রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য "গলানো" এত কঠিন কেন?

সতর্ক ক্রেতা মনোভাব, নতুন সরবরাহের ঘাটতি এবং অসংখ্য আইনি পরিবর্তনশীলতার কারণে জমির প্লটের তারল্য ধীরে ধীরে পুনরুদ্ধার হচ্ছে, যদিও এটি এমন একটি অংশ যা কিছু বিনিয়োগকারীর দৃষ্টি আকর্ষণ করে।

কোভিড-১৯ মহামারীর পর থেকে, জমির বাজারে কোনও উল্লেখযোগ্য ইতিবাচক লক্ষণ দেখা যায়নি, শোষণের হার ধারাবাহিকভাবে কম থাকে, সাধারণত ২০% এর নিচে। ডিকেআরএ কনসাল্টিংয়ের একটি প্রতিবেদনে দেখা গেছে যে ২০২৩ সালে, জমি শোষণের হার ছিল মাত্র ১০%, ২০২৪ সালে তা ছিল ১৫.১৫% এবং ২০২৫ সালে তারল্য মাত্র সামান্য উন্নত হয়েছিল, সামগ্রিক বাজার শোষণের হার প্রায় ১৮%। গত বছর জুড়ে, দক্ষিণাঞ্চলীয় বাজারে প্রায় ৯,৪৫০টি জমি বিক্রির জন্য প্রস্তাবিত রেকর্ড করা হয়েছে, যার মধ্যে প্রায় ১,৭০০টি পণ্য শোষণ করা হয়েছে।

অনলাইন ডেটা প্ল্যাটফর্মগুলিও একই ধরণের প্রবণতা প্রতিফলিত করে। অনলাইন রিয়েল এস্টেট ওয়েবসাইট বাটডংসানের মতে, এপ্রিল মাসে স্থানীয়ভাবে বৃদ্ধি পাওয়ার পর, জমির প্লটের চাহিদা দ্রুত হ্রাস পেয়েছে, গত বছরের একই সময়ের তুলনায় গড়ে ১৫-২০% হ্রাস পেয়েছে, জমির প্লটের অনুসন্ধান অনেকবার ৩০-৪০% হ্রাস পেয়েছে। নতুন চালু হওয়া প্রকল্পগুলিতে জমির প্লটের বিক্রি উপলব্ধ মজুদের প্রায় ২০-৩০% রয়ে গেছে।

এদিকে, নাহা টট মূল্যায়ন করেন যে, প্রাদেশিক একীভূতকরণের ঘোষণার পর স্থানীয়ভাবে বৃদ্ধি পাওয়া বাদ দিলে, গত বছর জমির বাজার সাধারণত মন্থর ছিল, ২০২৪ সালের একই সময়ের তুলনায় ক্রেতার সংখ্যা ৩৫-৫০% কমেছে এবং বেশিরভাগ ক্ষেত্রেই হ্রাস পেয়েছে।

হো চি মিন সিটিতে রিয়েল এস্টেট, জমির প্লট এবং কৃষিজমি সহ। ছবি: কুইন ট্রান

জমির তরলতা পুনরুদ্ধারের ধীরগতির কারণ ব্যাখ্যা করতে গিয়ে , সিনি ভিয়েতনামের সিইও মিঃ ফান দিন ফুক বিশ্বাস করেন যে বর্তমানে সবচেয়ে বড় বাধা নগদ প্রবাহ এবং বিনিয়োগকারীদের মনোভাব। পূর্ববর্তী চক্রে, বেশিরভাগ বিনিয়োগকারী জমিতে বিনিয়োগ করার সময় অর্থ হারিয়েছেন - এক ধরণের সম্পদ যা সত্যিই "স্থাবর", মূলত বিক্রি করার আগে দাম বৃদ্ধির জন্য অপেক্ষা করার জন্য কেনা হয়েছিল, হোল্ডিং সময়কালে কোনও ব্যবহার মূল্য বা নগদ প্রবাহ তৈরি করে না। যখন বাজার পতন হয়, তখন দুর্বল তরলতার কারণে অনেক জমি ক্রেতা তাদের মূলধন দীর্ঘ সময়ের জন্য আটকে রাখেন। এই অভিজ্ঞতা অনেক বিনিয়োগকারীকে পুনর্বিবেচনা করতে এবং নগদ প্রবাহ তৈরি করতে পারে এমন অংশগুলিকে উপলব্ধি করতে পরিচালিত করেছে, যেমন অ্যাপার্টমেন্ট, কারণ তারা এখনও বিক্রি না করলেও, সম্পত্তিটি এখনও ভাড়া দেওয়া যেতে পারে।

সরবরাহের দৃষ্টিকোণ থেকে, DKRA গ্রুপের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ভো হং থাং বিশ্লেষণ করেছেন যে জমির বাজারে নতুন প্রকল্পের তীব্র ঘাটতি দেখা দিচ্ছে কারণ অনেক বিনিয়োগকারী ধীরে ধীরে এই বিভাগ থেকে সরে আসছেন। গত বছর ধরে, মোট প্রাথমিক সরবরাহের প্রায় ১৩% নতুন সরবরাহ ছিল, বাজারে বেশিরভাগ পণ্য পূর্ববর্তী বছরের তালিকাভুক্ত ছিল। দক্ষিণে জমি সরবরাহের বৃহত্তম অনুপাত সহ প্রদেশ তাই নিনহ , মাত্র দুটি নতুন প্রকল্প রেকর্ড করেছে: ড্রাগন ইডেন আবাসিক এলাকা (১৪৬.৮ হেক্টর) এবং সোলিয়া নগর এলাকা (২০.৫ হেক্টর)। হো চি মিন সিটিতে (বিন ডুওং এবং বা রিয়া - ভুং তাউ একীভূত হওয়ার পরে), বিক্রয়ের জন্য প্রস্তাবিত সরবরাহ মূলত বিদ্যমান তালিকা বা পূর্ববর্তী পর্যায়গুলির পুনঃপ্রবর্তন নিয়ে গঠিত।

তাই সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে সামঞ্জস্য নেই, প্রায় ৬৯% চাহিদা নতুন প্রকল্পের উপর কেন্দ্রীভূত, যার প্রমাণ হল গত বছর দক্ষিণ ভূমি বাজারে ৫৩% এরও বেশি তরলতা ছিল তাই নিনের প্রকল্পগুলি।

ব্যবসায়িক দৃষ্টিকোণ থেকে, জমির প্লট থেকে প্রত্যাহারের প্রবণতা ক্রমশ স্পষ্ট হয়ে উঠছে। থাং লোই গ্রুপ, ক্যাট তুওং, ট্রান আনহ এবং খাই হোয়ান ল্যান্ডের মতো অনেক ডেভেলপার, যারা একসময় এই অংশটিকে একটি স্তম্ভ হিসেবে বিবেচনা করত, তারা এখন তাদের ২০২৬ সালের ব্যবসায়িক পরিকল্পনায় এটিকে আর অগ্রাধিকার দিচ্ছে না।

একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির প্রতিনিধির মতে, কঠোর আইনি বিধিনিষেধ, অবকাঠামো এবং ভূমি ব্যবহারের ফি থেকে শুরু করে সুযোগ-সুবিধা পর্যন্ত বিনিয়োগ ব্যয় তীব্রভাবে বৃদ্ধির কারণে জমির প্লট তৈরি করা ক্রমশ কঠিন হয়ে উঠছে, অন্যদিকে বাস্তবায়নের সময় দীর্ঘায়িত হচ্ছে। বিপরীতে, টাউনহাউস এবং অ্যাপার্টমেন্টের সাথে প্রতিযোগিতা করা বিক্রয়মূল্য কঠিন, লাভের মার্জিন সংকুচিত করছে এবং এমনকি প্রকল্পটিকে অলাভজনক করে তুলেছে। এই বাস্তবতা অনেক ডেভেলপারকে সামঞ্জস্য করতে বাধ্য করেছে, যার ফলে গত এক বছরে প্রাথমিক জমির প্লটের দাম ২০-৩০% বৃদ্ধি পেয়েছে, মূলত উন্নয়ন খরচ পূরণের জন্য।

২০২৬ সালের পূর্বাভাস দিয়ে বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারে বিনিয়োগের ভারসাম্য ধীরে ধীরে পরিবর্তিত হচ্ছে, যা কিছু বিনিয়োগকারীর জমির প্লট পুনর্বিবেচনার সম্ভাবনা তৈরি করছে। মিঃ ফান দিন ফুক উল্লেখ করেছেন যে অ্যাপার্টমেন্টের দামের তীব্র বৃদ্ধির ফলে আয় এবং ব্যবহারযোগ্যতার তুলনায় এই অংশটি ক্রমশ ভারসাম্যহীন হয়ে উঠছে। যখন অনেক এলাকায় অ্যাপার্টমেন্টের দাম যুক্তিসঙ্গত সীমা অতিক্রম করে এবং একই স্থানে জমির দামের কাছাকাছি চলে যায়, তখন পার্থক্যটি কম বিশ্বাসযোগ্য হয়ে ওঠে। তিনি লং আন- এর উদাহরণ তুলে ধরেন, যেখানে অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ৩৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গে পৌঁছেছে, যেখানে ১/৫০০ স্কেল পরিকল্পনা এবং সম্পূর্ণ অবকাঠামো সহ প্রকল্পগুলিতে জমির প্লট প্রতি বর্গমিটারে মাত্র ২০-২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গের মধ্যে।

তবে, মিঃ ফুক-এর মতে, যদি জমির প্লট ফেরত দেওয়া হয়, তাহলে তা পূর্ববর্তী চক্রের মতো ব্যাপক হবে না, বরং নির্বাচনী হবে, যেখানে সম্পূর্ণ অবকাঠামো, সংযোগ, সুযোগ-সুবিধা, কর্মসংস্থান এবং বিশেষ করে বাসিন্দাদের কাছ থেকে প্রকৃত নগদ প্রবাহ রয়েছে এমন ক্ষেত্রগুলিতে মনোযোগ দেওয়া হবে। নতুন সরবরাহের ঘাটতি, বাজার মূল্যের কাছাকাছি জমির দাম এবং জীবনযাত্রার মানের জন্য ক্রমবর্ধমান উচ্চ চাহিদা এই বিভাগটিকে নতুন আকার দিতে থাকবে।

একই মতামত ভাগ করে নিয়ে, রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ ট্রান হোয়াং বিশ্বাস করেন যে জমির বাজার একটি উল্লেখযোগ্য পরিবর্তনের মধ্য দিয়ে যাচ্ছে। পূর্বে অনেক প্রকল্পে কেবল জমি উপবিভক্তকরণ, অভ্যন্তরীণ রাস্তা নির্মাণ এবং প্লট বিক্রি করা জড়িত ছিল। এখন, ব্যবসাগুলিকে আরও নিয়মতান্ত্রিকভাবে বিকশিত হতে হবে, অবকাঠামো, সুযোগ-সুবিধা, স্কুল, শপিং সেন্টার এবং অন্যান্য প্রয়োজনীয় পরিষেবাগুলিতে বিনিয়োগ করতে হবে, একটি সম্পূর্ণ নগর এলাকার মডেলের দিকে এগিয়ে যেতে হবে। এই পরিবর্তনটি 1 আগস্ট, 2024 থেকে কার্যকর নতুন ভূমি আইন থেকে এসেছে, যা জমির প্লট উপবিভক্তকরণ এবং বিক্রির ঐতিহ্যবাহী পদ্ধতি কার্যত বাদ দেয়। প্রকল্পগুলিকে পরিদর্শন এবং জমির মালিকানা প্রদানের আগে পরিকল্পনা অনুসারে অবকাঠামো, সুযোগ-সুবিধা এবং আবাসন সম্পন্ন করতে হবে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, উন্নয়ন মডেলের পরিবর্তন এবং পরিবহন অবকাঠামোর প্রণোদনার ফলে ২০২৬ সালে জমির দাম ১০-২০% বৃদ্ধি পেতে পারে। তবে, বিভিন্ন এলাকার মধ্যে দামের পার্থক্য তীব্রভাবে পৃথক থাকবে, যা অবস্থান, পণ্য এবং স্থানীয় চাহিদার তারতম্যকে প্রতিফলিত করবে। অতএব, জমির দাম আগের মতো বড় ধরনের মূল্যবৃদ্ধি বা বাজারের তরলতা বৃদ্ধির সম্ভাবনা কম, যদিও স্থানীয়ভাবে দাম বৃদ্ধি পেতে পারে।

মিঃ ফান দিন ফুক বিশ্বাস করেন যে সাম্প্রতিক চক্রের পরেও এই অংশটি এখনও মানসিক "ক্ষত" থেকে ভুগছে, বিশেষ করে তরলতা এবং নগদ প্রবাহ তৈরির ক্ষমতার ক্ষেত্রে। কেবলমাত্র উন্নত প্রকল্পগুলি, একটি প্রকৃত আবাসিক সম্প্রদায় গঠন করে এবং অভ্যন্তরীণ নগদ প্রবাহ তৈরি করে, কেবল সেই প্রকল্পগুলিই এই দুর্বলতা কাটিয়ে উঠতে পারে, যার ফলে ভূমি বাজারের টেকসই পুনরুদ্ধারের ভিত্তি স্থাপন করা সম্ভব।

Vnexpress.net অনুসারে

সূত্র: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm