'চুক্তিটি সম্পন্ন করতে' বাজার মূল্যের চেয়ে কম দামে বিক্রি করুন।
মিসেস নগোক আন এবং তার স্বামী (যারা প্রাক্তন বিন থান জেলায় কাজ করেন) বলেছেন যে, ২০২৩ সালের অক্টোবরে তিনি প্রাক্তন ন্যা বে জেলায় অবস্থিত তার টাউনহাউসটি বিক্রি করে থু ডুক সিটির মাস্টারি থাও ডিয়েন অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্সে ৬.৯ বিলিয়ন VND-এর বিনিময়ে একটি ৩-বেডরুমের, ৯৩ বর্গমিটারের অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছেন। আজ পর্যন্ত, তার অ্যাপার্টমেন্টটির মূল্য বেড়ে ১২ বিলিয়ন VND-এরও বেশি হয়েছে।
২০২৪ সালের এপ্রিলে, হ্যানয়ে বসবাসকারী তার বাবা-মাকে সাথে নিয়ে আসার জন্য তিনি এই বিল্ডিংয়ে ৭০ বর্গমিটারের আরেকটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার পরিকল্পনা করেছিলেন, যার মূল্য ছিল ৫.৬ বিলিয়ন VND। কিন্তু নানা কারণে তিনি দ্বিধাগ্রস্ত হন এবং কেনাকাটাটি চূড়ান্ত করেননি। এখন, যখন তিনি একই আকারের একটি অ্যাপার্টমেন্ট খুঁজতে ফিরে এসেছেন, তখন দাম বেড়ে প্রায় ৮ বিলিয়ন VND হয়ে গেছে।
আমি আমার বাবা-মায়ের একমাত্র সন্তান, তাই আমি আমার দাদা-দাদিকে হো চি মিন সিটিতে আমার সাথে থাকার জন্য নিয়ে আসার পরিকল্পনা করেছিলাম। সেই সময়, আমি একটি ৭০ বর্গমিটারের অ্যাপার্টমেন্ট কেনার ইচ্ছা করেছিলাম, কিন্তু আলোচনার সময় মালিক ৭০০ মিলিয়ন VND দাম বৃদ্ধির দাবি করেন। ছয় মাস পরে, একই ধরনের একটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম হয় ৭ বিলিয়ন VND, এবং এখন তা বেড়ে প্রায় ৮ বিলিয়ন VND হয়েছে। এই এলাকার অ্যাপার্টমেন্টের দাম ২০২৪-২০২৫ সময়কালে সবচেয়ে দ্রুতগতিতে বেড়েছিল, কিন্তু গত কয়েক মাসে তা স্থিতিশীল হয়েছে এবং আগের মতো দ্রুতগতিতে আর বাড়ছে না," মিসেস নগোক আন বলেন।
দ্রুত বৃদ্ধির একটি সময়ের পর, সেকেন্ডারি মার্কেটে অ্যাপার্টমেন্ট লেনদেন এখন মন্থর হয়ে গেছে।
ছবি: দিন সন
প্রাক্তন থু ডুক সিটি এলাকার রিয়েল এস্টেট ব্রোকার প্রতিষ্ঠান মোডোহো ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির সিইও, জনাব ফান মিন ট্রং, আরও বলেন যে ২০২৪-২০২৫ সাল এবং ২০২৬ সালের প্রথম কয়েক মাসে হো চি মিন সিটির অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে শক্তিশালী প্রবৃদ্ধি দেখা যাবে। প্রাইমারি অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত নতুন মানদণ্ড স্থাপন করছে এবং হো চি মিন সিটির অবকাঠামোতে বর্ধিত বিনিয়োগ ও সংযোগ ব্যবস্থা সেকেন্ডারি মার্কেটের অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়িয়ে দিয়েছে।
তবে, সেকেন্ডারি মার্কেটের পরিস্থিতি এখন ভিন্ন চিত্র দেখাচ্ছে, যেখানে গত বছরের একই সময়ের তুলনায় সাম্প্রতিক মাসগুলোতে সফল লেনদেনের সংখ্যা উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পেয়েছে। ফলে দাম স্থবির হয়ে পড়েছে, এবং যেসব বাড়ির মালিকদের দ্রুত বিক্রি করার প্রয়োজন, তারা দাম কমাতে বা আরও কঠোর দর কষাকষি করতে বাধ্য হচ্ছেন।
থু ডুক সিটি, ডিস্ট্রিক্ট ৭ বা প্রাক্তন বিন থান ডিস্ট্রিক্টের মতো কিছু এলাকায়, যেখানে আগে দামের তীব্র বৃদ্ধি ঘটেছিল, সেখানে অনেক অ্যাপার্টমেন্ট ২০২৫ সালের শেষের দিকের দামের সমতুল্য, বা প্রকল্প ও অবস্থানের উপর নির্ভর করে ৩-৭% কম দামে বিক্রির জন্য দেওয়া হচ্ছে।
উদাহরণস্বরূপ, প্রধান মাই চি থো সড়কের (পূর্বতন থু ডুক সিটি) ঠিক পাশেই ডং ভ্যান কং স্ট্রিটে অবস্থিত ভিক্টোরিয়া ভিলেজ প্রকল্পে, ২০২৫ সালের শেষের দিকে দাম প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ৭০ মিলিয়ন VND থেকে বেড়ে ২০২৬ সালের এপ্রিল নাগাদ প্রায় ১০০ মিলিয়ন VND- এ পৌঁছেছিল। তবে, এখন এক মাসেরও বেশি সময় ধরে দাম বাড়া বন্ধ রয়েছে এবং লেনদেন কমে গেছে। জরুরি ভিত্তিতে বিক্রি করতে ইচ্ছুক অনেক গ্রাহক বাজার মূল্যের তুলনায় প্রতি ইউনিটে প্রায় ১০০ মিলিয়ন VND পর্যন্ত দাম কমিয়েছেন।
এমনকি আর্থিকভাবে সচ্ছল গ্রাহকরাও সতর্ক থাকেন।
Batdongsan.com.vn-এর দক্ষিণ অঞ্চলের পরিচালক জনাব দিন মিন তুয়ানের মতে, ২০২৫ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিক থেকে বাজার সামঞ্জস্য হতে এবং এর গতি কমে আসতে শুরু করবে, এমনকি স্থিতিশীলও হতে পারে, কারণ গত ২-৩ বছরে সেকেন্ডারি মার্কেটে দাম খুব দ্রুত বেড়েছে এবং এটি ক্রমবর্ধমান ব্যাংক সুদের হারসহ বিভিন্ন বিষয় দ্বারা প্রভাবিত হয়েছে।
সেকেন্ডারি মার্কেটে ক্রেতারা তাদের মুনাফা কমাতে শুরু করেছে, অর্থাৎ তারা বর্তমান বাজার মূল্যের চেয়ে কম দামে বিক্রি করছে, কারণ তারা আগে বর্তমান দামের চেয়ে অনেক ভালো দামে কিনেছিল।
এছাড়াও, কিছু গ্রাহক যারা ২-৩ বছর আগে বাড়ি কেনার জন্য ঋণ নিয়েছিলেন, তারা এখন তাদের কেনা দামের চেয়ে কম দামে নিজেদের ফ্ল্যাট বিক্রি করতে বাধ্য হচ্ছেন, কারণ বিশেষ ছাড়ের সুদের হারের মেয়াদ শেষ হয়ে গেছে এবং সুদের হার ব্যাপকভাবে বেড়ে গেছে। এক্ষেত্রে, মানুষ বাড়ি কিনলেও এখনো তা হাতে পাননি, ফলে তাদের কাছে সুদ পরিশোধ করার মতো নগদ অর্থ নেই।
তাছাড়া, গত বছরের একই সময়ের তুলনায় প্রকৃত আবাসনের লেনদেনের সংখ্যা এখন মাত্র ৬০-৭০%, অন্যদিকে ভাড়ার উদ্দেশ্যে বিনিয়োগকারী ক্রেতাদের সংখ্যা কমে ৩০%-এ দাঁড়িয়েছে।
অনেক বিনিয়োগকারী এখনও এমন সব ফটকা সম্পত্তি ধরে রেখেছেন যা তারা বিক্রি করতে পারেননি, যার ফলে নগদ অর্থের প্রবাহে সমস্যা তৈরি হচ্ছে এবং ফলস্বরূপ প্রকৃত চাহিদা ক্ষতিগ্রস্ত হচ্ছে। এদিকে, উচ্চ মূল্য এবং দ্রুত বর্ধনশীল সুদের হার সেকেন্ডারি মার্কেটকে মন্থর করে দিয়েছে। গ্রাহকরা ২-৩ বছর আগে যে প্রকল্পগুলোতে বিনিয়োগ করেছিলেন, যেখানে মাত্র প্রায় ৩০% অর্থ পরিশোধ করা হয়েছে, তারা এখনও তাদের বাড়ি পাননি, বিশেষ করে অত্যধিক সংখ্যক ইউনিটযুক্ত প্রকল্পগুলোতে। অনেক গ্রাহক আর্থিক চাপের কারণে তাদের চুক্তি চালিয়ে যেতে পারছেন না এবং প্রাথমিক মূল্যের তুলনায় লোকসানে বিক্রি করতে বাধ্য হচ্ছেন," বলেছেন জনাব দিন মিন তুয়ান।
অত্যধিক উচ্চ সুদের হারই মূল্যবৃদ্ধি ও লেনদেনের মন্দার প্রধান কারণ।
ছবি: দিন সন
ওয়ান মাউন্ট গ্রুপ মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড কাস্টমার ইনসাইটস সেন্টারের তথ্য অনুযায়ী, শুধু হো চি মিন সিটিতেই নয়, হ্যানয়ের রিয়েল এস্টেট বাজারেও ২০২৬ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে লেনদেনের সংখ্যা দাঁড়িয়েছে মাত্র প্রায় ১৯,৫০০-তে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৭% এবং ২০২৫ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিকের তুলনায় ৪৮% কম। এই পতন প্রায় সব ধরনের রিয়েল এস্টেটেই পরিলক্ষিত হয়েছে।
এই পরিস্থিতি থেকে বোঝা যায় যে, বাজার শুধু মৌসুমী কারণগুলোর স্বল্পমেয়াদী প্রভাবের সম্মুখীন হচ্ছে না, বরং ২০২৫ সালের সমৃদ্ধির সময়ের তুলনায় এর অভ্যন্তরীণ পুনরুদ্ধার শক্তি এবং শোষণ ক্ষমতাও সুস্পষ্টভাবে দুর্বল হয়ে পড়ছে।
২০২৬ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে ওয়ান মাউন্ট গ্রুপ কর্তৃক পরিচালিত একটি গ্রাহক সমীক্ষায় দেখা গেছে যে, প্রায় ৩৬% গ্রাহকের রিয়েল এস্টেটের প্রতি সুস্পষ্ট চাহিদা রয়েছে – যার মধ্যে ‘কেনার কথা ভাবছেন’ এবং ‘কেনার প্রস্তুতি নিচ্ছেন’ এমন গোষ্ঠীও অন্তর্ভুক্ত, যা ২০২৫ সালের ৫৫% থেকে একটি উল্লেখযোগ্য হ্রাস।
ওয়ান মাউন্ট গ্রুপের পরিচালক জনাব ত্রান মিন তিয়েনের মতে, ২০২৬ সালে হ্যানয়ে রিয়েল এস্টেটের চাহিদায় গত বছরের মতো তেজিভাব দেখা যাবে না। স্বল্পমেয়াদী বিনিয়োগের চাহিদা তীব্রভাবে হ্রাস পাবে এবং প্রধান গ্রাহকশ্রেণী হবে তারাই, যাদের রিয়েল এস্টেটের প্রয়োজন রয়েছে এবং যারা দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ বা সম্পদ সঞ্চয় করতে চান।
এই গ্রাহক গোষ্ঠীর জন্য, উপযুক্ত মূল্য, পণ্যের সুস্পষ্ট অবস্থা এবং তাৎক্ষণিক ব্যবহারযোগ্যতার কারণে পুনঃবিক্রয়কৃত অ্যাপার্টমেন্টগুলো সুবিধাজনক অবস্থানে রয়েছে। বাজার এখন আরও বাছাইমূলক একটি পর্যায়ে প্রবেশ করছে, যেখানে যেসব পণ্য প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণ করে, সুস্পষ্ট আইনি অবস্থা রয়েছে এবং যুক্তিসঙ্গত মূল্যের, সেগুলো বাজারের বাকি অংশের তুলনায় ভালো তারল্য বজায় রাখবে।
উৎস: https://thanhnien.vn/da-tang-gia-can-ho-da-chung-lai-185260603120230262.htm
