'কেনার জন্য কেনা' থেকে 'বাস করার জন্য ভাড়া' পর্যন্ত

রিয়েল এস্টেটের দাম ক্রমাগত বাড়তে থাকায় এবং তা অধিকাংশ মানুষের ক্রয়ক্ষমতা ছাড়িয়ে যাওয়ায়, শহুরে কর্মীদের জন্য বাড়ির মালিক হওয়ার স্বপ্ন ক্রমশ নাগালের বাইরে চলে যাচ্ছে।

এই প্রেক্ষাপটে, ভাড়াবাড়ির উন্নয়নমুখীতাকে নীতিগত চিন্তাভাবনায় একটি উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন হিসেবে দেখা হচ্ছে, যা আবাসনকে সম্পদ আহরণের মাধ্যম হিসেবে দেখার দৃষ্টিভঙ্গি থেকে সরে এসে একটি অপরিহার্য সামাজিক কল্যাণমূলক চাহিদা হিসেবে গণ্য করে।

ভাড়ার আবাসন উন্নয়নকে আবাসন চাহিদা পূরণের বাজারকে তার প্রকৃত স্বরূপে ফিরিয়ে আনার একটি উপায় হিসেবে দেখা হয়। (চিত্র: ভিএনএ)

ভাড়াভিত্তিক আবাসনকে একটি 'কৌশলগত স্তম্ভ' হিসেবে চিহ্নিত করার বিষয়ে সাধারণ সম্পাদক ও রাষ্ট্রপতি তো লামের নির্দেশনাটি বিশেষজ্ঞ এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ীদের দৃষ্টি আকর্ষণ করছে। অনেক বিশেষজ্ঞের মতে, এটি কেবল সামাজিক আবাসন খাতের জন্য একটি সমাধান নয়, বরং ভিয়েতনামের আবাসন বাজারের প্রতি দৃষ্টিভঙ্গির একটি পরিবর্তনকেও প্রতিফলিত করে।

বহু বছর ধরে, আবাসন বাজার ‘মালিকানা লাভের উদ্দেশ্যে ক্রয়’ এই মানসিকতার উপর ভিত্তি করে গড়ে উঠেছে। আবাসন এখন শুধু বসবাসের জায়গা নয়, বরং ধীরে ধীরে এটি ফটকাবাজি এবং সম্পদ অর্জনের একটি হাতিয়ারে পরিণত হয়েছে। ফলস্বরূপ, বাড়ির দাম ক্রমাগত বেড়েই চলেছে, অথচ যাদের প্রকৃত প্রয়োজন রয়েছে, তাদের জন্য তা পাওয়া ক্রমশ কঠিন হয়ে পড়ছে।

হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো প্রধান শহরগুলিতে সাম্প্রতিক বছরগুলিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম তীব্রভাবে বেড়েছে। অনেক বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের দাম প্রতি বর্গমিটারে কয়েক কোটি ডং নির্ধারণ করা হয়েছে, যা অধিকাংশ শ্রমিকের আয়ের নাগালের বাইরে। এমনকি তথাকথিত "সাশ্রয়ী" বিভাগটিও দুষ্প্রাপ্য হয়ে উঠেছে।

এই প্রেক্ষাপটে, ভাড়ার আবাসন ব্যবস্থার উন্নয়নকে আবাসন চাহিদা পূরণের বাজারকে তার প্রকৃত স্বরূপে ফিরিয়ে আনার একটি উপায় হিসেবে দেখা হচ্ছে। বিশেষজ্ঞদের মতে, যখন মানুষের কাছে সাশ্রয়ী মূল্যে দীর্ঘমেয়াদী ভাড়ার জন্য আরও বেশি বিকল্প থাকবে, তখন যেকোনো মূল্যে একটি বাড়ির মালিক হওয়ার চাপ কমে যাবে।

বাজারের দৃষ্টিকোণ থেকে, ভাড়ার আবাসন মডেলটি ফটকাবাজি নিয়ন্ত্রণেও সাহায্য করে। সম্পদ সঞ্চয়ের মানসিকতা দ্বারা প্রভাবিত একটি বাজার রিয়েল এস্টেটের দামকে তার প্রকৃত মূল্যের ঊর্ধ্বে ঠেলে দিতে পারে, যা মানুষের উপর দীর্ঘস্থায়ী আর্থিক চাপ সৃষ্টি করে এবং সরবরাহ ও চাহিদাকে বিকৃত করে। এর বিপরীতে, যদি ভাড়ার বাজার স্থিতিশীলভাবে বিকশিত হয়, তবে আবাসন মুনাফা অর্জনের একটি মাধ্যম না হয়ে বসবাসের স্থান হিসেবে তার প্রকৃত ভূমিকায় ফিরে আসবে।

ভাড়াভিত্তিক আবাসনের প্রতি উন্নয়নমূলক দৃষ্টিভঙ্গিটি নীতিগত চিন্তাভাবনায় একটি পরিবর্তন নির্দেশ করে, যা 'যেকোনো মূল্যে মালিকানা'র লক্ষ্য থেকে সরে এসে জনগণের জন্য সাশ্রয়ী ও স্থিতিশীল জীবনযাত্রার অধিকার নিশ্চিত করার দিকে মনোনিবেশ করেছে।

অনেক উন্নত দেশে ভাড়ায় থাকা একটি সাধারণ প্রবণতা। ইউরোপ এবং কিছু এশীয় অর্থনীতিতে , বিশেষ করে বড় শহরগুলিতে, ভাড়াটেদের হার বেশি। ভিয়েতনামের মতো সরাসরি বিক্রির পরিবর্তে, অনেক সামাজিক আবাসন মডেল প্রাথমিকভাবে দীর্ঘমেয়াদী ভাড়ার জন্যই তৈরি করা হয়। এটি ফটকাবাজি এবং অত্যধিক মূল্যবৃদ্ধি সীমিত করার পাশাপাশি একটি টেকসই সামাজিক আবাসন তহবিল বজায় রাখতে সাহায্য করে।

অন্যদিকে, ভিয়েতনামে বছরের পর বছর ধরে সামাজিক আবাসন নীতিগুলো মূলত মানুষকে বাড়ি কিনতে সাহায্য করার ওপরই মনোযোগ দিয়েছে। তবে, এই মডেলটিতে অনেক ত্রুটি প্রকাশ পাচ্ছে।

স্বল্প আয়ের মানুষেরা—যাদের সহায়তার সবচেয়ে বেশি প্রয়োজন—বিশেষ সুবিধাযুক্ত ঋণ পেলেও প্রায়শই বাড়ি কেনার আর্থিক সামর্থ্য রাখেন না। অন্যদিকে, অপেক্ষাকৃত ভালো অর্থনৈতিক অবস্থার অধিকারী জনগোষ্ঠীর একটি অংশ সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন পাওয়ার জন্য নীতিমালা এড়িয়ে চলার উপায় খুঁজে বের করে এবং পরে তা মুনাফার জন্য পুনরায় বিক্রি করে দেয়।

আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান দিন যুক্তি দেন যে এটি সামাজিক আবাসন নীতির একটি সাধারণ "অসামঞ্জস্য"। যারা যোগ্য, তাদের কেনার সামর্থ্য নেই, আবার যাদের কেনার সামর্থ্য আছে, তারা যোগ্য নন।

জনাব দিনের মতে, অনেক এলাকায় স্বল্প আয়ের ব্যক্তিরা মূল্যের পার্থক্য থেকে লাভবান হওয়ার জন্য অন্যদের পক্ষে সামাজিক আবাসন কেনার জন্য নিবন্ধন করছেন। এটি সামাজিক কল্যাণ নীতিকে বিকৃত করে এবং রাষ্ট্রীয় সহায়তা সম্পদের অপচয় ঘটায়। তাই, 'বিক্রয়ের জন্য বাড়ি' থেকে 'বাসস্থানের জন্য বাড়ি'-র দিকে মনোযোগ স্থানান্তর করা, বিশেষত সামাজিক আবাসন ভাড়া মডেলকে জোরালোভাবে বিকশিত করার মাধ্যমে, একটি প্রয়োজনীয় সমন্বয় হিসেবে বিবেচিত হয়।

"এই দৃষ্টিভঙ্গি ২০১৩ সালের সংবিধানের চেতনার সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ, যা আইনসম্মত আবাসনের অধিকার এবং প্রত্যেকের জন্য আবাসনের ব্যবস্থা করার রাষ্ট্রের দায়িত্বের ওপর জোর দেয়, অগত্যা বাড়ির মালিক হওয়ার বিষয়টিকে নয়," মন্তব্য করেছেন আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান দিন।

সামাজিক কল্যাণের তাৎপর্য ছাড়াও, ভাড়ার আবাসন ব্যবস্থার উন্নয়নকে রিয়েল এস্টেট বাজার নিয়ন্ত্রণের একটি উপায় হিসেবেও দেখা হয়। সরকার যখন স্বতঃপ্রণোদিত হয়ে সুলভ মূল্যের ভাড়ার আবাসনের জন্য একটি তহবিল গঠন করে, তখন বাণিজ্যিক আবাসন খাতের উপর চাপ কমে আসবে। অনেক বড় শহরে মানুষের আয়ের তুলনায় বাড়ির দাম অনেক দ্রুতগতিতে বাড়ার প্রেক্ষাপটে এটি বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ।

তবে, বৃহৎ পরিসরে ভাড়াভিত্তিক আবাসন মডেলের বিকাশ ঘটানো সহজ নয়। ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের কার্যনির্বাহী বোর্ডের সদস্য জনাব নগুয়েন আন কুয়ে মনে করেন যে, যথেষ্ট শক্তিশালী প্রণোদনা ব্যবস্থা থাকলেই বেসরকারি ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো ভাড়াভিত্তিক সামাজিক আবাসনের প্রতি সত্যিকার অর্থে আগ্রহী হবে।

জনাব কুয়ে-এর মতে, কম মুনাফার হার এবং দীর্ঘ পরিশোধের মেয়াদের কারণে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো যদি বাণিজ্যিক সুদের হারে ঋণ নিতে থাকে, তবে তাদের পক্ষে আর্থিক দক্ষতা অর্জন করা কঠিন হয়ে পড়ে। যদি সুদের হার বছরে প্রায় ৩% হয়, তবুও ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো তাদের নগদ প্রবাহের ভারসাম্য বজায় রাখতে হিমশিম খায়, কারণ শুধুমাত্র ভাড়াই মূলধনী ব্যয় মেটানোর জন্য যথেষ্ট নয়।

এই বাস্তবতার ভিত্তিতে অনেক বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে, শুধুমাত্র সামাজিক দায়িত্ববোধ থেকে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে অংশগ্রহণের আহ্বান জানালে তাতে উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন আসবে না। ভাড়াবাড়ির বাজারের উন্নয়নে রাষ্ট্রকে একটি সহায়ক ভূমিকা পালন করতে হবে।

এর অর্থ হলো, ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা ও অবকাঠামো বিনিয়োগ থেকে শুরু করে অগ্রাধিকারমূলক আর্থিক ও ঋণ ব্যবস্থার নকশা প্রণয়ন পর্যন্ত সরকারি খাতকে আরও গভীরভাবে সম্পৃক্ত হতে হবে। এটি একটি স্বল্প-মুনাফার কিন্তু অত্যন্ত সামাজিক কল্যাণমূলক খাত, তাই এটি সম্পূর্ণরূপে বাজারের উপর নির্ভরশীল হতে পারে না।

জাতীয় সংসদের রেজোলিউশন ২০১/২০২৫/কিউএইচ১৫ জারি এবং জাতীয় আবাসন তহবিল প্রতিষ্ঠার জন্য সরকারের অনুমোদনকে এই লক্ষ্য বাস্তবায়নের দিকে গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ হিসেবে বিবেচনা করা হয়। বিশেষজ্ঞরা আশা করেন যে, কার্যকরভাবে পরিচালিত হলে, এই তহবিলটি মধ্যম ও নিম্ন আয়ের মানুষের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যে দীর্ঘমেয়াদী ভাড়ার আবাসন উন্নয়নের একটি প্রধান আর্থিক হাতিয়ার হয়ে উঠবে।

বাড়ির দাম বেশি থাকায়, 'কেনার উদ্দেশ্যে কেনা' মানসিকতা থেকে 'বাস করার উদ্দেশ্যে ভাড়া নেওয়া' মানসিকতায় পরিবর্তন আনাটা আবাসন সমস্যার শুধু একটি স্বল্পমেয়াদী সমাধানই নয়, বরং রিয়েল এস্টেট বাজারকে আরও টেকসই দিকে পুনর্গঠনের দিকেও একটি পদক্ষেপ।

উৎস: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm