Naléhavá potřeba výstavby sociálního bydlení - Závěrečný článek: Přidání nových mechanismů

Podle prognózy Ministerstva stavebnictví bude poptávka po bydlení v období 2021–2030 nadále růst, zejména v městských oblastech. Poměr městské populace k celkové zastavěné ploše je v současnosti okolo 40 % a do roku 2030 se zvýší na zhruba 45 %. Při současném tempu růstu populace a poptávce po bydlení je nutné každoročně přidávat přibližně 70 milionů metrů čtverečních městských bytů.

Zejména potenciál a prostor pro rozvoj segmentu sociálního bydlení ve Vietnamu je stále velký. Ve skutečnosti však nejsou dané politiky příliš atraktivní, takže většina realitních kanceláří je k tomuto segmentu stále „lhostejná“. Lidé i firmy očekávají řadu nově vydaných politik, které pomohou odstranit procedurální a finanční překážky na podporu rozvoje sociálního bydlení.

Pan Nguyen Hoang Nam - generální ředitel společnosti G-Home:

V současné době, pokud chce investor postavit sociální bydlení, musí podnik vyčlenit 20 % bytového fondu na pronájem a teprve po 5 letech jej může prodat. V současné době musí podniky na výstavbu sociálního bydlení vynaložit velmi vysoké náklady, přičemž cena pronájmu nemůže být vysoká, protože existuje „rámec“.

Veškeré prodejní a nájemní ceny sociálního bydlení jsou zveřejněny na informačním portálu Ministerstva výstavby v lokalitách, kde se projekty nacházejí. Odhadovaná cena nájemného sociálního bydlení v Hanoji a Ho Či Minově Městě se pohybuje kolem 100 000 VND/m2/měsíc. V ostatních provinciích a městech se pohybuje kolem 30 000–50 000 VND/m2/měsíc.

Nemluvě o tom, že pokud si chcete pronajmout sociální bydlení, musí nájemník splňovat mnoho podmínek; alespoň nájem po dobu 1 roku. Nařízení navíc stanoví, že pokud jste jednou využili sociální bydlení, nemůžete ho využít podruhé. Pokud si tedy oficiálně pronajmete byt na 1 měsíc, nebude si moci sociální bydlení v budoucnu koupit.

Mnoho zemí světa úspěšně a široce zavedlo model, kdy firmy staví nájemní bydlení, protože jejich dlouhodobé kapitálové náklady jsou nízké. Firmy si musí půjčovat pouze s úrokovou sazbou okolo 3 %, aby mohly snadno investovat, a když pak pronajímají, stále mohou generovat zisk.

Mezitím ve Vietnamu musí podniky v současné době využívat kapitál s úrokovými sazbami okolo 12–15 % a vždy musí mít rezervní poplatky, takže implementační náklady se zvyšují. Se současným finančním mechanismem neexistuje žádný zdroj peněz na podporu podniků, když jsou úrokové sazby a vstupní náklady velmi vysoké.

Zisková marže podniku je přitom pouze 10 %, v průměru je zisk pouze 2 % ročně. To ztěžuje přilákání podniků k investicím do výstavby sociálního bydlení.

Paní Duong Thuy Dung - vrchní ředitelka CBRE Vietnam:

Od roku 2021 se na sazbu investičního kapitálu pro výstavbu sociálního bydlení vztahuje stejná sazba investičního kapitálu pro výstavbu komerčních bytů stanovená Ministerstvem výstavby. Dne 13. července 2022 však Ministerstvo výstavby vydalo rozhodnutí č. 610/QD-BXD o vyhlášení sazby investičního kapitálu pro stavební práce a celkové ceny výstavby konstrukčních prvků prací v roce 2021.

Ministerstvo stavebnictví proto vydalo rámec pro investiční kapitál na výstavbu projektů sociálního bydlení ve formě bytových domů. Přezkum ukázal, že investiční kapitál na výstavbu projektů sociálního bydlení je přibližně o 25 % nižší než investiční kapitál na výstavbu komerčních bytových domů.

Projekty sociálního bydlení, které se mají stavět od roku 2021, se tedy budou při tvorbě cenových plánů odvolávat na míru investičního kapitálu vydanou Ministerstvem stavebnictví, a proto je míra investičního kapitálu pro výstavbu sociálního bydlení nižší než pro komerční bydlení. Pokud však chceme zajistit dobrou kvalitu a budovat vzorové oblasti sociálního bydlení, je třeba míru investičního kapitálu zvýšit.

V současné době jsou ve Vietnamu vysoké nejen náklady na sociální bydlení, ale i náklady na rozvoj všech realitních produktů. Problém, který je tedy třeba vyřešit, je, jak se investoři mohou vyhnout ztrátám a dosáhnout zisku v obchodních aktivitách.

I když je poptávka po bydlení na trhu stále velmi vysoká, zejména v „dostupném“ segmentu, nebo zejména v oblasti sociálního bydlení, měly by i firmy bedlivě sledovat trh, být schopny využít příležitostí a nabízet produkty, které nejsou příliš nákladné. Zkušenosti z některých zemí světa navíc ukazují, že investoři místo nabízení bytů k prodeji kupujícím umožňují lidem pronájem na dobu 1–3 let, přičemž v nájemní smlouvě je klauzule, která jim umožňuje koupi. Lidé v nouzi tak budou mít během těchto 3 let více příležitostí k hromadění a výběru.

Pan Le Hoang Chau - předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města:

Podle vyhlášky č. 100/2015/ND-CP mohou investoři projektů sociálního bydlení zvýšit hustotu zástavby nebo koeficient využití půdy až na 1,5násobek normy. V nejnovějším návrhu vyhlášky o rozvoji a správě sociálního bydlení však Ministerstvo výstavby toto ustanovení vypustilo.

Návrh vyhlášky o rozvoji a správě sociálního bydlení je třeba znovu doplnit ustanovení, které investorům projektů sociálního bydlení umožňuje upravit hustotu zástavby nebo koeficient využití půdy maximálně o 1,5násobek oproti stavebním normám a standardům. Tím se zajistí proveditelnost a investory se povzbudí k vyjednávání o získání práv k užívání pozemků nebo o vlastnictví práv k užívání pozemků za účelem realizace projektů sociálního bydlení.

Toto je také jeden z politických mechanismů k přilákání investorů. Investoři projektů sociálního bydlení by měli mít možnost upravit hustotu zástavby nebo koeficient využití půdy maximálně 1,5násobek oproti současným stavebním normám a předpisům vydaným příslušnými orgány v případech výběrových řízení na investory, kde pozemek nebo pozemková plocha má územní plán pouze v měřítku 1/2000, nebo v případech, kdy má investor právo pozemek využívat k realizaci projektu sociálního bydlení.

Protože bez tohoto politického mechanismu se investoři rozhodnou využít svůj stávající pozemkový fond k realizaci projektů komerčního bydlení, které jsou jednodušší a efektivnější, namísto realizace projektů sociálního bydlení, které jsou vázány mnoha předpisy.

Kromě toho, ačkoli stát nemá k dispozici pozemkové fondy pro výstavbu sociálního bydlení, je nutné povzbuzovat investory k vyjednávání o vlastních právech k užívání pozemků nebo k získání práv k užívání pozemků za účelem realizace projektů sociálního bydlení.

Podle VNA

Zdroj: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478