Je nutné sladit zájmy všech stran.

Developeři se potýkají s náklady a splácením úroků z úvěrů.

Reportér (NĐT): V současné době, zatímco miliony lidí s nízkými a středními příjmy touží po vlastním bydlení, je nabídka cenově dostupného bydlení a sociálního bydlení téměř vyčerpána. Jaké jsou podle vás důvody této situace?

Pan Vo Hong Thang - ředitel poradenských služeb a rozvoje projektů, DKRA Group: Problém nedostatečné nabídky cenově dostupného bydlení a sociálního bydlení pro uspokojení potřeb lidí s nízkými a středními příjmy se vyskytuje a přetrvává již mnoho let.

Existuje mnoho faktorů, které k tomu přispívají, ale dva hlavní přímo ovlivňují nabídku v tomto segmentu.

Zaprvé, vstupní náklady se zvýšily. Přestože ceny nemovitostí v posledních dvou letech vykazovaly známky poklesu, je třeba uznat, že předchozí cyklus rozvoje nemovitostí přibližně od roku 2014 do roku 2020 udržoval ceny nemovitostí na vysoké úrovni.

To vede k extrémně vysokým investičním a stavebním nákladům pro developery realitních projektů. Vzhledem k dramatickému nárůstu nákladů na pozemky, suroviny, pracovní sílu atd. je velmi obtížné snížit cenu hotových nemovitostí.

Pan Vo Hong Thang - ředitel konzultačních služeb a rozvoje projektů, DKRA Group.

Za druhé, právní status realitních projektů je často zdlouhavý a jeho řešení trvá velmi dlouho. Od fáze vlastnictví pozemků musí developeři stále získávat schválení od různých úrovní vlády, nemluvě o vypracování plánů kompenzací a přesídlení… což způsobuje, že se dokončení právních postupů projektu táhne po mnoho let.

Zejména pro specializované podniky, jako jsou nemovitosti, které většinou využívají vysokou finanční páku, jsou půjčky od dluhopisových a bankovních kanálů značné. I když se projekty zpožďují kvůli neúplným právním postupům, podniky stále musí nést obrovské úrokové platby z těchto úvěrů. Všechny tyto související náklady budou nakonec po dokončení započítány do konečné ceny produktu.

Pro podniky je proto velmi obtížné snížit ceny produktů na úroveň, která je „dostupná“ a požaduje ji většina lidí, zejména v současné situaci, kdy jsou náklady již tak velmi vysoké.

Investor: To ilustruje, jak se developeři nemovitostí potýkají s problémem nákladů. Mohl byste blíže popsat některé náklady, kterými jsou realitní kanceláře v současné době zatíženy, a jak to ovlivňuje snižování cen nemovitostí?

Pan Vo Hong Thang: Vstupní náklady, jako jsou poplatky za užívání pozemků, kompenzace za vyklizení pozemků, úroky z bankovních úvěrů, náklady na práci a nákup stavebního materiálu... se v poslední době prudce zvýšily, a to dokonce několikanásobně.

Očekává se, že projekt, od počáteční fáze plánování až po dokončení právních postupů, bude trvat v průměru pouze asi 3 roky. Ve skutečnosti však mohou firmy strávit až deset let nebo i více papírováním pro oficiální zahájení výstavby, což vede k plýtvání zdroji.

Aby mohly podniky vlastnit půdu, musí vynaložit řadu nákladů spojených s kompenzací a vyklízením pozemků prostřednictvím převodu práv k užívání pozemků, placení poplatků za užívání pozemků, pozemkového nájemného a poplatků za ochranu rýžových polí státu.

Dále náklady na výstavbu, včetně práce a materiálu, v průběhu času stabilně rostou. U bytových domů tvoří stavební náklady přibližně 50 %, u řadových domů kolem 30 % a u vil 20 %.

Nemluvě o finanční zátěži, kterou firmy znášejí, když musí splácet jistinu a úroky z úvěrů. Čím déle trvá dokončení projektu, tím vyšší se tyto finanční náklady nashromáždí. A nakonec se všechny tyto náklady započítávají do prodejní ceny, kterou musí zákazníci zaplatit při koupi domu.

Není možné očekávat, že firmy akceptují ztráty jen proto, aby se zbavily zásob.

V kontextu stagnujícího trhu s nemovitostmi, jaký zažil v posledních dvou letech, se mnoho developerů snaží nabídnout kupujícím domů atraktivní pobídky a prodloužit platební lhůty, aby stimulovali poptávku.

Ve skutečnosti je to politika, která poškozuje zisky investorů, ale ti ji stále akceptují ve snaze vytvořit likviditu. Nyní, když jsou náklady příliš vysoké, mohou podniky pouze snižovat ceny produktů, aby v rozumné míře vyvážily zájmy kupujících i prodávajících.

Je velmi obtížné donutit realitní kanceláře snížit ceny domů na „dostupnou“ úroveň, protože podnikání musí být ziskové a je nemožné očekávat, že budou akceptovat ztráty jen proto, aby prodaly své zásoby.

Dříve se mnoho developerů snažilo o zisk v řádu desítek procent před zahájením jakéhokoli projektu. Nyní se však snaží dosáhnout bodu zvratu, nebo v některých počátečních fázích dokonce utrpět ztráty. Nejvyšším cílem developerů je dnes nabídnout co nejnižší prodejní cenu a co nejrychleji inkasovat platby, aby generovali cash flow, což je již nyní nejlepší volbou pro zákazníky, kteří chtějí vlastnit nemovitosti.

Očekávání zvýšené nabídky bydlení v důsledku změn politiky.

Investor: Realita je taková, že i v obecně pochmurném kontextu realitního trhu v roce 2023 se segmentu dostupného bydlení vždy věnoval zvláštní pozornost zákazníků a projekty v tomto segmentu si trvale udržovaly stabilní objemy transakcí.

Zdá se však, že investoři mají zvláštní zájem o výstavbu luxusních řadových domů a luxusních bytů. Proč k tomuto paradoxu dochází?

Pan Vo Hong Thang: Právní překážky, které se vyskytují současně u tisíců projektů po celé zemi, vedly v posledních letech k tomu, že jen velmi malý počet projektů byl způsobilý ke spuštění a soustředil se pouze na několik specifických segmentů.

Vzhledem k omezenému počtu projektů a jejich rozumným cenám je prodej jistě velmi rychlý a živé transakce nás snadno vedou k mylnému přesvědčení, že zájem veřejnosti přitahují pouze nízkonákladové projekty.

Je však také důležité uznat realitu, že u projektů nacházejících se v „horkých oblastech“, jako je Hanoj ​​a Ho Či Minovo Město, téměř žádné byty neexistují s cenou pod 50 milionů VND/m2. Tyto projekty mají obvykle ceny v rozmezí 70–80 milionů VND/m2, nebo dokonce 100 milionů VND/m2, což je považováno za luxusní nemovitosti.

Vzhledem k tomu, že se všechny tyto projekty nacházejí v tak prestižních lokalitách, je pro developery velmi obtížné snižovat ceny produktů. Navíc v poslední době je počet luxusních projektů vhodných k uvedení na trh velmi nízký, což má za následek i nízké objemy transakcí v tomto segmentu.

Proto není možné na základě počtu transakcí na trhu dojít k závěru, že segment luxusních nemovitostí je méně populární než segment dostupného nebo sociálního bydlení.

Pokud se podaří snížit náklady, cena nemovitostí se okamžitě sníží.

Navíc se někteří developeři od samého začátku zaměřili na výstavbu řadových domů a nemovitostí s vysokou hodnotou a mají dlouhodobou strategii pro rozvoj tohoto segmentu. Proto i když by chtěli rozvíjet segmenty s nižší hodnotou, aby uspokojili poptávku na trhu, musí se stále držet svého původního směru.

Některé projekty navíc zůstaly nedokončené s velmi vysokými kapitálovými investicemi, což investorům ztěžuje snadný přechod do jiných segmentů nemovitostí.

Investor: Jaká řešení jsou podle vašeho názoru potřeba k řešení nedostatku dostupného bydlení? Novelizovaný zákon o pozemkových úpravách byl schválen a brzy bude zaveden. Jak hodnotíte dopad, který to bude mít na nabídku na trhu s nemovitostmi?

Pan Vo Hong Thang: Na základě hlavních státních politik můžeme plně očekávat, že v příštích 3–5 letech dramaticky vzroste nabídka sociálního a dostupného bydlení, což kompenzuje nedostatek bytů, kterému v poslední době čelí drtivá většina populace.

Aby toho bylo dosaženo, zůstává prvořadá role státu, který nese hlavní odpovědnost za řízení a usměrňování rozvoje trhu prostřednictvím politik, institucí a předpisů.

Nejdůležitější je vyřešit všechny právní otázky týkající se projektu a zkrátit administrativní postupy, aby firmy mohly rychle zahájit výstavbu. Zejména nedávno novelizované a doplněné zákony budou mít jistě okamžitý pozitivní dopad na nabídku na trhu po jejich oficiálním zavedení.

Za druhé, je třeba přezkoumat náklady na využívání půdy a mělo by existovat více programů daňové podpory pro podniky, které budují dostupné bydlení a sociální bydlení.

Za třetí, Vietnam by měl zvážit zřízení většího počtu fondů pro rozvoj bydlení pro majitele prvních domů, podobně jako Singapur.

A konečně, v naší zemi bychom měli vytvořit více fondů pro čisté pozemky a prodávat je v aukcích, aby podniky měly snadný přístup k půdě.

Z obchodního hlediska zůstává základním vztahem nabídka a poptávka. Pokud se zvýší vstupní náklady, porostou prodejní ceny, a naopak, pokud se náklady sníží, cena nemovitostí se okamžitě sníží. Pro kontrolu těchto nákladů hraje stát stále klíčovou roli při určování rostoucích a klesajících trendů na trhu s nemovitostmi .

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html