নতুন প্রবিধান থেকে প্রত্যাশা

বিশেষত, এই আইনে অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলোর সংস্কার ও পুনর্নির্মাণ সংক্রান্ত বিস্তারিত নিয়মাবলী প্রদানের জন্য একটি অধ্যায় (অধ্যায় ৫) উৎসর্গ করা হয়েছে।

বাস্তবায়নে অনেক বাধা।

বিগত ২০ বছরেরও বেশি সময় ধরে, পুরনো অ্যাপার্টমেন্ট ভবন এবং যৌথ আবাসনের সংস্কার ও পুনর্নির্মাণ কেন্দ্রীয় থেকে স্থানীয় পর্যায় পর্যন্ত সকল স্তরের রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার জন্য একটি বিশেষ উদ্বেগের বিষয় হয়ে দাঁড়িয়েছে। তবে, এর প্রকৃত বাস্তবায়ন কাঙ্ক্ষিত ইতিবাচক ফল অর্জন করতে পারেনি, এবং এখনও হাজার হাজার পরিবার জরাজীর্ণ ও অনিরাপদ ভবনে বসবাস করছে; মানুষের জীবন ও সম্পত্তির প্রতি সম্ভাব্য ঝুঁকি সর্বদাই বিদ্যমান।

পুরাতন সি৮ জিয়াং ভো অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স। ছবি: থান হাই

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের পরিসংখ্যান অনুযায়ী, বর্তমানে সারাদেশে ২৫০০-এরও বেশি পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট ভবন ও যৌথ আবাসন কমপ্লেক্স রয়েছে, যার মধ্যে হ্যানয়ে সর্বাধিক (১,৫৭৯টি) এবং এর পরেই রয়েছে হো চি মিন সিটি।

এটি কেন্দ্রীয়ভাবে পরিকল্পিত অর্থনীতি যুগের একটি সাধারণ নিদর্শন, যা মূলত ১৯৬০ থেকে ১৯৯০-এর দশকের মধ্যে নির্মিত হয়েছিল। সেই সময়ে নির্মাণ প্রযুক্তি আজকের মতো যুগান্তকারী অগ্রগতি অর্জন করেনি। তাই, এই ভবনগুলোর প্রধান কাঠামো হলো ভারবাহী ইটের দেয়াল, যেগুলোর সর্বোচ্চ আয়ুষ্কাল ৫০-৭০ বছর।

সময়ের সাথে সাথে, দীর্ঘদিনের ব্যবহার ও পরিচালনার কারণে অনেক ভবনের অবস্থা মারাত্মকভাবে খারাপ হয়ে গেছে। উপরন্তু, বসবাসের জায়গা বাড়ানোর প্রয়োজনে বাসিন্দারা যথেচ্ছভাবে তাদের থাকার জায়গা বাড়িয়েছেন, যা ভবনগুলোর আগে থেকেই ঝুঁকিপূর্ণ কাঠামোগত ব্যবস্থার উপর চাপ আরও বাড়িয়ে দিয়েছে। এই বিষয়ে অবগত থাকা সত্ত্বেও, অনেক পরিবার আর্থিক সমস্যার কারণে সেখানে বসবাস চালিয়ে যেতে বাধ্য হচ্ছে, যা মূলত তাদের জীবন নিয়ে জুয়া খেলার শামিল। এদিকে, এই পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট ভবন এবং যৌথ আবাসন কমপ্লেক্সগুলোর সংস্কার ও পুনর্নির্মাণের কাজ অত্যন্ত ধীর গতিতে এগোচ্ছে।

শুধুমাত্র হ্যানয় শহরেই ১,৫৭৯টি পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট ভবন ও যৌথ আবাসন কমপ্লেক্সের (যার মধ্যে ৭৬টি কমপ্লেক্সের ১,২৭৩টি ভবন এবং ৩০৬টি স্বতন্ত্র পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট ভবন রয়েছে) মধ্যে কয়েক ডজন ভবন গুরুতর অবস্থায় আছে।

বিশেষ করে, ডি স্তর (সবচেয়ে বিপজ্জনক স্তর) হিসেবে শ্রেণীবদ্ধ ৬টি বিপজ্জনক এলাকা রয়েছে যেগুলোকে অবশ্যই ভেঙে পুনর্নির্মাণ করতে হবে, যেমন জিয়াং ভো আবাসিক কমপ্লেক্সের সি৮ ভবন, থান কং আবাসিক কমপ্লেক্সের জি৬এ ভবন, নগোক খান আবাসিক কমপ্লেক্সের এ ভবন, এবং বিচার মন্ত্রণালয় আবাসিক কমপ্লেক্স...

তবে, হ্যানয় নির্মাণ বিভাগের দেওয়া তথ্য অনুযায়ী, ২০২৩ সালের শেষ নাগাদ পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলোর সংস্কার ও পুনর্নির্মাণ পরিকল্পনার মাত্র ১.১৪%-এ পৌঁছেছিল এবং ১৯টি এলাকায় সংস্কার ও পুনর্নির্মাণ চলছিল।

উল্লেখ্য যে, যদিও শহর কর্তৃপক্ষ অনেক আবাসন প্রকল্পের জন্য বিনিয়োগকারী নির্বাচনের অনুমোদন দিয়েছে, যেমন: নিয়া দো এ ও বি আবাসন প্রকল্প (কাউ জাই জেলা); নগুয়েন কং ট্রু অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স (হাই বা ট্রুং জেলা); এক্স১-২৬ লিউ জাই অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স (ডং ডা জেলা); রেলওয়ে ট্রান্সপোর্ট সার্ভিস অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স (হোয়াং মাই জেলা); ১৪৮-১৫০ সন টে অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং (বা দিন জেলা); ২২ লিউ জাই স্ট্রিটে অবস্থিত ভিয়েতনাম ফিল্ম আর্কাইভস অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স (ডং ডা জেলা); ২৩ হ্যাং বাই অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং (হোয়ান কিয়েম জেলা)... এই প্রকল্পগুলো ২০১৪ সালের আবাসন আইনের বিধিমালা এবং কিছু নির্দেশনামূলক অধ্যাদেশ সম্পর্কিত বাধার কারণে বহু বছর ধরে স্থবির হয়ে আছে।

“আইনি কাঠামোর অন্যতম বড় একটি প্রতিবন্ধকতা হলো ডিক্রি ১০১/২০১৫/এনডি-সিপি (২০১৪ সালের আবাসন আইনের বাস্তবায়ন নির্দেশিকা), যা ব্যক্তি ও ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে ক্ষতিপূরণ, ভূমি অধিগ্রহণ এবং পুনর্বাসন নিয়ে আলোচনার সুযোগ দেয়; এই ডিক্রিতে ক্ষতিপূরণ সহগ (কে সহগ) নির্দিষ্ট করা নেই... যার ফলে উভয় পক্ষ কোনো সমঝোতায় পৌঁছাতে পারছে না, এবং পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট ভবন ও যৌথ আবাসনের সংস্কার ও পুনর্নির্মাণ পরিকল্পনা ও উদ্দেশ্য অনুযায়ী বাস্তবায়ন করা অসম্ভব হয়ে পড়েছে,” বলেছেন হ্যানয় নির্মাণ বিভাগের উপ-পরিচালক ম্যাক দিন মিন।

নতুন বিধিমালা যানজট নিরসন করে।

পূর্বোক্ত প্রতিবন্ধকতাগুলোর পরিপ্রেক্ষিতে, ২০২৩ সালের আবাসন আইনটি ২০১৪ সালের আবাসন আইনের ইতিবাচক দিকগুলোকে গ্রহণ ও সেগুলোর ওপর ভিত্তি করে বর্তমান পরিস্থিতির উপযোগী করে অনেক গুরুত্বপূর্ণ বিধান সংশোধন ও সংযোজন করেছে এবং একই সাথে অসুবিধা ও ঘাটতিগুলোর সমাধান করেছে, যা আগামী সময়ে পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট ভবন ও যৌথ আবাসনের সংস্কার ও পুনর্নির্মাণের জন্য একটি যুগান্তকারী পদক্ষেপ তৈরি করেছে।

২০২৩ সালের আবাসন আইনের অন্যতম উল্লেখযোগ্য নতুন বৈশিষ্ট্য হলো জনসম্মতির শতাংশ সংক্রান্ত নিয়ম। পূর্বে, একটি আবাসন কমপ্লেক্সের সকল বাড়ির মালিকের ১০০% সম্মতির প্রয়োজন ছিল। এখন, নতুন আইন অনুযায়ী, পরিকল্পনা পরামর্শে অংশগ্রহণকারী মোট বাড়ির মালিকের অন্তত ৭০% এবং তাদের মধ্যে ৭৫%-এর সম্মতিই ভাঙার জন্য যথেষ্ট।

তদুপরি, ২০১৪ সালের আবাসন আইনে জমির ক্ষতিপূরণ মূল্য নির্ধারণের জন্য K সহগ, পুনর্নির্মাণের পর আবাসন ভাড়ার মূল্য, এলাকা রূপান্তরের পর নির্ধারিত অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য এবং ভিন্ন স্থানে পুনর্বাসনের ক্ষেত্রে পুনর্বাসনের জন্য আবাসনের মূল্য নির্ধারণের বিষয়ে কোনো নির্দিষ্ট প্রবিধান নেই।

তদনুসারে, পুরাতন অ্যাপার্টমেন্ট ভবন এবং যৌথ আবাসন অবস্থিত জমির প্লটগুলোর অবস্থান ও মূল্যের উপর ভিত্তি করে স্থানীয় কর্তৃপক্ষ কর্তৃক K সহগটি নমনীয়ভাবে প্রয়োগ করা হবে। K সহগটি গণনা করে ১-২ গুণ বেশি হিসেবে সমন্বয় করা হবে।

নতুন আইনের প্রধান আকর্ষণ হলো 'পুরাতন অ্যাপার্টমেন্ট ভবন একত্রীকরণ' সংক্রান্ত প্রবিধান, যা অনুসারে স্বতন্ত্র ভবনগুলোকে একত্রিত করা হবে এবং জনসাধারণের অবকাঠামোর (সবুজ স্থান, পার্ক, খেলার মাঠ...) জন্য জায়গা করে দিতে নতুন নির্মাণগুলোর উচ্চতা বাড়ানো হবে।

"এর ফলে স্থানীয় কর্তৃপক্ষের কাজ সহজ হবে এবং পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট ভবন ও যৌথ আবাসন সংস্কার ও পুনর্নির্মাণে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো আরও সক্রিয়ভাবে অংশগ্রহণ করতে উৎসাহিত হবে; বাসিন্দারাও সন্তুষ্ট হবেন কারণ তাদের পরিচিত বাসস্থান পরিবর্তন করতে হবে না বা অবকাঠামো ও সুযোগ-সুবিধাহীন পুনর্বাসন এলাকায় স্থানান্তরিত হতে হবে না..." - নগর পরিকল্পনা বিশেষজ্ঞ ও স্থাপত্যবিদ্যায় স্নাতকোত্তর ত্রান তুয়ান আন পর্যবেক্ষণ করেছেন।

বিশেষভাবে উল্লেখ্য যে, ২০২৩ সালের আবাসন আইনে পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট ভবন ও যৌথ আবাসনের সংস্কার ও পুনর্নির্মাণ সংক্রান্ত বিধানগুলো প্রাদেশিক গণ কমিটিগুলোকে ক্ষমতার বিকেন্দ্রীকরণ ও হস্তান্তরকে আরও উৎসাহিত করে, যাতে তারা তাদের অধীনস্থ বিশেষায়িত সংস্থাগুলোকে ক্ষতিপূরণ ও পুনর্বাসন পরিকল্পনা প্রণয়নের আয়োজন; বিনিয়োগ নীতি ও বিনিয়োগকারীদের বিষয়ে সিদ্ধান্ত গ্রহণ ও অনুমোদন; অ্যাপার্টমেন্ট ভবন স্থানান্তর, জোরপূর্বক স্থানান্তর এবং ভেঙে ফেলার পরিকল্পনা; এবং পুনর্বাসন বাজেট বরাদ্দের মতো নির্দিষ্ট দায়িত্ব অর্পণ করতে পারে...

এছাড়াও, আইনটিতে এমন একটি বিধান যুক্ত করা হয়েছে যা ১৯৯৪ সালের পরে নির্মিত অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলির পুনর্নির্মাণের জন্য মালিকদের তহবিল প্রদানে বাধ্য করে, যাতে নগর সংস্কারের প্রয়োজনীয়তা পূরণের পাশাপাশি মালিক, রাষ্ট্র এবং বিনিয়োগকারীদের মধ্যে সম্ভাব্যতা ও স্বার্থের ভারসাম্য নিশ্চিত করা যায়।

 

২০২৩ সালের আবাসন আইনে পুরাতন অ্যাপার্টমেন্ট ভবন ও যৌথ আবাসন সংস্কার সম্পর্কিত নতুন বিধিমালাকে আমরা অত্যন্ত সাধুবাদ জানাই। এই বিধিমালাগুলো বিদ্যমান আইনগুলোর চেয়ে অধিক বাস্তবসম্মত, বিস্তারিত ও সুস্পষ্ট, যা রাষ্ট্র, জনগণ এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর স্বার্থের মধ্যে ভারসাম্য নিশ্চিত করে। এটি পুরাতন অ্যাপার্টমেন্ট ভবন ও যৌথ আবাসনের সংস্কার ও পুনর্নির্মাণকে ত্বরান্বিত করতে এবং ভবিষ্যতে একীকরণ ও উন্নয়নের চাহিদা মেটাতে আরও আধুনিক নগর পরিমণ্ডল তৈরিতে অবদান রাখবে।

ড. নগুয়েন ভ্যান দিন, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের সহ-সভাপতি

উৎস: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html