আবাসনের উচ্চমূল্যের সমস্যা

অ্যাপার্টমেন্টের দামে উল্লেখযোগ্য হ্রাসের আকাঙ্ক্ষা পূরণ করা খুব কঠিন, কারণ সরবরাহ অবিলম্বে বাড়ানো সম্ভব নয়, অথচ বাড়ির মালিকানার চাহিদা সর্বদা বিদ্যমান, বিশেষ করে বড় শহরগুলিতে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS)-এর চেয়ারম্যান নগুয়েন ভান দিন আরও বলেছেন যে, অ্যাপার্টমেন্টের দামের এই আকাশছোঁয়া বৃদ্ধির কারণ, যা বহুবার উল্লেখ করা হয়েছে, তা হলো হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহের প্রকৃত ঘাটতি।

সাম্প্রতিক বছরগুলোতে অনুমোদিত ও বাস্তবায়িত প্রকল্পের সংখ্যা ক্রমশ সীমিত হয়ে আসছে এবং বিক্রয়ের জন্য যোগ্য প্রকল্পের সংখ্যাও অপ্রতুল, অথচ গ্রাহকদের চাহিদা, বিশেষ করে বাড়ির মালিক হতে আগ্রহী তরুণ পরিবারগুলোর চাহিদা, অত্যন্ত বেশি রয়েছে।

শুধু যাদের আবাসনের প্রকৃত প্রয়োজন, তারাই নন, বরং বিনিয়োগকারীরাও দাম বাড়তে থাকবে এই বিশ্বাসে রিয়েল এস্টেটে সক্রিয়ভাবে বিনিয়োগ করতে চাইছেন। একাধিক ক্রয়-বিক্রয় লেনদেনের মাধ্যমে, প্রত্যেক পরবর্তী ক্রেতা আগের জনের চেয়ে বেশি লাভবান হন, যার ফলে বাড়ির দাম কেবল বাড়তেই থাকে, কখনো কমে না। যাদের আবাসনের প্রকৃত প্রয়োজন, তারা যখন একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সুযোগ পান, ততক্ষণে দাম ইতিমধ্যেই চড়া থেকে যায়।

এই বিষয়টি নিয়ে আলোচনা করতে গিয়ে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশের প্রাক্তন উপমন্ত্রী অধ্যাপক ডাং হুং ভো বলেন যে, বর্তমান সময়ে আবাসন সংকট চলছে, বিশেষ করে হ্যানয়ের বাজারে। এই পরিস্থিতি ২০১৮ সাল থেকে বর্তমান পর্যন্ত অব্যাহত রয়েছে, তাই অ্যাপার্টমেন্টের দামের দ্রুত বৃদ্ধির পেছনে আংশিকভাবে বাজারের প্রকৃত সরবরাহ ও চাহিদার সম্পর্ক দায়ী।

তবে, অনিয়ন্ত্রিত ও অপরিকল্পিত মূল্যবৃদ্ধি উদ্বেগের বিষয়। বিশেষজ্ঞের মতে, এখনও দালালদের দ্বারা দাম বাড়ানো এবং প্রকল্প সম্পর্কে ভুল তথ্য ছড়ানোর প্রবণতা রয়েছে, যা সরবরাহ ঘাটতির মধ্যে আরও মূল্যবৃদ্ধির আশঙ্কা তৈরি করছে এবং বাজারকে ব্যাপকভাবে প্রভাবিত করছে।

এছাড়াও, বিশেষজ্ঞটি অকপটে উল্লেখ করেছেন যে, এমন কিছু লোক রয়েছে যাদেরকে ভাড়া করা হয়েছে। তারা ফোন করে চড়া দামে পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট কেনা বা বেচার প্রস্তাব দেয় এবং এর মাধ্যমে ধীরে ধীরে বাড়ির দাম বাড়ার একটি তথ্যপ্রবাহ তৈরি করে। এরপর রিয়েল এস্টেট এজেন্টরা এই তথ্য ব্যবহার করে পুরোনো ও নতুন উভয় ধরনের সম্পত্তির দামকে অবাস্তব উচ্চ পর্যায়ে নিয়ে যায়।

এই পরিস্থিতি মোকাবেলায়, মিঃ ডাং হুং ভো প্রকাশ করেছেন যে ম্যানেজমেন্ট এজেন্সির জন্য এটি অত্যন্ত কঠিন।

বাস্তবে, 'অতিরিক্ত মূল্য আদায়' বা 'মূল্য কারসাজি' বলতে কী বোঝায় তা সবাই জানলেও, এর সুনির্দিষ্ট সংজ্ঞা দেওয়া অত্যন্ত কঠিন। যেহেতু এই ধরনের লঙ্ঘনের জন্য কাউকে চিহ্নিত করে তাদের লজ্জিত করা অসম্ভব, তাই কঠোর শাস্তির বিধানের জন্য এগুলোকে আইনে অন্তর্ভুক্ত করাও অসম্ভব।

২০২৪ সালের মে মাসে, অ্যাপার্টমেন্টের দামে তীব্র বৃদ্ধির প্রতিক্রিয়ায়, নির্মাণ মন্ত্রণালয় অতিরিক্ত মূল্য আদায়ের এই ঘটনাকে স্বীকার করে নেয় এবং শহরের রিয়েল এস্টেট লেনদেন পরিদর্শন ও পর্যালোচনা করার জন্য হ্যানয় পিপলস কমিটিকে অনুরোধ জানায়।

এর মাধ্যমে মূল্য কারসাজি, ফটকাবাজি এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের অন্যান্য লঙ্ঘনের বিরুদ্ধে সংশোধনমূলক ব্যবস্থা গ্রহণ ও তার মোকাবিলা করা সম্ভব হবে... তবে, মিঃ ভোর মূল্যায়ন অনুসারে, এটি কেবল একটি "ভীতি প্রদর্শনের কৌশল" এবং এখনও মূল সমস্যার সমাধান করা হয়নি।

তবে, এটা অকপটে স্বীকার করতেই হবে যে, প্রধান শহরগুলোতে বাড়ির ক্রমবর্ধমান মূল্য জনসংখ্যা বৃদ্ধি, আবাসনের উচ্চ চাহিদা এবং জমির হ্রাসমান প্রাপ্যতার এক অনিবার্য পরিণতি।

তবে, বর্তমান প্রবৃদ্ধিতে অনেক অনিয়ম দেখা যাচ্ছে; এই বাজারের উন্নয়নে এখনও অনেক লুকানো সমস্যা, অন্ধকার দিক এবং স্বচ্ছতার অভাব রয়েছে, এবং অবাস্তবভাবে উচ্চ আবাসন মূল্য এটিকে সাধারণ মানুষের নাগালের বাইরে করে তুলেছে।

ভিএআরএস-এর চেয়ারম্যান নগুয়েন ভ্যান দিন মনে করেন যে, রিয়েল এস্টেট বাজারের লঙ্ঘনগুলো পরিদর্শন, তত্ত্বাবধান এবং কঠোরভাবে মোকাবেলা করার জন্য রাষ্ট্রের হস্তক্ষেপ করার এটি একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ সময়।

বিগত বছরগুলোতে, কিছু মানুষের বাড়ি ও জমির অভাব এবং অন্যদের কাছে এর প্রাচুর্য—এই পরিস্থিতি ক্রমশ গুরুতর হয়ে উঠেছে। জনাব ডাং হুং ভো পরামর্শ দিয়েছেন যে, যারা জমি দখল করে ও তা নিয়ে ফটকাবাজি করে, তাদের নিয়ন্ত্রণের জন্য কর নীতি ব্যবহার করা উচিত; এবং যারা একাধিক বাড়ির মালিক ও জমি নিয়ে ফটকাবাজি করে, তাদের উপর কর আরোপ করা উচিত। এর মাধ্যমে মূল্য কারসাজির সেই ঘটনাটি নির্মূল করা সম্ভব, যা অযৌক্তিক মূল্যবৃদ্ধির কারণে সাধারণ শ্রমিকদের জন্য সম্পত্তি কেনা কঠিন করে তোলে।

তদনুসারে, জনাব ভো রিয়েল এস্টেট কর সংক্রান্ত একটি খসড়া আইন প্রণয়নের বিষয়ে অর্থ মন্ত্রণালয়ের গবেষণার ভূয়সী প্রশংসা করেছেন। এই গবেষণার মধ্যে দ্বিতীয় বাসস্থান, খালি বাড়ি ও জমির উপর কর আরোপের বিষয়ে গবেষণা অন্তর্ভুক্ত রয়েছে, যা নিশ্চিত করে যে আইনটি ভিয়েতনামের আর্থ-সামাজিক অবস্থার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ, আন্তর্জাতিক রীতির সঙ্গে সঙ্গতিপূর্ণ, রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত কর নীতি ব্যবস্থার অভিন্নতা নিশ্চিত করে এবং ২০৩০ সাল পর্যন্ত কর নীতি ব্যবস্থা সংস্কারের সামগ্রিক কৌশলের অন্তর্ভুক্ত।

এছাড়াও, বিশেষজ্ঞ আশা করছেন যে, ১লা জুলাই থেকে কার্যকর হতে চলা ভূমি আইনটি রিয়েল এস্টেটের দাম কমিয়ে আনবে এবং সরবরাহের সীমাবদ্ধতা হ্রাস করবে। নতুন, আরও সুনির্দিষ্ট ও সুস্পষ্ট বিধিবিধানের মাধ্যমে এটি বিশেষ করে হ্যানয় এবং সাধারণভাবে বাজারে রিয়েল এস্টেটের সরবরাহকে অবাধ করতে সাহায্য করবে।

বিষয়টিকে ভিন্ন দৃষ্টিকোণ থেকে দেখে, Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর নগুয়েন কুওক আন বিনিয়োগকারী এবং রিয়েল এস্টেট ক্রেতা-বিক্রেতাদের আগামী সময়ে বাজারের গতিপ্রকৃতি পর্যবেক্ষণে আরও বেশি সময় ব্যয় করার পরামর্শ দিয়েছেন, কারণ চাহিদা একটি 'প্রতিরোধ বিন্দুতে' পৌঁছাতে চলেছে।

তদনুসারে, জনাব কুওক আন উদ্বেগ প্রকাশ করেছেন যে, সংশোধিত রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন কার্যকর হলে, প্রকল্প বাস্তবায়নের যোগ্যতাসম্পন্ন ডেভেলপারদের সংখ্যা আরও কমে যাবে, যার ফলে সরবরাহ সম্প্রসারণ করা কঠিন হয়ে পড়বে।

উৎস: https://www.nguoiduatin.vn/e-bat-mach-ke-don-van-nan-gia-nha-leo-cao-phi-thuc-te-a670969.html