Strategie alokace kapitálu je pod tlakem rostoucích úrokových sazeb.

Vstupem do roku 2026 vstupuje vietnamský trh s nemovitostmi do fáze jasné diferenciace, jelikož úrokové sazby z úvěrů mají tendenci opět růst po dlouhém období nízkých sazeb, aby podpořily ekonomické oživení.

To nejen přímo ovlivňuje přístup podniků a kupujících domů ke kapitálu, ale také mění investiční toky, struktury produktů a konkurenční prostředí na trhu.

Trh je polarizován pod vlivem úrokových sazeb.
Od konce roku 2025 do současnosti mnoho komerčních bank upravilo úrokové sazby z vkladů směrem nahoru v rámci určitých splatností, aby uspokojily střednědobé a dlouhodobé kapitálové potřeby. To vedlo k mírnému nárůstu úrokových sazeb u hypotečních úvěrů a úvěrů pro realitní podniky.

Zatímco úrokové sazby u hypoték se během preferenčního období 2024–2025 běžně pohybovaly kolem 6–8 % ročně, u mnoha nových úvěrů se nyní zvýšily na 8–10 % ročně, nebo i výše v závislosti na skupině zákazníků a době splatnosti.

Pro podniky se také zvyšují náklady na kapitál, zejména pro ty s vysokou mírou zadlužení nebo slabým cash flow.

Dopad rostoucích úrokových sazeb je patrný i u těch, kteří si kupují bydlení pro osobní potřebu, přičemž úvěry jsou splatné na 15–20 let. I zvýšení úrokových sazeb o 1–2 % výrazně zvyšuje tlak na měsíční splátky, což vede mnoho rodin k přehodnocení jejich plánů na koupi bydlení, zejména vzhledem k tomu, že ceny bytů ve velkých městech zůstávají vysoké.

Trh s nemovitostmi je pod tlakem rostoucích úrokových sazeb velmi diferencovaný, přičemž velkou část trhu tvoří developerské fondy. Foto: Doan Thanh

Uprostřed rostoucích kapitálových nákladů zaznamenává trh s nemovitostmi významnou diferenciaci mezi segmenty. Nemovitosti sloužící skutečné bytové potřebě, jako jsou byty střední třídy, sociální bydlení a dostupné bydlení, si udržují relativně stabilní poptávku díky silné skutečné potřebě. Tento segment je považován za nejodolnější vůči kolísání úrokových sazeb.

Naopak, vysoce spekulativní produkty, jako jsou pozemky v oblastech bez kompletní infrastruktury, rekreační objekty atd., které závisí na očekávání růstu cen, nebo projekty s neúplnou právní dokumentací, budou čelit větším obtížím z hlediska likvidity.

V minulosti, kdy byly úrokové sazby nízké a peněžní tok hojný, bylo mnoho investorů ochotno si půjčit kapitál na spekulace s pozemky nebo investovat na základě stádní mentality, ale s rostoucími náklady na kapitál se tato strategie stala mnohem rizikovější.

Podle odborníků trh vstupuje do silného procesu filtrování. Projekty s transparentním právním rámcem, dobrou infrastrukturou a splňující skutečné potřeby budou i nadále přitahovat investice, zatímco projekty bez praktické hodnoty budou pro investory méně atraktivní.

Sektor průmyslových nemovitostí je stále považován za sektor s významným růstovým potenciálem díky pokračujícímu silnému přílivu přímých zahraničních investic (PZI) do Vietnamu. Konkurence se však stává stále tvrdší, protože investoři mají tendenci vybírat projekty se strategickými lokalitami, integrovanou infrastrukturou a dobrou logistickou dostupností.

Podle údajů Vietnamské státní banky dosáhly do konce roku 2025 nesplacené úvěry realitním podnikům přibližně 2,16 bilionu VND, což představuje nárůst o 49,55 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2024 a představuje 45,58 % celkových nesplacených úvěrů v celém sektoru.

Je pozoruhodné, že tato míra je přibližně 1,85krát vyšší než nárůst spotřebitelských úvěrů na užívání nemovitostí (26,79 %). Proto jsou realitní podniky po úpravě bankovních úrokových sazeb vystaveny značnému tlaku zvýšených kapitálových nákladů a mnoho podniků čelí většímu tlaku na splácení dluhů.

Řešení pro efektivní řízení kapitálových toků.

Rostoucí úrokové sazby také významně mění chování kupujících nemovitostí. Místo toho, aby se řídili heslem „kupujte rychle, než ceny vzrostou“, nyní mnozí upřednostňují pečlivé propočítávání cash flow a dlouhodobé schopnosti splácet dluhy. Upřednostňují se nemovitosti, které nabízejí stabilní cash flow, slouží skutečným potřebám nebo se nacházejí v oblastech s jasným plánováním infrastruktury. Zároveň se ve srovnání s předchozími obdobími snížila potřeba finanční páky ke zmírnění finančních rizik.

V kontextu rostoucích úrokových sazeb a přísnější kontroly úvěrů se finanční expert Dr. Nguyen Tri Hieu domnívá, že realitní kanceláře musí změnit své myšlení ohledně využívání kapitálu směrem k bezpečnosti, flexibilitě a upřednostňování dlouhodobé efektivity namísto expanze za každou cenu.

Správná alokace kapitálu se stane rozhodujícím faktorem pro přežití a konkurenceschopnost podniku na vysoce fragmentovaném trhu.

Aby bylo možné efektivně směrovat kapitál, odborníci navrhují, aby podniky investovaly do produktů, které splňují skutečné potřeby lidí. Foto: Doan Thanh

Za prvé, firmy potřebují restrukturalizovat svá investiční portfolia a zaměřit zdroje na projekty s kompletní právní dokumentací, silným prodejním potenciálem a schopností rychle generovat cash flow. Projekty, které se rozvíjejí pomalu, mají nízkou efektivitu nebo jsou spekulativní povahy, by měly být přezkoumány a zváženy prodloužení termínů, převod vlastnictví nebo uzavření investičních partnerství za účelem snížení finančního tlaku.

Dalším důležitým řešením je snížení závislosti na bankovních úvěrech. Namísto nadměrného využívání finanční páky musí podniky diverzifikovat své zdroje financování prostřednictvím spolupráce s investičními fondy, společných podniků se zahraničními partnery, emise akcií nebo získávání kapitálu od zákazníků v souladu s právními předpisy.

To je vnímáno jako způsob, jak mohou podniky zvýšit svou odolnost vůči kolísání úrokových sazeb.

„Podniky navíc musí upřednostnit alokaci peněžních toků do segmentů s vysokou reálnou poptávkou, jako je dostupné bydlení, sociální bydlení, nemovitosti sloužící výrobě a logistice nebo produkty se stabilním provozním potenciálem. Tyto segmenty si nejen udržují lepší likviditu, ale také pomáhají podnikům generovat stabilní peněžní tok v dlouhodobém horizontu,“ analyzoval Dr. Nguyen Tri Hieu.

Zejména v novém kontextu se realitní podniky již nemohou rozvíjet podle modelu „krátkodobé půjčky, dlouhodobé investice“ jako dříve. Místo toho se strategie alokace kapitálu musí zaměřit na bezpečnost, praktickou efektivitu a schopnost udržet udržitelný cash flow. Podniky musí pro každou fázi vypracovat plány cash flow, vhodně vyvážit poměr zadlužení a proaktivně si vytvářet rezervní fondy pro případ kolísání úrokových sazeb nebo poklesu likvidity trhu.

Digitální transformace ve finančním řízení a projektových operacích je navíc považována za nezbytné řešení pro optimalizaci nákladů. Využití technologií pomáhá firmám sledovat využití kapitálu v reálném čase, a tím včas upravovat investiční plány a předcházet rozptylu zdrojů.

Zdroj: https://hanoimoi.vn/chien-strateg-phan-luong-nguon-von-duoi-ap-luc-lai-suat-tang-750563.html