কৃত্রিম উন্মাদনা তৈরির যুগ শেষ হয়ে গেছে।

২০২৩ সালের সংশোধিত রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন, যা ১ জানুয়ারী, ২০২৫ থেকে কার্যকর হবে, তাতে বলা হয়েছে যে বিশেষ, প্রথম, দ্বিতীয় এবং তৃতীয় শ্রেণীর শহরাঞ্চলের ওয়ার্ড, জেলা এবং শহরগুলিতে, এবং ভূমি আইন দ্বারা নির্ধারিত আবাসন নির্মাণ প্রকল্পে বিনিয়োগের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে তোলা হলে, নিজ উদ্যোগে বাড়ি নির্মাণ অথবা নিজ উদ্যোগে জমির খণ্ড বিভাজন ও বিক্রয়ের জন্য ব্যক্তিদের কাছে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করা যাবে না। তদনুসারে, এই নতুন আইনটি দেশব্যাপী মোট ১০৫টি শহর ও নগরে ভূমি বিভাজন ও বিক্রয় নিষিদ্ধ করবে।

অনেকেই উদ্বিগ্ন যে এটি জমির দামের উপর প্রভাব ফেলবে এবং প্রকৃতপক্ষে, সম্প্রতি অনেক এলাকায় বিনিয়োগকারীরা ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন কার্যকর হওয়ার প্রত্যাশায় জমির প্লটের খোঁজে ব্যস্ত হয়ে পড়েছেন। তবে, দীর্ঘমেয়াদে বিশেষজ্ঞরা একমত যে, জমি বিভাজন ও বিক্রয়ের উপর নিয়মকানুন কঠোর করা হলে তা বাজারকে আরও স্বচ্ছ করতে এবং ফটকাবাজিজনিত মূল্যবৃদ্ধি দূর করতে সাহায্য করবে।

সংশোধিত রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ কার্যকর হওয়ার পর প্রধান শহরগুলোতে জমি ভাগ করে প্লট বিক্রি করার প্রথা নিষিদ্ধ করা হবে।

একজন আর্থিক ও রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে, আইনের এই বিধানটির লক্ষ্য হলো জমির মূল্যের 'ফটকাবাজি বুদবুদ' নিয়ন্ত্রণ করা এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের স্থিতিশীলতায় অবদান রাখা। একই সাথে, এটি সমন্বিত ও আধুনিক প্রযুক্তিগত অবকাঠামোসহ প্রকল্পগুলোর উন্নয়নে উৎসাহিত করে। বিশেষত, এর লক্ষ্য হলো বাড়ি ক্রেতাদের সুরক্ষা দেওয়া এবং জমি সংক্রান্ত বিরোধ সীমিত করা।

এই বিশেষজ্ঞের মতে, জমি বিভাজন ও বিক্রয় নিষিদ্ধকরণ আইনটি শুধুমাত্র আবাসিক জমির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, অকৃষি জমির ক্ষেত্রে নয়। সুতরাং, মানুষ জমি বিভাজন প্রকল্প ছাড়াই নিজেদের জমিতে বাড়ি নির্মাণ করতে পারে। "১০৫টি শহর ও নগরে জমি বিভাজন ও বিক্রয়ের উপর নিষেধাজ্ঞাটি একটি সুস্থ ও টেকসই রিয়েল এস্টেট বাজার গড়ে তোলা এবং ভোক্তাদের সুরক্ষার লক্ষ্যে গৃহীত একটি পদক্ষেপ। তবে, এই আইনের কার্যকর বাস্তবায়ন নিশ্চিত করতে সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলোর মধ্যে ঘনিষ্ঠ সমন্বয় প্রয়োজন," বিশেষজ্ঞ মন্তব্য করেন।

টিন থান কোম্পানির পরিচালক জনাব দোয়ান কুওক দুয়েতের মতে, এলাকাভিত্তিক ভূমি বিভাজন প্রকল্পের উপর নিষেধাজ্ঞা এবং এই নিষেধাজ্ঞা কীভাবে বাস্তবায়িত হবে তার বিস্তারিত জানতে আইনটি আনুষ্ঠানিকভাবে কার্যকর হওয়া পর্যন্ত অপেক্ষা করতে হবে। জনাব দুয়েত মন্তব্য করেন, “বর্তমানে, অত্যন্ত কম সুদের হার এবং সীমিত রিয়েল এস্টেট সরবরাহের কারণে ক্রেতাদের চাহিদা মেটাতে তা অপর্যাপ্ত। এমন পরিস্থিতিতে ভূমি বিভাজন সীমিত করার তথ্যটি বাজারকে ‘উত্তপ্ত’ করে তুলেছে, কারণ অনেকেই দাম আবার বাড়ার আশঙ্কায় জমি কেনার জন্য হুমড়ি খেয়ে পড়ছেন, কিন্তু এটি এখনও ভূমির রমরমা অবস্থা নয়।”

ভিয়েত আন হোয়া রিয়েল এস্টেট কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর জনাব ত্রান খান কোয়াং-ও মনে করেন যে, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনে ভূমি বিভাজন ও বিক্রয় সংক্রান্ত বিধিমালা শুধুমাত্র বিভক্ত জমির প্লটগুলোকে আরও আকর্ষণীয় করে তুলবে এবং লেনদেনের সংখ্যা বাড়াবে, কিন্তু সাম্প্রতিক গুজব অনুযায়ী এটি রিয়েল এস্টেট খাতে তেজিভাব আনবে এমন সম্ভাবনা কম। জনাব কোয়াং বলেন, "ভবিষ্যতে, রিয়েল এস্টেট বাজার নিয়ন্ত্রণ করতে, ফটকাবাজির বুদবুদ সীমিত করতে, 'ভুতুড়ে' প্রকল্প কমাতে এবং বিশেষ করে অবৈধ বিভাজন প্রকল্পে জমির প্লট কিনে প্রতারিত হওয়া বা পরিত্যক্ত জমি কিনে সম্পদের অপচয় রোধ করতে শহরাঞ্চলে ভূমি বিভাজন ও বিক্রয় আরও কঠোর করা হবে।"

মিঃ কোয়াং-এর মতে, এই প্রবিধানটি রিয়েল এস্টেট ব্যবসা এবং ব্যক্তিদেরকে বর্তমানে প্রচলিত প্লট বিভাজন ও বিক্রির পরিবর্তে প্রকল্প তৈরি করতে, স্থানীয় পরিকল্পনা অনুযায়ী অনুমোদন নিতে এবং জমি ব্যবহারের অধিকারসহ বাড়ি বিক্রি করতে বাধ্য করে। তবে, স্বতন্ত্র পরিবারগুলো প্রয়োজনীয় শর্ত পূরণ সাপেক্ষে বিদ্যমান আবাসিক জমি বিভাজন ও হস্তান্তর করতে পারবে। মিঃ কোয়াং বলেন, "সহজ কথায়, বর্তমানে জমি বিভাজনের তিনটি ক্ষেত্র রয়েছে: বাড়ি বিক্রি না করে শুধু জমি বিক্রি করা, ব্যক্তিবিশেষের দ্বারা জমি বিভাজনের জন্য অনুমোদিত ১/৫০০ স্কেল পরিকল্পনা তৈরি করা এবং ব্যক্তিবিশেষের দ্বারা বিদ্যমান জমি বিভাজন করা। নতুন প্রবিধানের অধীনে, প্রকল্প উন্নয়নকারী সংস্থা এবং ১/৫০০ স্কেল পরিকল্পনা তৈরিকারী ব্যক্তিদের প্লট বিভাজন ও বিক্রি করা নিষিদ্ধ করা হবে।" তিনি আরও যোগ করেন যে, এই আইনটি ফটকাবাজি কমাতে সাহায্য করবে এবং শুধুমাত্র যাদের প্রকৃত আবাসন প্রয়োজন তারাই কেনার সাহস করবে, কারণ আবাসন প্রকল্পগুলো অনুন্নত জমির তুলনায় বাড়ি ও জমির দাম বাড়িয়ে দেবে এবং একই সাথে জমিকে অব্যবহৃত অবস্থায় পড়ে থাকা থেকে বিরত রাখবে।

গ্রামীণ জমির দাম কি বাড়বে?

কিছু বিশেষজ্ঞের মতে, বিশেষ শহরাঞ্চল I, II, এবং III-তে ভূমি বিভাজন ও বিক্রয়ের উপর বিধি-নিষেধ কঠোর করার নেতিবাচক দিক ও প্রভাব হলো, এটি সরবরাহ হ্রাস করবে, যার ফলে এলাকা IV (শহুরে ভূমি প্রকার ৪) ও তার পরবর্তী এবং গ্রামীণ জমিতে বিনিয়োগ বৃদ্ধি পাবে, যা পরোক্ষভাবে এই এলাকাগুলিতে মূল্যবৃদ্ধিকে উৎসাহিত করবে।

উৎস: https://nld.com.vn/het-thoi-gay-sot-ao-196240514210807579.htm