Éra „spekulativního“ obchodování s nemovitostmi skončila.

VTV.vn - V roce 2026 se trh posouvá směrem k dlouhodobé strategii a přežít budou schopni pouze ti, kteří mají silnou finanční kapacitu a udržitelnou vizi.

Éra krátkodobých spekulací skončila; realitní trh vstupuje do dlouhodobé hry.

Promítání

Podle výzkumných údajů Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS) bude v roce 2025 na celém trhu uvedeno přibližně 128 000 nových produktů, což je nejvyšší úroveň v období 2019–2025 a blíží se vrcholu nabídky. Tento nárůst však nemůže zcela vyřešit nedostatek bytů, protože struktura nabídky je i nadále nevyvážená.

Protože většina nové nabídky pochází z luxusních bytových projektů a nízkopodlažních nemovitostí s vysokou hodnotou, zatímco segment dostupného bydlení pro většinu populace je stále velmi nedostatečný. Přibližně 25 % nabídky bytů na trhu má cenu nad 100 milionů VND za metr čtvereční, soustředěnou především u několika velkých developerů.

Pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, poukázal na to, že tato nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou ztěžuje skutečným kupujícím přístup na trh, a to i přes větší množství dostupných produktů. Zároveň to zvyšuje riziko krátkodobých investičních strategií, které se spoléhají na očekávání rychlého růstu cen.

I přes zlepšenou nabídku ceny nemovitostí i nadále nastavují nová měřítka. To je způsobeno dlouhodobě nahromaděnou poptávkou po bydlení a podpůrnými faktory, jako je hospodářský růst, investice do infrastruktury a stále vyšší náklady na rozvoj projektů. Mnoho nově zahájených projektů zaznamenalo pozitivní míru absorpce, dokonce došlo k jejich vyprodání, přičemž kupující museli za vlastnictví nemovitosti platit prémie. Během tohoto období investiční kapitál silně proudil na trh, což mnoha investorům pomohlo dosáhnout vysokých zisků v krátkém čase.

Od konce roku 2025 se však tržní krajina začala měnit, protože nabídka se zvyšovala napříč celým spektrem a likvidita již nebyla rovnoměrně rozložena mezi všechny regiony a segmenty. Podle pana Dinh Minh Tuana, ředitele jižního regionu Batdongsan.com.vn, je éra „ziskových investic všude“ u konce. Současný trh již není vhodný pro krátkodobé spekulativní strategie. Ziskové marže se výrazně zúžily, zatímco rizika se zvýšila, zejména pro investory využívající vysokou finanční páku.

Jedním ze základních faktorů, které mění trh, je navíc průlom v dopravní infrastruktuře. Zrychlené investice do rychlostních silnic, okruhů a meziregionálních tras v posledních letech nejen zvýšily hodnoty nemovitostí, ale také zkrátily dobu cestování a rozšířily rozvojové příležitosti do příměstských oblastí a satelitních měst.

Jen v roce 2025 bude v celé zemi zahájeno a slavnostně otevřeno 564 projektů s celkovou investicí přesahující 5,14 milionu miliard dongů, z čehož soukromý kapitál tvoří téměř 75 %. Celková délka rychlostních silnic, mimoúrovňových křižovatek a přístupových silnic překračuje cíle pětiletého plánu socioekonomického rozvoje na období 2021–2025.

Kromě rozvoje infrastruktury se klíčovou hnací silou pro dodávky stalo i řešení právních překážek pro projekty. Přibližně 1 000 projektů mělo své potíže vyřešené a jejich realizace byla obnovena, zatímco mnoho rozsáhlých projektů bylo schváleno a realizováno dříve, aby se předešlo riziku rekultivace půdy v rámci nových předpisů.

Pan Nguyen Quoc Anh, zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn, poznamenal, že když se nabídky uvolňují ve velkém měřítku, trh je nucen vstoupit do fáze skutečné konkurence. Dny jednotného zvyšování cen jsou pryč; projekty, které se chtějí prodat, musí prokázat svou použitelnost, propojení s infrastrukturou a kompletní právní dokumentaci.

Investoři již nemohou snadno dosáhnout rychlých zisků jako v minulosti.

Dlouhodobá investice

Vzhledem k rostoucím cenám nemovitostí ve velkých městech v porovnání s průměrnými příjmy a rostoucím kapitálovým nákladům, zejména úrokovým sazbám z úvěrů, se trh postupně zmenšuje, co se týče účastníků. Kupující hledající bydlení jsou nuceni mít solidní finanční základ a schopnost dlouhodobě akumulovat bohatství. Investoři také stále obtížněji dosahují rychlých zisků, stejně jako v předchozích obdobích.

Strategie založené na neověřených informacích, stádní mentalitě nebo krátkodobých očekáváních jsou stále riskantnější, zejména v kontextu postupně rostoucí transparentnosti tržních dat, včetně přidělování jedinečných identifikátorů nemovitostem – radí odborníci.

Podle pana Nguyen Van Dinha trh nutí investory ke změně myšlení. „Nová hra není o horké peníze. Investoři, kteří chtějí přežít, se musí zaměřit na skutečnou hodnotu, dlouhodobý potenciál využití a akceptovat delší investiční cykly,“ uvedl předseda VARS.

Nejen investoři, ale i developeři čelí značnému tlaku z důvodu nákladů na pozemky, nákladů na vývoj projektů a nákladů na financování. Podniky, které nemají finanční kapacitu, jsou příliš závislé na úvěrech nebo vyvíjejí produkty, které neodpovídají poptávce na trhu, brzy odhalí svá rizika.

VARS věří, že na trhu, který se posouvá směrem ke skutečné konkurenci, se reputace a schopnosti developera stávají hlavní konkurenční výhodou. Projekty, které zajistí včasné dokončení, plný právní soulad a transparentní informace, budou mít jasnou výhodu při přilákání investic.

VARS se dlouhodobě domnívá, že ceny nemovitostí nezaznamenají „horký“ nárůst, ale je také nepravděpodobné, že by prudce klesly. Vysoká poptávka po bydlení, ekonomický růst a pokračující investice do infrastruktury jsou faktory podporující trh. Novou cenovou hladinu navíc vytvářejí i zvýšené náklady na rozvoj projektů a finanční závazky spojené s pozemky v rámci nového ceníku.

V roce 2026 však bude poptávka na trhu velmi selektivní. Projekty s prodejními cenami daleko přesahujícími jejich skutečnou hodnotu, špatně propojené lokality, neúplná právní dokumentace nebo ty, které nejsou vhodné pro skutečné životní potřeby, riskují, že se setkají s „zmrazenou“ transakcí.

Trh s nemovitostmi se posouvá z fáze růstu založené na krátkodobých očekáváních a vstupuje do pomalejšího, ale udržitelnějšího cyklu rozvoje. Zisky již nebudou pocházet ze spekulativního obchodování, ale ze skutečné hodnoty, finanční kapacity a dlouhodobých strategií účastníků trhu.

Zdroj: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm