পুনরুদ্ধারের সময় কি এসে গেছে?

বন্ড বাজার ধীরে ধীরে উত্তপ্ত হচ্ছে।

VNDirect-এর Q3/2023 বন্ড মার্কেট রিপোর্ট অনুসারে, ২০২৩ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকে ৮৮টি দেশীয় কর্পোরেট বন্ড সফলভাবে ইস্যু করা হয়েছে, যার মোট ইস্যু মূল্য প্রায় ১০০,১৬৩ বিলিয়ন VND, যা পূর্ববর্তী ত্রৈমাসিকের তুলনায় প্রায় ২.৬ গুণ বেশি এবং গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৫০% বৃদ্ধি পেয়েছে।

এর মধ্যে রয়েছে ৮০টি প্রাইভেট প্লেসমেন্ট, যার মোট ইস্যু মূল্য ৮৮,৭১৫ বিলিয়ন VND, যা মোট ইস্যু মূল্যের ৮৮.৬%। এবং ৮টি পাবলিক অফারিং, যার ইস্যু মূল্য ১১,৪৪৭ বিলিয়ন VND, যা মোট ইস্যু মূল্যের ১১.৪%।

এর মধ্যে, ২০২৩ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকে প্রাইভেট প্লেসমেন্ট কর্পোরেট বন্ড ইস্যু করার ক্ষেত্রে রিয়েল এস্টেট ছিল দ্বিতীয় বৃহত্তম খাত, যার মোট ইস্যু মূল্য ছিল প্রায় ২৯,৫৯৩ বিলিয়ন VND, যা মোট ইস্যু মূল্যের ৩৩.৪%।

বন্ড বাজারের সবচেয়ে কঠিন সময়ের দিকে ফিরে তাকালে দেখা যায়, ২০২২ সালের এপ্রিলে তহবিল সংগ্রহের এই মাধ্যমটি সর্বনিম্ন পর্যায়ে পৌঁছেছিল এবং সেই সময়ে রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোর পক্ষ থেকে কোনো বন্ড ইস্যু করার রেকর্ড ছিল না।

তবে, হ্যানয় স্টক এক্সচেঞ্জের (HNX) পরিসংখ্যান থেকে দেখা যায় যে, ২০২৩ সালের আগস্ট মাসে ৭টি রিয়েল এস্টেট কোম্পানি ৯টি ইস্যু করেছে, যার মোট ইস্যু মূল্য ছিল ২৩,০০০ বিলিয়ন VND – এই অঙ্কটি ২০২৩ সালের প্রথম ৬ মাসে রিয়েল এস্টেট খাতের মোট ইস্যু মূল্যের (৬২,৫১২ বিলিয়ন VND) প্রায় এক-তৃতীয়াংশ।

২০২৩ সালের সেপ্টেম্বরে এই খাতের কোম্পানিগুলো আরও চারটি ইস্যুয়েন্স রাউন্ড সম্পন্ন করেছে। এটা স্পষ্ট যে, দীর্ঘ সময় নিষ্ক্রিয় থাকার পর রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোর তহবিল সংগ্রহের কার্যক্রমে নতুন করে সজীবতার লক্ষণ দেখা যাচ্ছে।

২০২৩ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকে যে রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলো সবচেয়ে বেশি সংখ্যক স্বতন্ত্র কর্পোরেট বন্ড ইস্যু করেছে, তাদের মধ্যে রয়েছে: ক্যাপিটাল্যান্ড টাওয়ার কোং, লিমিটেড, যা ১% বার্ষিক সুদের হারে এবং ৬০ মাসের মেয়াদে মোট ১২,২০০ বিলিয়ন VND-এর বেশি মূল্যের ৪টি কিস্তিতে বন্ড ইস্যু করেছে; ল্যান ভিয়েত রিয়েল এস্টেট কোং, লিমিটেড , যা ১৩.৩% বার্ষিক সুদের হারে এবং ১৫ মাসের মেয়াদে ৪,১০০ বিলিয়ন VND-এর বন্ড ইস্যু করেছে; এবং বিআইএম রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি, যা ১০.৪% বার্ষিক সুদের হারে এবং ৮৪ মাসের মেয়াদে ২,৩৩৩ বিলিয়ন VND-এর বন্ড ইস্যু করেছে…

অনুরূপ একটি ঘটনায়, হো চি মিন সিটি ইনফ্রাস্ট্রাকচার ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (HoSE: CII) সম্প্রতি বিদ্যমান শেয়ারহোল্ডারদের কাছে ২৮.৪ মিলিয়নেরও বেশি বন্ড অফার করার ঘোষণা দিয়েছে।

কোম্পানিটি আশা করছে যে, এই ইস্যু সফল হলে তারা ২.৮৪ ট্রিলিয়ন VND-এর বেশি সংগ্রহ করতে পারবে এবং এই অর্থ তাদের অধীনস্থ সংস্থাগুলোর ইস্যু করা বন্ডে বিনিয়োগ করা হবে।

তাদের কিছু বন্ড ইস্যুর মেয়াদ বাড়ানোর অনুরোধ করার পর, খাই হোয়ান ল্যান্ড গ্রুপ জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (HoSE: KHG) অদূর ভবিষ্যতে ৮৪০ বিলিয়ন VND পর্যন্ত তহবিল সংগ্রহের জন্য আরও বন্ড ইস্যু করার পরিকল্পনাও জানিয়েছে।

এর মাধ্যমে কোম্পানির মূলধন বৃদ্ধি পায় যা বিভিন্ন চলমান প্রকল্পে অবদান রাখে এবং অবশিষ্ট অংশ কোম্পানির পরিচালন মূলধন পরিপূরণে ব্যবহৃত হয়।

শেয়ার - রিয়েল এস্টেটের জন্য মূলধন সংগ্রহের একটি সম্ভাব্য মাধ্যম।

শুধু বন্ড ইস্যু করার মাধ্যমেই নয়, ২০২৩ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকে অনেক রিয়েল এস্টেট কোম্পানি ট্রিলিয়ন VND সংগ্রহের আশায় ব্যক্তিগতভাবে শেয়ার অফার করার পদক্ষেপও নিয়েছিল।

বন্ডের মাধ্যমে তহবিল সংগ্রহের পাশাপাশি, খাই হোয়ান ল্যান্ড পেশাদার সিকিউরিটিজ বিনিয়োগকারীদের কাছে ১৮ কোটি পর্যন্ত শেয়ারের একটি প্রাইভেট প্লেসমেন্টেরও প্রস্তাব করেছে, যা তাদের বিদ্যমান শেয়ারের ৪০ শতাংশের সমতুল্য।

পরিকল্পিত বাস্তবায়ন সময়কাল হলো ২০২৩ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিক থেকে ২০২৪ সালের প্রথম ত্রৈমাসিক পর্যন্ত। অফারিং মূল্য শেয়ার প্রতি ১০,০০০ VND নির্ধারণ করা হয়েছিল, যা শেয়ারগুলোর প্রকৃত বাজার মূল্যের (১১ই অক্টোবরের সমাপনী মূল্য শেয়ার প্রতি ৬,৩০০ VND) চেয়ে বেশি।

পরিকল্পনা অনুযায়ী, খাই হোয়ান ল্যান্ড তার আনুমানিক ১,৮০০ বিলিয়ন VND রাজস্ব রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়ন এবং কার্যকরী মূলধন পরিপূরণের জন্য তার সহযোগী সংস্থাগুলিতে প্রদান করবে। যদি এই অফারিং সফল হয়, তাহলে খাই হোয়ান ল্যান্ডের অনুমোদিত মূলধন ৪,৪৯৪ বিলিয়ন VND থেকে বৃদ্ধি পেয়ে ৬,২৯৪ বিলিয়ন VND হবে।

রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলো স্টক অফারিংয়ের মাধ্যমে ট্রিলিয়ন ডং সংগ্রহের পরিকল্পনা করছে।

দাত সান গ্রুপ জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (HoSE: DXG)-তে, এই বৃহৎ রিয়েল এস্টেট সংস্থাটি বিদেশী বিনিয়োগকারীদের কাছে শেয়ার প্রতি ১৫,০০০ VND মূল্যে ৫৭ মিলিয়ন শেয়ার ব্যক্তিগতভাবে অফার করার পরিকল্পনাও জানিয়েছে।

সম্পন্ন হলে, ড্যাট জ্যান বিদেশি বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে ৮৫৫ বিলিয়ন VND সংগ্রহ করবে বলে আশা করছে। এই সম্পূর্ণ অর্থ ড্যাট জ্যান সার্ভিসেস (HoSE: DXS)-এ তাদের মালিকানার অংশ বাড়াতে ব্যবহার করা হবে – যা রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ এবং বাজার গবেষণা পরিষেবাতে বিশেষজ্ঞ কোম্পানির একটি সহায়ক সংস্থা।

একইভাবে, লিকোগি ১৩ জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (HoSE: LIG) পেশাদার সিকিউরিটিজ বিনিয়োগকারীদের কাছে ব্যক্তিগতভাবে ২২.৫ মিলিয়নেরও বেশি শেয়ার অফার করার পরিকল্পনা করছে। অফারিং মূল্য প্রতি শেয়ার ১০,০০০ VND এবং এর থেকে মোট ২২৫ বিলিয়ন VND সংগ্রহের প্রত্যাশা করা হচ্ছে।

কোম্পানিটি এই অর্থ তার অধীনস্থ সংস্থাগুলিতে বিনিয়োগ করতে এবং ব্যাংক ঋণ পরিশোধ, বিদ্যমান ঋণের দায় মেটানো ও অন্যান্য খরচ মেটানোর জন্য কার্যকরী মূলধন বাড়াতে ব্যবহার করার পরিকল্পনা করেছে।

মূলধনের এই প্রবাহ কি রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধারের ইঙ্গিত দেয়?

নগুয়ি দুয়া টিন- কে দেওয়া এক সাক্ষাৎকারে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশন (VARS)-এর চেয়ারম্যান ড. নগুয়েন ভান দিন বলেন যে, মূলধন প্রাপ্তির অসুবিধাই রিয়েল এস্টেট ব্যবসার বর্তমান কঠিন পরিস্থিতির অন্যতম কারণ।

জনাব দিন বলেছেন যে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলো অত্যন্ত কঠিন নগদ প্রবাহ পরিস্থিতির সম্মুখীন হচ্ছে, কারণ ব্যাংক ঋণ, বন্ড ইস্যু বা শেয়ার বাজার থেকে তহবিল সংগ্রহের মতো প্রধান মূলধন সংগ্রহের মাধ্যমগুলো ক্রমশ আরও বেশি চ্যালেঞ্জিং হয়ে উঠছে।

যদিও রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় পুঁজি প্রবাহে সহায়তা করার জন্য রাষ্ট্র অনেক সার্কুলার ও ডিক্রি জারি করেছে, জনাব দিনের মূল্যায়ন অনুসারে, এই ব্যবস্থাগুলো রিয়েল এস্টেটে অর্থ ফিরিয়ে আনতে এখনও তাৎক্ষণিক প্রভাব ফেলেনি; নীতিগুলো ‘আত্মস্থ’ করতে বাজারের আরও সময় প্রয়োজন।

একজন অসুস্থ ব্যক্তির উপমা ব্যবহার করে এবং VARS কর্তৃক রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর একটি প্রতিবেদনের উদ্ধৃতি দিয়ে বলা যায়, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে বর্তমানে এমনভাবে মূল্যায়ন করা হচ্ছে যে তাদের কোনো "নিরাময়" প্রদান করা হচ্ছে না, কেবল কিছু "পুষ্টির সম্পূরক" দেওয়া হচ্ছে, যার অর্থ হলো এই "অসুখ" নিরাময়যোগ্য নয়। তারা কেবল "যতটা সম্ভব আঁকড়ে ধরে থাকতে এবং নিজেদের জীবনকে দীর্ঘায়িত করতে" পারে।

"উৎপাদন, বিনিয়োগ এবং ব্যবসায়িক কার্যক্রম পুনরুদ্ধার করার জন্য ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর বর্তমানে যা প্রয়োজন তা হলো 'ওষুধ'—অর্থাৎ প্রকল্পের দ্রুত অনুমোদন এবং প্রকৃত অর্থ। বিষয়টি শুধু এক সময় থেকে অন্য সময়ে 'খারাপ ঋণ' স্থানান্তর করার মধ্যে সীমাবদ্ধ নয়," মিঃ দিন বলেছেন।

ডক্টর লে জুয়ান নিয়া মনে করেন যে, সামগ্রিক অর্থনীতি এখনও উল্লেখযোগ্য সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে।

পুঁজিবাজারে নতুন করে সক্রিয়তার লক্ষণ দেখা যাওয়ার বিষয়ে, জাতীয় আর্থিক ও মুদ্রানীতি উপদেষ্টা পরিষদের সদস্য ড. লে জুয়ান নিয়া মনে করেন যে, রিয়েল এস্টেট খাতে পুঁজির প্রবাহ কেবল "সতর্কতার সাথে, পরীক্ষামূলকভাবে এবং ধীরে ধীরে" পুনরুদ্ধার হচ্ছে।

সাম্প্রতিককালে অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের কার্যকলাপ থেকে দেখা যায় যে, সরকারের প্রচেষ্টা বাজার ও ব্যবসার উপর একটি নির্দিষ্ট প্রভাব ফেলেছে, যা রিয়েল এস্টেট মূলধন বাজারকে ধীরে ধীরে স্বাভাবিক হতে সাহায্য করছে।

তবে, বিশেষজ্ঞ এও উল্লেখ করেছেন যে, প্রত্যাশার তুলনায় পুঁজিবাজার মাত্র ৩০% পুনরুদ্ধার হয়েছে, কারণ সামগ্রিক অর্থনীতি এখনও উল্লেখযোগ্য সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে।

জনাব নিয়া-র বিশ্লেষণ অনুযায়ী, যদিও নগদ প্রবাহ ফিরে এসেছে, লেনদেনের হার খুবই কম, যার আংশিক কারণ হলো নগদ প্রবাহ এক বছরে একটি লেনদেনও সম্পন্ন করতে পারেনি। সুতরাং, এই ঘটনাগুলো রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধার হয়েছে বা হচ্ছে তার কোনো ইঙ্গিত দেয় না।

তাই, জনাব নিয়া বলেছেন যে, সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের দৃঢ় হস্তক্ষেপের ফলে ২০২৪ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের আগে রিয়েল এস্টেট বাজার ধীরে ধীরে তার অসুবিধাগুলো কাটিয়ে উঠতে পারবে না ।

উৎস: https://www.nguoiduatin.vn/doanh-nghiep-bds-ruc-rich-huy-dong-von-thoi-diem-hoi-phuc-da-toi-a630483.html