রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলো নিজেদের 'বাঁচানোর' জন্য সবরকম উপায় খুঁজছে।

ক্রমবর্ধমান সুদের হারের পাশাপাশি অনেক ব্যাংক তাদের ঋণসীমা অতিক্রম করার ঘোষণা দিয়ে প্রকল্প উন্নয়নের জন্য রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় ঋণ দেওয়া সীমিত করে দেওয়ায়, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো নিজেদের 'বাঁচানোর' উপায় খুঁজতে বাধ্য হচ্ছে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ীরা প্রকল্প উন্নয়নের জন্য মূলধন সংগ্রহের সব সম্ভাব্য উপায় খতিয়ে দেখছেন (ছবি: জিয়া হুই)

প্রকল্প উন্নয়নের জন্য তহবিল সংগ্রহ করতে হিমশিম খাচ্ছি।

ডিস্ট্রিবিউশন ইউনিট থেকে প্রজেক্ট ইনভেস্টর হিসেবে রূপান্তরিত হওয়ার ব্যবসায়িক উন্নয়ন পরিকল্পনার অংশ হিসেবে, হো চি মিন সিটির ডিকে জয়েন্ট স্টক কোম্পানি ২০২৬ সালের ফেব্রুয়ারিতে বেন ক্যাট ওয়ার্ডে অবস্থিত "তো আম সান" (গ্রিন হোম) নামক একটি কন্ডোমিনিয়াম প্রজেক্ট কেনার সিদ্ধান্ত নেয়। প্রজেক্টটি ১ হেক্টর এলাকা জুড়ে বিস্তৃত, এতে প্রায় ১,৫০০টি অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে এবং এর প্রায় সম্পূর্ণ আইনি কাগজপত্র প্রস্তুত আছে। ডেভেলপারের কাছে এর বিক্রয়মূল্য ২৫০ বিলিয়ন VND চাওয়া হয়েছে।

বাজার গবেষণা এবং বিক্রেতার সাথে যোগাযোগের পর, ডিকে কোম্পানি ২৩৫ বিলিয়ন VND-তে ক্রয়মূল্য চূড়ান্ত করে। পরবর্তীতে, কোম্পানিটি ভিয়েটিনব্যাংকের সাথে কাজ শুরু করে। তবে, ব্যাংকটি অপর্যাপ্ত ঋণসীমার কারণ দেখিয়ে ঋণ দিতে অস্বীকৃতি জানায় এবং উল্লিখিত সুদের হার ছিল প্রায় ১৪%।

ডিকে কোম্পানির নেতাদের মতে, ব্যবসাটি আরও অনেক ব্যাংকে আবেদন করেছিল, যেগুলোর সবকটিতেই বার্ষিক ১২% থেকে ১৪% পর্যন্ত বেশ উচ্চ সুদের হার ছিল। এছাড়াও, ঋণের জন্য ব্যাংকগুলোর ধার্য করা প্রসেসিং ফি মোট ঋণের পরিমাণের ৫% থেকে ৭% পর্যন্ত ছিল।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলো উচ্চ সুদের হার এবং উল্লেখযোগ্য ঝুঁকি মেনে নিয়ে প্রকল্পের জন্য তহবিল সংগ্রহের উপায় খুঁজতে বাধ্য হচ্ছে। নগদ প্রবাহের উপর এই চাপ কেবল মুনাফাই হ্রাস করে না, বরং অনেক ব্যবসাকে এমন এক অবস্থানে ঠেলে দেয় যেখানে তাদের যেকোনো মূল্যে নিজেদের রক্ষা করতে হয়।

“একটি প্রকল্প হাতে নেওয়ার সময়, আমাদের জমি কেনার জন্য, আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার জন্য, রাষ্ট্রকে ভূমি কর দেওয়ার জন্য এবং নির্মাণ খরচ মেটানোর জন্য টাকা ধার করতে হয়। ধার করা টাকার পরিমাণ হাজার হাজার বিলিয়ন ডং পর্যন্ত পৌঁছাতে পারে। বার্ষিক ১৪% সুদের হারে এবং প্রায় ৩ বছরের ঋণ মেয়াদে, যদি আমরা ১,০০০ বিলিয়ন ডং ধার করি, তাহলে কোম্পানিকে প্রায় ৪২% সুদ খরচ বহন করতে হয়। যেখানে প্রতিটি প্রকল্পের লাভের হার মাত্র প্রায় ২০%, সেখানে এই সুদের খরচ বাড়ির দামের সাথে যুক্ত হয়ে যায়, যা দাম বাড়িয়ে দেয় এবং বিক্রি করা খুব কঠিন করে তোলে,” বলেন ডিকে কোম্পানির একজন নেতা।

প্রকল্প উন্নয়নের জন্য তহবিল সংগ্রহে অসুবিধার সম্মুখীন হয়ে, হো চি মিন সিটির ভ্যান তোয়ান কনস্ট্রাকশন ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর জনাব ভো ভ্যান নাত জানান যে, ২০২৫ সালে কোম্পানিটি হো চি মিন সিটির আন ফু ওয়ার্ডে ২২০ বিলিয়ন VND-এর বেশি মূল্যে ৬,০০০ বর্গমিটারেরও বেশি আয়তনের একটি জমি অধিগ্রহণ করেছে। এখন পর্যন্ত, কোম্পানিটি বিনিয়োগ অনুমোদন প্রক্রিয়া সম্পন্ন করেছে, কিন্তু প্রকল্পটি বাস্তবায়নের জন্য ব্যাংক থেকে ঋণ মূলধন সংগ্রহ করা প্রয়োজন।

গত ফেব্রুয়ারিতে, এই কোম্পানিটি বিআইডিভি ব্যাংকের সাথে যোগাযোগ করেছিল, কিন্তু প্রকল্পটি এবং কোম্পানির সক্ষমতা মূল্যায়ন করার পর তাদের ঋণ প্রত্যাখ্যান করা হয়। পরবর্তীতে, কোম্পানিটি আরও কয়েকটি ব্যাংকের সাথে যোগাযোগ অব্যাহত রাখে, কিন্তু একই ধরনের প্রতিক্রিয়া পায়, যার বেশিরভাগ ক্ষেত্রেই ঋণের সীমা না থাকার কথা উল্লেখ করা হয়েছিল।

পূর্বোক্ত দুটি কোম্পানির চেয়ে বেশি ভাগ্যবান, হো চি মিন সিটির কি নগুয়েন রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি জানিয়েছে যে, ২০২৬ সালের জানুয়ারিতে তারা তাই নিন প্রদেশে একটি প্রকল্প উন্নয়নের জন্য একটি ব্যাংক থেকে বার্ষিক ১১% সুদে ৬০০ বিলিয়ন VND ঋণ পেয়েছে। তবে, ঋণটি একাধিক কিস্তিতে পরিশোধ করা হওয়ায়, কোম্পানিটি জমি অধিগ্রহণ ও ছাড়পত্রের জন্য শুধুমাত্র প্রথম ধাপের ১০০ বিলিয়ন VND পেয়েছে। মার্চ থেকে এখন পর্যন্ত, কোম্পানিটি সময়মতো কিস্তি পায়নি কারণ ব্যাংকটি তার ঋণদানের সর্বোচ্চ সীমায় পৌঁছে গেছে বলে ঘোষণা করেছে; প্রতিটি কিস্তির পরিমাণ মাত্র কয়েক বিলিয়ন VND, যা প্রকল্পটি বাস্তবায়নের জন্য অপর্যাপ্ত।

তারা টাকাটা জোগাড় করার জন্য সম্ভাব্য সব উপায়ে চেষ্টা করেছিল।

হো চি মিন সিটির আন হা কনস্ট্রাকশন অ্যান্ড ইনভেস্টমেন্ট কোং, লিমিটেড জানিয়েছে যে, ২০১৯ সালে কোম্পানিটি হো চি মিন সিটির হোক মন জেলায় ৩.৮ হেক্টর এলাকা জুড়ে অবস্থিত আন হা আবাসিক এলাকা প্রকল্পের বিনিয়োগকারী হিসেবে লাইসেন্স লাভ করে, যার পণ্য হিসেবে থাকবে বিভক্ত জমির প্লট। ব্যাংক ঋণ পাওয়ার জন্য প্রয়োজনীয় আইনি শর্ত পূরণ না হওয়ায়, কোম্পানিটি জমি অধিগ্রহণের খরচ মেটানোর জন্য বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে মূলধন সংগ্রহ করে। তবে, আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন করা এবং অবকাঠামো নির্মাণের জন্য তহবিলের অভাবে আজ পর্যন্ত প্রকল্পটি এগোতে পারেনি। পরবর্তীতে, কোম্পানিটি ব্যাংকগুলোর সাথে যোগাযোগ করলেও সফল হয়নি।

এদিকে, বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে নেওয়া ঋণের মেয়াদ শেষ হয়ে আসায় কোম্পানিটি বিনিয়োগ তহবিল খোঁজাসহ বিকল্প সমাধান খুঁজতে বাধ্য হয়। এর কিছুদিন পরেই, হো চি মিন সিটির তান হুং ওয়ার্ডে সদর দফতর অবস্থিত একটি জাপানি মালিকানাধীন বিনিয়োগ তহবিল কোম্পানিটিকে অর্থ ধার দিতে সম্মত হয়। তবে, প্রকল্পের জমির মূল্য ৩৫০ বিলিয়ন VND-এর বেশি হওয়া সত্ত্বেও, তহবিলটি বছরে সর্বোচ্চ ১৭.৫% সুদের হারে মাত্র ১৫০ বিলিয়ন VND ধার দিতে রাজি হয়।

ঋণের মেয়াদ ৩ বছর; এই সময় পর মূলধন পরিশোধ করা না হলে, বিনিয়োগ তহবিল জমিটি পুনরুদ্ধার করবে। এছাড়াও, ১৫০ বিলিয়ন VND ঋণ নিতে হলে প্রতিষ্ঠানটিকে মোট ঋণের পরিমাণের প্রায় ৭% অতিরিক্ত প্রসেসিং ফি হিসেবে প্রদান করতে হবে।

যেহেতু প্রকল্পটি উন্নয়নের জন্য আমাদের অর্থের প্রয়োজন ছিল, অন্যথায় বিনিয়োগের অনুমোদন বাতিল হয়ে যেত, এবং এর পাশাপাশি ইতোমধ্যে মূলধন বিনিয়োগকারী বিনিয়োগকারীদের চাপের কারণে আমরা তহবিল থেকে ঋণ নিতে বাধ্য হয়েছিলাম। যদিও আমরা জানতাম যে এর সুদ এবং প্রক্রিয়াকরণ ফি অনেক বেশি, যা ধার করা মূলধনের প্রায় পুরোটাই খেয়ে ফেলছিল," বলেন আন হা কোম্পানির প্রধান।

বিদ্যমান ঋণ এবং বন্ড ইস্যু করতে না পারার কারণে ব্যাংক ঋণ পেতে অসুবিধার সম্মুখীন হয়ে, এনআরসি গ্রুপ সম্প্রতি বিদেশি তহবিল থেকে অর্থায়নের জন্য আবেদন করার সিদ্ধান্ত নিয়েছে। অনুসন্ধানের পর, কোম্পানিটি অ্যাম্বার ক্যাপিটাল ইনভেস্টমেন্ট ফান্ড থেকে ২,০০০ বিলিয়ন VND ঋণের অনুমোদন পেয়েছে, এই শর্তে যে তহবিল বিতরণের আগে এনআরসি গ্রুপকে বাস্তবায়নের জন্য একটি উপযুক্ত প্রকল্প খুঁজে বের করতে হবে।
বাজারটি সুস্পষ্টভাবে বিভক্ত।

মিস কুইন নগুয়েন, যিনি ভিয়েতনামে কর্মরত সংযুক্ত আরব আমিরাতের একটি বিনিয়োগ তহবিল পরিচালনা করেন, বলেছেন যে তহবিলটিতে সাধারণত দুটি অর্থায়নের বিকল্প থাকে।

প্রথমত, আমরা একসঙ্গে প্রকল্প উন্নয়নে অংশগ্রহণ করতে পারি এবং তারপর মুনাফা ভাগ করে নিতে পারি।

দ্বিতীয়ত, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে তাদের নিজস্ব প্রকল্প উন্নয়নের জন্য ঋণ দেওয়া হয় এবং তহবিলটি তার উপর সুদ আদায় করে। এই সুদের হার সাধারণত ব্যাংক হারের চেয়ে প্রায় ৫% বেশি থাকে এবং যদি প্রতিষ্ঠানটি নির্দিষ্ট সময়সীমা মেনে চলতে বা ঋণ পরিশোধ করতে ব্যর্থ হয়, তবে পুরো প্রকল্পটিই নষ্ট হয়ে যেতে পারে।

বাস্তবে, ভিয়েতনামের বাজারে রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলোর মধ্যে একটি সুস্পষ্ট বিভাজন ঘটছে। যেসব বড় ব্যবসার পর্যাপ্ত জমির মজুদ, সম্পূর্ণ আইনি কাগজপত্র এবং মজবুত আর্থিক অবস্থা রয়েছে, তারা এখনও ব্যাংক ঋণ পেতে সক্ষম হচ্ছে; অন্যদিকে, অনেক অমীমাংসিত প্রকল্প এবং বিপুল ঋণের বোঝায় জর্জরিত ছোট ব্যবসাগুলোর জন্য সুযোগ খুবই সীমিত।

তাছাড়া, বন্ড ইস্যু করা, যা একসময় অনেক ব্যবসার জন্য ‘জীবনরেখা’ ছিল, এখনও বহুবিধ চ্যালেঞ্জের সম্মুখীন। বাজারের আস্থা পুরোপুরি পুনরুদ্ধার হয়নি, অন্যদিকে ইস্যু-সংক্রান্ত আইনি নিয়মকানুন জটিল রয়ে গেছে, যা ব্যবসাগুলোর জন্য তহবিলের এই উৎসটি পাওয়া কঠিন করে তুলেছে।

"ক্ষুদ্র ব্যবসাগুলো যখন স্টক, বন্ড ইস্যু করতে বা ব্যাংক থেকে ঋণ নিতে পারে না, তখন তারা উচ্চ সুদের হারে মূলধনের বাহ্যিক উৎস খুঁজতে বাধ্য হয়, যার ফলে ঋণ পরিশোধ করতে না পারলে প্রকল্প হারানোর ঝুঁকি থাকে। এটি দেখায় যে বর্তমানে রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলোর ওপর নগদ প্রবাহের চাপ খুব বেশি," মিসেস কুইন বলেন।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসার অন্যতম বড় চ্যালেঞ্জ হিসেবে অর্থায়নের কথা স্বীকার করে ওয়েস্টল্যান্ড রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর জনাব ভো থান দাত বলেন, ব্যবসাগুলো বর্তমানে দুটি প্রধান সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে।

প্রথমত, মূলধন প্রাপ্তি ক্রমশ কঠিন হয়ে পড়ছে। পূর্বে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো বিনিয়োগ অংশীদারিত্ব, গ্রাহক, বন্ড বা ব্যাংকের মতো বিভিন্ন মাধ্যম থেকে মূলধন সংগ্রহ করতে পারত, কিন্তু এখন এই সমস্ত মাধ্যম, বিশেষ করে ব্যাংক ঋণ, আরও সংকুচিত করা হচ্ছে।

দ্বিতীয়ত, বাজারের পুনরুদ্ধার ধীর গতিতে এগোচ্ছে। আইনি বাধা দূর করার পাশাপাশি, কার্যক্রম চালু রাখার জন্য ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে আর্থিক সমস্যা সমাধানের জন্যও উদ্যোগ নিতে হচ্ছে।

বিশেষ করে, ২০২৬ সালে মূলধন প্রাপ্তি আরও কঠিন হয়ে উঠবে, কারণ যৌথ-মালিকানাধীন বাণিজ্যিক ব্যাংক এবং রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলোর মধ্যে ঋণের সুদের হারের পার্থক্য ৪% থেকে ৫% পর্যন্ত থাকবে।

"তাই, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো এই ব্যবধান কমাতে চায় এবং কম খরচে ঋণ পেতে চায়, যার মাধ্যমে প্রকল্প উন্নয়ন সহজতর হবে ও ব্যবসায়িক কার্যক্রম স্থিতিশীল হবে," তিনি বলেন।
ড্যাট বলল।

উৎস: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-tim-du-duong-cuu-minh-d568734.html