ভূমি ফটকাবাজির ওপর নিয়ন্ত্রণ কঠোর করা হচ্ছে।

Báo Tài nguyên Môi trường•12/12/2023

[বিজ্ঞাপন_১]

জমির দাম নিম্নমুখী প্রবণতা দেখাচ্ছে।

২০২৫ সালের ১ জানুয়ারি থেকে কার্যকর হতে যাওয়া সংশোধিত রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩, গত ২৮ নভেম্বর জাতীয় সংসদে পাস হয়েছে। তদনুসারে, এই সংশোধিত রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ বিশেষ, প্রথম, দ্বিতীয় এবং তৃতীয় শ্রেণীর শহরাঞ্চলের ওয়ার্ড, জেলা ও শহরগুলিতে নিজ উদ্যোগে বাড়ি নির্মাণের জন্য ব্যক্তিদের কাছে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর নিষিদ্ধ করার মাধ্যমে ভূমি বিভাজন ও বিক্রয়ের উপর বিধি-নিষেধ আরও কঠোর করেছে।

এই প্রবিধানটি বর্তমান প্রবিধানের চেয়ে কঠোর, যা কেবল বিশেষ-শ্রেণির শহর এবং কেন্দ্রীয়ভাবে পরিচালিত প্রথম-শ্রেণির শহরের ওয়ার্ডগুলিতে; স্থাপত্যিক ভূদৃশ্যের জন্য উচ্চ চাহিদাসম্পন্ন এলাকাগুলিতে; শহরের কেন্দ্রীয় এলাকা এবং স্থাপত্যিক নিদর্শনের পার্শ্ববর্তী এলাকাগুলিতে; এবং শহরের আঞ্চলিক-স্তরের ও তার উপরের সড়কগুলির সম্মুখভাগ, সেইসাথে প্রধান মনোরম সড়কগুলিতে জমির প্লট বিভাজন ও বিক্রয় নিষিদ্ধ করে। ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের অধীনে জারি করা নতুন এই প্রবিধানটি ভূমি বাজারের উপর একটি উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলবে বলে আশা করা হচ্ছে।

10aa(1).jpg — বিভক্ত কিছু জমি বর্তমানে পরিত্যক্ত অবস্থায় রয়েছে। ছবি: কাও নগুয়েন

থান বিন কনস্ট্রাকশন কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর, জনাব নগুয়েন চি থান, বলেন যে ২০১০-২০১৫ সময়কালে, রিয়েল এস্টেট বাজারের তারল্য সংকটের কারণে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় প্রকল্পগুলোকে জমি ভাগ করে প্লট বিক্রি করার অনুমতি দিয়েছিল (বাড়ি নির্মাণের প্রয়োজন ছাড়াই)। এই নিয়মের ফলে বাজার তার তারল্য সমস্যার সমাধান করতে পেরেছিল। তবে, তখন থেকে অনেক স্থানীয় কর্তৃপক্ষ এই নিয়মের "সুযোগ নিয়েছে", ব্যাপকভাবে জমি ভাগ ও বিক্রির অনুমতি দিয়েছে, যা নগর পরিকল্পনায় বিঘ্ন ঘটার ঝুঁকি তৈরি করেছে। তাই, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনে এমন একটি নিয়ম চালু করা হয়েছে যা প্রকল্পগুলোকে জমি ভাগ করা এবং প্লট বিক্রি করা থেকে নিষিদ্ধ করে। এর অর্থ হলো, বিনিয়োগকারীদের গ্রাহকদের জন্য মূল কাঠামো নির্মাণ করতে হবে। ফলে, নির্মাণ ব্যয়ের কারণে জমির প্লটের মূল্য বৃদ্ধি পাবে। এটি জমির ফটকাবাজি সীমিত করবে। জমির বাজারে উল্লেখযোগ্য ওঠানামা হচ্ছে। তবে, এটিও একটি অনিবার্য প্রবণতা, যা বিশ্বের অন্যান্য দেশের মতোই।

রিয়েল এস্টেট বাজার আরও পেশাদার হয়ে উঠছে, যেখানে ব্যবসায়ীরা শুধু অবকাঠামোতে বিনিয়োগ এবং 'কাজ শেষ হওয়ার আগেই সম্পত্তি বিক্রি' করার পরিবর্তে জমিতে আবাসন ও নির্মাণকাজে বিনিয়োগ এবং উন্নয়নের দিকে মনোনিবেশ করছে। একই সাথে, এটি জমিকে আরও দক্ষতার সাথে এবং কার্যকরভাবে ব্যবহার করতে সাহায্য করে; 'জমি নিয়ে ফটকাবাজি, জমির ধীর ব্যবহার এবং পরিত্যক্ত জমি'-র মতো পরিস্থিতি কাটিয়ে উঠতে সহায়তা করে। আশা করা যায়, এই নীতি বিনিয়োগকারীদের 'বাছাই' করতেও অবদান রাখবে, এবং সীমিত আর্থিক ও প্রযুক্তিগত সক্ষমতাসম্পন্নদের বাজার থেকে বাদ দেওয়ার পর আরও পেশাদার ও সক্ষম রিয়েল এস্টেট ব্যবসা গড়ে তুলবে," জনাব থান মূল্যায়ন করেন।

রিয়েল এস্টেট বাজারের সুস্থ উন্নয়নকে উৎসাহিত করা।

প্রধান শহরগুলিতে ভূমি বিভাজন ও বিক্রয়ের উপর বিধি-বিধান কঠোর করা ভিয়েতনামের শহরগুলিকে আরও সুশৃঙ্খল ও সুন্দর করে তোলার একটি টেকসই সমাধান, যা পরিকল্পনা, স্থাপত্য ও নান্দনিকতার দিক থেকে মূল্যবান হবে এবং দীর্ঘমেয়াদে সামাজিক কল্যাণ আরও ভালোভাবে নিশ্চিত করবে।

এই প্রবিধানটি সম্প্রতি পাস হওয়া রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তনগুলোর মধ্যে একটি। বিশেষ করে, যেসব রিয়েল এস্টেট প্রকল্প লাইসেন্সপ্রাপ্ত হলেও এখনো সম্পন্ন হয়নি, সেগুলোর জন্য বিনিয়োগকারীদের ভবিষ্যতের স্বল্পমেয়াদী এবং দীর্ঘমেয়াদী উভয় সমাধানই সতর্কতার সাথে বিবেচনা করতে হবে।

সুতরাং, এক বছরের কিছু বেশি সময়ের মধ্যেই রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলো এই নিয়মটি প্রয়োগ করা শুরু করবে। এর ফলে, ডেভেলপাররা মূলধন পুনরুদ্ধার করতে এবং অবিক্রিত সম্পত্তি এড়াতে বিক্রয় ত্বরান্বিত করায় বাজারে দামের তীব্র পতন ঘটবে। তবে, বর্তমান মন্থর বাজারে তারল্য পাওয়া সহজ হবে না। শুধুমাত্র যথেষ্ট আর্থিক আস্থাসম্পন্ন ব্যবসায়ীরাই নতুন পরিকল্পনাটি মেনে চলার জন্য তাদের সম্পত্তি ধরে রাখবে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস চেয়ারম্যান, জনাব নগুয়েন মান হা বলেন: "২০২৫ সালে, আমরা প্রধান শহরগুলোতে জমি বিভাজন ও বিক্রয়ের উপর নিয়মকানুন আরও কঠোর করব। এটি বাজারের উপর একটি অত্যন্ত শক্তিশালী প্রভাব ফেলবে। প্রথমত, জমির প্লটের সরবরাহ ও চাহিদার মধ্যে বৈচিত্র্য কমে যাবে। আগে, মানুষ তাদের আর্থিক অবস্থা নির্বিশেষে জমির প্লট কিনতে পারত, কিন্তু এখন গ্রাহকদের একটি বাড়ি তৈরির জন্য অতিরিক্ত ১-৩ বিলিয়ন VND খরচ করার জন্য প্রস্তুত থাকতে হবে। দীর্ঘমেয়াদে, জমির প্লট আর অনেকের জন্য একটি 'সহজ' বাজার থাকবে না। এই বাজারে অংশগ্রহণের জন্য বিক্রেতা এবং ক্রেতা উভয়েরই যথেষ্ট পুঁজি থাকা প্রয়োজন হবে। জমি বিভাজন কঠোর করার নিয়মকানুনগুলো রিয়েল এস্টেট বাজারের সুস্থ উন্নয়ন আনার জন্য একটি সুনিশ্চিত ও ইতিবাচক পদক্ষেপ। রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলোকে খাপ খাইয়ে নিতে এবং টিকে থাকার জন্য খেলার নতুন নিয়মগুলো মেনে চলতে শিখতে হবে।"

ঐতিহাসিকভাবে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা কম আর্থিক খরচের কারণে জমিকে প্লটে ভাগ করে বিক্রির মডেলটি পছন্দ করে এসেছেন। তবে, জমি বিভাজনের উপর কঠোর নিয়মকানুন এই মডেলটিকে বিলুপ্ত করবে, যার ফলে রিয়েল এস্টেট পণ্যের বৈচিত্র্য কমে যাবে। স্যাভিলস ভিয়েতনামের গবেষণা পরিচালক মিসেস নগুয়েন থু হ্যাং-এর মতে, নতুন আইনটি আনুষ্ঠানিকভাবে কার্যকর হলে বিপুল সংখ্যক বিনিয়োগকারী বাজার থেকে সরে যাবেন।

স্বল্প মেয়াদে, ক্রেতাদের আইনি সমস্যা সংক্রান্ত উদ্বেগের কারণে বাজারে লেনদেন তীব্রভাবে হ্রাস পাবে। বাজারে অবশ্যই মূল্যের সমন্বয় ঘটবে। সরবরাহ কমে আসার পর রিয়েল এস্টেটের দাম পুনরায় বাড়তে ২-৩ বছর সময় লাগতে পারে। যাদের প্রকৃত প্রয়োজন রয়েছে, তাদের কথা মাথায় রেখে রিয়েল এস্টেট পণ্যগুলো তৈরি করা হলে বাজার আরও টেকসইভাবে বিকশিত হবে।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস