৯০-৯৫% জমা দেওয়ার এবং তারপর তহবিলের অপব্যবহারের মাধ্যমে প্রতারিত হওয়া এড়াতে আপনি কী করতে পারেন?

আমাদের বাজারে সকল ধরণের আমানত কার্যক্রম কভার করতে হবে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসার খসড়া সংশোধিত আইনের ২৪ অনুচ্ছেদের ৪ নম্বর ধারার দফায় দফায় প্রবিধান সম্পর্কে বলা হয়েছে যে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ডেভেলপাররা "গ্রাহকদের কাছ থেকে আমানত গ্রহণের অনুমতি পাবেন কেবল তখনই যখন আবাসন বা নির্মাণ প্রকল্পটি ব্যবসায়ে প্রবেশের জন্য সমস্ত শর্ত পূরণ করে এবং চুক্তি স্বাক্ষরের পরে লেনদেন সম্পন্ন হয়," হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA)-এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বিশ্বাস করেন যে এই প্রবিধানটি সঠিক কিন্তু অপর্যাপ্ত। তিনি যুক্তি দেন যে, নির্মাণাধীন রিয়েল এস্টেট, আবাসন বা জমির প্লট ক্রয় এবং বিক্রয়ের জন্য চুক্তি স্বাক্ষরের আগে আমানত গ্রহণের অনুমতি দেওয়ার জন্য একটি প্রবিধানের সাথে এটির পরিপূরক হওয়া দরকার।

আমানত সংক্রান্ত আইনি বিধিবিধান এবং নির্মাণাধীন রিয়েল এস্টেট, বাড়ি এবং জমির ক্রয়-বিক্রয়ের চুক্তি স্বাক্ষরের আগে আমানত গ্রহণের ক্ষেত্রে কঠোর নিয়মকানুন পরিপূরক করার প্রয়োজনীয়তা আইনি নিয়মের সামঞ্জস্য এবং অভিন্নতা নিশ্চিত করতে এবং জালিয়াতিমূলক কার্যকলাপ প্রতিরোধ করতে প্রয়োজনীয়।

হ্যানয়ে নির্মাণাধীন একটি কনডোমিনিয়াম প্রকল্প (চিত্র: হা ফং)।

HoREA-এর চেয়ারম্যান যুক্তি দিয়েছিলেন যে ২০০৬ এবং ২০১৪ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনগুলি ত্রুটিপূর্ণ ছিল কারণ তারা চুক্তি স্বাক্ষরিত হওয়ার পরেই কেবল রিয়েল এস্টেট লেনদেন নিয়ন্ত্রণ করত, কিন্তু চুক্তি স্বাক্ষরের আগে আমানতের প্রয়োজনীয়তা নির্ধারণ করেনি।

বাস্তবে, রিয়েল এস্টেট লেনদেনের চুক্তি স্বাক্ষরের আগে আমানতের অপরিহার্য প্রয়োজনীয়তার কারণে, আমানতের পদ্ধতিগুলি খুব সাধারণ রয়ে গেছে এবং কেবলমাত্র ২০১৫ সালের দেওয়ানি কোডের ৩২৮ অনুচ্ছেদের ধারা ২ এর বিধান দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়। তবে, দেওয়ানি কোড সর্বোচ্চ আমানতের পরিমাণ নির্দিষ্ট করে না, যার ফলে অসাধু দালাল, জমির ফটকাবাজ এবং ব্যবসাগুলি প্রচুর পরিমাণে আমানত গ্রহণের জন্য সিস্টেমকে কাজে লাগায়।

"এমন কিছু ঘটনা ঘটেছে যেখানে লেনদেন মূল্যের 90-95% পর্যন্ত আমানত গৃহীত হয়েছে, তারপর অপব্যবহার করা হয়েছে, এমনকি প্রতারণা করা হয়েছে, যার ফলে আমানতকারীর ক্ষতি হয়েছে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারে অস্থিতিশীলতাও তৈরি হয়েছে। অতএব, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার আইনে এটি নিয়ন্ত্রণ করা অপরিহার্য," মিঃ চাউ বলেন।

তবে, সংশোধিত রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইনের ২৪ অনুচ্ছেদের ৪ নম্বর ধারা, রিয়েল এস্টেট লেনদেন চুক্তি সম্পন্ন করার শর্ত পূরণের আগে জমা করা আমানত নিয়ন্ত্রণ করতে ব্যর্থ হয়ে এই ত্রুটির পুনরাবৃত্তি করে। এটি বিশেষ করে সেইসব ক্ষেত্রে সত্য যেখানে আমানত "উভ-বিভক্ত জমির প্লট" কেনার এবং বিক্রি করার প্রতিশ্রুতি হিসাবে বা চুক্তি সম্পন্ন করার শর্ত পূরণের আগে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের পণ্য কেনার এবং বিক্রি করার প্রতিশ্রুতি হিসাবে করা হয়, যখন কোনও ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নথি থাকে না, অথবা উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ এখনও "বিনিয়োগকারীর অনুমোদনের সাথে সাথে বিনিয়োগ নীতি অনুমোদন করেনি", অথবা নির্মাণ এখনও শুরু হয়নি। এই ধরনের ক্ষেত্রে, আমানতকারী পক্ষ সাধারণত ক্ষতির সম্মুখীন হয়।

উদাহরণস্বরূপ, যদি আমানতের পরিমাণ কম হয় কিন্তু সম্পত্তির মূল্য বৃদ্ধি পায়, তাহলে আমানত গ্রহণকারী পক্ষ চুক্তি বাতিল করতে এবং আমানতকারীকে আমানত (অর্থের দ্বিগুণ) ফেরত দিতে ইচ্ছুক হতে পারে। অথবা, যদি আমানত বড় বা খুব বেশি হয়, তাহলে আমানত গ্রহণকারী পক্ষ জালিয়াতি করতে পারে এবং গ্রাহকের আমানত আত্মসাৎ করতে পারে...

অধিকন্তু, মিঃ চাউ-এর মতে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া সংশোধিত আইনের ২৪ অনুচ্ছেদের ৪ নম্বর ধারায় কেবল "চুক্তির কার্যকারিতা নিশ্চিত করার" উদ্দেশ্যে চুক্তি স্বাক্ষরের পরে জমা দেওয়ার বিষয়টি নির্দিষ্ট করা হয়েছে, কিন্তু "চুক্তির সমাপ্তি নিশ্চিত করার" উদ্দেশ্যে চুক্তি স্বাক্ষরের আগে জমা দেওয়ার বিষয়টি নির্দিষ্ট করা হয়নি। অতএব, "নিয়ন্ত্রণের সুযোগ" রিয়েল এস্টেট বাজারে সমস্ত আমানত কার্যক্রমকে সম্পূর্ণরূপে অন্তর্ভুক্ত করে না।

উপরোক্ত বিশ্লেষণের উপর ভিত্তি করে, তিনি নিম্নলিখিত বিষয়বস্তু যুক্ত করার পরামর্শ দিয়েছেন: রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ডেভেলপাররা আবাসন বা ভবিষ্যত নির্মাণ প্রকল্প কেনা বা লিজ নিতে আগ্রহী গ্রাহকদের কাছ থেকে আমানত গ্রহণের জন্য দায়ী এবং কেবলমাত্র তখনই তাদের কাছ থেকে আমানত গ্রহণের অনুমতি রয়েছে যখন প্রকল্পটি উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে বিনিয়োগ অনুমোদন, নির্মাণ অনুমতি (যদি প্রযোজ্য হয়) এবং নির্মাণ শুরু হয়ে থাকে। বিকল্পভাবে, ডেভেলপাররা কেবল তখনই গ্রাহকদের কাছ থেকে আমানত গ্রহণ করতে পারবেন যখন আবাসন বা নির্মাণ প্রকল্পটি ব্যবসায়ে প্রবেশের জন্য সমস্ত শর্ত পূরণ করে এবং লেনদেন এই আইনের বিধান অনুসারে পরিচালিত হয়।

"আমানতের পরিমাণ কেনা, বিক্রি করা বা লিজ দেওয়া বাড়ি বা নির্মাণ প্রকল্পের মূল্যের ৫% এর বেশি হওয়া উচিত নয়; বিক্রেতা বা লিজদাতাকে আমানত চুক্তিতে বাড়ি বা নির্মাণ প্রকল্পের বিক্রয় বা লিজ মূল্য স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে," মিঃ চাউ জোর দিয়ে বলেন।

ডেভেলপারদের আইন এড়াতে বাধা দিন।

জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক কমিটির দ্বারা সংশোধিত রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের প্রাথমিক পর্যালোচনা প্রতিবেদনে, কিছু মতামত প্রস্তাব করেছে যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনে আমানতের বিধানগুলি নিয়ন্ত্রণ করা অপ্রয়োজনীয় এবং এগুলি সিভিল কোডের সাধারণ বিধান দ্বারা পরিচালিত হওয়া উচিত। অতএব, "আমানত" সম্পর্কিত বিধানটি খসড়া আইনে একটি নতুন বিধান; খসড়া তৈরিকারী সংস্থাকে এই নিয়ন্ত্রণ প্রস্তাব করার প্রয়োজনীয়তা এবং ভিত্তি, বিশেষ করে এর ব্যবহারিক ভিত্তি সম্পর্কে রিপোর্ট এবং স্পষ্ট করার জন্য অনুরোধ করা হচ্ছে।

"প্রয়োজনে, ভবিষ্যতের রিয়েল এস্টেট লেনদেনে আমানত সম্পর্কিত নির্দিষ্ট বিধানগুলি খসড়া আইনে অন্তর্ভুক্ত করা উচিত; সিভিল কোডে ইতিমধ্যেই নির্ধারিত বিধানগুলি পুনরাবৃত্তি করার কোনও প্রয়োজন নেই," পর্যালোচনা প্রতিবেদনে বলা হয়েছে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, আমানতকারীদের ঝুঁকি সীমিত করার জন্য বাজারে সমস্ত আমানত কার্যক্রম কভার করা প্রয়োজন (চিত্র: হা ফং)।

ভবিষ্যতের নির্মাণ প্রকল্পের সাথে সম্পর্কিত রিয়েল এস্টেট লেনদেনে আমানতের বিষয়ে, নির্মাণমন্ত্রী নগুয়েন থান এনঘি আরও বলেছেন যে পূর্বে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনে এই বিষয়ে কোনও নিয়ম ছিল না।

বাস্তবে, কিছু ডেভেলপার আইন লঙ্ঘন করে বাড়ি বা নির্মাণ প্রকল্প বিক্রির শর্ত পূরণ হওয়ার আগেই গ্রাহকদের কাছ থেকে অর্থ আদায়ের জন্য আমানত চুক্তি বা অন্যান্য ধরণের চুক্তি স্বাক্ষর করে। অতএব, এই খসড়ায় কেবলমাত্র তখনই আমানত গ্রহণের নিয়ম অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে যখন বাড়ি বা নির্মাণ প্রকল্পগুলি ব্যবসায় স্থাপন এবং নিয়ম অনুসারে লেনদেন পরিচালনার শর্ত পূরণ করে।

উৎস: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/yeu-cau-dat-coc-90-95-roi-chiem-dung-lua-dao-lam-gi-de-tranh-20230415115356546.htm