Je třeba harmonizovat zájmy všech stran

Investoři se potýkají s tím, aby „nesli“ náklady a platili úroky z úvěrů

Nguoi Dua Tin (NDT): V současné době, zatímco miliony lidí s nízkými a středními příjmy touží po vlastním bydlení, je nabídka cenově dostupného bydlení a sociálního bydlení téměř vyčerpána. Co si myslíte, že je příčinou této situace?

Pan Vo Hong Thang - ředitel poradenských služeb a rozvoje projektů, DKRA Group: Problém nedostatku dostupného bydlení a sociálního bydlení, které by uspokojovalo potřeby lidí s nízkými a středními příjmy, existuje a trvá již mnoho let.

Existuje mnoho faktorů, které ovlivňují tento segment, ale existují dva hlavní faktory, které přímo ovlivňují nabídku tohoto segmentu.

Zaprvé, vstupní náklady rostou. Přestože ceny nemovitostí v posledních dvou letech vykazovaly známky poklesu, je třeba přiznat, že předchozí cyklus rozvoje nemovitostí z let 2014–2020 udržoval ceny bydlení na vysoké úrovni.

To vede k extrémně vysokým investičním a stavebním nákladům pro investory do realitních projektů. Od nákupu pozemků, surovin, práce atd., to vše vertikálně roste, je velmi obtížné snížit cenu hotových nemovitostí.

Pan Vo Hong Thang - ředitel konzultačních služeb a rozvoje projektů, DKRA Group.

Za druhé, právní status realitních projektů je zdlouhavý a jeho vyřešení trvá dlouho. Od fáze vlastnictví pozemku musí investoři také žádat o schvalovací dokumenty od různých úrovní vlády, nemluvě o plánování kompenzací a vyklízení lokality... což způsobuje, že právní dokončení projektu trvá mnoho let.

Zejména u specifických podniků, jako jsou nemovitosti, většina z nich využívá vysokou finanční páku, půjčky od dluhopisových kanálů a bank jsou velmi rozsáhlé. I když se projekt zpožďuje kvůli neúplným právním dokumentům, podnik musí stále „nést“ obrovské množství úroků z úvěru. Všechny výše uvedené přílohy budou po dokončení zahrnuty v ceně produktu.

Pro podniky je proto velmi obtížné snížit ceny produktů na nízkou úroveň nebo splnit koncept „cenové dostupnosti“, jak si přeje většina lidí, zejména v současné situaci, kdy jsou náklady již tak velmi vysoké.

Investor: To, že to říkáme, ukazuje, že investoři do nemovitostí mají „bolest hlavy“ s problémem nákladů. Mohl byste prosím jasněji popsat některé náklady, které musí realitní kanceláře nést? Jak to ovlivňuje snižování cen domů, pane?

Pan Vo Hong Thang: Vstupní náklady, jako jsou poplatky za užívání pozemků, kompenzace za vyklízení staveniště, úroky z bankovních úvěrů, náklady na práci, nákup stavebního materiálu... všechny prudce vzrostly, v poslední době dokonce několikanásobně.

Projekt od doby schválení stavební politiky až po právní dokončení dle plánu trvá v průměru jen asi 3 roky, ale ve skutečnosti mohou firmy, které chtějí oficiálně zahájit stavbu, strávit až deset let papírováním a plýtvat zdroji.

Aby podniky mohly vlastnit půdu, musí platit řadu kompenzací a nákladů na vyklízení lokality prostřednictvím převodů práv k užívání půdy, placení poplatků za užívání půdy, nájemného za pozemky a poplatků za ochranu rýžových polí státu.

Dále se stavební náklady na práci, materiál atd. v průběhu času zvyšují. U bytových projektů tvoří stavební náklady přibližně 50 %, u řadových domů asi 30 % a u vil 20 %.

Nemluvě o finanční zátěži, kterou firmy znášejí, když musí platit jistinu a úroky z úvěrů. Čím déle trvá dokončení projektu, tím vyšší budou tyto finanční náklady. A konečně, tyto náklady jsou zahrnuty v prodejní ceně, kterou musí zákazníci zaplatit při koupi domu.

Pro firmy je nemožné akceptovat ztráty jen proto, aby mohly prodávat své výrobky.

V kontextu ponuré situace na trhu s nemovitostmi v posledních dvou letech se mnoho investorů snažilo nabídnout kupujícím domů atraktivní pobídky a prodloužit lhůty splácení, aby stimulovali poptávku.

Ve skutečnosti se jedná o politiku, která poškozuje zisky investorů, ale ti ji stále akceptují, aby se pokusili vytvořit likviditu. Nyní, když jsou náklady příliš vysoké, mohou podniky pouze snížit cenu svých produktů, aby harmonizovaly zájmy kupujících i prodávajících na mírné úrovni.

Je velmi obtížné donutit realitní kanceláře ke snížení cen nemovitostí na „dostupnou“ úroveň, protože podniky potřebují dosahovat zisku. Není možné očekávat, že firmy budou akceptovat ztráty jen proto, aby mohly prodávat své produkty.

V minulosti mnoho investorů očekávalo zisky až desítek procent, než cokoli podnikli, ale nyní jsou odhodláni dosáhnout bodu zvratu, v některých raných fázích dokonce i prodělat peníze. Nejvyšším cílem investorů je dnes co nejnižší prodejní cena, co nejrychlejší inkaso peněz za účelem vytvoření cash flow, což je nejlepší varianta pro zákazníky, kteří chtějí vlastnit nemovitosti.

Očekávání zvýšené nabídky bydlení díky politice

Investor: Ve skutečnosti i v obecně pochmurném kontextu realitního trhu v roce 2023 se segmentu dostupného bydlení stále dostává zvláštní pozornosti zákazníků a projekty v tomto segmentu vždy vykazují stabilní objem transakcí.

Zdá se však, že investoři mají zájem o výstavbu luxusních řadových domů a luxusních bytů... Proč si myslíte, že tento paradox existuje?

Pan Vo Hong Thang: Právní patová situace, ke které došlo současně u tisíců projektů po celé zemi, způsobila, že počet projektů způsobilých ke spuštění v posledních letech byl velmi malý, pouze v určitých segmentech.

Vzhledem k malému počtu projektů s rozumnými cenami bude rychlost prodeje jistě velmi rychlá a rušné transakce nás snadno vedou k mylné domněnce, že lidi zajímají pouze nízkonákladové projekty.

Je však také nutné vzít v úvahu realitu, že u projektů nacházejících se v „horkých oblastech“, jako je Hanoj ​​a Ho Či Minovo Město, je počet bytů s cenou pod 50 milionů VND/m2 téměř neexistující. Všechny výše uvedené projekty budou mít ceny 70–80 milionů VND/m2, dokonce i 100 milionů VND/m2, což je také známé jako luxusní nemovitosti.

Všechny výše uvedené projekty se nacházejí v tak prestižních lokalitách, že je pro investory velmi obtížné snižovat ceny produktů. A zejména v nedávné minulosti byl počet luxusních projektů vhodných k prodeji velmi nízký, což také snížilo objem transakcí v tomto segmentu.

Proto není možné podívat se na počet transakcí na trhu a potvrdit, že o segment luxusních nemovitostí je menší zájem než o segment dostupného nebo sociálního bydlení.

Pokud se sníží náklady, okamžitě klesnou i ceny nemovitostí.

Kromě toho se pro některé investory mnoho podniků od začátku zaměřilo na rozvoj segmentu řadových a hodnotných domů a má dlouhodobou strategii pro rozvoj tohoto segmentu, takže i když skutečně chtějí rozvíjet segmenty s nižší hodnotou, aby uspokojili poptávku na trhu, musí se stále držet původní orientace.

Spolu s tím byly některé projekty realizovány nedokončené s velmi vysokými kapitálovými investicemi, takže pro investory je obtížné snadno přejít do jiných segmentů nemovitostí.

Investor: Jaká řešení by tedy podle vašeho názoru měla být zavedena k vyřešení problému nedostatku dostupného bydlení? Revidovaný zákon o nemovitostech byl schválen a bude uplatňován v praxi. Jaký podle vás bude mít dopad na nabídku na trhu s nemovitostmi?

Pan Vo Hong Thang: Na základě hlavních státních politik můžeme s jistotou očekávat, že v příštích 3–5 letech dramaticky vzroste nabídka sociálního a dostupného bydlení, což vynahradí nedostatek bytových potřeb většiny lidí v poslední době.

K dosažení tohoto cíle je stále nejdůležitější role státu, který má klíčový úkol provozovat a orientovat rozvoj trhu prostřednictvím politik, institucí a strategií...

Nejdůležitější je vyřešit všechny právní otázky projektu a zkrátit dobu administrativního řízení, aby firmy mohly rychle zahájit výstavbu. Zejména nově novelizované a doplněné zákony budou mít po oficiální implementaci jistě okamžitý pozitivní dopad na nabídku na trhu.

Za druhé, je nutné přezkoumat náklady na využívání půdy a mělo by existovat více programů daňové podpory pro podniky, které rozvíjejí segmenty dostupného bydlení a sociálního bydlení.

Za třetí, Vietnam by měl zvážit zřízení dodatečných fondů pro rozvoj bydlení pro ty, kteří si poprvé pořizují bydlení, jako je tomu v Singapuru.

A konečně, naše země by měla vytvořit více fondů pro čisté pozemky a dražit je, aby podniky měly snadný přístup k půdě.

Pokud jde o podniky, povaha je stále vztahem nabídky a poptávky. Pokud se zvýší vstupní náklady, zvýší se prodejní cena a naopak. Pokud se náklady sníží, okamžitě se sníží i cena hotových nemovitostí. Stát stále hraje důležitou roli v rozhodování o růstu a poklesu trhu s nemovitostmi, aby mohl výše uvedené náklady kontrolovat .

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html