Uvízl jsem s pozemkem.
Poté, co pan Thanh (okres Cat Lai, Ho Či Minovo Město) dva roky vlastnil rohový pozemek v rezidenční čtvrti poblíž průmyslové zóny v Binh Duong (nyní Ho Či Minovo Město), se mu ho i přes četné pokusy o prodej nepodařilo prodat. V roce 2024 utratil za koupi pozemku přes 7 miliard dongů v naději, že jakmile bude průmyslová zóna vybudována, ceny pozemků prudce vzrostou, podobně jako v předchozích případech cenových nárůstů na trhu.
Ceny však zůstaly téměř nezměněny a likvidita je velmi nízká. Nejvíce ho mrzí, že během stejného období se cena mnoha bytových projektů zvýšila nejméně o 30–40 %, zatímco jiné investiční kanály, jako jsou akcie, také zaznamenaly výrazný nárůst cen.
Podobná situace nastala u pana Hunga (okres Binh Trung, Ho Či Minovo Město). V roce 2024 vybral všechny peníze ze svého cenného papíru, aby koupil dva pozemky v hodnotě téměř 2 miliard VND v oblasti Dau Tieng (dříve provincie Binh Duong), která měla těžit z plánování průmyslové a rezidenční zóny.
Po dvou letech se však ceny pozemků téměř nezměnily a převody se staly obtížnými. Ohlédnutím zpět se domnívá, že kdyby si akcie ponechal, nebo přešel k bytům, výnosy z investic mohly být mnohem příznivější.
Trh s pozemky je stagnující (Foto: KC).
Výše uvedené zprávy částečně odrážejí současný vývoj na trhu s pozemky. Data z Batdongsan.com.vn z května ukazují, že zájem o pozemky v celé zemi klesl ve srovnání se stejným obdobím loňského roku o 40 % – což je nejprudší pokles ze všech typů nemovitostí. Jen v Hanoji se zájem snížil až o 55 %, zatímco v oblasti bývalého Ho Či Minova Města se snížil o 16 %.
Tato jednotka poznamenala, že v Hanoji je poptávka po pozemkech rozptýlena v mnoha oblastech, zatímco v Ho Či Minově Městě je soustředěna hlavně v několika oblastech, jako je 9. obvod, město Thu Duc , Cu Chi a bývalý 2. obvod. Prodejní ceny v některých oblastech stále vykazují rostoucí trend, ale soustředí se především v centrálním regionu.
Expert Ngo Thanh Huan citoval data z průzkumu, která ukazují, že mnoho oblastí, které kdysi bývaly „horkými místy“ pro investice do půdy a zemědělské půdy, jako například Binh Phuoc, Bao Loc, Hoa Binh a Thai Nguyen, se dosud nezotavilo z vrcholných cen stanovených v roce 2022. Mezitím některé další lokality zaznamenaly výrazný nárůst cen, což odráží stále zřetelnější diferenciaci kapitálových toků na trhu.
Podle pana Huana v obdobích rychlého růstu trhu mnoho investorů zakládá své investice především na očekáváních týkajících se urbanistického plánování nebo infrastrukturních projektů, spíše než aby zohledňovali základní faktory, jako je velikost populace, potenciál tvorby pracovních míst nebo skutečná využitelná hodnota nemovitosti.
Pouhý výskyt informací o urbanistickém plánování může v mnoha oblastech v krátkém období způsobit prudký nárůst cen pozemků. Phu My (Ba Ria - Vung Tau), Duc Trong, Bao Loc, Phan Thiet, Binh Phuoc a severní lokality jako Hoa Binh, Bac Giang a Bac Ninh, všechny takové nárůsty cen zaznamenaly.
Posuny peněžních toků
Expert Ngo Thanh Huan se však domnívá, že od konce roku 2022, kdy trh vstoupil do propadu, se situace výrazně změnila. Likvidita pozemků v oblastech vzdálených od centra města a s nízkou hustotou obyvatelstva se snížila o více než 80 %, zatímco byty a další produkty s potenciálem reálného cash flow se v průběhu zhruba jednoho roku zotavily mnohem rychleji, a to jak v transakcích, tak v prodejních cenách. Doposud se v mnoha oblastech, kde ceny pozemků dříve rostly zejména v důsledku spekulativních očekávání, stále nedostalo zpět na svou předchozí cenovou úroveň.
Podle pana Huana je to nejvýznamnější signál na současném trhu s nemovitostmi, který bude formovat budoucí trendy. Peníze nemizí, ale spíše se přesouvají ke kvalitním aktivům, která generují cash flow, mají infrastrukturu, transparentní právní rámce a skutečnou užitnou hodnotu.
Stejný názor sdílí i expert Tran Quang Trung, který se domnívá, že období od současnosti do konce roku, a zejména v roce nadcházejícím, bude dobou, kdy investoři budou muset proaktivně restrukturalizovat svá realitní portfolia, místo aby nadále investovali na základě stádní mentality nebo emocí, jako v předchozích cyklech.
Podle něj je v první řadě třeba zrevidovat celé portfolio a posoudit, která aktiva by měla být ponechána, která aktiva je třeba upřednostnit pro doplnění a jaká bude hlavní investice ve strategii na příštích 5–10 let.
Pan Trung zdůraznil, že v současné situaci je likvidita stejně důležitá, ne-li významnější, než očekávané výnosy. Investoři proto musí předvídat tržní trendy a změny v poptávce kupujících, aby určili, který segment povede další cyklus.
Podle experta jsou nyní na rozdíl od předchozích období směr plánování, rozvoj infrastruktury a rozšiřování měst jasnější a informace o plánování jsou také veřejně a transparentně dostupné. Investoři by proto místo honění se za prudkým nárůstem cen pozemků měli svá dlouhodobá investiční rozhodnutí zakládat na tomto plánování.
Tvrdil, že strategie, které kdysi přinášely vysoké zisky, jako je dělení pozemků k prodeji nebo investování na základě místních trendů, by v novém kontextu již nebyly vhodné.
Aby investoři vybrali nemovitosti s trvalou hodnotou, musí upřednostnit základní faktory, jako je velikost populace, rychlost rozvoje infrastruktury, potenciál tvorby pracovních míst a vybavenost. Oblasti s linkami metra, školami, nemocnicemi, nákupními centry a dalšími klíčovými infrastrukturními projekty budou mít větší potenciál pro dlouhodobé zhodnocení cen ve srovnání s oblastmi, kde se opírají pouze o očekávání z plánovacích informací.
Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-nen-het-thoi-la-ga-de-trung-vang-20260630104615828.htm
![[Foto] Posilování charakteru a odbornosti: Intenzivní výcvik dělostřeleckých vojáků.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/06/30/1782815602541_lu-368-1875-4571-jpg.webp)
