সদ্য কার্যকর হওয়া ভূমি আইন ২০২৪ সংশোধন করার প্রয়োজন কেন হয়েছিল?

প্রায় দুই বছর বাস্তবায়নের পর জাতীয় সংসদ তার বছর শেষের অধিবেশনে ভূমি আইনে ব্যাপক সংশোধন করবে। এর কারণগুলো কী?

২০১৩ সালের ভূমি আইনের পরিবর্তে ২০২৪ সালের ১ আগস্ট থেকে কার্যকর হওয়া ২০২৪ সালের ভূমি আইনটি আবাসন বাজার এবং সম্পদ ব্যবস্থাপনার জন্য একটি প্রাতিষ্ঠানিক প্রেরণা হিসেবে কাজ করবে বলে আশা করা হয়েছিল। তবে, প্রায় দুই বছর বাস্তবায়নের পর, এই বছর আইনটি অনেক বড় পরিবর্তনসহ পুনরায় সংশোধিত হবে।

প্রবর্তনের আগেই 'সেকেলে'।

বিশেষজ্ঞদের মতে, ভূমি আইন সংশোধন করা একটি জরুরি প্রয়োজন, কারণ আইনটি সম্প্রতি কার্যকর হলেও তা নতুন প্রেক্ষাপটের জন্য আর উপযুক্ত নয়। বিশেষ করে, যেহেতু ১ জুলাই, ২০২৫ থেকে সারা দেশে প্রাদেশিক এবং কমিউন/ওয়ার্ড স্তরসহ দ্বি-স্তরীয় স্থানীয় সরকার ব্যবস্থা বাস্তবায়ন করা হবে, অথচ বর্তমান ভূমি আইনে এখনও জাতীয়, প্রাদেশিক এবং জেলা—এই তিন স্তরে ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা ও ব্যবস্থাপনা পদ্ধতির বিধান রয়েছে।

জেলা পর্যায় বিলুপ্তির পর এই অসামঞ্জস্যতার কারণে বহুবিধ ঘাটতি দেখা দিয়েছে, যার ফলে অন্যান্য খাতের সাথে কাজের পুনরাবৃত্তি এবং সমন্বয়ের অভাব সৃষ্টি হয়েছে।

প্রায় দুই বছর বাস্তবায়নের পর জাতীয় সংসদ তার বছর শেষের অধিবেশনে ভূমি আইনটি ব্যাপকভাবে সংশোধন করবে। (প্রতীকী চিত্র)

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান জনাব লে হোয়াং চাউ ব্যাখ্যা করেছেন যে, ভূমি আইনের সংশোধনের একটি সাধারণ চক্র প্রায় ১০ বছর। তবে, ২০২৪-২০২৬ সালের প্রেক্ষাপটে তিনটি প্রধান পরিবর্তনশীল বিষয় রয়েছে, যার জন্য আইনটিকে আরও দ্রুত সংশোধন করা প্রয়োজন।

এর মাধ্যমে জেলা/কাউন্টি পর্যায় বিলুপ্ত করে স্থানীয় সরকার কাঠামোকে একটি দ্বি-স্তরীয় মডেলে রূপান্তরিত করা হচ্ছে। তবে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে এখনও জাতীয়, প্রাদেশিক এবং জেলা—এই তিন স্তরে ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা প্রণয়ন করা হয়েছে। প্রশাসনিক স্তরের এই ভারসাম্যহীনতার কারণে অনেক কার্যপ্রক্রিয়া বাস্তবায়নের জন্য কোনো নির্দিষ্ট স্থান থাকে না, যা বিভিন্ন কার্যক্রমে প্রতিবন্ধকতা সৃষ্টি করে।

অধিকন্তু, ভূমি ব্যবস্থাপনা সংক্রান্ত কেন্দ্রীয় প্রস্তাবনা ১৮ এবং ৬৯-কে প্রাতিষ্ঠানিক রূপ দেওয়ার প্রয়োজনে ভূমি অর্থায়ন ব্যবস্থা, বিশেষ করে মূল্যায়ন এবং ক্ষতিপূরণের আরও স্পষ্টীকরণের প্রয়োজন রয়েছে।

অবশেষে, গুরুত্বপূর্ণ অবকাঠামো প্রকল্পের জন্য জমি খালি করার চাপ বাড়ছে। একটি স্বচ্ছ ও সুনির্দিষ্ট প্রক্রিয়া ছাড়া অগ্রগতি ধীরই থাকবে।

মিঃ চাউ আরও জোর দিয়ে বলেন যে, সবচেয়ে বড় প্রতিবন্ধকতাটি হলো ক্ষতিপূরণের মূল্য: " কর এবং জমির খাজনা গণনার জন্য ব্যবহৃত রাষ্ট্রের বর্তমান জমির মূল্য তালিকাটি যুক্তিসঙ্গত। কিন্তু যখন জমি পুনরুদ্ধার করা হয়, তখন মানুষ চায় ক্ষতিপূরণ যেন বাজার মূল্যের কাছাকাছি হয়।"

সমাধানটি কোনো একটি চরমপন্থা বেছে নেওয়ার মধ্যে নিহিত নয়, বরং একটি সুস্পষ্ট কার্যপদ্ধতি, ডিজিটাইজড ও যাচাইকৃত লেনদেনের তথ্য এবং জনগণের প্রতিনিধিদের অন্তর্ভুক্ত একটি মূল্যায়ন পরিষদসহ একটি স্বাধীন ক্ষতিপূরণ মূল্যায়ন ব্যবস্থা গড়ে তোলার মধ্যে নিহিত। এর লক্ষ্য হলো ঐকমত্য তৈরি করা, দীর্ঘস্থায়ী বিবাদ সীমিত করা এবং স্থানীয় পর্যায়ে আর্থিক শৃঙ্খলা নিশ্চিত করা ।

এদিকে, কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় ব্যাখ্যা করেছে যে, দ্বি-স্তরীয় স্থানীয় সরকার মডেলের সঙ্গে অসামঞ্জস্যপূর্ণ হওয়ার পাশাপাশি, ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং ভূমি ব্যবহার-সম্পর্কিত খাতভিত্তিক পরিকল্পনাও অসংগতিপূর্ণ ও সমন্বয়হীন।

এছাড়াও, রাজনৈতিক ও পররাষ্ট্র নীতির উদ্দেশ্য সাধনকারী সরকারি বিনিয়োগ প্রকল্প অথবা জরুরি ও সুনির্দিষ্ট প্রকৃতির গুরুত্বপূর্ণ প্রকল্পগুলো এখনো পরিকল্পনার অন্তর্ভুক্ত করা হয়নি বা এর সঙ্গে সঙ্গতিপূর্ণ নয়।

বর্তমান ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতিগুলো জটিল এবং স্বাধীন পরামর্শকদের ওপর ব্যাপকভাবে নির্ভরশীল, অন্যদিকে রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলো মূল্যায়নের পাশাপাশি আইনগত দায়ও বহন করে।

জনাব ফাম ভান হোয়া (ডং থাপ প্রদেশের সংসদ সদস্য)

উপরে উল্লিখিত গুরুত্বপূর্ণ প্রকল্পগুলোতেও ভূমি অধিগ্রহণ সংক্রান্ত নিয়মের অভাব রয়েছে, যেমন এশিয়া-প্যাসিফিক ইকোনমিক কো-অপারেশন (APEC) ফোরামের প্রকল্প অথবা মুক্ত বাণিজ্য অঞ্চল ও আন্তর্জাতিক আর্থিক কেন্দ্রগুলোর প্রকল্প। যখন বিনিয়োগকারীরা অবশিষ্ট (ক্ষুদ্র পরিসরের) এলাকা নিয়ে কোনো চুক্তিতে পৌঁছাতে পারেন না, তখনও ভূমি অধিগ্রহণের বিষয়ে বর্তমান আইনে নিয়মের অভাব রয়েছে, যার ফলে প্রকল্পগুলো স্থবির হয়ে পড়ে, সম্পদের অপচয় হয় এবং বিনিয়োগের অগ্রগতি বিলম্বিত হয়।

২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুযায়ী, যেসব এলাকায় আগে থেকেই নগর ও গ্রামীণ পরিকল্পনা রয়েছে, সেখানে পৃথক ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা ছাড়াই সেই বিদ্যমান পরিকল্পনাগুলো ব্যবহার করে ভূমির ব্যবহার পরিচালনা করার অনুমতি দেওয়া হয়েছে। তবে, বাস্তবে নগর ও গ্রামীণ পরিকল্পনার আওতার হার কমই রয়েছে। অনেক জায়গায়, পরিকল্পনা পুরো প্রশাসনিক সীমানা জুড়ে বিস্তৃত থাকে না, যার অর্থ হলো, বিদ্যমান পরিকল্পনা থাকা সত্ত্বেও স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে অতিরিক্ত ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা তৈরি করতে হয়, যা পরিকল্পনার পুনরাবৃত্তি এবং অপচয়ের কারণ হয়ে দাঁড়ায়।

বর্তমানে, বিনিয়োগকারী বাছাই করার জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলাম বা দরপত্র প্রক্রিয়ার মাধ্যমে প্রধানত ভূমি বরাদ্দ ও ইজারা দেওয়া হয়। তবে, এই প্রক্রিয়াটি নিলাম ও দরপত্র সংক্রান্ত আইনের কার্যপ্রণালী এবং প্রবিধানের উপর নির্ভরশীল হওয়ায় এর জন্য প্রচুর প্রস্তুতির সময় প্রয়োজন হয়।

এদিকে, অনেক ক্ষেত্রে এখনও পর্যাপ্ত সক্ষমতাসম্পন্ন বিনিয়োগকারী নির্বাচন করা কঠিন, যার ফলে প্রকল্পের অগ্রগতি বিলম্বিত হচ্ছে, জমি ব্যবহারে দেরি হচ্ছে এবং বিনিয়োগ আকর্ষণ ব্যাহত হচ্ছে।

জনরোষের কারণ হয়ে দাঁড়ানো একাধিক প্রতিবন্ধকতা দূর করা।

প্রতিনিধি ফাম ভান হোয়া (ডং থাপ) উল্লেখ করেছেন যে, যদিও ভূমি আইনে অনেক পরিবর্তন আনা হয়েছে এবং এটি আর্থ-সামাজিক উন্নয়নে উল্লেখযোগ্য অবদান রেখেছে, বাস্তবে এখনও অনেক বাধা রয়েছে, বিশেষ করে স্থানীয় পর্যায়ে, যেখানে এর বাস্তবায়ন সরাসরি সংগঠিত হয়।

বিশেষ করে, জনাব হোয়া বলেন যে, জমির মূল্যায়ন, জমি অধিগ্রহণ এবং ক্ষতিপূরণ সম্পর্কিত বাধাগুলো প্রায়শই জনসাধারণের মধ্যে আবেদন ও মতবিরোধের জন্ম দেয়।

বর্তমান ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতিটি জটিল এবং স্বাধীন পরামর্শকদের ওপর ব্যাপকভাবে নির্ভরশীল, অন্যদিকে রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলো মূল্যায়নের জন্য দায়ী এবং আইনগত দায়ও বহন করে।

শিল্পভূমি বা উৎপাদন ও ব্যবসার জন্য ব্যবহৃত জমির ক্ষেত্রে, ভূমি ব্যবহারের ফি মোট বিনিয়োগের একটি ক্ষুদ্র অংশ মাত্র, কিন্তু শুধুমাত্র মূল্য নির্ধারণের জন্য অপেক্ষা করতে গিয়েই ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর ৬ থেকে ১২ মাস সময় নষ্ট হতে পারে। এই অপেক্ষার সময় সুযোগ ব্যয় বাড়িয়ে দেয়, অথচ বিভিন্ন মূল্যায়ন বিকল্পের মধ্যে মূল্যের পার্থক্য প্রায়শই নগণ্য হয়," মিঃ হোয়া বলেন।

প্রতিনিধি হোয়ার মতে, বাধাগুলো শুধু প্রযুক্তিগতই নয়, বরং বাস্তবায়ন প্রক্রিয়ার মধ্যেও রয়েছে। আইন অনুযায়ী, বার্ষিক জমির মূল্য তালিকাটি বাজার দরের সাথে ঘনিষ্ঠভাবে সামঞ্জস্য রেখে তৈরি করা হয়, কিন্তু ক্ষতিপূরণের ক্ষেত্রে তা প্রয়োগ করা হলে, মানুষের ধারণা অনুযায়ী এটি প্রকৃত লেনদেন মূল্যের চেয়েও কম থাকে।

বিপরীতভাবে, যদি কেবল মুক্তবাজার দর ব্যবহার করা হয়, তবে বাজেটের ভারসাম্য রক্ষা করা কঠিন হবে এবং স্বচ্ছতা নিয়ে অভিযোগ ওঠার সম্ভাবনা রয়েছে। সরকারি মূল্য তালিকা এবং বাজার দরের মধ্যে এই ব্যবধান সরকার এবং যাদের জমি অধিগ্রহণ করা হচ্ছে, উভয় পক্ষের জন্যই একটি উভয়সংকট তৈরি করছে।

তদুপরি, নতুন আইন ও অধ্যাদেশগুলোর অনেক বিধানই সাধারণ নীতির পর্যায়ে রয়ে গেছে। উদাহরণস্বরূপ, আইনসম্মত প্রবেশপথ থাকা সাপেক্ষে রাস্তার সম্মুখভাগের প্রয়োজন ছাড়াই জমি বিভাজন এবং জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি প্রদানকারী প্রবিধানটি একটি সঠিক নীতি এবং নগরায়নের বাস্তবতার সাথে সঙ্গতিপূর্ণ। তবে, একটি আইনসম্মত প্রবেশপথ বলতে কী বোঝায়, এর ন্যূনতম প্রস্থ কত এবং তা কীভাবে নির্ধারণ করা হয়? আইনে এখনও এই বিবরণগুলো নির্দিষ্ট করা হয়নি। ফলস্বরূপ, অনেক স্থানীয় কর্তৃপক্ষ আবেদনপত্র প্রক্রিয়াকরণ সাময়িকভাবে স্থগিত করার নিরাপদ বিকল্পটি বেছে নিয়েছে।

শুধুমাত্র কাঠামো নথি থাকার বর্তমান পরিস্থিতির কারণে নথিগুলো পরবর্তী পদক্ষেপের অপেক্ষায় থাকে। এতে স্থানীয় কর্তৃপক্ষ বিভ্রান্ত হয়, নাগরিক ও ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে একাধিকবার যাতায়াত করতে হয় এবং অনানুষ্ঠানিক খরচ বেড়ে যায়।

জনাব হোয়া নির্দিষ্ট কিছু গোষ্ঠীর জন্য ভূমি ব্যবহারের ফি ৭০% কমানোর নীতির উদাহরণ তুলে ধরেন। যদিও এর উদ্দেশ্য মানবিক, কিন্তু প্রয়োগের শর্তগুলো পরস্পরকে অতিক্রম করে এবং কাকে পরিবার, কাকে ব্যক্তি হিসেবে গণ্য করা হবে বা ভূমি ব্যবহারের সময়কাল কী, তা বোঝার ক্ষেত্রে অসামঞ্জস্য রয়েছে।

জনাব হোয়া কঠোর ব্যবস্থাপনা মানসিকতা থেকে সরে এসে দক্ষতা ও মূল্য সৃষ্টি কেন্দ্রিক মানসিকতা গ্রহণের প্রস্তাব করেছেন। তিনি আরও পরামর্শ দিয়েছেন যে, পদ্ধতি যতটা সম্ভব সরল করা, স্বচ্ছতা বৃদ্ধি করা এবং বিশেষ করে প্রশাসনিক ব্যবস্থার পরিবর্তে অর্থনৈতিক উপকরণের ব্যবহার বাড়ানোর ওপর জোর দেওয়া উচিত।

উদাহরণস্বরূপ, জমির মূল্য একেবারে শেষ পয়সা পর্যন্ত নির্ভুলভাবে নির্ধারণ করার চেষ্টা না করে, মূল্য তালিকা অনুযায়ী একটি যুক্তিসঙ্গত মূল্য গ্রহণ করা এবং কর, মাশুল বা অন্যান্য আর্থিক বাধ্যবাধকতার মাধ্যমে সংযোজিত মূল্য নিয়ন্ত্রণ করা সম্ভব। এতে ব্যবস্থার উপর চাপ কমে এবং একই সাথে রাষ্ট্রের সংযোজিত মূল্য আদায়ও নিশ্চিত হয়।

কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় কর্তৃক ভূমি আইনের খসড়া সংশোধনীতে দুটি প্রধান বিষয়বস্তুকে কেন্দ্র করে আলোকপাত করা হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

প্রথম গোষ্ঠীতে এমন বিষয়বস্তু রয়েছে যা নতুন যুগের জাতীয় উন্নয়নের চাহিদা এবং দুই অঙ্কের অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে।

মন্ত্রণালয় ভূমি আইনের বিভিন্ন ধারা সংশোধন ও পরিপূরণ করার প্রস্তাব করছে, যাতে জাতীয় সংসদের প্রস্তাবনা এবং সরকারি অধ্যাদেশ ও প্রস্তাবনার মাধ্যমে প্রবিধান সংকলনের দ্বারা ভূমি আইন বাস্তবায়নের অসুবিধা ও প্রতিবন্ধকতা মোকাবেলার জন্য পদ্ধতি ও নীতিমালার বিধান অন্তর্ভুক্ত করা যায়। এর মধ্যে রয়েছে জমির মূল্য, জমির মূল্য তালিকা, জমির মূল্য সমন্বয় সহগ; ভূমি ব্যবহার ফি, ভূমি ইজারা ফি; ভূমি অধিগ্রহণ, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন।

ভূমি সনদের নিবন্ধন ও প্রদান; ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা ও নকশা; ভূমি বরাদ্দ, ভূমি ইজারা, ভূমি ব্যবহারের রূপান্তরের অনুমতি, ভূমি ইজারার ধরন নির্বাচন, ভূমি উপবিভাজন, ভূমি একত্রীকরণ; নির্দিষ্ট প্রকারের ভূমির জন্য ভূমি ব্যবহার বিধি; ভূমি তথ্য ব্যবস্থা, এবং ভূমি বিরোধ নিষ্পত্তি।

একই সাথে, কমিউন পর্যায়ের ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা ও পরিকল্পনা সংক্রান্ত প্রবিধান; ধানক্ষেত ব্যবহারকারীদের অধিকার ও বাধ্যবাধকতা; ১ জুলাই, ২০১৪-এর আগে ভূমি আইন লঙ্ঘনকারী ভূমি ব্যবহারকারীদের অধিকার ও বাধ্যবাধকতা; বিশেষ ক্ষেত্রে ক্ষতিপূরণ; এবং নির্দিষ্ট ধরণের জমির ভূমি ব্যবহার ব্যবস্থায় সংশোধন ও সংযোজন করা হয়েছে।

দ্বিতীয় গোষ্ঠীতে দ্বি-স্তরীয় স্থানীয় সরকার মডেল অনুযায়ী বিকেন্দ্রীকরণ, ক্ষমতা অর্পণ, ও কর্তৃত্বের সীমা নির্ধারণ সংক্রান্ত বিধিমালা এবং ভূমি ক্ষেত্রে প্রশাসনিক সংস্কার অন্তর্ভুক্ত রয়েছে।

মন্ত্রণালয় দ্বি-স্তরীয় স্থানীয় সরকার মডেলের সাথে সামঞ্জস্য রেখে ভূমির রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা বাস্তবায়নের ক্ষমতা সংক্রান্ত প্রবিধান সংশোধন ও পরিপূরণ করার এবং ভূমির রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা বাস্তবায়নের ক্ষমতা বিষয়ে একটি নতুন বিধান যুক্ত করার প্রস্তাব করছে।

এছাড়াও, প্রাদেশিক পর্যায়ের প্রশাসনিক কার্যপ্রণালী সংক্রান্ত প্রবিধানাবলী সংশোধন ও পরিপূরণ করুন এবং আইন ব্যবস্থার মধ্যে অন্যান্য আইন ও প্রস্তাবনার সাথে সামঞ্জস্য ও অভিন্নতা নিশ্চিত করার জন্য সেগুলো পর্যালোচনা করুন।

ফাম ডুয়ি

উৎস: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html