'রিয়েল এস্টেট কারসাজি স্টকের চেয়ে কম জটিল নয়'

রিয়েল এস্টেট কারসাজি স্টকের ক্ষেত্রে একই ধরণের আচরণের চেয়ে কম বিপজ্জনক নয় তা বিবেচনা করে, জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধিরা বাজারে দামের কারসাজি এবং বুদবুদ এড়াতে এটি নিষিদ্ধ করার প্রস্তাব করেছিলেন।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত) রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় বেশ কিছু নিষিদ্ধ কাজের পরিপূরক, যেমন নথি জাল করা, ইচ্ছাকৃতভাবে জাল করা এবং ব্যবসায়ে রাখা রিয়েল এস্টেট সম্পর্কে তথ্য প্রকাশ না করা; জালিয়াতি, গ্রাহকদের প্রতারণা...

৩১শে অক্টোবর জাতীয় পরিষদের আলোচনা অধিবেশনে বক্তৃতা দিতে গিয়ে, মিঃ ত্রিন জুয়ান আন (জাতীয় প্রতিরক্ষা ও নিরাপত্তা কমিটির পূর্ণকালীন সদস্য) এই ব্যবসায়িক ক্ষেত্রে নিষিদ্ধ কার্যকলাপের তালিকায় রিয়েল এস্টেটের দাম হেরফের এবং নির্ধারণের আইন যুক্ত করার প্রস্তাব করেছিলেন।

তিনি বিশ্লেষণ করেছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারে কারসাজি করা শেয়ার বাজারের অনুরূপ আচরণের চেয়ে কম বিপজ্জনক নয়। কারসাজি কেবল উচ্চ মূল্যে দরপত্র জমা করে এবং তারপর আমানত পরিত্যাগ করেই হয় না, বরং একটি প্রকল্প ব্যবহার করে অন্য প্রকল্পের দাম "বৃদ্ধি" করে, যার ফলে একটি বুদবুদ তৈরি হয় এবং বাস্তবতার তুলনায় আকাশচুম্বী মূল্য স্তর তৈরি হয়।

"যদি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পরিচালনা না করা হয়, তাহলে এটি একটি বুদবুদ তৈরি করবে, যেমনটি চীনা রিয়েল এস্টেট কোম্পানি চায়না এভারগ্রান্ড গ্রুপের ক্ষেত্রে ঘটেছে," মিঃ আন বলেন, আইনে রিয়েল এস্টেটের হেরফের এবং মূল্য নির্ধারণ নিষিদ্ধ করা এবং বিশেষভাবে নির্দিষ্ট মামলাগুলি বাদ দেওয়া প্রয়োজন।

৩১শে অক্টোবর সকালে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইনের (সংশোধিত) আলোচনা অধিবেশনে মিঃ ত্রিন জুয়ান আন (জাতীয় প্রতিরক্ষা ও নিরাপত্তা কমিটির পূর্ণকালীন সদস্য) বক্তব্য রাখেন। ছবি: জাতীয় পরিষদ মিডিয়া

একই মতামত ভাগ করে নিয়ে, মিঃ নগুয়েন হু থং ( বিন থুয়ান প্রদেশের প্রতিনিধিদলের উপ-প্রধান) এবং ত্রিনহ লাম সিন (আন গিয়াং প্রদেশের প্রতিনিধিদলের উপ-প্রধান) রিয়েল এস্টেট বাজারকে হেরফের এবং ব্যাহত করার কাজ নিষিদ্ধ করার জন্য নিয়মকানুন যুক্ত করার প্রস্তাব করেছিলেন।

মিঃ থং উল্লেখ করেছেন যে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম এবং আশেপাশের এলাকায় দাম বৃদ্ধির লক্ষ্যে নিলামে যোগসাজশ সাধারণ। এর ফলে জমির দাম বেড়ে যায় এবং যাদের সত্যিই আবাসনের প্রয়োজন তারা জমি কিনতে এবং বাড়ি তৈরি করতে পারে না।

এদিকে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় নিষিদ্ধ কাজগুলির কথা উল্লেখ করে, মিঃ নগুয়েন ভ্যান মান ( অর্থনৈতিক কমিটির সদস্য) বলেছেন যে ভবিষ্যতে ক্রেতা এবং ভাড়া-ক্রেতার কাছ থেকে ভাড়া-ক্রয়ের জন্য রিয়েল এস্টেট ক্রয়-বিক্রয়ের জন্য অর্থ সংগ্রহ এবং ব্যবহারের নিয়মগুলি অবৈধ। মিঃ মান-এর মতে, বর্তমান নিয়মের তুলনায়, এই খসড়া আইনটি বিনিয়োগকারীদের দ্বারা মূলধন ব্যবহারের ক্ষেত্রে অনিচ্ছাকৃতভাবে ফাঁক তৈরি করার পাশাপাশি মূলধন সংগ্রহের জন্য অন্যান্য চ্যানেল তৈরি করার কাজকে বাদ দেয়।

বাস্তবে এই আচরণ যাতে না ঘটে, সেজন্য তিনি অবৈধ দখল নিষিদ্ধকরণ সম্পর্কিত নিয়মাবলী বহাল রাখার প্রস্তাব করেন।

ভবিষ্যতের আবাসন লেনদেনের জন্য আমানত সংক্রান্ত নিয়মাবলী (কাগজে আবাসন, রিয়েল এস্টেট) নিয়ে আলোচনা অধিবেশনে অনেক মন্তব্য এসেছে। বর্তমানে, খসড়া আইনে দুটি বিকল্প প্রস্তাব করা হয়েছে। একটি হল প্রকল্প বিনিয়োগকারী কেবল তখনই আমানত সংগ্রহ করতে পারবেন যখন আবাসন এবং নির্মাণ কাজ ব্যবসায়ে রাখার যোগ্য হয়। অথবা, বিনিয়োগকারী গ্রাহকের সাথে চুক্তি অনুসারে আমানত সংগ্রহ করেন যখন প্রকল্পটির একটি রাষ্ট্রীয় সংস্থা দ্বারা মূল্যায়ন করা একটি মৌলিক নকশা থাকে এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার সম্পর্কিত একটি নথি থাকে। সর্বাধিক আমানতের পরিমাণ সরকার দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়, তবে বিক্রয় বা ভাড়া মূল্যের 10% এর বেশি নয়।

মিসেস ট্রান হং নুয়েন (আইন কমিটির উপ-প্রধান) বিকল্প ১ বেছে নিয়েছিলেন, কারণ তিনি বিশ্বাস করতেন যে এটি ক্রেতার জন্য কম ঝুঁকি তৈরি করে - লেনদেনে দুর্বল পক্ষ। আমানত কেবল তখনই করা হয় যখন রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক শর্ত পূরণ করে এবং দুই পক্ষ একটি চুক্তি স্বাক্ষর করে, ফলে বিরোধের ঘটনা সীমিত হয়।

মিসেস নগুয়েনের মতে, প্রকল্পের একটি মৌলিক নকশা অনুমোদিত হওয়ার পর অথবা ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংক্রান্ত কোনও নথি (বিকল্প ২) থাকা অবস্থায় বিনিয়োগকারী যদি আমানত গ্রহণ করেন, তাহলে ক্রেতাকে অনেক ঝুঁকি বহন করতে হবে, কারণ আমানত গ্রহণ থেকে প্রকল্প নির্মাণ পর্যন্ত সময় দীর্ঘ।

প্রকৃতপক্ষে, রিয়েল এস্টেট বাজার সম্প্রতি জটিল হয়ে উঠেছে, প্রকল্প বিনিয়োগকারীরা ইচ্ছাকৃতভাবে মূলধন সংগ্রহের জন্য আমানত এবং মূলধন অবদান চুক্তির সুযোগ নিচ্ছেন। "৫ বা ১০ বছর পরে আমানত প্রাপ্ত অনেক প্রকল্প এখনও বাস্তবায়িত হয়নি, তাই ভবিষ্যতে গঠিত রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির জন্য আমানত "কঠোর" করার জন্য নিয়ম থাকা প্রয়োজন," আইন কমিটির ডেপুটি চেয়ারম্যান তার মতামত ব্যক্ত করেন।

ইতিমধ্যে, মিঃ নগুয়েন দাই থাং (হুং ইয়েন প্রদেশের বিশেষায়িত প্রতিনিধিদলের উপ-প্রধান) এবং মিঃ ফাম ভ্যান হোয়া বিকল্প 2 বেছে নিয়েছিলেন, কারণ তারা মনে করেছিলেন যে নিয়মগুলি স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করেছে যে কোন ক্ষেত্রে বিনিয়োগকারী আমানত, আমানতের পরিমাণ সংগ্রহ করতে পারবেন এবং তা সর্বজনীন এবং স্বচ্ছ ছিল।

মিঃ ফাম ভ্যান হোয়া বলেন যে প্রকল্পটি বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারীর কাছে ১০০% মূলধন নেই এবং তাকে ব্যাংক থেকে ঋণ নিতে হবে। বিক্রয়ের জন্য অ্যাপার্টমেন্টের মূল্যের ১০% জমাও বাস্তবতার জন্য উপযুক্ত। "১ বিলিয়ন মূল্যের একটি বাড়ি, ১০% আমানত মানে ১০০ মিলিয়ন, ৪ বিলিয়ন মূল্যের একটি বাড়িতে ৪০০ মিলিয়ন আমানত থাকে, আমি মনে করি গ্রাহকদের জন্য যখন তারা বাড়ি কিনবেন তখন এই পরিমাণ খুব বেশি নয়। গ্রাহকরা আগে থেকে আমানত রাখেন, কখনও কখনও বিনিয়োগকারী কম দামে বাড়ি বিক্রি করেন", তিনি বলেন।

তদুপরি, বিনিয়োগকারীর কাছে আমানত গ্রহণের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার সম্পর্কিত নথিপত্র রয়েছে, তার মতে, "তারা অসৎ নয়"। অতএব, খসড়া আইনে নমনীয় নিয়মকানুন প্রদান করা প্রয়োজন যাতে বিনিয়োগকারী প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য মূলধন সংগ্রহ করতে পারেন, বিনিয়োগকারী এবং গ্রাহকের মধ্যে আস্থা তৈরি হয়।

রিয়েল এস্টেট প্রকল্প হস্তান্তরের সময় জমির উপর আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণের নিয়মাবলী নিয়েও আলোচনা করা হয়েছিল। ৫ম অধিবেশনে (জুন), অর্থনৈতিক কমিটির চেয়ারম্যান ভু হং থান জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটির ব্যাখ্যা এবং গ্রহণের প্রতিবেদন উপস্থাপন করার সময় বলেছিলেন যে প্রকল্প হস্তান্তরের আগে "বাধ্যতামূলক বাধ্যবাধকতা পূরণের" প্রয়োজনীয়তার সাথে অনেক মতামত একমত। তবে, এমন মতামতও ছিল যে বিনিয়োগকারীদের জন্য পরিস্থিতি তৈরি করা উচিত যাদের আর পর্যাপ্ত ক্ষমতা নেই।

অতএব, জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটি দুটি বিকল্প প্রস্তাব করেছে।

প্রথমত , যদি বিনিয়োগকারী প্রকল্পের জমি বা রাজ্যের সাথে হস্তান্তরিত প্রকল্পের অংশ সম্পর্কিত আর্থিক বাধ্যবাধকতা হস্তান্তর করে কিন্তু তা পূরণ না করে, তাহলে উভয় পক্ষ অসম্পূর্ণ আর্থিক বাধ্যবাধকতাগুলি পালন চালিয়ে যেতে সম্মত হতে পারে।

দ্বিতীয়ত, যদি হস্তান্তরকারী বিনিয়োগকারীর প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থার কাছ থেকে জমি বরাদ্দ বা লিজ নেওয়ার সিদ্ধান্ত থাকে এবং প্রকল্পের জমি (ভূমি ব্যবহারের ফি, জমির ভাড়া, কর, ফি ইত্যাদি) সম্পর্কিত আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করে থাকে, তাহলে হস্তান্তরিত প্রকল্পের সম্পূর্ণ বা আংশিক অংশের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্র থাকা প্রয়োজন নয়।

জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটি বিকল্প ১ বেছে নিয়েছে। এই বিকল্পটি কঠোর নিয়মকানুন নিশ্চিত করে এবং প্রকল্প স্থানান্তর এবং মুনাফা অর্জনের জন্য অযোগ্য বিনিয়োগকারীদের নির্বাচনকে বাধা দেয়।

মিঃ ফাম ভ্যান হোয়া বিকল্প ১ বেছে নিতে সম্মত হন, যার অর্থ হল যখন বিনিয়োগকারী প্রকল্প বা প্রকল্পের অংশ অন্য ব্যক্তির কাছে হস্তান্তর করেন, তখন প্রাপককে রাষ্ট্রের প্রতি আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে হবে। মিঃ হোয়া বলেন যে রাষ্ট্র কিছুই হারায় না কারণ আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ অব্যাহত থাকবে।

"যেসব বিনিয়োগকারী "অপুষ্টিতে ভোগেন" এবং নতুন প্রকল্প চালিয়ে যাওয়ার ক্ষমতা আর তাদের নেই, তাদের অবশ্যই নতুন প্রকল্পগুলি স্থানান্তর করতে হবে এবং লেনদেন করার আগে তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে বাধ্য করা যুক্তিযুক্ত নয়," তিনি বলেন।

৩১শে অক্টোবর সকালে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত) এর আলোচনা অধিবেশনে মিঃ ফাম ভ্যান হোয়া তার মতামত প্রকাশ করেন। ছবি: জাতীয় পরিষদ মিডিয়া

জাতীয় প্রতিরক্ষা ও নিরাপত্তা কমিটির পূর্ণকালীন সদস্য মিঃ ত্রিন জুয়ান আন আরও বলেন যে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প হস্তান্তরের ক্ষেত্রে নমনীয়তা প্রয়োজন। তিনি পরামর্শ দেন যে পক্ষগুলিকে রাষ্ট্রের প্রতি তাদের নিজস্ব আর্থিক দায়বদ্ধতা নিয়ে আলোচনা করার অনুমতি দেওয়া উচিত।

বিজ্ঞান, প্রযুক্তি ও পরিবেশ কমিটির স্থায়ী সদস্য নগুয়েন এনগোক সন উদ্বিগ্ন যে বর্তমানে "একটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের সম্পূর্ণ বা আংশিক স্থানান্তর" এর অর্থ সম্পর্কে অনেক ভিন্ন ধারণা রয়েছে।

মিঃ সন উল্লেখ করেন যে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদ হস্তান্তর, জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদ বিক্রির মতো পদ্ধতির মাধ্যমে বিনিয়োগকারীদের পরিবর্তনকারী প্রকল্পগুলি পরিচালনা করার সময় তদন্ত এবং পরিদর্শন সংস্থাগুলিও অসুবিধার সম্মুখীন হয়। অতএব, তিনি পরামর্শ দেন যে খসড়া আইনে শোষণ এড়াতে সম্পদ হস্তান্তরের ধারণা এবং পদ্ধতি স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করা প্রয়োজন।

২৭ নভেম্বর জাতীয় পরিষদে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত) পাসের জন্য ভোটাভুটি হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

মিঃ মিন

উৎস লিঙ্ক: https://vnexpress.net/thao-tung-bat-dong-san-tinh-vi-khong-kem-trong-chung-khoan-4671132.html