রিয়েল এস্টেটের জন্য মূলধন বরাদ্দ

আবাসন বাজার একটি উল্লেখযোগ্য পুনর্গঠন পর্যায়ে প্রবেশ করছে, কারণ ঋণের প্রবাহ এখন আর আগের মতো বিকেন্দ্রীভূত নেই। আমানতের প্রবৃদ্ধিকে ঋণের প্রবৃদ্ধি অনেক বেশি ছাড়িয়ে যাওয়ায় তারল্যের চাপ বাড়ছে, যা নিয়ন্ত্রকদের আরও বাছাইকৃত পদ্ধতিতে অর্থের প্রবাহ নিয়ন্ত্রণ করতে বাধ্য করছে।

গ্রাফিক্স: হং আন

তবে, অনেক অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ যুক্তি দেন যে, রিয়েল এস্টেটের সমস্ত খাতকে ঝুঁকির সমতুল্য না করে, প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণকারী খাতগুলোর জন্য পৃথক ঋণ ব্যবস্থা তৈরি করা প্রয়োজন এবং একই সাথে ব্যাংক ঋণের উপর নির্ভরতা কমাতে আরও মধ্যম ও দীর্ঘমেয়াদী মূলধনের উৎস উন্মুক্ত করা দরকার।

নির্বাচিত রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ প্রবাহ

দীর্ঘ স্থবিরতার পর ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখাচ্ছে। লেনদেন ধীরে ধীরে উন্নত হচ্ছে, আবাসনের চাহিদা আবার বাড়ছে এবং ত্বরান্বিত অবকাঠামো বিনিয়োগের ফলে ব্যবসা প্রতিষ্ঠান ও গৃহক্রেতা উভয়ের কাছ থেকেই মূলধনের উল্লেখযোগ্য চাহিদা তৈরি হয়েছে। তবে, আগের সময়ের মতো এখন আর যথেচ্ছভাবে ঋণ প্রবাহ ছাড়া হচ্ছে না, বরং প্রকৃত চাহিদাসম্পন্ন নিরাপদ খাতগুলোকে অগ্রাধিকার দিয়ে তা আরও কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করা হচ্ছে।

স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের পূর্বাভাস ও পরিসংখ্যান বিভাগ এবং মুদ্রা ও আর্থিক স্থিতিশীলতা পরিচালক নগুয়েন ফি লানের মতে, ১৪ই মে পর্যন্ত সমগ্র ব্যবস্থায় বকেয়া ঋণের পরিমাণ প্রায় ১৯.৪ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এ পৌঁছেছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ১৮.৩% বেশি। অন্যদিকে, মূলধন সংগ্রহ প্রায় ১৪.৯% বৃদ্ধি পেয়ে প্রায় ১৮.১ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এ দাঁড়িয়েছে। ঋণ এবং মূলধন সংগ্রহের মধ্যে এই বিশাল ব্যবধান ব্যাংকিং ব্যবস্থার তারল্যের উপর উল্লেখযোগ্য চাপ সৃষ্টি করছে। এই প্রেক্ষাপটে, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম উৎপাদন ও ব্যবসায়িক খাত, অগ্রাধিকারপ্রাপ্ত শিল্প এবং ডিজিটাল রূপান্তর, সবুজ রূপান্তর, চক্রাকার অর্থনীতি ও বিজ্ঞান ও প্রযুক্তির মতো নতুন প্রবৃদ্ধির চালিকাশক্তির দিকে মূলধন প্রবাহকে পরিচালিত করে চলেছে।

রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে, কঠোর ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণের মাধ্যমে ঋণ প্রদান এখনও চালু রাখা হচ্ছে। জনাব ল্যান জোর দিয়ে বলেন যে নিয়ন্ত্রক সংস্থাগুলোকে অবশ্যই বিভিন্ন শিল্প ও খাত জুড়ে মূলধনের প্রবাহ যথাযথভাবে নিয়ন্ত্রণ করতে হবে, কারণ কোনো একটি খাতকে অতিরিক্ত অগ্রাধিকার দিলে অন্যান্য অনেক খাতের, বিশেষ করে ক্ষুদ্র, মাঝারি ও অতিক্ষুদ্র উদ্যোগগুলোর জন্য মূলধন সংগ্রহ করা কঠিন হয়ে পড়বে।

ভিয়েতকমব্যাংক সিকিউরিটিজ (VCBS)-এর মতে, ২০২৬ সালে রিয়েল এস্টেট ঋণের প্রবৃদ্ধি অব্যাহত থাকার সম্ভাবনা রয়েছে, কিন্তু ২০২৫ সালের তুলনায় তা হবে ধীর এবং আরও বাছাইকৃত গতিতে। এর কারণ হলো, উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ খাতে প্রদত্ত ঋণের ওপর স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের কঠোর নিয়ন্ত্রণ। ২০২৬ সালের শুরু থেকে, নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষ ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলোকে এই মর্মে নির্দেশ দিয়েছে যে, রিয়েল এস্টেট ঋণের প্রবৃদ্ধি যেন সমগ্র ব্যাংকিং ব্যবস্থার সামগ্রিক ঋণ প্রবৃদ্ধির হারকে অতিক্রম না করে।

ভিয়েতকমব্যাংক সিকিউরিটিজ (VCBS)-এর মতে, ২০২৬ সালে রিয়েল এস্টেট ঋণের প্রবৃদ্ধি অব্যাহত থাকার সম্ভাবনা রয়েছে, কিন্তু ২০২৫ সালের তুলনায় তা হবে ধীর এবং আরও বাছাইকৃত গতিতে। এর কারণ হলো, উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ খাতে প্রদত্ত ঋণের ওপর স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের কঠোর নিয়ন্ত্রণ। ২০২৬ সালের শুরু থেকে, নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষ ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলোকে এই মর্মে নির্দেশ দিয়েছে যে, রিয়েল এস্টেট ঋণের প্রবৃদ্ধি যেন সমগ্র ব্যাংকিং ব্যবস্থার সামগ্রিক ঋণ প্রবৃদ্ধির হারকে অতিক্রম না করে।

প্রকৃতপক্ষে, ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংক রিয়েল এস্টেট খাতের জন্য মূলধন প্রাপ্তি সহজতর করে চলেছে, যার প্রমাণ হলো রিয়েল এস্টেট ঋণের অব্যাহত শক্তিশালী প্রবৃদ্ধি। নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, ২৮শে ফেব্রুয়ারি পর্যন্ত রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক কার্যক্রমের জন্য মোট বকেয়া ঋণের পরিমাণ প্রায় ২,২৩৫ ট্রিলিয়ন VND-এ পৌঁছেছে, যা ২০২৫ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিকের তুলনায় ১১.৭% এবং গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৪৩% উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধি। তবে, অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠান জানিয়েছে যে এই সময়ে মূলধন সংগ্রহ করা উল্লেখযোগ্যভাবে আরও কঠিন হয়ে পড়েছে।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA)-এর চেয়ারম্যান লে হোয়াং চাউ জানিয়েছেন যে, ২০২৬ সালের জন্য ঋণ প্রবৃদ্ধির পরিকল্পনা প্রায় ১৫%, যা গত বছরের ১৯.১% থেকে কম, অথচ বাজারে মূলধনের চাহিদা অত্যন্ত বেশি রয়েছে। এটি একটি উল্লেখযোগ্য চাপ সৃষ্টি করছে।

ঋণের চাপের পাশাপাশি, ক্রমবর্ধমান সুদের হারও বাজারের উপর বোঝা বাড়াচ্ছে। যদিও নামমাত্র সুদের হার কমার প্রবণতা দেখা যাচ্ছে, মূলধন প্রাপ্তির সুযোগ কমে যাওয়ায় রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য মূলধনের প্রকৃত খরচ বেশিই থাকছে। ভিয়েতনাম ইনভেস্টমেন্ট ক্রেডিট রেটিং জয়েন্ট স্টক কোম্পানির একজন সিনিয়র বিশ্লেষক, মিঃ ফান ডুয়ি হুং, এও সতর্ক করেছেন যে রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার বা যারা আইনি সমস্যার সম্মুখীন, তাদের জন্য পুনঃঅর্থায়নের ঝুঁকি রয়েছে।

ক্রেডিট সমানভাবে প্রয়োগ করা যাবে না।

বর্তমানে সবচেয়ে আলোচিত বিষয়গুলোর মধ্যে একটি হলো আবাসন বাজারে ঋণের বণ্টন। বিশেষজ্ঞদের মতে, আবাসন খাতের সকল ক্ষেত্রে তুলনামূলকভাবে একটি অভিন্ন ঋণ ব্যবস্থা প্রয়োগ করা বড় ধরনের সমস্যা তৈরি করছে, যার ফলে প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণকারী অনেক প্রকল্পের জন্য মূলধন সংগ্রহ করা কঠিন হয়ে পড়ছে। ওবিসি হোল্ডিং-এর জেনারেল ডিরেক্টর, ট্রান ভ্যান হিউ, যুক্তি দেন যে আবাসন খাতের সকল অংশকে একটি একক ঋণ ব্যবস্থার আওতায় আনার ফলে মূলধনী ব্যয় বিকৃত হয়েছে এবং এটি সরাসরি মানুষের আবাসন প্রাপ্তিকে প্রভাবিত করেছে।

প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণকারী সামাজিক আবাসন বা সাশ্রয়ী আবাসন, ফটকাবাজি বা উচ্চমানের রিসোর্ট রিয়েল এস্টেটের মতো একই সুদের হার এবং ঋণের সীমা সহ্য করতে পারে না। মিঃ হিউ আরও বলেন, “একটি অভিন্ন ঋণ নীতি কেবল মূলধনী ব্যয়ে ভারসাম্যহীনতাই তৈরি করে না, বরং শেষ পর্যন্ত সরাসরি বিক্রয়মূল্যও বাড়িয়ে দেয়, যা বাড়ির মালিক হওয়ার স্বপ্নকে ক্রমশ নাগালের বাইরে নিয়ে যায়।” একই মত পোষণ করে মিঃ চাউও যুক্তি দেন যে, রিয়েল এস্টেটের সমস্ত অংশকে ঝুঁকিপূর্ণ হিসেবে সমান না করে, যথাযথ ঋণ প্রদানের জন্য এটিকে শ্রেণিবদ্ধ করা উচিত। সামাজিক আবাসনের সুরক্ষার মাত্রা ৯৯% পর্যন্ত, যেখানে সাশ্রয়ী আবাসন এবং শিল্প রিয়েল এস্টেটও কম-ঝুঁকিপূর্ণ গোষ্ঠীর অন্তর্ভুক্ত।

বর্তমানে, ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংক ভবিষ্যতে আরও উপযুক্ত ঋণ ব্যবস্থা গড়ে তোলার লক্ষ্যে রিয়েল এস্টেট শ্রেণিবিভাগ সম্পর্কিত প্রস্তাবনাগুলো পর্যালোচনা করছে। ২০২৬ সালের এপ্রিল মাসের শেষে ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংকের সাথে এক বৈঠকে প্রধানমন্ত্রী লে মিন হুং ব্যাংকিং খাতকে প্রতিটি ধরনের রিয়েল এস্টেট নিয়ে গবেষণা ও শ্রেণিবিভাগ করে উপযুক্ত ঋণের সীমা প্রয়োগ করার জন্য অনুরোধ করেন এবং একই সাথে সামাজিক আবাসন ও শিল্পাঞ্চলের উন্নয়নে উৎসাহিত করেন।

অনেক বাণিজ্যিক ব্যাংকের নেতারাও রিয়েল এস্টেট ঋণ প্রদানের ক্ষেত্রে ‘বাছাই’ করার বিষয়টির ওপর জোর দিয়েছেন। ভিপি ব্যাংকের চেয়ারম্যান এনগো চি ডুং বলেছেন যে, রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করা হবে কি হবে না, তা গুরুত্বপূর্ণ বিষয় নয়, বরং সঠিক খাতটি বেছে নেওয়াই আসল বিষয়। ভিপি ব্যাংক প্রকৃত চাহিদা পূরণকারী আবাসন প্রকল্প, বিশেষ করে সামাজিক আবাসন এবং মধ্যম-পরিসরের খাতে মূলধন বিনিয়োগকে অগ্রাধিকার দেয়, এবং একই সাথে রিসোর্ট প্রকল্প বা উচ্চ-স্তরের অনুমাননির্ভর খাতে অর্থায়ন সীমিত রাখে।

টেককমব্যাংকের চেয়ারম্যান হো হুং আন আরও বলেন যে, ব্যাংকটি শুধুমাত্র সেইসব প্রকল্পেই অর্থায়ন করে থাকে যেগুলোর তারল্য ভালো, আইনি নথিপত্র সম্পূর্ণ এবং গ্রাহকদের আর্থিক সক্ষমতা সুস্পষ্ট। অন্যদিকে, এসএইচবি-র চেয়ারম্যান দো কুয়াং হিয়েন জোর দিয়ে বলেন যে, এসএইচবি-র মূলধন বর্তমানে অবকাঠামো প্রকল্প, সামাজিক আবাসন, তরুণদের জন্য আবাসন এবং শিল্প রিয়েল এস্টেটের মতো ক্ষেত্রগুলিতে কেন্দ্রীভূত, যেগুলোকে প্রকৃত চাহিদা এবং ভালো শোষণ ক্ষমতা সম্পন্ন বলে মনে করা হয়।

রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য ব্যাংক ঋণকে একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ 'স্তম্ভ' হিসেবে দেখা হয়। তবে, অনেকেই যুক্তি দেন যে ব্যাংক ঋণের উপর অতিরিক্ত নির্ভরতা বাজারটিকে সুদের হার এবং মুদ্রানীতির ওঠানামার প্রতি ঝুঁকিপূর্ণ করে তুলছে।

রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য ব্যাংক ঋণকে একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ 'স্তম্ভ' হিসেবে দেখা হয়। তবে, অনেকেই যুক্তি দেন যে ব্যাংক ঋণের উপর অতিরিক্ত নির্ভরতা বাজারটিকে সুদের হার এবং মুদ্রানীতির ওঠানামার প্রতি ঝুঁকিপূর্ণ করে তুলছে। বিআইডিভি-এর প্রধান অর্থনীতিবিদ ড. ক্যান ভ্যান লুক পরামর্শ দেন যে, দীর্ঘমেয়াদে ব্যাংকিং ব্যবস্থার উপর চাপ কমাতে কর্পোরেট বন্ড, রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (আরইআইটি) এবং হাউজিং ফান্ডের মতো মূলধন সংগ্রহের অন্যান্য মাধ্যম গড়ে তোলা প্রয়োজন।

আবাসন বাজারের জন্য বর্তমান চ্যালেঞ্জটি কেবল ঋণ সহজীকরণ নয়, বরং তার চেয়েও গুরুত্বপূর্ণ হলো, বেছে বেছে মূলধন বরাদ্দ করা, প্রকৃত চাহিদা পূরণকারী খাতগুলোকে অগ্রাধিকার দেওয়া এবং একই সাথে প্রাতিষ্ঠানিক সংস্কারকে উৎসাহিত করা ও প্রকল্পগুলোতে বাধা সৃষ্টিকারী আইনি সমস্যাগুলোর সমাধান করা। প্রকৃতপক্ষে, HoREA-এর পরিসংখ্যান অনুযায়ী, দেশব্যাপী এখনও প্রায় ৪,৫০০টি প্রকল্প আইনি বাধার সম্মুখীন, যা ২.৫ ট্রিলিয়ন VND-এর বেশি বিনিয়োগ মূলধনকে "স্থবির" করে রেখেছে।

নহান দান সংবাদপত্র অনুসারে

উৎস: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html