'সোনা দিয়ে বাড়ি কেনাবেচা': লাভবান হন কারা?

ভিনহোমসের 'সোনার বিনিময়ে বাড়ি' কর্মসূচিটি একাধিক আকর্ষণীয় প্রতিশ্রুতির মাধ্যমে বিনিয়োগকারীদের দৃষ্টি আকর্ষণ করছে। তবে, এই লেনদেনের আইনি ভিত্তি সম্পর্কে অনেকেই এখনও নিশ্চিত নন।

তার সহযোগী স্বর্ণ ও গহনা কোম্পানির মাধ্যমে, ভিনহোমস ঘোষণা করেছে যে এটি গ্রাহকদের অব্যবহৃত স্বর্ণকে নগদে রূপান্তর করে রিয়েল এস্টেট ক্রয়ে সহায়তা করবে। ছবি: ডুক আন ।

দেশের রিয়েল এস্টেট বাজার যখন নতুন পুঁজির সন্ধানে রয়েছে, ঠিক তখনই ভিনহোমসের সম্প্রতি ঘোষিত ‘বাড়ি কেনার জন্য স্বর্ণ সম্পদকে নগদে রূপান্তর’ কর্মসূচিটি বিনিয়োগকারীদের মধ্যে তাৎক্ষণিকভাবে ব্যাপক বিতর্কের জন্ম দিয়েছে।

জনসাধারণের কাছে থাকা স্বর্ণ রিজার্ভকে রিয়েল এস্টেট বাজারের মূলধনে রূপান্তর করার ধারণাটিকে সাহসী বলে মনে করা হয় এবং এটি বাজারের জন্য একটি নতুন দিকও উন্মোচন করতে পারে। তবে, এই আকর্ষণের পাশাপাশি এর বৈধতা, ঝুঁকি ব্যবস্থাপনা এবং বাজারের অপ্রত্যাশিত ওঠানামা থেকে বিনিয়োগকারীদের রক্ষা করার ক্ষমতা নিয়েও একাধিক প্রশ্ন উঠেছে।

‘বিশাল’ অর্থনৈতিক সম্পদ উন্মোচন করা।

২৫শে মে ভিনহোমস কর্তৃক ঘোষিত একটি কর্মসূচি অনুসারে, ভিয়েতনামের বৃহত্তম রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার প্রতিষ্ঠানটি সোনা ও রুপা কোম্পানিগুলোর সাথে (আনুষ্ঠানিক অংশীদারদের নাম এখনও ঘোষণা করা হয়নি) গ্রাহকদের তাদের স্বর্ণ সম্পদ নগদে রূপান্তর করতে সহায়তা করার জন্য সহযোগিতা করবে, যা তারা পরবর্তীতে রিয়েল এস্টেট কেনার জন্য ব্যবহার করতে পারবে।

৫ বছর পর, রিয়েল এস্টেটের লাভের হারের উপর নির্ভর করে, গ্রাহকরা দুটি বিকল্পের মধ্যে একটি বেছে নিতে পারেন। প্রথমত, তারা ভিনহোমস সম্পত্তিটি ধরে রাখতে পারেন। দ্বিতীয়ত, তারা সম্পত্তিটি ধরে না রাখার সিদ্ধান্ত নিতে পারেন এবং সেক্ষেত্রে রূপান্তরিত সোনার ১১০% এর সমতুল্য নগদ অর্থ গ্রহণ করতে পারেন। ভিনহোমসের একজন প্রতিনিধি নিশ্চিত করেছেন যে, কোম্পানি "৫ বছর পরের তৎকালীন সোনার দাম অনুযায়ী" গ্রাহকদের অর্থ ফেরত দেবে।

অনুমান করা হয় যে ভিয়েতনামের নাগরিকদের কাছে প্রায় ৫০০ টন সোনা রয়েছে, যা দেশটির অর্থনীতিতে প্রায় ৮০ বিলিয়ন ডলার মূলধন যোগ করতে পারে। উল্লেখযোগ্যভাবে, এই সম্পদের বেশিরভাগই বর্তমানে মানুষের সিন্দুকে রাখা আছে, যার অর্থ হলো এটি অর্থনীতির আওতার বাইরে রয়েছে।

ভিনহোমস এবং এর সহযোগী সোনা, রুপা ও রত্নপাথর কোম্পানিগুলোর নতুন নীতিমালা। ছবি: ভিনহোমস ।

ত্রি থুক - জেডনিউজ -কে দেওয়া এক সাক্ষাৎকারে, নগুয়েন ত্রাই বিশ্ববিদ্যালয়ের অর্থ ও ব্যাংকিং বিভাগের প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা (সিইও) জনাব নগুয়েন কুয়াং হুই মূল্যায়ন করেছেন যে, এই মডেলের উল্লেখযোগ্য দিকটি হলো এর বাজার-ভিত্তিক পদ্ধতি।

"এটি ঋণ ব্যবস্থার আওতায় কোনো স্বর্ণ সংগ্রহ ও ঋণদান কার্যক্রম নয়, বরং এটি বৈধ স্বর্ণ ব্যবসায়ীদের সম্পৃক্ত একটি সম্পদ রূপান্তর ব্যবস্থা। স্বচ্ছভাবে এবং যথাযথ ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণের মাধ্যমে বাস্তবায়ন করা হলে, এই মডেলটি অর্থনীতিতে সম্পদের তারল্য বাড়াতে, আবাসন বাজারে তারল্য জোগাতে এবং ব্যাংক ঋণের বাইরে মূলধনের উৎসকে বৈচিত্র্যময় করতে অবদান রাখতে পারে," মিঃ হুই মন্তব্য করেন।

এছাড়াও, এই কর্মসূচিটি নাগরিকদের জন্য সম্পদ ব্যবস্থাপনার আরও সুযোগ উন্মুক্ত করতে পারে, যেহেতু জনগণের হাতে থাকা সোনার পরিমাণ এখনও অনেক বেশি বলে বিবেচিত হয়।

একই মত প্রকাশ করে, এফআইডিটি ইনভেস্টমেন্ট কনসাল্টিং অ্যান্ড অ্যাসেট ম্যানেজমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির অধীনস্থ হাব ডং হান-এর আর্থিক উপদেষ্টা জনাব তা কুওক ডুয়ং মন্তব্য করেন যে, ভিনহোমসের কর্মসূচিটি একটি শক্তিশালী গণমাধ্যম প্রভাব তৈরি করেছে, কারণ এটি জনগণের, বিশেষ করে স্বর্ণধারীদের মনে গভীর ছাপ ফেলেছে।

"এটি একটি যুগান্তকারী পণ্য হতে পারে যা জনগণের হাতে থাকা অব্যবহৃত স্বর্ণ সম্পদকে, যা দীর্ঘদিন ধরে সিন্দুকে সুপ্ত অবস্থায় থাকা এক বিশাল সম্পদ হিসেবে বিবেচিত হয়ে আসছে, রিয়েল এস্টেট বাজারে এনে তারল্য বৃদ্ধি করতে এবং বাজারের জন্য নতুন মূলধন সরবরাহ করতে সাহায্য করবে। ভিনহোমসের এই ধারণাটি অত্যন্ত প্রশংসনীয়," মিঃ ডুয়ং জোর দিয়ে বলেন।

রিয়েল এস্টেট ঋণের উপর কঠোর নিয়ন্ত্রণ এবং ক্রয়ক্ষমতা পুরোপুরি পুনরুদ্ধার না হওয়ার প্রেক্ষাপটে, জনসাধারণের মালিকানাধীন ‘অচল’ সম্পদ অধিগ্রহণের জন্য একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির প্রচেষ্টাকে ভিয়েতনামে একটি নজিরবিহীন পরীক্ষা হিসেবে দেখা হচ্ছে।

তবে, উভয় বিশেষজ্ঞই জোর দিয়ে বলেছেন যে অনুষ্ঠানটির সবচেয়ে আকর্ষণীয় অংশটিতেই বর্তমানে তথ্যের সবচেয়ে বেশি অভাব রয়েছে।

বিনিয়োগকারীদের সুরক্ষার আইনি কাঠামো নিয়ে উদ্বেগ।

জনাব তা কুওক দুয়ং-এর মতে, মূল উদ্বেগের বিষয় ৫ বছর পর ১০% মুনাফার হার বা বাজারের চাহিদা নয়, বরং ব্যবসায়িক মডেলটির আইনি প্রকৃতি। এফআইডিটি-এর অধীনে হাব দং হান-এর এই আর্থিক বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে, তিনটি বিষয় স্পষ্ট করা প্রয়োজন।

প্রথমত, ‘স্বর্ণ সংগ্রহ’ প্রসঙ্গে। জনাব ডুয়ং-এর মতে, ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংকের সার্কুলার ১১/২০২২ এবং ২৪/২০১২-তে যেমন বলা হয়েছে, সেই অনুযায়ী ২০১২ সাল থেকে স্বর্ণ সংগ্রহের (বা অনুরূপ ধরনের) কার্যকলাপ সম্পূর্ণরূপে বন্ধ করে দেওয়া হয়েছে। ২০১২ সালের পর, স্বর্ণের বাজার কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ এবং স্বর্ণ মজুতদারি মোকাবেলার বিষয়ে সরকারের অবস্থান ডিক্রি ২৪/২০১২-তে স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করা হয়েছিল।

"ভিনহোমসের কর্মসূচির বিষয়ে, এটি স্বর্ণ সংগ্রহ কার্যক্রমের আওতায় পড়ে কিনা তা স্পষ্ট করা প্রয়োজন। যদিও ভিনহোমস সরাসরি বাড়ি ক্রেতাদের কাছ থেকে স্বর্ণ গ্রহণ করে না, তবুও যদি এমন কোনো কার্যকলাপ দেখা যায় যা এই ধরনের সংগ্রহের প্রকৃতি প্রকাশ করে, তবে এটিকে স্বর্ণ সংগ্রহ কার্যক্রম হিসেবে গণ্য করার ঝুঁকি থেকেই যায়," তিনি বিশ্লেষণ করেন।

বিশেষ করে, জনসাধারণের কাছ থেকে সোনা আকর্ষণ করার জন্য কোম্পানিটির ব্যাপক বিজ্ঞাপন রয়েছে; সোনা বিক্রি থেকে প্রাপ্ত রাজস্ব ব্যবসায়িক কার্যক্রমে ব্যবহৃত হয় (সোনা বিক্রির অর্থ ভিনহোমস প্রকল্পগুলোর উন্নয়নে ব্যবহৃত হয়); এবং মুনাফা ও সুবিধা ফেরত দেওয়ার একটি ব্যবস্থা রয়েছে (লাভজনক রূপান্তর বিকল্প)। এটিই প্রথম বাধা যা নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষের দ্বারা প্রোগ্রামটিকে চিহ্নিত করার কারণ হতে পারে।

এরপর আসে সোনা ফেরত পাওয়ার প্রতিশ্রুতি। তদনুসারে, গ্রাহকরা রিয়েল এস্টেট কেনার জন্য রূপান্তরিত সোনার ১১০% এর সমপরিমাণ অর্থ ফেরত পেতে পারেন, অর্থাৎ গ্রাহকরা প্রাথমিক সোনার পরিমাণের উপর অতিরিক্ত ১০% সুদ লাভ করেন।

জনাব ডুয়ং-এর মতে, এই বিষয়বস্তুটির আরও স্পষ্টীকরণের প্রয়োজন রয়েছে; তবে, তিনি মনে করেন যে, রূপান্তর প্রক্রিয়ার সময় মূল্যের পরিমাপক হিসেবে সোনা ব্যবহারের কোনো লক্ষণ দেখা গেলে, যা সোনা মজুত করার বিরুদ্ধে সরকারের অবস্থানের পরিপন্থী, এই বিষয়বস্তুটিকে সহজেই অর্থপ্রদানের মাধ্যম হিসেবে সোনা ব্যবহার নিষিদ্ধকারী প্রবিধানের (ডিক্রি ২৪/২০১২-এ উল্লিখিত) লঙ্ঘন হিসেবে গণ্য করা যেতে পারে।

অর্থনীতির 'স্বর্ণায়ন' মোকাবেলা এবং স্বর্ণের বাজার স্থিতিশীল করার দৃষ্টিকোণ থেকে, অংশগ্রহণকারীদের পরিধি সীমিত করার জন্য স্বর্ণ মালিকানার সময়সীমার উপর বিধিনিষেধ থাকা সত্ত্বেও, সরকারের এই কর্মসূচিটি অনিবার্যভাবে একটি নজির স্থাপন করে। অন্যান্য বিনিয়োগকারীরাও অনুরূপ কর্মসূচি বাস্তবায়ন করবে, এবং এটা সম্ভব যে উল্লেখযোগ্য সংখ্যক মানুষ নগদ টাকার চেয়ে স্বর্ণ দিয়ে প্রকল্প কেনাকে বেশি সুবিধাজনক মনে করবে। এর ফলে স্থানীয়ভাবে একটি কৃত্রিম স্বর্ণ-উন্মাদনা তৈরি হতে পারে,” মিঃ ডুয়ং বিশ্লেষণ করেন, তবে তিনি জোর দিয়ে বলেন যে এটি কেবলই তাঁর ব্যক্তিগত মতামত।

বিশেষজ্ঞরা বিনিয়োগকারীদের ‘স্বর্ণের বিনিময়ে বাড়ি কেনার’ কর্মসূচিতে অংশগ্রহণের সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে ভিনহোমসের আনুষ্ঠানিক তথ্য এবং নিয়ন্ত্রক সংস্থাগুলোর প্রতিক্রিয়ার জন্য অপেক্ষা করার পরামর্শ দিয়েছেন। ছবি: ডুক আন ।

একইভাবে, জনাব নগুয়েন কোয়াং হুই আরও উল্লেখ করেছেন যে, এই মডেলে সোনা, রিয়েল এস্টেট এবং মধ্যম থেকে দীর্ঘমেয়াদী আর্থিক দায়বদ্ধতা জড়িত, তাই আইনি এবং ঝুঁকি ব্যবস্থাপনার প্রয়োজনীয়তাগুলো উচ্চ মানের হতে হবে। অংশগ্রহণকারী পক্ষগুলোকে অবশ্যই আইনি বিধিবিধান সম্পূর্ণরূপে মেনে চলতে হবে এবং ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংক ও অন্যান্য প্রাসঙ্গিক নিয়ন্ত্রক সংস্থাগুলোর সাথে নিবিড়ভাবে পরামর্শ করতে হবে।

বিশেষজ্ঞ নগুয়েন কোয়াং হুই-এর আরও বিশ্লেষণ থেকে জানা যায় যে, যেসব মডেলে ব্যক্তিদের মালিকানাধীন উল্লেখযোগ্য সম্পদ জড়িত থাকে, সেখানে বাজারের আস্থা সর্বদা নির্ণায়ক ভূমিকা পালন করে।

সেই আস্থা অর্জনের জন্য, সম্পূর্ণ কার্যপ্রণালী স্বচ্ছভাবে প্রকাশ করা প্রয়োজন, যার মধ্যে অন্তর্ভুক্ত থাকবে স্বর্ণের মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতি, বিনিময় ব্যবস্থা, পরিশোধের শর্তাবলী, পক্ষগুলোর অধিকার ও বাধ্যবাধকতা এবং বাজারের উল্লেখযোগ্য ওঠানামা মোকাবেলার পরিকল্পনা।

বিশেষ করে, প্রতিশ্রুতিকাল শেষে সমমূল্যের স্বর্ণ ফেরত পাওয়ার সময় নিজেদের অধিকার সুরক্ষিত রাখা যাবে কি না, সেটাই মানুষকে সবচেয়ে বেশি উদ্বিগ্ন করে।

একজন ব্যক্তিগত আর্থিক পরামর্শকের দৃষ্টিকোণ থেকে, জনাব তা কুওক ডুয়ং মনে করেন যে এই কর্মসূচিটি স্বর্ণধারীদের জন্য একটি "দ্বৈত সুবিধা" তৈরি করতে পারে, যা তাদেরকে স্থাবর সম্পত্তিতে প্রবেশাধিকার দেবে এবং একই সাথে ভবিষ্যতের স্বর্ণের মূল্য থেকে লাভবান হওয়ার ক্ষমতাও পুরোপুরি হারাবে না।

তবে, উভয় বিশেষজ্ঞই পরামর্শ দিয়েছেন যে, এই প্রোগ্রামে অংশগ্রহণের সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে বিনিয়োগকারীদের ভিনহোমসের কাছ থেকে আনুষ্ঠানিক তথ্য এবং নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষের প্রতিক্রিয়ার জন্য অপেক্ষা করা উচিত।

উৎস: https://znews.vn/doi-vang-mua-nha-ai-huong-loi-post1654524.html