রিয়েল এস্টেট ঋণ: কঠোর করা হয়নি, তবে বাছাইমূলক।

স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের (এসবিভি) ২০২৬ সালের নীতি, যার লক্ষ্য রিয়েল এস্টেট ঋণের প্রবৃদ্ধি নিয়ন্ত্রণ করা এবং উৎপাদন ও ব্যবসায় মূলধন প্রবাহকে অগ্রাধিকার দেওয়া, ব্যাংকগুলোকে বিনিয়োগের জন্য ক্রমবর্ধমানভাবে নির্দিষ্ট খাত বেছে নিতে উৎসাহিত করেছে।

যাচাই-বাছাই এবং ঋণের অনুপাত হ্রাস করা।

টেককমব্যাংক ২০২৬ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে ৮,৯০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং মুনাফা অর্জন করেছে, যা ২২.৬% বৃদ্ধি পেয়েছে। উল্লেখযোগ্যভাবে, রিয়েল এস্টেট ঋণের অনুপাত প্রথমবারের মতো ৩০%-এর নিচে নেমে ২৮.৯%-এ দাঁড়িয়েছে, যা ক্রেডিট পোর্টফোলিও পুনর্গঠনের একটি প্রবণতাকে প্রতিফলিত করে। এদিকে, খুচরা এবং ক্ষুদ্র ও মাঝারি উদ্যোগ (এসএমই) খাত প্রবৃদ্ধির চালিকাশক্তি হয়ে উঠেছে, যার বকেয়া ঋণের পরিমাণ ৩৯৫,৩০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৩৩% বেশি। বেশ কয়েকটি খাতে শক্তিশালী প্রবৃদ্ধি পরিলক্ষিত হয়েছে, যার মধ্যে রয়েছে জামানতবিহীন ঋণ (১৫৯.১% বৃদ্ধি), নির্মাণ ঋণ (৭২% বৃদ্ধি), গৃহ ঋণ (৬.৪% বৃদ্ধি), এবং মার্জিন ঋণ (২% বৃদ্ধি)।

এর আগে, ২০২৫ সাল নাগাদ টেককমব্যাংকও মোট বকেয়া ঋণের মধ্যে রিয়েল এস্টেট ঋণের অনুপাত ৩৩.২% (২০২৪ সালের হিসাবে) থেকে পর্যায়ক্রমে কমিয়ে ৩১.১%-এ নামিয়ে এনেছে।

এলপি ব্যাংকে, ২০২৬ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে রিয়েল এস্টেট ব্যবসার বকেয়া ঋণের পরিমাণ বছরের শুরুর তুলনায় ২.৪% কমে ১৪,৭২১.৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এ পৌঁছেছে। বর্তমানে, এই ব্যাংকে মোট বকেয়া ঋণের মধ্যে রিয়েল এস্টেট ঋণের পরিমাণ মাত্র প্রায় ৩.৬৫%।

এসিবি-র ব্যক্তিগত গ্রাহক বিভাগের পরিচালক, জনাব নগুয়েন লে নাম, বলেছেন যে ব্যাংকটি ফটকা উদ্দেশ্যে ঋণ দেয় না, বরং প্রকৃত ব্যবহারের জন্য বাড়ি ক্রয়কারী গ্রাহকদের সেবা প্রদানে তার সম্পদ নিবদ্ধ করে এবং তাদের জীবনযাত্রার মান উন্নয়নের জন্য মূলধন প্রাপ্তিতে সহায়তা করে। এসিবি উপযুক্ত আর্থিক প্যাকেজ তৈরির জন্য ডেভেলপারদের সাথেও সহযোগিতা করে এবং গ্রাহকদের নিরন্তর সহায়তা ও পরামর্শ প্রদান করে।

জনাব নামের মতে, চলতি বছরের প্রথম ত্রৈমাসিকে এসিবি-তে গৃহঋণ প্রদানের প্রবৃদ্ধি মন্থর হয়ে পড়েছে। এর কারণ শুধু ব্যাংকিং নীতিই নয়, বরং জটিল অর্থনৈতিক পরিস্থিতি, রিয়েল এস্টেটের উচ্চ মূল্য এবং ক্রমবর্ধমান সুদের হারের চাপ নিয়ে মানুষের উদ্বেগও বটে। ঋণের সুদের হার ১২-১৪% পর্যন্ত বেড়ে যাওয়ায় অনেক গৃহক্রেতা সতর্ক হয়ে উঠেছেন, এই ভয়ে যে সুদের হার আগের উচ্চ পর্যায়ে ফিরে যেতে পারে যা তাদের আর্থিক সামর্থ্যের বাইরে চলে যাবে।

তবে, এসিবি এটিকে উদ্বেগের কারণ না ভেবে একটি ইতিবাচক লক্ষণ হিসেবে দেখছে। গ্রাহকরা এখন তাদের ঋণের ব্যাপারে আরও সতর্ক ও দায়িত্বশীল; তারা জানেন কীভাবে টেকসই ঋণ পরিশোধের সক্ষমতা নিশ্চিত করার জন্য সঠিক সময় ও পণ্য বেছে নিতে হয়।

২০২৬ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে অনেক ব্যাংকের জন্য রিয়েল এস্টেট ঋণ অন্যতম বৃহৎ ঋণ খাত হিসেবে অব্যাহত থাকলেও, চিত্রটিতে আর ধারাবাহিক প্রবৃদ্ধি দেখা যায়নি। বিস্তারিত ব্যাখ্যাসহ ১২টি ব্যাংকের ২০২৬ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকের সমন্বিত আর্থিক প্রতিবেদন অনুসারে, রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত মোট বকেয়া ঋণের পরিমাণ ৯৯০,২৭০ বিলিয়ন VND ছাড়িয়ে গেছে, যা ২০২৫ সালের শেষের তুলনায় ৬.৪% বৃদ্ধি পেয়েছে।

এগুলোর মধ্যে, এসএইচবি (SHB) এবং বিভি ব্যাংক (BVBank) হলো সেই দুটি ব্যাংক যাদের মোট বকেয়া ঋণের ৩০%-এরও বেশি রিয়েল এস্টেট খাতে রয়েছে। বিশেষ করে, ভিপি ব্যাংক (VPBank) রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় ২৩৮,৪৭৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং (VND) বকেয়া ঋণ নথিভুক্ত করেছে, যা বছরের শুরুর তুলনায় ৩১,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এরও বেশি, অর্থাৎ প্রায় ১৫% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং শিল্পভিত্তিক ব্যাংকটির ক্রেডিট পোর্টফোলিওতে এই খাতটিতেই বকেয়া ঋণের পরিমাণ সবচেয়ে বেশি।

ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে ঋণের ওপর নির্ভরতা কমাতে হবে।

বিআইডিভি-এর প্রধান অর্থনীতিবিদ ড. ক্যান ভ্যান লুকের মতে, ২০২৫ সালের শেষ নাগাদ রিয়েল এস্টেট খাতে বকেয়া ঋণের পরিমাণ ৪.৭ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিএনডি-তে পৌঁছাবে বলে অনুমান করা হচ্ছে, যা ২০২৪ সালের তুলনায় ৩৬% বেশি। একই সময়ে, সমগ্র শিল্পজুড়ে ঋণ ১৯%-এর বেশি বৃদ্ধি পাবে বলে আশা করা হচ্ছে।

২০২৬ সালে সমগ্র ব্যাংকিং খাতে ঋণ প্রবৃদ্ধির লক্ষ্যমাত্রা প্রায় ১৫%, তাই রিয়েল এস্টেট ঋণও নিয়ন্ত্রণ করা হবে। জনাব লুকের মতে, দ্রুত প্রবৃদ্ধির একটি সময়ের পর রিয়েল এস্টেট ঋণ নিয়ন্ত্রণ করা প্রয়োজন, কিন্তু এর অর্থ "কঠোরতা" নয়, বরং বাছাইকৃত নিয়ন্ত্রণ। নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষের নীতি হলো, পদ্ধতিগত ঝুঁকি কমাতে ফটকাবাজির জন্য ঋণ সীমিত করে মূলধনের প্রবাহকে রিয়েল এস্টেট ক্রয়ের খাতে পরিচালিত করা।

বিনিয়োগকারীদের জন্য, তহবিলের উৎস বৈচিত্র্যময় করা এবং ব্যাংক ঋণের উপর নির্ভরতা কমানো প্রয়োজন। ২০২৫ সালে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলো প্রায় ১২৩,০০০ বিলিয়ন VND মূল্যের বন্ড ইস্যু করবে। শুধুমাত্র ২০২৬ সালের প্রথম চার মাসেই এই অঙ্ক প্রায় ৪০,০০০ বিলিয়ন VND-এ পৌঁছেছে, যা পুরো বাজারের মোট ইস্যুর ৫১%। তবে, এই বছর মেয়াদপূর্তির চাপ খুব বেশি, প্রায় ২০৪,০০০ বিলিয়ন VND, যার মধ্যে রিয়েল এস্টেট খাতের অংশ ৬১%।

হো চি মিন সিটি ইকোনমিক্স ইউনিভার্সিটির সহযোগী অধ্যাপক ড. নগুয়েন হু হুয়ান বিশ্লেষণ করেছেন যে, নিয়ন্ত্রিত রিয়েল এস্টেট ঋণ এবং খেলাপি ঋণের ক্রমবর্ধমান চাপের প্রেক্ষাপটে, নমনীয় ঋণ নীতির পাশাপাশি বিকল্প মূলধন সংগ্রহের পথ খুঁজে বের করা রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলোর টিকে থাকার জন্য অপরিহার্য হয়ে উঠেছে।

জনাব হুয়ান উল্লেখ করেছেন যে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলো ব্যাংক ঋণের ওপর অতিরিক্ত নির্ভরশীল, যা আর্থিক ব্যবস্থার ওপর উল্লেখযোগ্য চাপ সৃষ্টি করছে। এদিকে, বেশিরভাগ ব্যাংক স্বল্পমেয়াদী মূলধন সংগ্রহ করলেও রিয়েল এস্টেট খাতে মধ্যম ও দীর্ঘমেয়াদী ঋণ প্রদান করে, যা ঋণের মেয়াদ এবং তারল্য ঝুঁকির ক্ষেত্রে একটি অসামঞ্জস্য তৈরি করে।

"রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য মূলধন প্রবাহে বৈচিত্র্য আনতে এবং ব্যাংক ঋণের ওপর নির্ভরতা কমাতে আরও সমাধানের প্রয়োজন," সহযোগী অধ্যাপক ড. নগুয়েন হু হুয়ান জোর দিয়ে বলেন।

জনাব হুয়ানের মতে, এই সমস্যা সমাধানের জন্য কাঠামোগত সমাধান প্রয়োজন, যেমন বর্তমানে মন্থর কর্পোরেট বন্ড বাজারকে জোরালোভাবে বিকশিত করে মধ্যম ও দীর্ঘমেয়াদী মূলধন সরবরাহের প্রধান মাধ্যম হিসেবে গড়ে তোলা। একই সাথে, পরীক্ষামূলক ব্যবস্থা (স্যান্ডবক্স), আন্তর্জাতিক আর্থিক কেন্দ্র এবং বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট টোকেনাইজেশন সমাধানের মাধ্যমে নতুন মূলধন সংগ্রহের মডেল নিয়ে গবেষণা করা প্রয়োজন।

বিপরীতভাবে, রিয়েল এস্টেট খাতে অতিরিক্ত ঋণ প্রদান খেলাপি ঋণের ঝুঁকি বাড়িয়ে দেয়। এর মূল কারণ হলো, অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসা উচ্চ আর্থিক লিভারেজ ব্যবহার করে, যার অর্থ হলো সুদের হারের সামান্য ওঠানামাও ঋণ পরিশোধের উপর উল্লেখযোগ্য চাপ সৃষ্টি করতে পারে, যা ব্যবসাগুলোকে খেলাপি ঋণের ঝুঁকিতে ফেলে দেয়।

এটা স্পষ্ট যে, রিয়েল এস্টেট ঋণের উপর অব্যাহত পক্ষপাতমূলক নিয়ন্ত্রণের প্রেক্ষাপটে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলো আগের মতো আর ব্যাপকভাবে ব্যাংক মূলধনের উপর নির্ভর করতে পারে না। স্থিতিশীল বাজার উন্নয়ন এবং ঋণ ব্যবস্থার উপর চাপ কমানোর জন্য বন্ড ও বিনিয়োগ তহবিল থেকে শুরু করে নতুন আর্থিক মডেল পর্যন্ত মূলধনের উৎস বৈচিত্র্যময় করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ হবে।

উৎস: https://baodautu.vn/tin-dung-bat-dong-san-khong-siet-nhung-chon-loc-d599713.html