রিয়েল এস্টেট বাজারের ব্যবস্থাপনা কঠোর করা

সম্প্রতি, রিয়েল এস্টেটের দাম বেড়েছে, যার ফলে বাজারটি সবেমাত্র পুনরুদ্ধারের পরে অস্থিতিশীলতার লক্ষণ দেখাচ্ছে। এই পরিস্থিতির জন্য মূল্যস্ফীতি, তথ্য বিঘ্ন রোধ করতে এবং অতীতে ঘটে যাওয়া ভার্চুয়াল ভূমি জ্বরের শিকার হওয়া থেকে মানুষকে রক্ষা করতে কর্তৃপক্ষের দ্রুত হস্তক্ষেপ প্রয়োজন।

হ্যানয়ে একটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের ভূমিকা শুনতে গ্রাহকরা আসছেন। (ছবি: হাই ফং)

ক্লান্তিকর সময় কাটানোর পর বাড়ি কেনার চেষ্টা করছি হ্যানয় ২০২৪ সালের শুরু থেকে, রিয়েল এস্টেটের দাম, বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্টের হঠাৎ বৃদ্ধির কারণে অনেক লোককে তাদের পরিকল্পনা বন্ধ করতে হয়েছে। মিসেস বুই থু হা ( থান হোয়া থেকে) ১০ বছরেরও বেশি সময় ধরে হ্যানয়ে বসবাস এবং কাজ করছেন। ২০২৪ সালের মার্চ মাসে, তিনি সান স্কোয়ারে (লে ডুক থো স্ট্রিটে, নাম তু লিয়েম জেলা) একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে চেয়েছিলেন। মিসেস হা-এর সাথে ৩টি শয়নকক্ষ সহ ১২ তলার একটি অ্যাপার্টমেন্টের পরিচয় হয়, যার দাম ৫.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। সত্যিই সন্তুষ্ট না হয়ে, মিসেস হা বিক্রেতাকে তাকে আরও কিছুটা সময় দিতে বলেন।

আরও কিছু প্রকল্প নিয়ে গবেষণা করার পর, ২০২৪ সালের জুলাই মাসে, মিস হা উপরের বাড়িটি কেনার জন্য জমা দেওয়ার জন্য ফিরে আসার সিদ্ধান্ত নেন, কিন্তু অ্যাপার্টমেন্টটি ৬.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ বিক্রয়ের জন্য বিজ্ঞাপন দেওয়া হয়েছিল, যা চার মাস আগের তুলনায় ১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বেশি। এই এলাকার অ্যাপার্টমেন্ট সম্পর্কে আরও জানতে রিয়েল এস্টেট ফোরামে গিয়ে তিনি অবাক হয়েছিলেন যে অবস্থান এবং এলাকার উপর নির্ভর করে সেগুলির দাম কয়েকশ মিলিয়ন থেকে এক বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ বেড়েছে। "আমার স্বামী এবং আমি দশ বছরেরও বেশি সময় ধরে যে অর্থ সঞ্চয় করেছি, সেই সাথে গ্রামাঞ্চলে জমি বিক্রির অর্থ দিয়ে, কেবল ৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর কিছু বেশি মূল্যের একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য যথেষ্ট। কিন্তু গত কয়েক মাসে, আমি এবং আমার স্বামী প্রতি কয়েক দিন বা অর্ধেক মাসে বাড়ির দাম কয়েকশ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/অ্যাপার্টমেন্ট বৃদ্ধি দেখে সত্যিই হতবাক হয়ে গিয়েছিলাম। এই হারে, প্রদেশের কর্মীরা কখনও হ্যানয়ে বাড়ি কেনার সুযোগ পাবে না," মিস হা শেয়ার করেছেন।

গোল্ডমার্ক সিটির (বাক তু লিয়েম, হ্যানয়) একটি অ্যাপার্টমেন্টের মালিক মি. নুয়েন ডাং থিনের ক্ষেত্রে, ব্রোকার তাকে তার মূল অ্যাপার্টমেন্টের দ্বিগুণ দামের প্রস্তাব দেয়। ১০৪ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য, ব্রোকার তাকে ৬ বিলিয়ন ভিয়ান ডং অফার করে। এর আগে, মি. থিনের কাছে ব্রোকারের কাছ থেকে অনেক ফোন আসে, টেটের পরে দাম দ্রুত বৃদ্ধি পায়। ৪ বিলিয়ন ভিয়ান ডং থেকে ৫ বিলিয়ন ভিয়ান ডং এবং এখন ৬ বিলিয়ন ভিয়ান ডং। যাইহোক, অনেক অ্যাপার্টমেন্ট মালিকদের অনুসন্ধান করার পর, জানা যায় যে নিম্নলিখিত কারণে খুব কম লেনদেন করা হয়েছিল: বাড়ির মালিক বিক্রি করেননি, কারণ তিনি ভয় পেয়েছিলেন যে যদি তিনি বিক্রি করেন, তাহলে তিনি বেশি দামে বাড়িটি কিনবেন; ব্রোকার গ্রাহকের সাথে আলোচনা করতে পারেননি; অথবা অ্যাপার্টমেন্ট মালিক বিক্রি করার আগে "কিভাবে জিনিসগুলি চলছে তা দেখার জন্য অপেক্ষা করেছিলেন"।

২০২৪ সালের প্রথম মাসগুলিতে, ইতিবাচক সংকেত রেকর্ড করা সত্ত্বেও, রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও অনেক অসুবিধা এবং সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে।

অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়ার সাথে সাথে রিয়েল এস্টেটের দামও বেড়ে যায়। কাউ গিয়ায় জেলায় (হ্যানয়) বসবাসকারী মিঃ ট্রান কং বলেন যে, ২০২৪ সালের মার্চ মাসের মাঝামাঝি সময়ে, তিনি হোয়াই ডুক জেলার সং ফুওং কমিউনে ৪০ বর্গমিটার আয়তনের এক বন্ধুর বাড়ি দেখতে গিয়েছিলেন। এই এলাকাটি তিয়েন ইয়েন কমিউনে নিলামকৃত জমির কাছেও অবস্থিত, যা সম্প্রতি জনমতের মধ্যে আলোড়ন সৃষ্টি করেছে। যদিও তারপর থেকে বাড়িটি বিক্রি হয়নি, তবুও বাড়ির মালিক ক্রমাগত দাম বাড়িয়ে চলেছেন। "মার্চ মাসে, বিক্রয় মূল্য ছিল ২.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, কিন্তু অল্প সময়ের মধ্যেই, বাড়ির মালিক তা বাড়িয়ে ২.৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং করেছেন। এখন পর্যন্ত, হোয়াই ডুক-এ বিতর্কিত জমি নিলামের পর, বাড়ির মালিক দাম বাড়িয়ে ৩.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং করেছেন। বাস্তবে, বর্তমান রিয়েল এস্টেটের দামের সাথে, বেতনভোগী কর্মীরা অবশ্যই বাড়ি কিনতে পারবেন না," মিঃ কং বলেন।

রিয়েল এস্টেট বাজার বিশেষজ্ঞদের মতে, ২০২৪ সালের প্রথম মাসগুলিতে, ইতিবাচক লক্ষণ থাকা সত্ত্বেও, রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও অনেক অসুবিধা এবং সমস্যার মুখোমুখি হচ্ছে। রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরগুলি বর্তমানে লেনদেনের আইনি সুরক্ষা নিশ্চিত করতে সক্ষম নয়। উদ্বেগজনক বিষয় হল যে "জমি দালালরা" গ্রাহকদের আকৃষ্ট করার জন্য সোশ্যাল নেটওয়ার্কগুলিতে তথ্য বিকৃত করার একটি ঘটনা এখনও রয়েছে। এই বিষয়গুলি এমনকি ভার্চুয়াল আমানত চুক্তির মাধ্যমে ক্রয়-বিক্রয়ের দৃশ্য মঞ্চস্থ করে গ্রাহকদের জমি কেনার জন্য প্রতারণা করে বা গ্রাহকদের আকৃষ্ট করার জন্য পরিকল্পনার তথ্য ছড়িয়ে দেয়।

"ভূমি দালালদের" অত্যাধুনিক কৌশলের মাধ্যমে বিনিয়োগকারীরা সহজেই ভিড়ের প্রভাবে আটকা পড়ে, যা রিয়েল এস্টেট বাজারে অস্থিতিশীলতা তৈরি করে, পাশাপাশি স্থানীয় নিরাপত্তা ও শৃঙ্খলা পরিস্থিতি এবং অর্থনৈতিক উন্নয়নকে প্রভাবিত করে। এই বিষয়টি সম্পর্কে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন যে কিছু রিয়েল এস্টেট বিভাগে সাম্প্রতিক মূল্য বৃদ্ধি জমির জ্বর নয় বরং বাজারে একটি স্থানীয় অস্বাভাবিক লক্ষণ। রিয়েল এস্টেট এখনও সম্পূর্ণরূপে পুনরুদ্ধার না হওয়ার প্রেক্ষাপটে, প্রকল্পগুলি এখনও আটকে আছে, মানুষ এবং ব্যবসার এখনও অনেক অসুবিধা রয়েছে, নতুন প্রকল্প ছাড়াই এলাকায় দাম বৃদ্ধি এবং আবার বৃদ্ধির ঘটনা স্বাভাবিক নয়।

ব্যবস্থাপনা জোরদার করতে, জল্পনা-কল্পনা রোধ করতে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারকে স্থিতিশীল করতে, ৬ সেপ্টেম্বর, ২০২৪ তারিখে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় প্রদেশ এবং কেন্দ্রীয়ভাবে পরিচালিত শহরগুলির পিপলস কমিটিগুলিকে রিয়েল এস্টেটের মূল্য ওঠানামার ব্যবস্থাপনা এবং নিয়ন্ত্রণ জোরদার করার জন্য অফিসিয়াল ডিসপ্যাচ নং 5155/BXD-QLN জারি করে। সেই অনুযায়ী, নির্মাণ মন্ত্রণালয় জোর দিয়ে বলেছে যে রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়ন আসলে টেকসই নয় এবং এখনও সম্ভাব্য ঝুঁকি রয়েছে। এমন একটি পরিস্থিতি তৈরি হয়েছে যেখানে কিছু বিনিয়োগকারী এবং রিয়েল এস্টেট দালাল রিয়েল এস্টেট কিনে এবং পুনরায় বিক্রি করে, তথ্য বিভ্রান্তির সৃষ্টি করে লাভজনকতার জন্য রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়িয়ে দেয়।

হ্যানয়ে, এমন একটি পরিস্থিতি রয়েছে যেখানে কিছু প্রকল্পের অ্যাপার্টমেন্ট এবং কিছু এলাকায় যেমন তাই হো, হাই বা ট্রুং, বা দিন, হোয়াই ডুক... এর ব্যক্তিগত বাড়ির দাম বাজার পরিস্থিতি এবং মানুষের চাহিদার তুলনায় অস্বাভাবিকভাবে বেড়েছে।

এই পরিস্থিতির মুখোমুখি হয়ে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় প্রদেশ ও শহরগুলির গণ কমিটিগুলিকে রিয়েল এস্টেট বাজারের রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার কার্য সম্পাদনের কাজ বাস্তবায়নের উপর মনোনিবেশ করার জন্য অনুরোধ করেছে; স্থানীয় উদ্যোগ, বিনিয়োগকারী, রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোর এবং রিয়েল এস্টেট দালালদের রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক কার্যক্রম পরিদর্শন ও পর্যালোচনা করা; বহুবার হাতবদল হওয়া রিয়েল এস্টেটের ক্রয় এবং পুনঃবিক্রয় নিয়ন্ত্রণ করা, বিশেষ করে অস্বাভাবিক মূল্য বৃদ্ধির সাথে এলাকা, প্রকল্প এবং অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলিতে; মূল্যস্ফীতি, মূল্য হেরফের, জল্পনা-কল্পনা সংশোধন করার জন্য পরিদর্শন, পরীক্ষা করা এবং ব্যবস্থা নেওয়া এবং ভূমি আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং সম্পর্কিত আইন লঙ্ঘন তাদের কর্তৃত্ব অনুসারে পরিচালনা করা; মুনাফা অর্জনের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের সুযোগ নেওয়া, বাজার ব্যাহত করা ইত্যাদি প্রতিরোধ করা।

এজেন্সি এবং কার্যকরী ক্ষেত্রগুলিকে মূল্য, লেনদেন এবং রিয়েল এস্টেট পরিকল্পনা সম্পর্কিত তথ্য প্রকাশের প্রচার অব্যাহত রাখতে হবে যাতে গ্রাহকরা সঠিক এবং সম্পূর্ণ তথ্য পেতে পারেন; অনুমানমূলক আচরণ, বাজারের কারসাজি দ্রুত সনাক্ত এবং পরিচালনা করার জন্য কার্যকর পর্যবেক্ষণ ব্যবস্থা প্রতিষ্ঠা করতে হবে, দালাল এবং মূল্যস্ফীতি কঠোরভাবে পরিচালনা করতে হবে এবং একই সাথে রিয়েল এস্টেট বাজারকে স্বচ্ছ এবং স্থিতিশীল করতে সহায়তা করার জন্য মধ্য-পরিসরের বিভাগের সরবরাহ বৃদ্ধি করতে হবে।

উৎস