Vyčištění oblasti přesídlení
Městská oblast Thu Thiem, která se pyšní prvotřídní polohou a rozkládá se na 930 hektarech (včetně 770 hektarů pro novou městskou oblast a 160 hektarů pro přesídlení), je již dlouho považována za „zlatý důl“ Ho Či Minova Města. Po mnoho let však zde zůstalo velké množství veřejného majetku nevyužito; včetně oblasti přesídlení s tisíci neobsazených bytů a pozemků, které byly dříve vydraženy, ale nikdy nebyly úspěšně zastavěny.
Podle plánu uspořádá Ho Či Minovo Město v květnu svou 5. aukci 3 790 bytů určených pro přesídlení. Novinkou této aukce je rozdělení aktiv do dvou skupin, aby se zvýšila atraktivita a rozšířil okruh účastníků.
Konkrétně Skupina 1 zahrnuje parcely R1, R2 a R3 s přibližně 2 220 byty; Skupina 2 zahrnuje parcely R4 a R5 s přibližně 1 570 byty. Očekává se, že tento menší rozsah sníží počáteční finanční tlak na investory, a tím přiláká k účasti více podniků.
Podle odborníků se v této aukci nejedná pouze o prodej již postavených bytů, ale v podstatě o převod práva na přestavbu vzácného pozemku v srdci čtvrti Thu Thiem. To otevírá investorům značné příležitosti k rekonstrukci, nebo dokonce demolici, stávajících staveb za účelem výstavby nových projektů.
Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, uvedl: „Plánování v této oblasti prošlo významnými úpravami, včetně 90násobného zvýšení koeficientu využití půdy a úpravy výšky budov, která může dosáhnout přibližně 40–45 pater. Očekává se, že tyto změny vytvoří příznivější podmínky pro investory účastnící se aukce. Vítězní uchazeči proto mohou zvážit demolici všech stávajících dočasných bytových staveb, aby mohli realizovat nové projekty podle schváleného plánu.“
Někteří odborníci navrhují zvážit maximální poměr využití půdy kolem 15násobku, což odpovídá mnoha stávajícím projektům výškových budov v oblasti. Zvýšení poměru využití půdy by zvýšilo celkovou zastavěnou plochu, a tím by se zvýšila hodnota a atraktivita projektu.
Ceny nemovitostí v Thu Thiem jsou v současnosti již vysoké a pohybují se od 200 do 300 milionů VND/m², v některých lokalitách i výše. Rozšíření plánovacích ukazatelů je považováno za klíčový faktor pro zajištění finanční proveditelnosti.
Zpřísněte aukční podmínky, abyste se vyhnuli opakování minulých scénářů.
Kromě oblasti pro přesídlení v okrese An Khanh byl také obnoven plán na dražbu 7 „prvotřídních“ pozemků v Thu Thiem. V souladu s tím plánuje Ho Či Minovo Město v roce 2026 dražit práva k užívání pozemků k 7 pozemkům v nové městské oblasti Thu Thiem.
Seznam zahrnuje parcely 3-8, 3-9, 3-12 (funkční zóna 3); parcely 7-1, 7-17 (funkční zóna 7); parcely 1-12 (funkční zóna 1) a parcely 4-21 (funkční zóna 4). Všechny tyto pozemky jsou s dokončenou technickou infrastrukturou a v podstatě dokončenými kompenzačními a terénními pracemi, připravené k uvedení do prodeje.
Nadcházející aukce nejenže vygeneruje příjem do rozpočtu, ale může také stanovit novou referenční cenu pro celý region. Na trhu, který potřebuje zásadní zlom k oživení, se očekává, že dražba velkých pozemků pomůže uvolnit zdroje.
Ponaučení z aukcí v roce 2021, kdy zrušení vkladů narušilo trh, však zůstávají relevantní. Proto se očekává, že tato aukce bude mít důslednější a věcnější přístup a zaměří se na udržitelnou hodnotu.
Podle odborníků je klíčovým faktorem zajištění transparentnosti aukčního procesu a zavedení cenového mechanismu, který přesně odráží tržní podmínky. Za nezbytné řešení pro stanovení přiměřených cen je považováno vytvoření pracovních skupin složených z nezávislých odborníků na oceňování.
Kritéria oceňování by měla být založena na řadě faktorů, jako je rozsah projektu, typ developerského projektu, lokalita a míra absorpce trhu. Klíčovým faktorem je také hodnota značky, kterou investoři získají vlastnictvím prvotřídních nemovitostí. Jedním z hlavních bodů této aukce je zpřísnění podmínek účasti s cílem omezit spekulace a propadnutí zálohy.
Odborníci naznačují, že je třeba sledovat celý „životní cyklus“ projektu po aukci, se zaměřením na finanční kapacitu a realizační schopnosti investora. Hodnocení by mělo zahrnovat finanční strukturu, poměr zadlužení a zkušenosti s realizací podobných projektů v minulosti.
Kromě toho je pro sledování procesu realizace projektu nezbytná úzká koordinace mezi regulačními orgány, jako jsou daňové, finanční a bankovní. To je považováno za důležitou „technickou bariéru“ pro zajištění serióznosti a efektivity aukčního procesu.
Realitní experti se domnívají, že pokud bude pozemková aukce provedena správně, vytvoří pro trh velký impuls; naopak, pokud bude správa laxní, mohlo by to vést k riziku vzniku „spekulativních bublin“.
V prvních třech měsících roku 2026 dosáhly příjmy z poplatků za užívání pozemků v Ho Či Minově Městě téměř 8 900 miliard VND, což ukazuje na stále důležitější roli pozemkových zdrojů v rozpočtové struktuře.
Podle Hočiminova městského institutu pro ekonomiku zdrojů a životního prostředí by mělo být efektivní využívání veřejných pozemků, zejména v městské oblasti Thu Thiem, prioritou v boji proti plýtvání a optimalizaci zdrojů. Některé další pozemky jsou draženy za účelem přeměny využití nebo jsou placeny investory v rámci modelu Build-Transfer (BT). Tato řešení jsou považována za důležitá pro realokaci pozemkových zdrojů.
Ekonomičtí experti však také poukazují na to, že klíčovým faktorem určujícím atraktivitu dražených pozemků je poměr využití půdy a výška budovy po vítězství v aukci. Dříve se projekty přesídlení často potýkaly s přilákáním investorů kvůli omezené poptávce na trhu. Nyní, když byly přeměněny na komerční bydlení, je potenciál jasnější, ale je stále třeba objasnit specifické plánovací ukazatele, jako je poměr využití půdy a výška budovy. „Podniky vždy usilují o zisk, takže pokud bude funkčnost maximalizována podle plánu, investoři budou mít větší jistotu v účasti,“ zdůraznil ekonomický expert.
Pokud bude aukce úspěšná a bude zahrnovat mechanismus, který umožní maximální využití prostoru a času, hodnota nemovitostí v Thu Thiem prudce vzroste; zároveň to do městského rozpočtu přinese desítky bilionů VND.
„Když se bude synchronně investovat do systému technické infrastruktury a dopravní sítě, zejména linek metra, má tato oblast velký potenciál stát se přední realitní oblastí v regionu,“ komentoval zástupce realitní asociace Ho Či Minova města.
Zdroj: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm
Komentář (0)