ক্রমবর্ধমান সুদের হার এবং রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ কৌশলের পরিবর্তন।

অনেক ব্যাংক ঋণের মেয়াদের ওপর নির্ভর করে গৃহঋণের সুদের হার বছরে প্রায় ১০-১৪% এ সমন্বয় করায় এবং একই সাথে ঋণ বিতরণের শর্তাবলী কঠোর করায়, বাজার এক স্পষ্টতর একত্রীকরণ পর্যায়ে প্রবেশ করছে। যেসব বিনিয়োগকারী বড় অঙ্কের আর্থিক লিভারেজ ব্যবহার করেন, তারা চাপের সম্মুখীন হতে শুরু করেছেন, অন্যদিকে মূলধন এমন সব পণ্যের দিকে ঝুঁকছে যেগুলোর প্রকৃত বিনিয়োগ মূল্য এবং স্থিতিশীল মুনাফা অর্জনের সম্ভাবনা রয়েছে।

সুদের হারের চাপ

অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধারে সহায়তার জন্য আর্থিক নীতি বজায় রাখার একটি নির্দিষ্ট সময়ের পর, ২০২৬ সালের শুরু থেকে সুদের হার আবার বাড়তে শুরু করেছে, এবং এর সাথে মুদ্রাস্ফীতি নিয়ন্ত্রণ ও ঋণ নিয়ন্ত্রণের চাপও বেড়েছে। বিশেষত, ২০২৬ সালের এপ্রিল থেকে অনেক বাণিজ্যিক ব্যাংকে রিয়েল এস্টেট ঋণের সুদের হার উচ্চই থেকেছে, বিশেষ করে মধ্যম ও দীর্ঘমেয়াদী গৃহ ঋণের ক্ষেত্রে। অনেক ঋণে বার্ষিক ১১-১৪% হারে পরিবর্তনশীল সুদের হার প্রয়োগ করা হয়েছে, যা আর্থিক লিভারেজ ব্যবহারকারী ঋণগ্রহীতাদের উপর উল্লেখযোগ্য চাপ সৃষ্টি করেছে।

সেই অনুযায়ী, কিছু ব্যাংক রিয়েল এস্টেট ঋণের জন্য নিম্নলিখিত সুদের হার নথিভুক্ত করেছে: ভিয়েতকমব্যাংক প্রথম ৬ মাসের জন্য স্থির সুদের হারে বছরে প্রায় ৯.৬% এবং প্রথম ১২ মাসের জন্য স্থির সুদের হারে বছরে প্রায় ১০.৫% সুদ আরোপ করে। বিশেষ সুবিধার সময়কাল শেষ হওয়ার পর, পরিবর্তনশীল সুদের হার ২৪-মাসের সঞ্চয়ী সুদের হারের সাথে প্রায় ৩.৩% মার্জিন যোগ করে গণনা করা হয়, তবে তা বছরে ১১.১%-এর কম নয়। বিআইডিভি রিয়েল এস্টেট ক্রয়ের জন্য ঋণ প্রদান করে, যেখানে সুদের হার প্রথম ৬ মাসের জন্য বছরে প্রায় ৯.৭%; প্রথম ১২ মাসের জন্য বছরে প্রায় ১০% এবং দীর্ঘমেয়াদী স্থির-হার প্যাকেজের জন্য বছরে প্রায় ১৩.৫%।

অনেক ব্যাংকে রিয়েল এস্টেট ঋণের সুদের হার ক্রমাগত বাড়ানো হচ্ছে। ছবি: নগুয়েন কোয়াং

ভিয়েটিনব্যাংক তাদের রিয়েল এস্টেট লোনের জন্য নির্দিষ্ট সুদের হার প্রথম ২৪ মাসের জন্য বছরে ১২%-এর বেশি নির্ধারণ করেছে, যার পরে একটি পরিবর্তনশীল হার প্রযোজ্য হবে, তবে তা বছরে প্রায় ১৪%-এর কম হবে না। একইভাবে, ভিপিব্যাংক প্রাথমিক পর্যায়ে বছরে প্রায় ৮-১০% বিশেষ সুবিধাযুক্ত হারে অনেক হোম লোন এবং রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ প্যাকেজ অফার করে, যা পরবর্তীতে ক্রেডিট প্রোফাইল এবং লোনের মেয়াদের উপর নির্ভর করে বছরে ১২-১৪%-এর আশেপাশে ওঠানামা করে।

এই প্রেক্ষাপটে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ এখন আর কেবল "কেনা এবং দাম বাড়ার জন্য অপেক্ষা করা"-র মধ্যে সীমাবদ্ধ নেই। ক্রমবর্ধমান মূলধনী ব্যয় ফটকা কার্যকলাপের লাভের পরিমাণকে উল্লেখযোগ্যভাবে সংকুচিত করেছে। পূর্বে যেখানে অনেক বিনিয়োগকারী স্বল্পমেয়াদী লেনদেনের জন্য ব্যাংক থেকে তাদের সম্পত্তির মূল্যের ৬০-৭০% পর্যন্ত ঋণ নিতে পারতেন, সেই কৌশলটি এখন অনেক বেশি ঝুঁকিপূর্ণ হয়ে উঠেছে। এমনকি কয়েক মাসের মন্থর বাজার তারল্যের কারণেও বড় অঙ্কের সুদ পরিশোধ করতে হতে পারে, যা মূলধনের ক্ষয় ঘটায়। অনেক বিনিয়োগকারী যারা শহরতলির জমির তেজিভাব থেকে ভালো লাভের আশা করেছিলেন, তারা এখন লেনদেন কমে যাওয়ায় দীর্ঘস্থায়ী মূলধন স্থবিরতার সম্মুখীন হচ্ছেন।

একটি লক্ষণীয় পরিবর্তন হলো, বিনিয়োগের মনোভাব দ্রুত প্রবৃদ্ধি থেকে সরে এসে নগদ প্রবাহের সুরক্ষাকে অগ্রাধিকার দিচ্ছে। সুস্পষ্ট অবকাঠামোর অভাব রয়েছে এমন এলাকায় জমি খোঁজার পরিবর্তে, অনেক বিনিয়োগকারী এমন সব পণ্যের প্রতি বেশি আগ্রহী হয়ে উঠছেন যা অবিলম্বে কাজে লাগানো যায়; যেমন ভাড়ার অ্যাপার্টমেন্ট, ঘনবসতিপূর্ণ শহরাঞ্চলের বাণিজ্যিক টাউনহাউস, অথবা প্রকৃত উৎপাদনের প্রয়োজনের সাথে যুক্ত শিল্প রিয়েল এস্টেট।

এদিকে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলোও তাদের কৌশল পরিবর্তন করছে। পূর্বে, অনেক ব্যবসা দ্রুত তাদের জমির পরিমাণ বাড়াতো, বড় আকারের প্রকল্প তৈরি করত এবং ধার করা মূলধনের উপর ব্যাপকভাবে নির্ভর করত। তবে, ক্রমবর্ধমান সুদের হার এবং কঠোর ঋণ নিয়ন্ত্রণের কারণে আর্থিক চাপ দেখা দিতে শুরু করেছে। উন্নয়নের কাজ বিভিন্ন দিকে ছড়িয়ে দেওয়ার পরিবর্তে, অনেক ডেভেলপার এখন ভালো তারল্য, প্রকৃত চাহিদা এবং স্থিতিশীল শোষণ ক্ষমতা সম্পন্ন ক্ষেত্রগুলোর উপর মনোযোগ দিচ্ছে।

এই প্রবণতাটি বিশেষত সেইসব ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের মধ্যে সুস্পষ্ট, যারা সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন, সামাজিক আবাসন, বা দীর্ঘমেয়াদী পরিচালন সম্ভাবনাসম্পন্ন প্রকল্প তৈরি করছে। এর কারণ হলো, সরকার বর্তমানে সামাজিক আবাসনের জন্য বিশেষ অগ্রাধিকারমূলক ঋণ কর্মসূচি চালু রেখেছে, যেগুলোর সুদের হার সাধারণ বাজারের গড় হারের চেয়ে উল্লেখযোগ্যভাবে কম; কিছু কর্মসূচিতে বছরে প্রায় ৪.৬-৫.৪% হারে সুদ প্রযোজ্য হয়।

বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে বর্তমান বাজার একটি ‘শুদ্ধিকরণ’ পর্যায়ে প্রবেশ করছে এবং যাদের শক্তিশালী আর্থিক সক্ষমতা, সুষ্ঠু ঝুঁকি ব্যবস্থাপনা এবং বাস্তব চাহিদার উপর ভিত্তি করে প্রকল্প উন্নয়ন রয়েছে, তারা অধিকতর সুবিধা পাবে। অপরপক্ষে, যেসব ব্যবসা প্রতিষ্ঠান ধার করা মূলধনের উপর অতিরিক্ত নির্ভরশীল অথবা অদক্ষ প্রকল্প বাস্তবায়ন করে, তারা পুনর্গঠনের জন্য উল্লেখযোগ্য চাপের সম্মুখীন হতে পারে।

দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগকারীদের জন্য সুযোগ

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ ইনস্টিটিউটের ডেপুটি ডিরেক্টর ড. ট্রান জুয়ান লুয়ং-এর মতে, যখন সুদের হার বাড়ে, বিনিয়োগকারীরাও রিয়েল এস্টেটের মূল্য সম্পর্কে তাদের ধারণা বদলাতে শুরু করে। আগে সবচেয়ে বেশি আলোচিত বিষয় ছিল মূল্যবৃদ্ধির ব্যবধান, কিন্তু এখন প্রকৃত ব্যবহারিক দক্ষতা, রাজস্ব আয়ের ক্ষমতা এবং দীর্ঘমেয়াদী পরিচালন সম্ভাবনা আরও গুরুত্বপূর্ণ মানদণ্ড হয়ে উঠছে। তবে, ক্রমবর্ধমান সুদের হার স্বল্পমেয়াদী চাপ সৃষ্টি করলেও, তা বাজারের সুস্থ বিকাশেও অবদান রাখে। যখন ফটকা মূলধনের প্রবাহ কমে যায়, তখন বাজার তার প্রকৃত মূল্য ও চাহিদায় ফিরে আসার সুযোগ পায়।

“বাজারে অসংখ্য প্রতিকূলতার সম্মুখীন হওয়া সত্ত্বেও, রিয়েল এস্টেট একটি গুরুত্বপূর্ণ দীর্ঘমেয়াদী সম্পদ শ্রেণি হিসেবে রয়ে গেছে, বিশেষ করে উচ্চ নগরায়ণ হার সম্পন্ন বড় শহরগুলিতে। মূল বিষয়টি হলো বিনিয়োগকারীদের মানসিকতা পরিবর্তন করতে হবে। কয়েক মাসের মধ্যে দ্রুত মুনাফা খোঁজার পরিবর্তে, এখন আরও উপযুক্ত কৌশল হলো এমন সম্পদ বেছে নেওয়া যা অর্থনৈতিক ওঠানামার মোকাবিলা করতে সক্ষম, স্থিতিশীল নগদ প্রবাহ তৈরি করে এবং অবকাঠামো, জনসংখ্যা ও প্রকৃত ব্যবহারের চাহিদার উপর ভিত্তি করে যার মূল্য বৃদ্ধির সম্ভাবনা রয়েছে,” বিশ্লেষণ করেছেন ড. ট্রান জুয়ান লুয়ং।

বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে, ক্রমবর্ধমান সুদের হার সত্ত্বেও, শক্তিশালী আর্থিক সক্ষমতা সম্পন্ন দীর্ঘমেয়াদী রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের জন্য এখনও অনেক সুযোগ রয়েছে। ছবি: দোয়ান থান

এছাড়াও, ডঃ ট্রান জুয়ান লুয়ং বিশ্বাস করেন যে, উচ্চ সুদের হার এবং বাজার একটি শক্তিশালী সংহতকরণ পর্যায়ে প্রবেশ করার প্রেক্ষাপটে, বিনিয়োগকারীদের "প্রবণতা নিয়ে অনুমান করা" থেকে সরে এসে প্রকৃত মূল্য এবং স্থিতিশীল নগদ প্রবাহ তৈরির ক্ষমতার উপর ভিত্তি করে বিনিয়োগ করার মানসিকতা গ্রহণ করতে হবে এবং একই সাথে দীর্ঘমেয়াদী আর্থিক চাপগুলোও সতর্কতার সাথে বিবেচনা করতে বাধ্য হতে হবে।

বিনিয়োগকারীদের এমন সম্পত্তিকে অগ্রাধিকার দেওয়া উচিত যা প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণ করে, যার সম্পূর্ণ আইনি নথিপত্র, সুস্পষ্ট অবকাঠামো এবং তাৎক্ষণিক উন্নয়নের সম্ভাবনা রয়েছে, কারণ একটি অত্যন্ত বৈচিত্র্যময় বাজারে এগুলোকে অধিক স্থিতিশীল সম্পদ হিসেবে বিবেচনা করা হয়। বিশেষ করে, স্বল্পমেয়াদী জল্পনা-কল্পনার চেয়ে দীর্ঘমেয়াদী কৌশলকে অগ্রাধিকার দিয়ে পোর্টফোলিও পুনর্গঠনের জন্যও এটি একটি উপযুক্ত সময়। যে সম্পত্তিগুলো প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণ করে, সমন্বিত অবকাঠামোযুক্ত এলাকায় অবস্থিত, অথবা যার স্থিতিশীল বাণিজ্যিক সম্ভাবনা রয়েছে, সেগুলো নতুন বাজার চক্রে সম্ভবত তাদের মূল্য আরও ভালোভাবে ধরে রাখবে।

"২০২৬-২০২৭ সময়কাল হবে এমন একটি সময় যখন বাজার দ্রুত প্রবৃদ্ধি থেকে আরও বাছাইকৃত উন্নয়নের দিকে মোড় নেবে, যেখানে পুঁজি স্বল্পমেয়াদী মূল্যবৃদ্ধির প্রত্যাশার পেছনে না ছুটে বাস্তব উপযোগিতা সম্পন্ন পণ্যের ওপর মনোনিবেশ করবে," মন্তব্য করেছেন ড. ত্রান শুয়ান লুয়ং।

উৎস: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html