Urychlit oživení trhu s nemovitostmi.

Dne 9. listopadu uspořádaly noviny Nguoi Lao Dong seminář s názvem „Odstranění právních překážek pro trh s nemovitostmi“. Mnoho názorů manažerů, odborníků, právníků, sdružení a podniků naznačovalo, že je nutné vyřešit právní překážky, aby se trh s nemovitostmi výrazněji zotavil.

Trh překonal své dno a kapitálu není nedostatek.

Mnoho odborníků a vedoucích představitelů asociací na semináři souhlasilo s hodnocením, že trh s nemovitostmi prošel svou nejtěžší fází, nedávno dosáhl dna a zotavuje se, ačkoli výzvy přetrvávají.

Podle údajů, které citoval Dr. Can Van Luc, člen Národní poradní rady pro finanční a měnovou politiku, má trh dva relativně slibné segmenty: rezidenční nemovitosti a nemovitosti v průmyslových parcích, které byly v poslední době nejméně zasaženy. Pokud jde o rezidenční nemovitosti, předběžné zprávy Vietnamské asociace realitních makléřů ukazují oživení, přičemž každé čtvrtletí překonává předchozí. Bylo uvedeno na trh přibližně 20 000 produktů; objem transakcí se v průběhu čtvrtletí postupně zvyšoval, přičemž ve 3. čtvrtletí 2023 došlo k 56% nárůstu ve srovnání s předchozím čtvrtletím.

Pokud jde o průmyslové nemovitosti, v zemi se nachází téměř 400 průmyslových parků, z nichž přibližně 292 je v provozu s mírou obsazenosti přibližně 80 % - 82 %. Míra obsazenosti se ke konci 3. čtvrtletí 2023 pohybovala kolem 82 % na jihu a 80 % na severu. Ceny pronájmu průmyslových parků ve 3. čtvrtletí 2023 nadále rostly o 7 % - 12 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku. Nová nabídka stále roste, se silnými vyhlídkami z projektů přímých zahraničních investic a vysokou poptávkou po skladech, továrnách a sociálním bydlení spojeném s průmyslovými parky.

TỌA ĐÀM “THÁO GỠ VƯỚNG MẮC VỀ PHÁP LÝ CHO BẤT ĐỘNG SẢN”: Đẩy nhanh tốc độ phục hồi bất động sản - Ảnh 1.

Seminář vedl novinář a lékař To Dinh Tuan, šéfredaktor novin Nguoi Lao Dong. Foto: HOANG TRIEU

Jeden z dříve diskutovaných problémů na trhu s nemovitostmi – přístup k úvěrům – se nyní postupně řeší. Data zveřejněná Vietnamskou státní bankou ukazují, že úvěry na investice do nemovitostí a bydlení se v prvních šesti měsících roku 2023 zvýšily přibližně o 4,7 %, a to i přes klesající příjmy a vysoké úrokové sazby. Přímé zahraniční investice (PZI) byly poměrně pozitivní, přičemž v prvních 10 měsících roku 2023 bylo do nemovitostí zaregistrováno téměř 2 miliardy dolarů, z čehož bylo vyplaceno přibližně 763 milionů dolarů. Realitní společnosti také aktivně získávají kapitál prostřednictvím emise dluhopisů, vyjednávání o splatných dluhopisech a zpětného odkupu vydaných dluhopisů.

Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, rovněž uvedl, že trh překročil své dno. Konkrétně podle údajů Ministerstva výstavby Ho Či Minova Města bylo dna dosaženo v prvním čtvrtletí roku 2023, kdy sektor nemovitostí zaznamenal negativní růst o 16,1 %, ale poté se postupně zlepšoval. Na konci druhého čtvrtletí roku 2023 byl růst trhu s nemovitostmi stále negativní o více než 11 %, ale od třetího čtvrtletí byl negativní pouze o více než 8 %.

Jedním z úvěrových balíčků, u kterých se v poslední době očekává oživení trhu s nemovitostmi, je úvěrový balíček ve výši 120 miliard VND určený na investice do rozvojových projektů sociálního bydlení. Vietnamská zemědělská a venkovská banka ( Agribank ) uvedla, že od prvního dne zavedení tohoto úvěrového balíčku bylo zaregistrováno 30 000 miliard VND.

Podle pana Phama Van Duonga, ředitele pobočky Agribank v Binh Trieu (Ho Či Minovo Město), je Agribank 100% státní bankou, takže musí striktně dodržovat všechny předpisy, včetně balíčku ve výši 120 000 miliard VND. Agribank se od října 2022 podílí na projektech sociálního bydlení a doposud je realizuje. Pokud jde o úvěrový kapitál, banka má přebytečné finanční prostředky a je připravena půjčovat podnikům. Problém je však v tom, že při poskytování kapitálu na projekty musí také plně dodržovat státní předpisy. V současné době Agribank koordinuje s podniky kroky k řešení problémů a urychlení vyplácení finančních prostředků na projekty.

„Úrokové sazby u úvěrů na sociální bydlení jsou v současnosti nejnižší za mnoho let. Agribank v současné době nabízí zákazníkům kupujícím sociální bydlení úvěry s úrokovou sazbou o 2 procentní body nižší, než je standardní sazba. Vzhledem k nízkým úrokovým sazbám a snadno dostupnému kapitálu čekáme jen na to, až firmy dokončí postupy pro vyplacení,“ potvrdil pan Duong.

Posílení role pracovních skupin

I když není nouze o úvěry na sociální bydlení, firmy tvrdí, že realizace těchto projektů je velmi obtížná.

Pan Vo Minh Hoang, generální ředitel akciové společnosti pro sociální bydlení v Ho Či Minově městě, uvedl, že vláda nabízí mnoho pobídek pro rozvoj sociálního bydlení, ale mnoho podniků k nim nemá přístup. I před účastí v projektech sociálního bydlení to pro podniky považovaly za obtížné a jakmile se k nim připojily, stalo se to ještě náročnější. Konkrétně se podniky kromě kapitálu potýkají také s obtížemi ohledně dostupnosti pozemků. Proto podniky doufají, že vláda přezkoumá pozemky dostupné k pronájmu a zařadí je do seznamu projektů pro rozvoj sociálního bydlení a uspořádá výběrové řízení na výběr investorů. Poté se podniky mohou zapojit do rozvoje sociálního bydlení a zahrnout náklady na pozemky do nákladů na rozvoj projektu.

„Firmy realizující projekty sociálního bydlení dosahují pouze 10% zisku, ale prodejní cenu a cílové kupce musí schválit ministerstvo výstavby. Některé náklady zároveň nelze do prodejní ceny zahrnout. Výstavba sociálního bydlení trvá déle a je obtížnější než výstavba komerčního bydlení, což podniky snižuje jejich nadšení. Čekání 2–3 roky na vyplacení úvěrů bankami je pro podniky nepřijatelné. Proto navrhujeme mechanismus pro rychlejší vyplácení,“ navrhl pan Hoang.

Výše uvedené obtíže na trhu s nemovitostmi byly v minulosti identifikovány a diskutovány. Zbývající otázkou, podle odborníků a firem, kteří se podělili o své názory na semináři novin Nguoi Lao Dong, je navrhnout nejproveditelnější řešení pro urychlení odstranění těchto obtíží.

Pan Thai Doan Hoa, zástupce vedoucího oddělení pro rozvoj bydlení a trh s nemovitostmi provinčního stavebního úřadu Dong Nai , uvedl, že Dong Nai prostřednictvím přezkumu identifikoval pět skupin obtíží a překážek v sektoru nemovitostí. Nejvýznamnější z nich je obtížnost a překážka týkající se postupů schvalování investičních politik a výběru investorů. Některé projekty získaly investiční schválení již mnoho let, ale nyní inspekční orgány požadují, aby dodržovaly zákon o bydlení – což znamená, že musí mít pozemky určené k bydlení. Obtížné je také oceňování pozemků. Některé projekty byly přiděleny, ale nelze je ocenit, protože poradenské společnosti váhají s tím ze strachu z obtíží s vysvětlováním úřadům...

„Při realizaci projektu výstavby sociálního bydlení se setkáváme s mnoha obtížemi. Mnoho projektů bylo realizováno podle starých předpisů, ale později narazilo na překážky, když bylo plánování upraveno. Například zákon o bydlení stanoví, že obce musí přehodnotit a požadovat od podniků, aby vyčlenily 20 % projektové plochy pro sociální bydlení, což je velmi obtížné,“ uvedl pan Hoa, když popsal současnou situaci.

Aby se tyto potíže překonaly, provincie Dong Nai plánuje pokračovat v přidělování pozemků pro komerční bydlení od nynějška do roku 2030, přičemž zbytek bude přidělen na sociální bydlení. Proces plánování je dokončen a připraven přilákat investory, ale výzvy přetrvávají. Od roku 2022 nařídily provinční výbor strany a lidový výbor provincie Dong Nai zřízení pracovní skupiny, která se bude zabývat požadavky a řešit potíže podniků.

Od začátku roku 2023 zřídila provincie Dong Nai tři pracovní skupiny, které mají řešit překážky pomalu se rozvíjejících projektů, řešit potíže podniků a rozvíjet sociální bydlení. Všem třem pracovním skupinám vedou vedoucí představitelé provincie. Ministerstva, konkrétně ministerstvo stavebnictví, rovněž zřídila pracovní skupiny pro řešení potíží v rámci své jurisdikce a řeší problémy postupně. Pokud se problémy týkají vyšších úrovní pravomocí, zaregistrují se ke spolupráci s příslušnými ministerstvy a agenturami na jejich řešení ve prospěch podniků.

Očekávání, že tři návrhy pozměňovacích návrhů budou brzy schváleny, jsou vysoká.

Jedním z očekávaných řešení jsou tři návrhy zákonů – včetně zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (novelizovaný), zákona o bydlení (novelizovaný) a zákona o pozemkech (novelizovaný) – které jsou v současné době projednávány a připomínkovány na 6. zasedání 15. Národního shromáždění ; pokud budou schváleny, odstraní právní překážky pro trh s nemovitostmi.

Právník Nguyen Tan Phong, člen stálého výboru Vietnamské asociace realitních makléřů, analyzoval: Návrh zákona o bydlení (ve znění pozdějších předpisů) nastoluje otázku, že některé spory budou řešeny prostřednictvím obchodní arbitráže. V současné době stále dochází ke sporům mezi investory, kupujícími domů a uživateli bytů, přičemž mnoho projektů po mnoho let nevydává osvědčení o vlastnictví. Nová nařízení v návrhu zákona jim pomohou tuto skutečnost lépe pochopit.

Návrh zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů) se také zabývá zlepšením kvality realitního makléřství v budoucnu...

„Až budou tyto tři zákony schváleny, přispějí k šíření právních znalostí a zlepší kvalitu účastníků realitního trhu, zejména makléřů,“ poznamenal právník Phong.

Úřady musí poskytnout konkrétní a jasné pokyny.

Pokud jde o právní a procedurální aspekty výstavby sociálního bydlení, mnoho odborníků se domnívá, že podniky a sdružení musí konkrétně identifikovat stávající překážky a určit, které postupy by měly být odstraněny. Pokud jde o přístup, vláda a příslušné orgány musí poskytnout jasné a konkrétní pokyny ke všem aktuálním otázkám, překrýváním a nesrovnalostem; místní úřady musí tyto otázky rovněž objasnit a vyhnout se zdlouhavým a neefektivním konzultacím.

„Firmy a sdružení vynakládají velké úsilí, ale podle mého názoru se musí snažit o přesnější doporučení a konkrétnější doprovodná řešení,“ zhodnotil Dr. Can Van Luc.

PARTNERSKÁ ORGANIZACE