রিয়েল এস্টেট বাজারের বরফ গলা এত কঠিন কেন?

ক্রেতাদের সতর্ক মনোভাব, নতুন সরবরাহের ঘাটতি এবং নানা আইনি জটিলতার কারণে জমির তারল্য ধীরে ধীরে পুনরুদ্ধার হচ্ছে, যদিও এই খাতটি কিছু বিনিয়োগকারীর দৃষ্টি আকর্ষণ করে।

কোভিড-১৯ মহামারীর পর থেকে জমির বাজারে কোনো উল্লেখযোগ্য ইতিবাচক লক্ষণ দেখা যায়নি, এবং বিক্রির হার ধারাবাহিকভাবে কমই রয়েছে, যা সাধারণত ২০%-এর নিচে। ডিকেআরএ কনসাল্টিং-এর একটি প্রতিবেদন অনুযায়ী, ২০২৩ সালে জমি বিক্রির হার ছিল মাত্র প্রায় ১০%, ২০২৪ সালে তা ছিল ১৫.১৫%, এবং ২০২৫ সালে তারল্যের সামান্য উন্নতি হলেও সামগ্রিক বাজার বিক্রির হার ছিল প্রায় ১৮%। গত বছর জুড়ে, দক্ষিণাঞ্চলের বাজারে বিক্রির জন্য প্রায় ৯,৪৫০টি জমির প্লট প্রস্তাব করা হয়েছিল, যার মধ্যে প্রায় ১,৭০০টি বিক্রি হয়ে যায়।

অনলাইন ডেটা প্ল্যাটফর্মগুলোতেও একই ধরনের প্রবণতা দেখা যাচ্ছে। অনলাইন রিয়েল এস্টেট ওয়েবসাইট বাটডংসান-এর মতে, এপ্রিলে স্থানীয়ভাবে চাহিদা বাড়ার পর, জমির প্লটের চাহিদা দ্রুত কমে গেছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় গড়ে ১৫-২০% হ্রাস পেয়েছে এবং অনেক সময় জমির প্লট খোঁজার হার ৩০-৪০% পর্যন্ত কমে গেছে। নতুন চালু হওয়া প্রকল্পগুলোতে জমির প্লট বিক্রি উপলব্ধ প্লটের প্রায় ২০-৩০%-এ সীমাবদ্ধ ছিল।

এদিকে, ন্যা টোটের মূল্যায়নে দেখা গেছে যে, প্রাদেশিক একীভূতকরণের ঘোষণার পর সৃষ্ট স্থানীয় তেজিভাব বাদ দিলে, গত বছর জমির বাজার সাধারণভাবে মন্থর ছিল, এবং ২০২৪ সালের একই সময়ের তুলনায় ক্রেতার সংখ্যা ৩৫-৫০% কমেছে, এবং বেশিরভাগ এলাকাতেই তা হ্রাস পেয়েছে।

হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট, যার মধ্যে রয়েছে জমির প্লট এবং কৃষি জমি। ছবি: কুইন ট্রান

জমির তারল্য পুনরুদ্ধারের ধীরগতির কারণ ব্যাখ্যা করতে গিয়ে সিনি ভিয়েতনামের সিইও, মিঃ ফান দিন ফুক মনে করেন যে, বর্তমানে সবচেয়ে বড় বাধা হলো নগদ প্রবাহ এবং বিনিয়োগকারীদের মনোভাব। পূর্ববর্তী চক্রে, বেশিরভাগ বিনিয়োগকারী জমিতে বিনিয়োগ করে লোকসান করেছেন – এটি এমন এক ধরনের সম্পদ যা প্রকৃতপক্ষে "স্থাবর", যা মূলত দাম বাড়ার অপেক্ষায় বিক্রি করার জন্য কেনা হয় এবং মালিকানাকালে কোনো ব্যবহারিক মূল্য বা নগদ প্রবাহ তৈরি করে না। যখন বাজার মন্দা হয়, তখন দুর্বল তারল্যের কারণে অনেক জমি ক্রেতার মূলধন দীর্ঘ সময়ের জন্য আটকে থাকে। এই অভিজ্ঞতা অনেক বিনিয়োগকারীকে অ্যাপার্টমেন্টের মতো নগদ প্রবাহ তৈরি করতে পারে এমন খাতগুলো পুনর্বিবেচনা করতে এবং সেগুলোর গুরুত্ব বুঝতে উৎসাহিত করেছে, কারণ সেগুলো এখনও বিক্রি না হলেও সম্পত্তিটি ভাড়া দেওয়া যেতে পারে।

সরবরাহের দৃষ্টিকোণ থেকে, ডিকেআরএ গ্রুপের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর জনাব ভো হং থাং বিশ্লেষণ করেছেন যে, ভূমি বাজার নতুন প্রকল্পের তীব্র ঘাটতির সম্মুখীন হচ্ছে, কারণ অনেক বিনিয়োগকারী ক্রমান্বয়ে এই খাত থেকে সরে দাঁড়াচ্ছেন। গত এক বছরে, মোট প্রাথমিক সরবরাহের মাত্র ১৩% ছিল নতুন সরবরাহ, এবং বাজারে থাকা বেশিরভাগ পণ্যই ছিল বিগত বছরগুলোর অবিক্রিত সম্পত্তি। দক্ষিণাঞ্চলের প্রদেশগুলোর মধ্যে সবচেয়ে বেশি ভূমি সরবরাহ থাকা প্রদেশ তাই নিন-এ মাত্র দুটি নতুন প্রকল্প নথিভুক্ত হয়েছে: ড্রাগন ইডেন আবাসিক এলাকা (১৪৬.৮ হেক্টর) এবং দি সোলিয়া নগর এলাকা (২০.৫ হেক্টর)। হো চি মিন সিটিতে (বিন দুয়ং এবং বা রিয়া-ভুং তাও একীভূত হওয়ার পর), বিক্রয়ের জন্য প্রস্তাবিত সরবরাহ প্রধানত বিদ্যমান অবিক্রিত সম্পত্তি বা পূর্ববর্তী পর্যায়গুলোর পুনঃপ্রবর্তন নিয়ে গঠিত।

ফলে সরবরাহ ও চাহিদার মধ্যে অসামঞ্জস্য রয়েছে, এবং চাহিদার প্রায় ৬৯% নতুন প্রকল্পগুলোতে কেন্দ্রীভূত। এর প্রমাণ হলো, গত বছর দক্ষিণাঞ্চলের ভূমি বাজারের তারল্যের ৫৩%-এরও বেশি তাই নিন-এর প্রকল্পগুলো থেকে এসেছিল।

ব্যবসায়িক দৃষ্টিকোণ থেকে, জমির প্লট থেকে সরে আসার প্রবণতা ক্রমশ স্পষ্ট হয়ে উঠছে। থাং লোই গ্রুপ, ক্যাট টুওং, ট্রান আন এবং খাই হোয়ান ল্যান্ড-এর মতো অনেক ডেভেলপার, যারা একসময় এই খাতটিকে একটি স্তম্ভ হিসেবে বিবেচনা করত, তারা এখন তাদের ২০২৬ সালের ব্যবসায়িক পরিকল্পনায় এটিকে আর অগ্রাধিকার দিচ্ছে না।

একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির প্রতিনিধির মতে, কঠোর আইনি নিয়মকানুন, অবকাঠামো ও ভূমি ব্যবহার ফি থেকে শুরু করে অন্যান্য সুযোগ-সুবিধা বাবদ বিনিয়োগ ব্যয়ের তীব্র বৃদ্ধি এবং দীর্ঘায়িত বাস্তবায়নের কারণে জমির প্লট উন্নয়ন করা ক্রমশ কঠিন হয়ে পড়ছে। অন্যদিকে, বিক্রয়মূল্য টাউনহাউস ও অ্যাপার্টমেন্টের সাথে প্রতিযোগিতা করতে পারছে না, যা লাভের পরিমাণ কমিয়ে দিচ্ছে এবং এমনকি প্রকল্পটিকে অলাভজনক করে তুলছে। এই বাস্তবতা অনেক ডেভেলপারকে পরিস্থিতির সাথে মানিয়ে নিতে বাধ্য করেছে, যার ফলে প্রধানত উন্নয়ন ব্যয় মেটানোর জন্য গত এক বছরে প্রাথমিক জমির প্লটের দাম ২০-৩০% বৃদ্ধি পেয়েছে।

২০২৬ সালের পূর্বাভাসে বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে, রিয়েল এস্টেট বাজারে বিনিয়োগের ভারসাম্য ধীরে ধীরে পরিবর্তিত হচ্ছে, যা কিছু বিনিয়োগকারীকে জমির প্লট পুনর্বিবেচনা করার সুযোগ করে দিচ্ছে। জনাব ফান দিন ফুক উল্লেখ করেছেন যে, অ্যাপার্টমেন্টের দামের তীব্র বৃদ্ধি আয় এবং ব্যবহারযোগ্যতার তুলনায় এই খাতটিকে ক্রমশ ভারসাম্যহীন করে তুলছে। যখন অনেক এলাকায় অ্যাপার্টমেন্টের দাম যুক্তিসঙ্গত সীমা অতিক্রম করে একই স্থানের জমির দামের কাছাকাছি চলে আসে, তখন পার্থক্যটি আর ততটা বিশ্বাসযোগ্য থাকে না। তিনি লং আন-এর উদাহরণ দিয়ে বলেন, সেখানে অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ৩৫ মিলিয়ন VND-এ পৌঁছেছে, অথচ ১/৫০০ স্কেল পরিকল্পনা এবং সম্পূর্ণ অবকাঠামোযুক্ত প্রকল্পগুলিতে জমির প্লটের দাম প্রতি বর্গমিটারে মাত্র ২০-২৫ মিলিয়ন VND।

তবে, মিঃ ফুকের মতে, জমির প্লট ফেরত এলেও তা আগের চক্রগুলোর মতো ব্যাপক হবে না, বরং তা হবে বাছাইকৃত। এক্ষেত্রে এমন এলাকাগুলোকেই প্রাধান্য দেওয়া হবে যেখানে সম্পূর্ণ পরিকাঠামো, যোগাযোগ ব্যবস্থা, সুযোগ-সুবিধা, কর্মসংস্থান এবং বিশেষ করে বাসিন্দাদের কাছ থেকে প্রকৃত নগদ অর্থের প্রবাহ রয়েছে। নতুন সরবরাহের ঘাটতি, জমির দাম বাজার মূল্যের কাছাকাছি চলে আসা এবং জীবনযাত্রার মানের জন্য ক্রমবর্ধমান উচ্চ চাহিদা এই খাতটিকে ক্রমাগত নতুন রূপ দিতে থাকবে।

একই মত পোষণ করে, রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ ট্রান হোয়াং মনে করেন যে ভূমি বাজারে একটি উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন ঘটছে। পূর্বে, অনেক প্রকল্পে কেবল জমি ভাগ করা, অভ্যন্তরীণ রাস্তা নির্মাণ এবং প্লট বিক্রি করা হতো। এখন, ব্যবসাগুলোকে আরও পদ্ধতিগতভাবে বিকশিত হতে হবে এবং অবকাঠামো, সুযোগ-সুবিধা, স্কুল, শপিং সেন্টার ও অন্যান্য অত্যাবশ্যকীয় পরিষেবাগুলোতে বিনিয়োগ করতে হবে, যা একটি সম্পূর্ণ নগর এলাকার মডেলের কাছাকাছি। এই পরিবর্তনটি এসেছে নতুন ভূমি আইন থেকে, যা ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর হয়েছে এবং যা জমি ভাগ করে প্লট বিক্রির প্রচলিত পদ্ধতিকে কার্যত বিলুপ্ত করেছে। প্রকল্পগুলোকে পরিদর্শন ও জমির দলিল পাওয়ার আগে পরিকল্পনা অনুযায়ী অবকাঠামো, সুযোগ-সুবিধা এবং আবাসন নির্মাণ সম্পন্ন করতে হবে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, উন্নয়ন মডেলের পরিবর্তন এবং পরিবহন পরিকাঠামোর প্রভাবে ২০২৬ সালে জমির দাম ১০-২০% বাড়তে পারে। তবে, অবস্থান, পণ্য এবং স্থানীয় চাহিদার ভিন্নতার কারণে এলাকাভেদে দামের পার্থক্য প্রবলভাবে বিদ্যমান থাকবে। সুতরাং, জমির দামে আগের মতো বড় ধরনের উল্লম্ফন বা বাজারের তারল্য বৃদ্ধির সম্ভাবনা কম, যদিও স্থানীয়ভাবে দাম বাড়তে পারে।

জনাব ফান দিন ফুক মনে করেন যে, সাম্প্রতিক অর্থনৈতিক চক্রের পর এই খাতটি এখনও মানসিক 'ক্ষত' থেকে ভুগছে, বিশেষ করে তারল্য এবং নগদ প্রবাহ তৈরির ক্ষমতার ক্ষেত্রে। শুধুমাত্র সেইসব প্রকল্পই এই দুর্বলতা কাটিয়ে উঠতে পারে, যেগুলো সুগঠিত, একটি সত্যিকারের আবাসিক এলাকা গঠন করে এবং অভ্যন্তরীণ নগদ প্রবাহ তৈরি করে, এবং এর মাধ্যমে ভূমি বাজারের টেকসই পুনরুদ্ধারের ভিত্তি স্থাপন করতে পারে।

Vnexpress.net অনুসারে

উৎস: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm