নির্ধারিত দাম বাজারের দামের চেয়ে সর্বদা ৩০-৫০% কম থাকে।

সংশোধিত ভূমি আইন পাস হওয়ায় ব্যবসা প্রতিষ্ঠান ও নাগরিকরা উপকৃত হবেন।

বিশেষত, হো চি মিন সিটিতে ২০২০-২০২৪ সময়কালের জমির মূল্য তালিকা ২০১৬-২০১৯ সময়কালের তুলনায় মূলত অপরিবর্তিত রয়েছে। শহরের সর্বোচ্চ জমির দাম হলো নগুয়েন হুয়ে স্ট্রিটের মতো জায়গায় প্রতি বর্গমিটারে ১৬২ মিলিয়ন VND এবং লে ডুয়ান স্ট্রিটে প্রতি বর্গমিটারে ১১০ মিলিয়ন VND।

২০১৪ সালে, লে ডুয়ান স্ট্রিটের ৩,০০০ বর্গমিটার জমি নিলামে তোলা হলে, এর প্রাথমিক মূল্য ছিল প্রতি বর্গমিটারে ১৮ কোটি VND এবং ১৬ দফা নিলামের পর কিছু দরদাতা প্রতি বর্গমিটারে ৪০ কোটি VND-এরও বেশি দাম প্রস্তাব করেছিল।

" এগুলো বাজার লেনদেনের ওপর ভিত্তি করে নির্ধারিত জমির প্রতিনিধিত্বমূলক মূল্য ," মিঃ চৌ বলেন।

একই মত পোষণ করে স্যাভিলস ভিয়েতনামের ডেপুটি ম্যানেজিং ডিরেক্টর ট্রয় গ্রিফিথসও মনে করেন যে, জমির মূল্য কাঠামো বাতিল করা হলে তা রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়নে সহায়ক হবে। এছাড়াও, ছাড়পত্র ও ক্ষতিপূরণের আওতাধীন সমস্ত জমির মূল্য বাজারদর অনুযায়ী নির্ধারণ করা হবে, যা বিনিয়োগকারী ও সাধারণ মানুষের আস্থা আরও বাড়াবে।

সামগ্রিকভাবে, বাজার মূল্য, বিশেষ করে ভূমি ক্ষতিপূরণের ক্ষেত্রে, একটি সংবেদনশীল বিষয়। যদি রাষ্ট্র অবকাঠামো প্রকল্পের জন্য জমি অধিগ্রহণ করতে না পারে, তবে তা অর্থনৈতিক উন্নয়নের সামগ্রিক গতিকে প্রভাবিত করবে ," বলেছেন ট্রয় গ্রিফিথস।

ট্রয় গ্রিফিথসের মতে, আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রকল্পের কারণে যারা জমি হারান, তারা উচ্চতর ভূমি কর রাজস্বের ফলে আরও ন্যায্য ক্ষতিপূরণ পেতে পারেন, যদি লেনদেনের মূল্য বাজার মূল্যের কাছাকাছি নির্ধারণ করা হয়।

হ্যানয় রিয়েল এস্টেট ক্লাবের স্থায়ী সহ-সভাপতি জনাব ভু থে দিয়েপও বিশ্বাস করেন যে, জমির মূল্য কাঠামো বাতিল করা হলে তা ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে জমি অধিগ্রহণের প্রক্রিয়া ত্বরান্বিত করতে, দুর্বল ব্যবসাগুলোকে নির্মূল করতে এবং যাদের জমি বাজেয়াপ্ত করা হয়েছে তাদের উপকৃত করতে সাহায্য করবে।

পুরোনো আইন অনুযায়ী, জমি অধিগ্রহণ ও পরিষ্কার করার সময় জমির কম দামের কাঠামোটি জনগণের জন্য উল্লেখযোগ্য অসুবিধার কারণ হতো। এটি বহু মতবিরোধ ও অভিযোগের অন্যতম কারণও ছিল। তাই, এই সংশোধিত খসড়া ভূমি আইনে জমির দামের কাঠামোটি অপসারণ করাকে একটি যুগান্তকারী পদক্ষেপ হিসেবে বিবেচনা করা যেতে পারে।

জনাব ডিয়েপ আরও বিশ্লেষণ করে বলেন যে, জমির মূল্য কাঠামো বিলুপ্ত করা হলে তা রাষ্ট্র, জনগণ এবং ব্যবসার ওপর ইতিবাচক প্রভাব ফেলবে।

বিশেষত, যখন জনগণের জমি বাজেয়াপ্ত করা হবে, তখন তারা আরও বেশি ও ন্যায্য ক্ষতিপূরণ পেতে সক্ষম হবেন, যার ফলে যাদের জমি বাজেয়াপ্ত করা হয়েছে তাদের অধিকার নিশ্চিত হবে।

সরকারের মতে, জমির মূল্য কাঠামো বিলুপ্ত করলে ক্ষতিপূরণ ও জমি অধিগ্রহণের খরচ বাড়বে, সম্পদ তার প্রকৃত মূল্যে ফিরে আসবে এবং বাজার আরও স্বচ্ছ হবে।

সুতরাং, রাষ্ট্র দুটি মূল্যের পরিস্থিতি এড়াতে পারে, অর্থাৎ জমির মালিকরা প্রকৃত মূল্যের চেয়ে কম কর হারের সুবিধা নেওয়ার জন্য জমির কম দাম ঘোষণা করেন। এটি রাষ্ট্রকে বাজেট ঘাটতি এড়াতে সাহায্য করতে পারে।

তবে, জমির মূল্য কাঠামো বিলুপ্ত করা হলেও, কোনো নির্দিষ্ট প্রকল্পের জন্য জমি পুনরুদ্ধারের সময় প্রতিষ্ঠান বা রাষ্ট্রের দেওয়া ক্ষতিপূরণ পরিকল্পনার সঙ্গে শতভাগ মানুষ একমত নাও হতে পারে। তাই, এই বিষয়ে আরও বিস্তারিত বিধিমালা প্রয়োজন ," জনাব দিয়েপ বলেন।

ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর জন্য, জমির মূল্য কাঠামো বাতিল করা হলে তা জমি অধিগ্রহণের প্রক্রিয়াকে ত্বরান্বিত করতে এবং অলাভজনক ব্যবসাগুলোকে নির্মূল করতে সাহায্য করবে। তবে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে হয়তো উচ্চতর বিনিয়োগ ব্যয় বহন করতে হতে পারে।

নগোক ভি

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস