হো চি মিন সিটি তার ভূমির ২০ শতাংশ সামাজিক আবাসনের জন্য বরাদ্দ করার উভয় সংকটে ভুগছে।

আইন অনুযায়ী, বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের ডেভেলপারদের অবশ্যই ২০% জমি সামাজিক আবাসনের জন্য বরাদ্দ করতে হবে অথবা অন্য জমি প্রদান করতে হবে, কিংবা আর্থিক অনুদান দিতে হবে। তবে, হো চি মিন সিটি এখনও এর বাস্তবায়নের জন্য মানদণ্ড তৈরির বিষয়টি বিবেচনা করছে।

আইন অনুযায়ী, বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের ডেভেলপারদের অবশ্যই ২০% জমি সামাজিক আবাসনের জন্য বরাদ্দ করতে হবে অথবা অন্য জমি প্রদান করতে হবে, কিংবা আর্থিক অনুদান দিতে হবে। তবে, হো চি মিন সিটি এখনও এর বাস্তবায়নের জন্য মানদণ্ড তৈরির বিষয়টি বিবেচনা করছে।

বাণিজ্যিক প্রকল্পের মধ্যে সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য ভূমি বরাদ্দ নিয়ন্ত্রণকারী নীতিমালায় একাধিক পরিবর্তনের পর, ২০২৩ সালের আবাসন আইনে বিধান করা হয়েছে যে, প্রাদেশিক গণ কমিটিগুলোকে আবাসন উন্নয়ন কর্মসূচি ও পরিকল্পনায় উল্লিখিত চাহিদা অনুযায়ী সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য পর্যাপ্ত ভূমি বরাদ্দ করতে হবে, যার মধ্যে অন্তর্ভুক্ত থাকবে: স্বতন্ত্র সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য ভূমি; এবং বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের মধ্যে সামাজিক আবাসন নির্মাণের জন্য ভূমি।

আইনে আরও বলা হয়েছে যে, বাণিজ্যিক আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের বিনিয়োগকারীকে সামাজিক আবাসন নির্মাণের জন্য প্রকল্পের মধ্যে জমির একটি অংশ বরাদ্দ করতে হবে, অথবা অন্য কোনো স্থানে জমির ব্যবস্থা করতে হবে, অথবা কারিগরি অবকাঠামো নির্মাণে ইতিমধ্যে ব্যবহৃত জমির মূল্যের সমপরিমাণ অর্থ পরিশোধ করতে হবে…

সামাজিক আবাসনের উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা সংক্রান্ত ডিক্রি নং ১০০/২০২৪-এ নির্দিষ্ট করা হয়েছে যে, এই বাধ্যবাধকতা পূরণের জন্য বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের মোট ভূমির ২০% এলাকা প্রয়োজন হবে। উপরোক্ত তিনটি পদ্ধতির মধ্যে যেকোনো একটির বিষয়ে সিদ্ধান্ত প্রাদেশিক গণ কমিটি দ্বারা বিবেচিত হয়।

২৫৩তম হো চি মিন সিটি ব্যবসা-সরকার সংলাপ সম্মেলনটি আইটিপিসি এবং নির্মাণ বিভাগ কর্তৃক আয়োজিত হয়েছিল। ছবি: ট্রং টিন।

“বর্তমান নিয়মকানুন অনেক বেশি নমনীয়, বিশেষ করে ডিক্রি নং ১০০/২০২৪, যা এখন আর এই বিধান রাখে না যে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলোকে সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য জমি বরাদ্দ করতেই হবে,” ১৫ই নভেম্বর আইটিপিসি এবং নির্মাণ বিভাগ কর্তৃক আয়োজিত ব্যবসা প্রতিষ্ঠান ও হো চি মিন সিটি সরকারের মধ্যে ২৫৩তম সংলাপ সম্মেলনে একথা বলেন সাইগন ৯ কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর জনাব নগুয়েন ভ্যান দোই।

তবে তিনি বলেছেন যে, হো চি মিন সিটির বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলো সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য জমি বরাদ্দের ক্ষেত্রে এখনও বাধার সম্মুখীন হচ্ছে।

জনাব দোই বলেছেন যে, তিনি পুরোপুরি বুঝতে পারছেন যে, সামাজিক আবাসন সংক্রান্ত দায়বদ্ধতা পূরণের তিনটি পদ্ধতির মধ্যে যেকোনো একটি বেছে নেওয়ার ক্ষেত্রে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে পথনির্দেশনা দেওয়ার জন্য শহর কর্তৃপক্ষ একটি মানদণ্ড তৈরির চেষ্টা করছে। তিনি এবং অন্যান্য ব্যবসায়ীরাও সিটি পিপলস কমিটির পক্ষ থেকে এই মানদণ্ড জারির অপেক্ষায় আছেন।

সম্মেলনে জনাব দোই একটি সমাধান প্রস্তাব করেন: সামাজিক আবাসনের জন্য ২০% জমি বরাদ্দ করার পরিবর্তে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো আর্থিকভাবে অবদান রাখবে। এরপর হো চি মিন সিটি প্রকল্পটি বাস্তবায়নের জন্য শহরতলি এলাকায় ২০০-৩০০ হেক্টরের একটি যথেষ্ট বড় ভূমি তহবিলে বিনিয়োগ করবে। এর কারণ হলো, সম্প্রতি প্রকাশিত সংশোধিত জমির মূল্য তালিকা অনুসারে, কিছু কেন্দ্রীয় সড়কে সামাজিক আবাসনের খরচ খুব বেশি হবে।

তার হিসাব অনুযায়ী, যদি ১ নং জেলার ডং খোই স্ট্রিটে (জমির দাম প্রতি বর্গমিটারে ৭৬৩.৬ মিলিয়ন VND) সামাজিক আবাসন নির্মাণ করা হয়, তবে এর খরচ হবে প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ২৭৬ - ৩৮৬ মিলিয়ন VND। অথবা, সর্বনিম্ন মূল্যে, কান জিও জেলার রুং স্যাক স্ট্রিটে (জমির দাম প্রতি বর্গমিটারে ২০.৯ মিলিয়ন VND), সামাজিক আবাসনের দাম তখনও প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ৪৫ - ৭০ মিলিয়ন VND থাকবে।

তিনি বলেন, “থু ডুক শহরে, ভ্যান ফুক সিটি প্রকল্পের অধীনে সামাজিক আবাসনের জন্য জমি হস্তান্তর করার সময় নগর নেতারা বলেছেন যে, তাঁরা অল্প পরিমাণ জমি পেলেও তা আটকে রাখা হবে, যা একটি প্রতিবন্ধকতা তৈরি করবে, কারণ সামাজিক আবাসন উন্নয়ন অসম্ভব হয়ে পড়বে। এর কারণ হলো, এই প্রকল্পে রাষ্ট্র-নির্ধারিত জমির মূল্য ৭৩ মিলিয়ন VND, যেখানে এর বাজার মূল্য ১০০ মিলিয়ন VND-এরও বেশি।”

সাইগন ৯ কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর জনাব নগুয়েন ভ্যান ডই সম্মেলনে একটি প্রস্তাব পেশ করেন। ছবি: ট্রং টিন।

সুতরাং, জনাব দোইয়ের মতে, নমনীয় হলে হো চি মিন সিটির এমন স্থান বেছে নেওয়া উচিত যেখানে জমির দাম এখনও সস্তা। ব্যবসায়ীরা জমি বরাদ্দের জন্য বাজেট অবিলম্বে পরিশোধ করতে ইচ্ছুক।

এর জবাবে হো চি মিন সিটি নির্মাণ বিভাগের উপ-পরিচালক জনাব হুইন থান খিয়েত বলেন যে, বর্তমান বিষয়টি হলো জমি বিনিময় করা হবে, নাকি নগদ অর্থে সমমূল্যের জমির বিনিময়ে তা দেওয়া হবে, যা একটি কঠিন বিষয় এবং বর্তমানে বিভিন্ন বিভাগের মধ্যে এ নিয়ে আলোচনা চলছে।

উদাহরণস্বরূপ, যখন আপনি 'ক' স্থান থেকে 'খ' স্থানে জমি বিনিময় করেন, তখন সেটা কি জমির মূল্যের বিনিময়, নাকি জমির আয়তনের বিনিময়? এই দুটি ভিন্ন বিষয়, এবং এ নিয়ে বর্তমানে ব্যাপক উত্তেজনা রয়েছে। শহর কর্তৃপক্ষ সমস্যাটি স্বীকার করেছে এবং বাস্তবায়নের জন্য বিধিমালা তৈরি করছে," জনাব খিয়েত বলেন।

অধিকাংশ ব্যবসা প্রতিষ্ঠান নগদে অর্থ পরিশোধের অনুরোধ করেছিল।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA)-এর একটি পূর্ববর্তী প্রতিবেদন অনুসারে, বাণিজ্যিক আবাসন ডেভেলপারদের সামাজিক আবাসন নির্মাণের বাধ্যবাধকতা সংক্রান্ত বিধিমালা কার্যকর হওয়ার পর থেকে HoREA লক্ষ্য করেছে যে, কয়েক দশ বা শত হেক্টর জুড়ে বিস্তৃত বহু নগর ও বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পে কার্যত কোনো সামাজিক আবাসন ইউনিট নেই।

বিশেষত, ১ জুলাই, ২০১৫ থেকে ৩১ মার্চ, ২০২১ পর্যন্ত সময়কালে, সরকারি অধ্যাদেশ ১০০/২০১৫-এর প্রবিধান অনুযায়ী, ১০ হেক্টর বা তার বেশি আয়তনের বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলোর মধ্যে আবাসিক উদ্দেশ্যে বরাদ্দকৃত জমির ২০%-এ সামাজিক আবাসন নির্মাণ করা বাধ্যতামূলক।

১০ হেক্টরের কম আয়তনের বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের ক্ষেত্রে, বিনিয়োগকারীকে প্রকল্পের আবাসিক জমির ২০%-এ সামাজিক আবাসন নির্মাণ করার, অথবা সামাজিক আবাসনের জমিটি অন্য কোনো স্থানের সাথে বিনিময় করার, অথবা বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের আবাসিক জমির ২০% মূল্যের সমপরিমাণ অর্থ পরিশোধ করার অনুমতি দেওয়া হয়।

তবে, HoREA উল্লেখ করেছে যে বেশিরভাগ ডেভেলপার ২০% আবাসিক ভূমি তহবিলের মূল্যের সমপরিমাণ নগদ অর্থ পরিশোধের অনুরোধ করেছে এবং এমন কোনো ঘটনা দেখা যায়নি যেখানে সামাজিক আবাসন ভূমি তহবিলটি ২০% আবাসিক ভূমি তহবিলের সমতুল্য অন্য কোনো স্থানের সাথে বিনিময় করা হয়েছে।

সরকারি অধ্যাদেশ ৪৯/২০২১ অনুসারে, ১ এপ্রিল, ২০২১ থেকে ৩১ জুলাই, ২০২৪ পর্যন্ত ২ হেক্টর বা তার বেশি আয়তনের বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলোকে প্রকল্পের মধ্যে আবাসিক উদ্দেশ্যে বরাদ্দকৃত জমির ২০% অংশে সামাজিক আবাসন নির্মাণ করতে হবে। তবে, HoREA লক্ষ্য করেছে যে, এই প্রকল্পগুলোর মধ্যে এখনো কোনো বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প সামাজিক আবাসন নির্মাণ করেনি।

২ হেক্টরের কম আয়তনের বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের ক্ষেত্রে বিনিয়োগকারীকে ২০% জমি বরাদ্দ করতে হয় না; তাদের কেবল প্রকল্পের সম্পূর্ণ জমির জন্য ভূমি ব্যবহার ফি প্রদান করতে হয়।

উৎস: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-can-nao-voi-quy-dat-20-lam-nha-o-xa-hoi-d230158.html