Luxusní nemovitosti dominují trhu.

V okruhu 4-5 km od centra Ho Či Minova Města se téměř nenachází žádný projekt s cenou pod 100 milionů VND/m².

Trh s luxusními a nemovitostmi zaznamenává silný a trvalý růst cen.

Rozdíl je zřejmý.

Na nedávném semináři o bydlení uvedl pan Vo Huynh Tuan Kiet, ředitel pro trh s bydlením ve společnosti CBRE Vietnam, že ceny bytů na primárním trhu v Ho Či Minově Městě a Hanoji se za poslední rok zvýšily o 35–45 %. Jen ve třetím čtvrtletí ceny bytů v Ho Či Minově Městě dále rostly o dalších 15–18 %, čímž se průměrná cena zvýšila na přibližně 90 milionů VND/m². Je pozoruhodné, že přibližně 70 % nové nabídky v letošním roce patří do luxusního segmentu, což naznačuje jasný nesoulad se skutečnými bytovými potřebami většiny populace.

Luxusní bytový projekt pro ultrabohaté v srdci Ho Či Minova Města.

Podobný trend ukazují i ​​data společnosti Knight Frank Vietnam, kde se průměrná primární cena bytů v Ho Či Minově Městě blíží 96 milionům VND/m², což představuje nárůst o téměř 9 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku. Z nich téměř 60 % bytů nabízených k prodeji mělo cenu nad 100 milionů VND/m², zbytek převážně nad 60 miliony VND/m². Nadměrná nabídka luxusních bytů, která zastiňuje střední a vyšší segment, způsobuje, že ceny v roce 2025 neustále dosahují nových rekordů.

Pozorování ukazují, že od začátku roku mnoho velkých developerů nepřetržitě spouští luxusní projekty v centrální oblasti Ho Či Minova Města. V okruhu 4-5 km od nové městské oblasti Thu Thiem a centra města se téměř žádné projekty nenacházejí s cenou pod 100 milionů VND/m². To dále zužuje možnosti přístupu k bydlení pro zákazníky ze střední třídy.

Zpráva společnosti One Mount Group v Hanoji uvádí, že v prvních devíti měsících roku 2025 trh zaznamenal přibližně 20 000 nových bytů s průměrnou cenou 86 milionů VND/m² (bez DPH a poplatků za údržbu). Luxusní segment tvořil 62 % nabídky, zatímco luxusní segment 38 %. Je třeba poznamenat, že pět hlavních developerů – Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Vietnam a Sun Group – se podílelo na 74 % bytů nabízených k prodeji. Míra primární absorpce u této skupiny činila v průměru 86 %, což odráží skutečnost, že kupní síla je i nadále soustředěna na hlavní značky.

V Ho Či Minově Městě je polarizace také patrná, přičemž více než 80 % nové nabídky patří společnostem Dat Xanh Group, Gamuda Land a Masterise Homes. Tyto tři značky nejen dominují nabídce, ale také vytvářejí značnou likviditu s průměrnou mírou absorpce přibližně 84 %. Odborníci se však domnívají, že dobrá krátkodobá likvidita nestačí k eliminaci dlouhodobých rizik, pokud trh bude i nadále silně upřednostňovat segment luxusních nemovitostí, zatímco dostupné bydlení zůstane nedostatkové.

Není to náhodný jev.

Pan Vo Huynh Tuan Kiet se domnívá, že „bublina na trhu s nemovitostmi“ se může objevit i tehdy, když na trhu chybí nabídka, pokud spekulativní kapitál proudí příliš silně, investoři hromadí nemovitosti a stanovují si krátkodobá očekávání zisku, která daleko převyšují skutečnou absorpční kapacitu. Připomněl období let 2007–2011, kdy ceny nemovitostí prudce vzrostly, úvěry byly zpřísněny a trh upadl do dlouhodobého zmrazeného stavu. „V současné době, s rostoucím trendem luxusních a luxusních segmentů, bude hrozit riziko nasycení, pokud budou ceny i nadále tlačeny na nepřiměřenou úroveň, například 200–250 milionů VND/m²,“ varoval tento expert.

Podle pana Tran Minh Tiena, ředitele Centra pro průzkum trhu a zákaznické poznatky skupiny One Mount, není rostoucí koncentrace nabídky bydlení v rukou velkých developerů náhoda. V kontextu stále přísnějších právních předpisů, vysokých kapitálových nákladů a stále přísnějších požadavků na kvalitu projektů jsou pouze podniky se silnými finančními zdroji, systematickými zkušenostmi s vývojem projektů a dobrými schopnostmi řízení rizik schopny realizovat luxusní projekty.

Naopak nabídka bydlení střední třídy a dostupného bydlení je i nadále omezená. Většina nově zahájených projektů spadá do segmentu vyšší třídy a luxusu, takže skuteční kupci, zejména ti se středními příjmy, nemají prakticky žádný výběr. To přispívá k vyšším cenám bydlení a prohlubuje rozdíl mezi poptávkou a dostupností.

V této souvislosti se ekonom Dr. Can Van Luc domnívá, že pro stabilnější rozvoj trhu s nemovitostmi je nutné, aby vláda a příslušná ministerstva a agentury nadále zlepšovaly instituce související s pozemky, plánováním a nemovitostmi. Důrazné zavádění řešení týkajících se sociálního bydlení, včetně vyhlášky 261/2025/ND-CP a vyhlášky 302/2025/ND-CP o zřízení Národního fondu bydlení, je naléhavým požadavkem pro snížení cen bydlení, zejména bydlení pro osoby se středními a nízkými příjmy.

Současně je nutné diverzifikovat kapitálové zdroje pro trh s nemovitostmi, urychleně založit Národní fond bydlení a realitní investiční trusty (REIT) a prostudovat vhodný plán pro daň z nemovitostí s cílem omezit spekulace a vytvořit zdroje pro udržitelný rozvoj bydlení.

Z obchodního hlediska se Dr. Can Van Luc domnívá, že investoři musí pokračovat v restrukturalizaci svých operací, přísně kontrolovat rizika spojená s cash flow, splatností dluhů a nákladů. Podniky musí také proaktivně využívat vládní podpůrné programy, zejména ty pro rozvoj sociálního bydlení a investice do infrastruktury, aby diverzifikovaly svá produktová portfolia a snížily závislost na luxusním segmentu. „Naléhavou otázkou je, že podniky musí spolupracovat na snížení cen bydlení na rozumnější úroveň. V současné době se ceny bydlení ve Vietnamu mezi lety 2019 a 2024 zvýšily přibližně o 59 %. Do roku 2025 budou Vietnamci potřebovat v průměru 25,8 let příjmu k koupi bytu, což je 9. místo z více než 100 zkoumaných zemí, což ukazuje, že přístup k bydlení je stále obtížnější,“ zdůraznil Dr. Can Van Luc.

Kupující omezili své „spekulativní“ nákupy.

Podle průzkumu společnosti One Mount Group se investoři do nemovitostí přesouvají od krátkodobého investičního myšlení k dlouhodobé akumulaci aktiv. Kupující místo „spekulací“ na rychlé zisky stále více upřednostňují bezpečné nemovitosti se stabilní hodnotou a minimálními výkyvy v čase. V této souvislosti se klíčovým faktorem stává reputace developera, která se posuzuje pomocí tří kritérií: transparentní právní postupy a schopnost plně realizovat projekt; renomovaný partnerský ekosystém, od dodavatelů a konzultantů až po garantující banky; a provozní kapacita po předání. To znamená, že vysoká prodejní cena je pouze nezbytnou podmínkou, zatímco efektivní provoz je rozhodujícím faktorem pro udržitelnou atraktivitu projektu.

Zdroj: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm