নিচতলার দোকানঘরে বিনিয়োগের ব্যাপারে মোহভঙ্গ।

Báo Tài nguyên Môi trường•29/08/2023

[বিজ্ঞাপন_১]

খোই-দে.jpg — গো ভ্যাপ জেলার একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের একটি দোকানঘর দীর্ঘদিন ধরে খালি পড়ে আছে।

একসময় বিনিয়োগকারীদের কাছে অত্যন্ত চাহিদাসম্পন্ন এবং "সোনার রাজহাঁস" হিসেবে বিবেচিত, অনেক অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের নিচতলার দোকানঘরগুলি এখন মন্দা চাহিদা, কম ভাড়ার হার, অথবা বিক্রির জন্য রাখা হচ্ছে। এই পরিস্থিতির কারণে অনেক দোকানঘর মালিক এবং বিনিয়োগকারীদের তাদের মূলধন আটকে পড়েছে, কারণ বর্তমান কম ভাড়ার হার বিলিয়ন থেকে দশ বিলিয়ন ডং প্রাথমিক বিনিয়োগের তুলনায় নগণ্য। এটি হো চি মিন সিটিতে ঘটছে, যা দেশের সর্বোচ্চ ভোক্তা ব্যয়কারী ঘনবসতিপূর্ণ শহর।

তিন মাসেরও বেশি সময় ধরে, হো চি মিন সিটির গো ভ্যাপ জেলার একটি দোকানের মালিক মিঃ ডাং তার ৫০ বর্গমিটার আয়তনের দোকানের বাড়িটি ৫০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি লোকসানে বিক্রি করার চেষ্টা করছেন, কিন্তু এখনও কেউ খোঁজখবর নেননি। মিঃ ডাং ২০১৯ সালে প্রায় ৩.৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ এই দোকানটি কিনেছিলেন এবং প্রাথমিকভাবে এটি প্রতি মাসে ১৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ ভাড়া দিয়েছিলেন। তবে, ব্যবসা খারাপ থাকার কারণে, ভাড়াটিয়া ছয় মাস পর সম্পত্তিটি ছেড়ে দেন। পরে, মিঃ ডাং আবার "ভাড়ার জন্য" সাইনবোর্ডটি লাগিয়ে দেন, কিন্তু খুব কম জিজ্ঞাসাবাদের কারণে, তিনি সক্রিয়ভাবে ভাড়াটি প্রতি মাসে ১৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ কমিয়ে আনেন। এখন, ভাড়া দেওয়ার বেশ কয়েকবার চেষ্টা করার পরে, দাম আরও কমিয়ে প্রতি মাসে ১ কোটি ভিয়েতনামি ডং করা হয়েছে, তবে জায়গাটি খালি রয়েছে।

"প্রতি মাসে আমাকে এখনও আমার ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং ঋণের সুদ এবং মূলধন হিসেবে ২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং পরিশোধ করতে হয়। ভাড়া আয় খুবই কম, এবং সুদ পরিশোধের চাপ অপ্রতিরোধ্য, তাই আমাকে লোকসানে দোকানটি বিক্রি করতে হয়েছে, কিন্তু আমি ৩ মাসেরও বেশি সময় ধরে এটির বিজ্ঞাপন দিচ্ছি এবং এখনও কোনও ক্রেতা পাইনি," মিঃ ডাং বলেন।

একই রকম অভিজ্ঞতা ভাগ করে নিতে গিয়ে, একজন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী মিঃ হিয়েন বলেন: "২০১৮ সালে, আমি প্রাক্তন ডিস্ট্রিক্ট ২ (বর্তমানে থু ডাক সিটি) এর একটি প্রকল্পে ৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি মূল্যে একটি দোকানঘরে বিনিয়োগ করেছিলাম। ভারী যানজট সহ একটি প্রধান সড়কে অবস্থিত, আমি নিশ্চিত ছিলাম যে সময়ের সাথে সাথে আমার সম্পত্তির মূল্য বৃদ্ধি পাবে অথবা উচ্চ মূল্যে ভাড়া দেওয়া হবে। পরিকল্পনা অনুসারে, আমি প্রথমে এটি একজন ভাড়াটেকে ভাড়া দিয়েছিলাম যিনি প্রতি মাসে ৩০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর বিনিময়ে একটি কফি শপ খুলেছিলেন। তবে, ২০২০ সালের শেষের দিক থেকে, ব্যবসায়িক সমস্যার কারণে, আমার দোকানঘর এবং একই এলাকার বেশ কয়েকটি প্রতিবেশী সম্পত্তি বন্ধ এবং ভাড়া ছাড়াই পড়ে আছে।"

"যখন মহামারী শেষ হয়ে গেল, আমি ভেবেছিলাম বাজার দ্রুত স্থিতিশীল হবে, কিন্তু দুই বছর কেটে গেছে এবং আমার অ্যাপার্টমেন্ট এখনও খালি আছে। সম্প্রতি, একজন সম্ভাব্য ভাড়াটে একটি মিনি-সুপারমার্কেটের জন্য এটি ভাড়া দেওয়ার জন্য প্রতি মাসে 15 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং অফার করেছে, কিন্তু আমি এখনও রাজি হইনি। আমি এটি বিক্রি করার পরিকল্পনা করছি কারণ এটি একটি লাভজনক বিনিয়োগ নয়," মিঃ হিয়েন বলেন।

অনেক রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞের মতে, সাম্প্রতিক সময়ে ই-কমার্স উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। অনেক কোম্পানির এখন কেবল গুদাম প্রয়োজন, ভৌত দোকান নয়, এবং এই গুদামগুলি এখন স্মার্ট পরিষেবা গুদাম, অনলাইনে পরিচালিত এবং পরিচালিত, যা সস্তা এবং নিরাপদ উভয়ই। গুদামের জন্য দোকান ভাড়া নেওয়া ব্যয়বহুল এবং অনিরাপদ উভয়ই।

বিশেষজ্ঞদের মতে, ২০০০-এর দশকে ভিয়েতনামে যখন প্রথম দোকানঘর আবির্ভূত হয়েছিল তখন সেগুলো সত্যিই মূল্যবান ছিল। হো চি মিন সিটির কেন্দ্রীয় জেলাগুলিতে, একসময় "সোনার গিজ" হিসেবে বেশ কিছু দোকানঘর বিনিয়োগকারীদের আকর্ষণ করত। তাদের সাফল্যের কারণে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি ক্রমাগত বাজারে নতুন সরবরাহ ছেড়ে দেয়, যার ফলে অতিরিক্ত সরবরাহের সৃষ্টি হয়।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বিশ্বাস করেন যে একটি দোকানঘর প্রকল্পে অনেকগুলি বিষয় অন্তর্ভুক্ত থাকতে হবে, বিশেষ করে জনসংখ্যাতাত্ত্বিক তথ্য, ব্যবহারকারীর আচরণের বিস্তারিত হিসাব এবং এর মধ্য দিয়ে যাওয়া লোকের সংখ্যা যাতে ব্যবসা এবং কেনাকাটার কার্যক্রম প্রকল্পের জন্য দৈনিক নগদ প্রবাহ তৈরি করতে পারে তা নিশ্চিত করা যায়। তবেই একটি দোকানঘর লাভজনক হতে পারে। এছাড়াও, মানুষের কেনাকাটা এবং বিনোদনের অভ্যাসের উল্লেখযোগ্য পরিবর্তনগুলি সাবধানতার সাথে অধ্যয়ন করা প্রয়োজন। বর্তমানে, গ্রাহকরা অনলাইনে কেনাকাটা আরও ঘন ঘন ব্যবহার করছেন এবং স্যাটেলাইট শহরাঞ্চলে স্থানান্তরের ফলে ঘনীভূত বাণিজ্য আগের তুলনায় কম কার্যকর হয়েছে, ফলে দোকানঘরের মূল্য উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পেয়েছে।

একই মতামত ভাগ করে নেওয়ার সময়, সিবিআরই ভিয়েতনামের বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করেন যে যদিও পেশাদারদের কাছে দোকানঘরগুলি একটি লাভজনক খাত হিসাবে বিবেচিত হয়, তবে খুচরা উদ্দেশ্যে বিনিয়োগ করা সহজেই হতাশার দিকে নিয়ে যেতে পারে যদি শহরাঞ্চল এবং আশেপাশের বাসিন্দাদের কাছ থেকে সম্ভাব্য চাহিদা সাবধানতার সাথে বিবেচনা না করা হয়। বর্তমান রিয়েল এস্টেট বাজারের অনিবার্য উন্নয়ন প্রবণতায়, প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স প্রকল্পকে বাণিজ্যিক এলাকার জন্য জায়গা বরাদ্দ করতে হবে। তবে, অবস্থানের উপর নির্ভর করে, প্রতিটি প্রকল্পের বিভিন্ন চাহিদা থাকবে। অতএব, দোকানঘরের উন্নয়ন এবং উন্নতি প্রকল্পের অবস্থান এবং স্কেলের উপর নির্ভর করবে।

জেএলএল ভিয়েতনামের সাম্প্রতিক এক বাজার প্রতিবেদনে, কোম্পানিটি এই দোকানঘর বিভাগের বিনিয়োগকারীদের পরামর্শ দিয়েছে যে যদি তাদের কাছে সহজলভ্য নগদ অর্থ না থাকে, তাহলে বিনিয়োগ করার আগে তাদের দুবার ভাবা উচিত, কারণ বাজার "ধসে পড়া" খুব সহজ। বর্তমান ভাড়াটেদের ধরে রাখতে, দোকানঘরের মালিকদের ভাড়া কমাতে হবে। এদিকে, বর্তমানে ভাড়া দেওয়া সম্পত্তিগুলির জন্য, বাড়িওয়ালারা বর্তমান ভাড়া ২০-৪০% কমানোর দাবির সম্মুখীন হচ্ছেন। চুক্তির মেয়াদ ৩-৫ বছর ধরেই রয়ে গেছে; তবে, ভাড়াটেরা লিজ মেয়াদ জুড়ে ভাড়া না বাড়ানোর প্রস্তাব করছেন...

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস